Что нужно смотреть при покупке квартиры: На что обратить внимание при покупке вторичного жилья?

Содержание

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка.

Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

  • Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
  • Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
  • Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
  • Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства.

В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

  • Обладает ли застройщик положительной репутацией;
  • На какой стадии находится строительство;
  • Лично ознакомиться с расположением дома;
  • Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком

внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

  • Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
  • Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
  • Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ:

основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги.

Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

На что обратить внимание при покупке квартиры?

На рынке вторичного жилья количество сделок, в которых страдают покупатели, бьет рекорды – это стоит знать! Недвижимостью большинство людей обзаводится чуть ли не раз в жизни, а значит «опция правильного выбора» у них отнюдь не налажена до автоматизма. Мы предприняли попытку тщательно разобраться — на что именно стоит обратить внимание при покупке жилой площади, чтобы долгожданное право собственности не омрачилось неприятными открытиями.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Квартира-вторичка приобретается у хозяев (текущих собственников) с участием риелтора или напрямую. Саму жилплощадь можно внимательно осмотреть уже при первой встрече на предмет изношенности, состояния инженерных коммуникаций. Необходимо задать все интересующие вопросы владельцу жилья, но только лишь этим не стоит ограничиваться.


Сколь бы привлекательным ни казалось выбранное жилье, при всем обаянии его продавца, всегда необходимо учитывать три основных риска. На самом деле, обойти всевозможные «подводные камни» при покупке не так уж сложно, если действовать внимательно и соблюдать определенные правила предосторожности.

Итак, вот эти риски:

  • возможность потерять квартиру, едва купив ее, причем, с высокой вероятностью не вернуть назад потраченные деньги;

  • вместе с правом владения есть вероятность заполучить и какое-либо обременение (необходимость оплачивать коммунальные задолженности, выплачивать долги, пр. );

  • не исключено, что придется мириться с тем, что третьи лица, в счет которых наложено обременение, могут по закону занимать часть жилплощади.

Прежде всего, конечно, стоит тщательно проверить квартиру на предмет технических недостатков, которые могут существенно сказаться на комфортности проживания, обратить внимание еще и на оконные, дверные конструкции, состояние пола, инженерных систем. Наличие серьезных изъянов станет поводом для прекращения диалога еще до проверки документов, связанных с правом собственности.


Если техническая сторона устраивает, а на некоторые недостатки решено закрыть глаза (или договорились о скидке), стоит внимательно ознакомиться с документами собственника и историей квартиры, узнав, каким образом она досталась нынешнему владельцу. Здесь должно действовать «золотое правило покупателя», придерживаться которого рекомендуют юристы, имеющие опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Оно заключается в том, чтобы не принимать на себя любые риски, связанные с сомнительной или неблагополучной историей жилой площади, а оставить эту возможность продавцам.

Сама сделка купли/продажи должна быть юридически выверенной, причем важно помнить, что нотариальное заверение – только хорошая возможность снизить риски, но не панацея от дальнейших судебных разбирательств. В перечень обязанностей государственного представителя входит проверка правильности и достоверности текущих документов, а не всей истории квартиры, а значит — он может понятия не иметь о прежних нарушениях.

Покупка на кредитные деньги: что учитывать при ипотечных сделках?

Банки стараются проверять квартиры тщательно, но по собственным критериям, и составляют договоры по кредиту и по залогу таким образом, чтобы защитить, прежде всего, свои интересы. Можно даже не сомневаться, что они будут пытаться любым способом взыскать долги по кредиту, даже если ненароком суд постановит изъять квартиру в пользу кого-то из неучтенных или обиженных прежних собственников.


Перепланировка, которую крайне нежелательно упустить из виду (однако это вполне возможно) при заключении каких-либо договоренностей с собственником, также может стать серьезным камнем преткновения, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. Банк согласиться принять документы лишь в случаях, если конфигурация выполнена на законных основаниях, и тому имеется официальное подтверждение.

Впрочем, в данном случае банковские проверки, несмотря на строгость, являются дополнительным преимуществом. Профессиональные юристы, работающие в кредитной организации, с большей вероятностью увидят риски и не позволят сделке состояться, тем самым уберегая потенциального заемщика от опасности.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Многим непонятен сам термин «юридическая чистота», не говоря уже о понимании того, что именно и зачем необходимо проверять, и как все это следует делать. Итак, прежде всего, нужно изучить:

• историю выбранной недвижимости (от приватизационных процедур до смены владельцев);

• истории собственников (основания для получения ими права владения);

• порядок перехода права владения;

• личности самих продавцов (паспорта стоит изучать внимательно).


Стоит знать, что если в квартире остается зарегистрированным лицо, которое не захотело участвовать в приватизации, оно должен быть поставлен в известность о том, что недвижимость продается, и дать согласие на смену места жительства.

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

Если в истории квартиры были такие «нестандартные» переходы права собственности, как наследование, рента, заключение договоров с юр. лицами — таким моментам надо уделить самое пристальное внимание. Стоит помнить, что рентные и наследственные дела очень часто оспариваются в судах. Поэтому если квартира была получена в собственность таким способом совсем недавно, стоит проявить особую бдительность.

Если жилая площадь находится в долевой собственности, стоит убедиться в том, что против ее продажи не возражает никто из владельцев. Все соглашения должны оформляться в письменном виде и (это не обязательно, но крайне желательно) заверено нотариально.

Когда хотя бы одна из долей принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, понадобится согласие органов опеки.

Во избежание проблем в будущем стоит обратить внимание на наличие детей, которые могут воспитываться в интернатах, но в будущем претендовать на жилье, а также на членов семьи, которые пребывают в местах лишения свободы. В любом случае, в договоре должно указываться, что жилая площадь свободна от любых обременений и прав, которые могут быть заявлены третьими лицами. Если такое указание имеется, ответственность будет нести продавец.

Настороженно также следует отнестись к ситуациям, когда квартира продается по доверенности, и нет даже малейшей возможности связаться с собственниками. Доверенные лица могут даже не знать, что доверитель отозвал документ, а сделка в этом случае окажется вне закона.

С сомнением стоит относиться к ситуациям, когда:
  • за последние год-три было совершено несколько сделок с квартирой;
  • продавец всеми силами уклоняется от предоставления оригиналов документов на жилую площадь до подписания договора;
  • заявленная стоимость недвижимости намного ниже, чем среднерыночная;
  • продавец настаивает на том, чтобы сделку заверял только конкретный нотариус.


Конечно, на продавца при разговоре не следует слишком давить, но разговор должен быть деловым и конкретным, без веры на слово в том, что касается денег и документов. Первое, что поможет получить достоверную информацию – это выписка из ЕГРП. Кроме того, стоит ознакомиться с домовой книгой и документами о составе семьи. Сведения, которые удалось получить, стоит тщательно сравнить с информацией, полученной от продавца.

Если приобретается квартира в новостройке

При покупке жилья в новостройке нельзя столкнуться со сложной квартирной историей и необходимостью проверять выписки из реестра. Однако и здесь имеются свои риски, характерные для сделок именно с этим видом недвижимости. Дольщики боятся того, что девелопер вовремя не сдаст дом или вовсе заморозит строительство, хотя усовершенствованное законодательство дольщиков все-таки сейчас защищает несколько лучше, чем ранее.

Важно только, чтобы документ, который подписывается, был действительно договором долевого участия, остальные форматы сделок, фактически, не обеспечивают покупателям (еще не построенного жилья) какую-либо защиту.


Если этот документ называется по-другому или носит предварительный характер, к предлагаемому типовому документу стоит отнестись с подозрением и обратиться за поддержкой к юристам. Важно, чтобы при возникновении каких-либо недоразумений с девелопером была возможность защитить права в судебном порядке и даже добиться возмещения морального вреда. Собственно, это касается любых ситуаций, если договором предусматривается передача денег.

Стоит знать, что сейчас закон обязывает застройщиков обнародовать абсолютно всю информацию о себе, финансовых возможностях и о возводимых объектах. Ответственные компании так и делают, а значит, прежде чем отправиться на подписание договора, стоит изучить всю информацию на сайте. Главное, на что надо обратить внимание – это наличие разрешения на проведение строительных работ и правоустанавливающие документы на землю. В идеале договор заключается с самим застройщиком, а не с посредниками, именно название девелопера должно фигурировать в документе.

Типичные ошибки при приобретении квартиры

Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности. Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.


Многие участники сделок с недвижимостью идут по пути наименьшего сопротивления и просто скачивают типовые договора, внося в них свои данные и почти не вчитываясь в каждый пункт. Такой подход может оказаться фатальным, если договор не отражает во всех нюансах конкретную ситуацию, и в нем детально не прописаны имеющиеся условия, без которых договор в строгом смысле даже нельзя назвать заключенным.

Еще одна ошибка – идти на поводу у продавца и указывать в документах уменьшенную стоимость квартиры. Это очень невыгодно для покупателя, так как не получится получить налоговый вычет в полном объеме. Собственно, теперь продавцу такой подход не принесет экономии по налогам, так как они рассчитываются не от договорной, а от кадастровой стоимости жилья.

Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи. Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.

Заключение

Убедившись в том, что предложенный вариант действительно подходит, покупателю стоит направить свои усилия на создание надежной правовой основы владения недвижимым имуществом. Для этого не стоит пренебрегать нюансами, нужно внимательно относиться к каждому пункту договора, задавать вопросы продавцу и не стесняться проверять его слова, тщательно изучая документы.

Это поможет избежать большинства рисков – как показывает практика, большинство проблем возникает попросту из-за невнимательности покупателей.

Игорь Василенко

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
  2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
  3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
  4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

  1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
  2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
  3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
  4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
  5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты. 
  6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
  7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
  8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
  9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
  10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
  11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Доли, дети, опечатки: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости | Статьи

Сделки с недвижимостью — одни из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем. Несмотря на довольно жесткий контроль и существенное «обеление» рынка, нечистых на руку продавцов по-прежнему хватают, а цена ошибки или обычной невнимательности для покупателя может быть очень высока. «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартиры или денег по своей вине.

Продавцы и документы

Прежде всего специалисты рекомендуют обратить внимание на человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру: желательно, чтобы у вас была возможность поговорить с ним лично. Нужно помнить, что любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии — и, например, состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если сомневаетесь, попросите его предоставить справки о том, что на учете он не состоит, еще до заключения сделки.

Во-вторых, нужно внимательно изучить все документы (и не только ваш договор купли-продажи), напоминают в Росреестре.

— Кроме того, при покупке жилья необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве, изучить сведения из ЕГРН (адрес, материал стен жилого дома, инвентаризационная стоимость, а также планировка квартиры с указанием площадей), — рекомендуют специалисты ведомства.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

Всю информацию о жилплощади, указанную в документах, необходимо сверить с реальным положением дел, чтобы в дальнейшем не пришлось отвечать за незаконную перепланировку, авторами которой были прежние владельцы.

Также во избежание неприятных сюрпризов попросите продавцов предоставить документы, подтверждающие, что за жилплощадью не числится неоплаченных долгов по коммуналке.

Кроме того, особое внимание необходимо обратить на точность написания адреса во всех документах. Это касается не только названия улицы и номера дома, но и других символов — например, знака дроби или литеры рядом с номером дома или квартиры. Любая ошибка или опечатка в этом случае впоследствии может принести вам множество хлопот.

Чтобы при совершении сделки легко было уточнить любые вопросы или исправить недочеты, попросите, чтобы собственник присутствовал лично. Если он откажется, не имея на то серьезной причины, — это уже повод насторожиться.

И да, если продавец выступает категорически против обращения к нотариусу или юристу под любым предлогом, это серьезный повод усомниться в его добросовестности и либо отказаться от сделки совсем, либо настоять на участии специалистов.

Цена вопроса

Цена, которую вам называют за квартиру, является важным показателем того, насколько добросовестен сам продавец.

Например, если она оказывается сильно ниже рыночной, это может говорить о том, что у квартиры есть скрытые изъяны, — скажем, продавец знает о спорах между собственниками или серьезных проблемах с соседями, сам когда-то приобрел жилплощадь незаконно или просто в ближайшее время в тихом «спальном» районе планируется капитальное строительство. Так что в этом случае необходимо навести дополнительные справки.

Иногда нюансы, которые работают на снижение цены, видны и невооруженным глазом или продавец готов честно вас о них предупредить. Но если квартира при невысокой стоимости выглядит практически идеальной — это верный признак того, что вам следует насторожиться.

То же самое относится и к предложению продавца занизить стоимость, которая указывается в договоре. Помимо того что это говорит о желании человека скрыть свои доходы, это также может поставить под угрозу вашу сделку — если стоимость по документам будет значительно занижена, позднее сделку могут оспорить в суде как совершенную по цене ниже рыночной и в итоге признать ничтожной (то есть аннулировать). Доказать, что в реальности вы заплатили за квартиру полную стоимость, в этом случае вам будет сложно.

Квартиры, в которых проживают дети

Покупка недвижимости, в которой проживает и имеет долю несовершеннолетний, связана с наибольшими сложностями. Особое внимание также стоит обратить на любые сделки в сфере недвижимости, которые совершаются с использованием материнского капитала.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Первое, что необходимо знать: ни при каких обстоятельствах ребенка нельзя выписать из квартиры «в никуда». Даже если сделка совершается по всем правилам, продавцу вы платите вполне рыночную цену и совершенно уверены, что в дальнейшем он приобретет другое жилье, в котором будет проживать ребенок, если долю в другой квартире несовершеннолетний не получил сразу, позднее сделку могут признать недействительной по требованию опеки.

Это относится и к сделкам с использованием материнского капитала — совершать их без выделения доли для ребенка незаконно.

Кроме того, нужно соблюсти определенные условия. Так, площадь, которая принадлежит ребенку на новом месте жительства, не должна быть меньше той, которая принадлежала ему в этой квартире. То же самое относится и к рыночной цене: новая доля не должна потерять в стоимости по сравнению с тем, что у ребенка есть сейчас. Наконец, ребенок не может потерять в уровне бытовых условий — они на новом месте жительства должны быть не хуже. И, конечно, там должны быть система отопления, электроснабжение и водоснабжение.

Наконец, прежде чем совершать сделку, необходимо заручиться согласием опеки. Они проверят соблюдение всех перечисленных условий и, если всё будет в порядке, дадут свое согласие. Без него любую сделку впоследствии легко могут признать ничтожной.

Сделки с недвижимостью, в которых ребенок выступает собственником либо участником долевой собственности, можно проводить только с участием нотариуса.

Квартиры в долевой собственности

Все сделки с жилплощадью, которая находится в долевой собственности, необходимо проводить с участием нотариуса.

Если речь идет о покупке всей квартиры, вам потребуется не только согласие собственников долей, но и нотариально заверенные согласия их супругов (если они состоят в браке).

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Если приобретается одна доля, нужно убедиться, что все остальные собственники получили письменные уведомления о сделке.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, то дополнительно необходимо соблюсти все условия, которые действуют в случае таких сделок.

И отдельно стоит обратить внимание на то, не приобреталось ли жилье в браке.

— Не забывайте о необходимости получения согласия супруга на отторжение имущества, в случае если оно куплено в браке либо входит как объект раздела по брачному договору, — также предостерегают в Росреестре.

Квартиры, полученные в наследство

Если вы покупаете квартиру, которую собственник получил в наследство, здесь тоже необходимо проявить дополнительное внимание, чтобы не пришлось позднее отвечать за ошибки или нарушения, допущенные получателями наследства или наследодателем.

Прежде всего, конечно, необходимо будет изучить все документы собственника, чтобы убедиться, что он действительно имеет право распоряжаться этим объектом недвижимости.

Насторожиться стоит, если речь идет о так называемых спорных случаях наследства — например, если по желанию наследодателя имущество получает не прямой наследник. Скажем, квартиру после смерти пожилого родственника получили не его дети или его вдова, а племянник, брат или сестра. Не исключено, что другие наследники попытаются оспорить сделку.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

То же самое относиться и к возможным спорам между близкими родственниками (детьми или супругами). В этом случае к решению спорных вопросов и оформлению сделки лучше привлечь юриста.

В целом же при выборе квартиры, полученной продавцом в наследство, стоит иметь в виду, что родственники, желающие оспорить права наследования, смогут сделать это в течение как минимум трех лет.

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.

Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:

  • срок работы в сфере жилой застройки;
  • отзывы жильцов о реализованных проектах;
  • наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?

У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:

  • Подтверждение права пользования земельным участком.
    Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
  • Разрешение на ведение строительных работ.
    Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
  • Договора с поставщиками ресурсов.
    Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.

Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.

Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?

Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:

  • источники инвестиций;
  • наличие банковских займов;
  • тип залогового имущества.

Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.

Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.

Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство

    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:

  • без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
  • черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
  • полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.

По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.

Дополнительная информация, которую необходимо получить:

  • количество квартир на площадке;
  • вид из окон и естественная освещенность;
  • возможности перепланировки.

Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?

Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.

Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:

  • наличие;
  • количество мест;
  • покрытие (земляное или асфальтированное).

Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.

Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.

Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан. Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «с добавленной стоимостью».

Недвижимость с добавленной стоимостью требует того, кто может

  • привнести навыки для управления проблемной недвижимостью
  • сделать улучшения и ремонт собственности
  • изменить положение арендаторов
  • улучшить общие операции с недвижимостью

Это Хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читали в Интернете.

Легко откусить больше, чем можно прожевать, имея дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью. Но если вы готовы немного поработать, недвижимость с добавленной стоимостью может стать полезным опытом как в личном, так и в финансовом плане.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Недвижимость находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от общественного транспорта.

2. Плохое управление недвижимостью

Нынешний управляющий просто косит газон и устраняет протечки, имеется несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, хранение, коммунальные услуги, торговля и т. д.) и множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Поддающийся проверке потенциал роста существующей арендной платы по сравнению с рынком

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. Нынешнее руководство имеет плохую историю сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленный отбор жителей привлекут новых жителей по более высоким арендным ставкам.

4. Мотивированный продавец

Последние 15-20 лет недвижимость принадлежала одному и тому же владельцу. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован продать (см. № 2).

5. Нуждается в некоторой заботе, а не в капитальном ремонте

Многоквартирный дом не подлежит капитальному ремонту. Есть предложение в течение 1-2 лет привести недвижимость к рыночным стандартам, таким как: новый ковер, душевая кабина, освещение, покраска, парковка, бытовая техника и т. д.

6. Заполняемость на уровне 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев, чтобы вывести здание на рыночную загрузку. Заполняемость ниже 70% означает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хороший набор квартир

Ищите многоквартирный дом с набором квартир с одной, двумя и тремя спальнями без мебели. Обратите внимание, что это зависит от рынка и спроса арендаторов — избегайте всех студий.

8. Полная финансовая отчетность предоставляется и может быть проверена

Арендная плата, договоры аренды, отчеты о техническом обслуживании, отчеты о прибылях и убытках, капитальные ремонты и т. д.легко доступны за последние 12-24 месяца.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельные единицы измерения

Существует возможность легко внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость класса «С» в районе, поддерживающем свойства категории «В»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и/или снаружи, паркетные полы, новое освещение) улучшит приобретение недвижимости класса С до класса В .

Дополнительный материал

Вы можете загрузить полный контрольный список должной осмотрительности многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для инвестирования в многоквартирные дома.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 крупных ошибок при анализе многоквартирных сделок, которых следует избегать

Правила инвестирования в недвижимость

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая при этом ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она входит в список 100 влиятельных лиц PropTech 2017 года и обладательница 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как указано в: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

Советы для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке представлены в основном в двух формах — кооператив и многоквартирный дом.В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы. Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более строгой проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям-новичкам.«Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.

Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.

«Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за квартиру?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства.В итоге выбрал квартиру.

«Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку. Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».

НА УЛИЦАХ

Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее. Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.

Контрольный список для покупки квартиры — Ваше полное руководство

Квартиры могут стать идеальным первым домом или инвестицией в недвижимость, но никто не должен выбирать роскошную жизнь, не приняв во внимание эти важные факторы.

Квартиры намного дешевле домов и являются отличной альтернативой для тех, кто хочет жить недалеко от города. Но они различаются по размеру и оборудованию, а в некоторых предусмотрены скрытые расходы.

Таким образом, взыскательные покупатели должны смотреть дальше ценника и действительно вникать в плюсы и минусы каждой собственности, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

Вот контрольный список, который поможет вам купить квартиру, которая подходит именно вам.

Квартиры обычно находятся в собственности по схеме страт, что означает, что владельцы должны платить сборы. Фото: realestate.com.au/buy


1. Спросите о стратах

Покупка квартиры, как правило, означает покупку по схеме страт, которая представляет собой систему собственности, в которой люди полностью владеют своими квартирами или «участками» и делят право собственности на общее имущество здания со своими соседями.

Схемы

Strata взимают со своих участников ежегодные взносы или «сборы» для покрытия расходов на ремонт и обслуживание общих помещений многоквартирного дома. Эти сборы зависят от размера комплекса зданий и объектов, которые они включают.

В результате в современных многоквартирных домах с лифтами, бассейнами и тренажерными залами взимается довольно высокая плата, а с отдельных владельцев обычно взимается сумма, пропорциональная размеру принадлежащей им квартиры. И поэтому стоит выяснить многое из этого, прежде чем решить, покупать ли недвижимость.

Капитальные улучшения — еще одна потенциальная скрытая стоимость.

Скорее всего, ваша квартира будет частью корпорации собственников — комитета собственников, который отвечает за содержание мест общего пользования в здании — что означает, что вам, возможно, придется платить за ремонт, если большинство ваших соседей проголосует для улучшения общего имущества.

Добавьте к этому необходимость ежегодно раскошелиться на страхование здания, и ваши когда-то привлекательные инвестиции могут внезапно показаться намного менее привлекательными.

Ключевые вопросы о финансах:

  • Каковы ежегодные сборы корпорации владельцев?
  • есть ли у корпорации владельцев фонд обслуживания?
  • это корпорация владельцев в долгу?
  • какова годовая стоимость страхования зданий?

2. Изучите корпорацию владельцев

Если вы решите купить недвижимость на стратовом титуле, вы, скорее всего, станете членом корпорации владельцев.

Эти юридические лица имеют право вводить строгие правила в отношении шума, владения домашними животными и использования мест общего пользования, поэтому важно провести домашнюю работу с корпорацией владельцев, чтобы убедиться, что их правила соответствуют вашему образу жизни.

Некоторые корпорации владельцев также требуют, чтобы члены регулярно посещали собрания, в то время как другие гораздо более расслаблены.

Подробную информацию о корпорации владельцев см. в договоре купли-продажи, спросите у агента, на что они похожи, и, если можете, просмотрите протоколы недавних собраний для получения дополнительной информации.

Перед тем, как купить квартиру в многоквартирном доме, следует узнать о корпорации собственников. Фото: realestate.com.au/buy


3. Проверьте близлежащие объекты

В большинстве случаев проживание в квартире означает меньшую площадь, поэтому перед покупкой важно рассмотреть близлежащие удобства.

Например, если у вас есть собака, вам понадобится парк или выход на открытую площадку. И тогда вы, возможно, захотите подумать, есть ли в квартире хороший доступ к супермаркетам и тренажерному залу.

Квартирное проживание тоже может быть довольно душным, поэтому стоит покупать где-нибудь рядом с барами, кафе и ресторанами.

При инвестировании эти близлежащие достопримечательности также сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов.

4. Найдите парковочное место

Автостоянок часто не хватает вокруг высотных зданий, особенно рядом с центральным деловым районом.

Вот почему лучше всего искать единицу, у которой есть специальное место для автомобиля в названии — если дополнительное удобство не добавляет слишком много к цене.

Если у вас нет автомобиля, проверьте, какой общественный транспорт доступен, и ознакомьтесь с ситуацией с парковкой, чтобы вы могли направить посетителей в правильном направлении, когда они приезжают на ночлег.


5. Рассмотрите возможность хранения

Владельцы квартир должны уметь рационально использовать пространство.

Многие крупные комплексы предлагают доступ к клеткам для хранения на автостоянке, но если у вас нет дополнительного места на вашем титуле, обязательно исследуйте близлежащие складские помещения.

В качестве альтернативы вы можете проявить творческий подход, применив несколько простых приемов хранения или очистить свои вещи перед тем, как въехать.

6. Разузнай соседей

Часто вы не можете контролировать своих соседей по многоквартирному дому, но важно помнить, что они могут оказать большое влияние на ваш образ жизни.

Спросите агента о других арендаторах в здании и настройте как можно больше пошаговых инструкций перед подписанием договора. Таким образом, у вас будет гораздо больше шансов выяснить, как образ жизни ваших соседей может повлиять на ваш.

В конце концов, если вы мечтаете о спокойной жизни, то переезд в студенческую высотку рядом с университетом может вам не подойти.

Перед тем, как делать предложение, следует ознакомиться с окрестностями. Картина: недвижимость.com.au/купить


Перед покупкой учтите:

  • Шум – слышно ли людей в других квартирах?
  • Запахи – вы чувствуете запах животных, сырости или мусора?
  • Свет – будет ли у вас доступ к окну или балкону с естественным солнечным светом?
  • Воздух – достаточно ли в вашей квартире окон и свободного воздуха?

7.

Узнайте об утилизации отходов

Процедуры утилизации и переработки отходов различаются в зависимости от многоквартирного дома. Некоторые используют мусоропроводы; другие, старомодные мусорные баки на колесах.

Кроме того, некоторые из них более экологичны, чем другие. Вот почему рекомендуется изучить, какая система установлена ​​в вашем потенциальном новом доме.

8. Вакантные места и краткосрочное проживание

Если вы покупаете квартиру для проживания, важно выяснить, сколько квартир в здании свободны и используются ли какие-либо единицы для краткосрочной аренды.

Это связано с тем, что пустующие квартиры могут повлиять на атмосферу комплекса, а краткосрочная аренда часто вызывает проблемы с шумом и безопасностью.

Найти квартиру с планировкой, которая соответствует вашим потребностям, очень важно, так как ремонт квартиры часто является дорогостоящим процессом. Фото: realestate.com.au/buy


9.

Оценка безопасности В квартиры

приходит и уходит больше людей, чем в домах, поэтому важно учитывать, какие функции безопасности есть в каждом комплексе.

Новые и более крупные комплексы обычно имеют карты доступа, камеры слежения, коды доступа и иногда охрану. Они обеспечивают большую часть ума, но также немного увеличивают ваши ежегодные сборы.

Между тем в устаревших многоквартирных домах иногда вообще нет охраны.

10. Структура и компоновка

Структурная целостность здания и планировка квартиры должны быть ключевыми факторами для любого покупателя.

При осмотре блока ищите признаки опасности, такие как трещины, плесень или сломанные герметики. Проверьте, есть ли в квартире ковры и из чего сделаны стены, чтобы иметь представление о том, как блок будет изолировать шум.

Получить одобрение на ремонт квартиры сложно, особенно если вы делаете большие изменения, поэтому, если вас не устраивает дизайн, то лучше поискать в другом месте.

Ключ к покупке квартиры — составить список

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину вокруг нее жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, знают, на что обращать внимание, особенно если они были ужалены раньше, но для новых покупателей золотое правило состоит в том, чтобы помнить, что когда вы покупаете квартиру, вы фактически покупаете сообщество. То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем-арендодателем.Важно составить контрольный список ваших ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принять решение о покупке.

Местоположение

Познакомьтесь с местностью. Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, находитесь ли вы недалеко от станции DART или железнодорожного вокзала и хорошего автобусного маршрута.Если это оживленный район, ночью может быть шумно.

Корпус

Подумайте, будет ли здание требовать высоких или низких эксплуатационных расходов. Если это кирпич, затраты на содержание будут меньше, чем для оштукатуренного здания, которое необходимо перекрашивать каждые несколько лет. Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. В некоторых из более новых и дорогих жилых комплексов на фасаде используются экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу.Примером этого является застройка Corr Castle в Howth, Dublin 13, снаружи которой есть материал под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Окна — еще одно соображение. Деревянные должны быть правильно обработаны. Алюминиевые фасадные деревянные окна — дерево внутри и алюминий снаружи — в настоящее время используются все чаще, чтобы сократить расходы на техническое обслуживание.

Если возможно, узнайте, в хорошем ли состоянии крыша.Хорошим показателем того, насколько хорошо управляется общая застройка, является состояние мест общего пользования и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть будка охраны. В других есть камеры видеонаблюдения, домофоны, ворота безопасности или их комбинация. Некоторым покупателям важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание.Следует также отметить организацию парковки автомобилей. Парковочное место включено в стоимость или оплачивается дополнительно? В настоящее время помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригородах.

Аренда

Договор аренды — это план, в котором изложены правила застройки.Тщательная проверка имеет решающее значение, прежде чем брать на себя обязательства, поскольку договоры аренды могут различаться. Незнание правил не является защитой в дальнейшем, поскольку договор аренды имеет юридическую силу.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержания застройки. В некоторых небольших, как правило, более старых кварталах жители обходят потребность в агенте, поддерживая застройку самостоятельно.Потенциальный покупатель должен подумать, является ли плата за управление реалистичной и есть ли существенный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие квартиры 23-й секции начала 1990-х были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму шум проезжающего транспорта.

Если вы хотите купить старый блок, убедитесь, что он имеет достаточную звукоизоляцию. Более новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете себе позволить.Даже если планировка квартиры не совсем такая, как вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим количеством места для хранения во встроенных шкафах, сушильном шкафу или гардеробной. Небольшая квартира с небольшим количеством места для хранения или без него может стать невыносимо загроможденной. В некоторых новых блоках есть кладовые в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложений.

Также важно иметь хороший аспект, либо южную, либо западную сторону, или, если это не так, какое-нибудь светлое место с хорошим видом. Посетите любую квартиру, которую собираетесь купить, в разное время суток, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры в подвальных этажах находятся в невыгодном положении в этом отношении, а свет в некоторых квартирах на первом или втором этажах может быть заблокирован окружающими зданиями.

Заключительный совет

Идеального развития не бывает, но не идите на компромисс в важных вопросах.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу застройки, уходите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Как оценить квартиру перед покупкой — посмотрите, прежде чем прыгать

Если вы покупали квартиру, вы можете подумать, что знаете все, что нужно знать о квартире, которую вы приобрели.

ваш глаз.Цена правильная, помещение в отличном состоянии и есть свободное место. Как правило, вы испытываете хорошее чувство каждый раз, когда переступаете через дверь. Но подождите, прежде чем подписывать этот контракт, потому что хорошего настроения недостаточно. Есть ряд факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем совершить покупку кооператива или квартиры. Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома; квартира является не просто местом для проживания, а частью сообщества. В кооперативе или кондоминиуме интегрировано все, от финансов здания до его физического состояния.Таким образом, чем больше вы знаете о том и другом, а также о типах людей, населяющих здание, тем лучше вы будете, когда дело доходит до принятия правильного решения о покупке квартиры.

Единственный способ начать процесс поиска кооператива или квартиры — это задать правильные вопросы, говорит Крис Томас, вице-президент бруклинского офиса William B. May, брокерской фирмы по недвижимости.Когда у вас есть ответы, вы можете сосредоточиться на любых проблемных местах. Прежде чем позволить себе влюбиться в виды или довоенные детали, взгляните на основы. Если у здания более высокий уровень обслуживания, чем у других, которые вы видели, спросите, почему, советует Томас. Узнайте, не планируется ли какой-либо капитальный ремонт; просмотрите финансы, познакомьтесь с жильцами дома и узнайте, нравится ли им там жить.

Когда Стефани Ковнер, первый покупатель, начала присматриваться к квартирам, она постепенно почувствовала рынок и какие вопросы ей следует задавать.Хотя она не встречалась ни с одним продавцом, она встречалась со многими агентами по листингу, которым она адресовала свои запросы. «Я спрашивала их, что они знают о здании с точки зрения устойчивости», — объясняет она. Они продали много квартир в доме? Что с ремонтом? Что-то готовится или запланировано на будущее? Я хотел узнать философию строительства по ряду различных вещей, включая оценки и плату за обслуживание.

Как только она сузила список до одного фаворита, она начала копаться глубже.Агент по листингу предоставил мне всю необходимую информацию, такую ​​как финансовые отчеты и проспект здания. Он очень помог, — говорит Ковнер. Кроме того, управляющий агент оперативно ответил на все ее вопросы и подробно рассказал об устойчивости здания.

Это была совсем другая история для женщины, исследующей кооператив East 70’s. Брокер, с которым я имел дело, не ответил, и я узнала, что он не говорил мне о многих вещах, поясняет она.Например, одной из вещей, которые ее беспокоили, было шумовое загрязнение и строительство, идущее по соседству. Когда она спросила брокера, он заверил ее, что их нет, но она обнаружила обратное, когда наняла Bold Property In-formation Systems, Inc. для составления для нее отчета о рисках, связанных с недвижимостью в здании. Bold, пятилетняя компания, которая работает с банками, юристами и потенциальными покупателями в исследовании всех аспектов здания, может помочь покупателям провести исследование.

Когда Гейл Фернандес собиралась что-то купить, ей пришлось спорить с агентом по продаже недвижимости, которого, казалось, не заботило, купит она или нет.Агент был не очень хел ффб pful на всех, говорит она. Он не очень воодушевлял в своем описании места по телефону. Квартиру я почти не ходил смотреть, а когда поехал, у него не было для меня плана этажа. Он не ответил ни на один мой вопрос. Казалось, его даже не заботило, нравится мне квартира или нет. В таком случае покупатели должны обращаться к другим источникам за необходимой им информацией.

Чтение финансовых отчетов жизненно важно для определения финансовой стабильности здания.По словам Джоди Ламонте, брокера по жилью и вице-президента The Corcoran Group, просмотр отчетов за последние три года даст покупателю представление о том, как тратятся деньги на строительство, о состоянии резервного фонда, о зарплате сотрудников здания и любые текущие расходы на техническое обслуживание. Он также расскажет вам об основной ипотеке: когда наступит срок, какова ставка и сумма. Если вы не уверены, что получаемая вами информация верна, есть способы самостоятельно проверить основную ипотеку здания.В вашей местной бизнес-библиотеке на микрофишах есть все записанные ипотечные кредиты. Зайдя туда и сообщив на стойке регистрации, какой адрес вас интересует, вы сможете найти микрофишу Reddi Data, содержащую историю ипотеки.

Еще одна очень важная вещь, на которую следует обратить внимание, это процент спонсорских единиц в здании. Эрих Гончар, поверенный Холла, Диклера, Кента, Кента, Фридмана и Вуда, предупреждает, что кредиторы, как правило, не будут предоставлять ссуду покупателям, если есть много квартир, принадлежащих спонсорам.Причина этого в том, что многие спонсоры, которым принадлежали квартиры, не выплатили свои расходы на содержание, в результате чего эти дополнительные расходы были переложены на акционеров в здании. Попросите управляющего агента предоставить эту информацию.

Дж. Генри Хаггерти, операционный директор Bold, добавляет, что его фирма может подтвердить любую информацию, предоставленную управляющим агентом или брокером. Потенциальный покупатель может либо пойти к Генеральному прокурору и подождать шесть недель, чтобы узнать, верна ли полученная им информация, либо прийти к нам, и мы получим ее для него через два дня.

При рассмотрении платы за обслуживание выясните, существуют ли какие-либо налоговые льготы и когда они истекают. Например, срок действия налоговой скидки J-51 может означать значительное увеличение расходов на техническое обслуживание.

Это не означает, что покупатель должен уклоняться, но он должен сделать предложение, отражающее тот факт, что льготы скоро закончатся, говорит Томас. Узнайте через продавца или управляющего агента, какова общая политика здания в отношении оценок, советует он.Большинство продавцов будут знать об оценках и должны будут признаться, если их спросят напрямую. Ваш адвокат также может внести формулировку в соглашение о покупке, в которой говорится, что в течение 12 месяцев после продажи не будет никаких оценок, добавляет он.

Также обязательно проверьте состояние резервного фонда. Стивен Бир, дипломированный бухгалтер компании Czarnowski & Beer, говорит: «Вы можете подумать, что достаточно большого резервного фонда, скажем, 100 000 долларов в резерве.Если в последние годы были проведены электрические и другие ремонтные работы, то да, этого может быть достаточно. Однако, если этот тип работы не был выполнен, правление может предложить специальные оценки, взять кредит под залог здания, чтобы заплатить за них, а затем увеличить расходы на содержание, чтобы покрыть это.

Томас также предлагает, чтобы покупатели прямо спрашивали продавца, есть ли какие-либо формы незавершенного судебного разбирательства против здания или его частей.Трудно исследовать эту часть, если не было вынесено никаких суждений, но прикройте себя, спросив продавца и сделав условием продажи, что ничего не ожидается, говорит Томас.

Дайте зданию физическое

Еще один способ провести исследование — попросить показать проспект. В этих важных документах вы найдете отчет инженера, который, по мнению многих брокеров, очень полезен для определения физического состояния здания.Отчет инженера обычно основан на тщательном изучении всех ффб все аспекты здания, от котла до окон. Он должен быть у владельца кооператива, но даже если его нет, он должен быть в деле Генеральной прокуратуры, и его можно получить через вашего брокера.

Деннис Гринштейн, партнер юридической фирмы Haas, Greenstein and Cohen, подчеркивает важность проверки протоколов нескольких заседаний совета директоров.Они могут многое рассказать: скоро будет ремонт? Есть ли сейчас проблемы со зданием? Все это может быть раскрыто в том, как правление встречается и разговаривает. Говорят ли они, что физические проблемы решаются, или они продолжают возникать? Вы хотите это знать. Анита Перон, представитель The Corcoran Group, брокерской фирмы по недвижимости, согласна: если что-то и произойдет, например, многомиллионный ремонт, это будет в протоколе совета директоров.

Проверьте окрестности

Потеря света и серьезные изменения в районе, прилегающем к собственности, также являются факторами, влияющими на стоимость квартиры.По словам Хаггерти, многие покупатели заинтересованы в том, чтобы узнать, не строится ли что-нибудь рядом со зданием, на которое они смотрят. Они могут потерять много света, если напротив них выстроится более крупное здание, поэтому мы отслеживаем пустующие участки и любое строительство. Исследователи Bold посещают более 100 городских, государственных и федеральных учреждений, таких как Департамент строительства, для сбора фактов. Кроме того, более 50 видов газет просматриваются на предмет любых соответствующих заявлений, касающихся недвижимости, таких как пустые участки или предлагаемые новые строительные проекты.Вся эта информация передается в компьютерную базу данных, и когда кто-то заказывает отчет, нужно ввести адрес и собрать данные.

Люди очень удивляются, обнаружив, что они думали, что знают все, а не знали, добавляет Хаггерти. Есть некоторые вещи, которые вы просто не можете знать о квартире. Вы могли видеть это здание днем ​​или ночью… но не в четыре утра, когда начинается ночная дискотека в квартале! Отчет о риске собственности включает такие вещи, как шумовое загрязнение и любые потенциальные проблемы, с которыми покупатель может столкнуться из-за соседства, например, ночной клуб или высокий уровень преступности.

Управляющий агент обычно может организовать встречу покупателя с членами правления. Именно это и сделала Фернандес, когда ничего не добилась со своим брокером по недвижимости. Через управляющего агента она получила номера телефонов членов правления и связалась с ними. Встреча с членами правления помогла мне принять решение, — утверждает она. Еще один способ получить представление о жильцах — просто прийти на полчаса раньше, когда в следующий раз придете в квартиру, посидеть в холле и понаблюдать за людьми, которые приходят и уходят.Ламонте говорит, что осмотр вестибюля также может дать потенциальному покупателю возможность увидеть, на что похоже здание. По ее словам, если состояние вестибюля не на должном уровне, это может означать одно из двух. Во-первых, они не удосужились его обновить, во-вторых, у здания не хватает средств.

Разговоры с соседями тоже плюс. Спросите их, как им нравится жить в квартире. Анита Перон из The Corcoran Group считает, что это хороший знак для здания.Если жители говорят вам, что люди в доме вместо того, чтобы выезжать, покупают большие квартиры, потому что им нравится там жить, то вы знаете, что что-то не так, объясняет она.

Стефани Ковнер решила узнать, кто будет ее потенциальными соседями, связавшись с кем-то на доске. Она была в восторге от того, какое великолепное здание, вспоминает она. Ковнер также поговорил со швейцаром, чтобы прочувствовать это место.

Знающие специалисты

Прежде чем подписывать какие-либо сделки, обязательно проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером, знакомым с кооперативами и квартирами.Аарон Данциг, адвокат фирмы Baer Marks and Upham, предупреждает: «Вы должны убедиться, что в договоре указано, что остается с квартирой после ее продажи. Если нет, вы можете войти в день закрытия и обнаружить, что люстры вырваны, а ва б86 Шинг-машина и сушилки, которые вы видели раньше, теперь исчезли!

Ваш бухгалтер может помочь оценить не только финансовое состояние здания, но и то, какое влияние окажет право собственности на ваши личные финансы.Если есть какие-либо вопросы о физическом состоянии здания, вы также можете проконсультироваться с инженером и/или архитектором, чтобы ознакомиться с отчетом инженера-строителя.

Наилучший подход при покупке – это обратиться к широкому кругу обученных профессионалов, от брокера по недвижимости до агентов по управлению различными зданиями, которые вы просматриваете, до бухгалтера, адвоката и других независимых консультантов. Такие меры предосторожности защитят ваши интересы и помогут найти квартиру, которая не только придется вам по вкусу, но и окажется персиком вместо лимона.

Г-н Серкен является помощником редактора The New York Cooperator.

7 вещей, которые следует учитывать при покупке жилого комплекса — список Pinnacle

Для инвесторов в недвижимость действительно неплохое время для покупки новой недвижимости. Инвесторы могут покупать недвижимость для перепродажи, когда придет время. Другие покупают инвестиционную недвижимость, чтобы получать доход. Неважно, дом это, квартира или коммерческая недвижимость.

Есть люди, которые покупают дома для сдачи в аренду, но никогда не инвестируют в многоквартирные дома. Оба приходят с одинаковыми обязанностями. Покупка жилого комплекса может с двухъярусной кроватью и обеспечить возврат инвестиций быстрее, чем аренда дома.

Если вы никогда раньше не инвестировали в коммерческую недвижимость, вам необходимо провести исследование. Не помешает консультация с риелтором и опытным управляющим недвижимостью. Убедитесь, что у вас есть полное понимание того, за что вы беретесь и что для этого потребуется.

Управление жилым комплексом равносильно управлению таким же количеством домов, сколько квартир в здании.

Вы рассматриваете возможность инвестирования в жилой комплекс? Продолжайте читать, чтобы узнать о семи вещах, которые вы должны учитывать, прежде чем совершать покупку.

1. Покупка жилого комплекса – это крупная инвестиция

Один из вопросов, на который вам нужно ответить, прежде чем вы начнете искать комплекс, — какого размера вы ищете. Комплекс обычно представляет собой любое здание, состоящее из пяти и более квартир.В комплексе также может быть множество зданий, в каждом из которых может быть от 5 до 30 квартир.

Когда речь идет об инвестициях, покупка жилого комплекса обходится дорого. Не только для здания, но и для любых обновлений или ремонта, которые могут потребоваться. Если вы не очень богаты, вам понадобится финансирование для финансирования проекта.

Доступно несколько вариантов, включая различные кредиты, обеспеченные финансовыми учреждениями. Еще одним популярным вариантом являются частные инвесторы, также известные как твердые денежные кредиты. К частному инвестору не будет жестких требований, как к кредитам, выдаваемым через традиционные банки.

2. Арендатор занят и свободен

Можно наткнуться на многоквартирный дом, который уже заполнен или почти заполнен. Это отнимет у вас много сил в процессе. Если у вас есть собственность, которая не вмещается, вам придется сосредоточиться на заполнении этих единиц.

Слишком много свободных юнитов может означать, что с объектом что-то не так или что он небезопасен. Прежде чем идти по этому пути, вы должны провести обширное исследование, чтобы понять, в чем может быть основная проблема.Также могут быть инвесторы, заинтересованные в покупке многоквартирного дома, в котором нет арендаторов или который был закрыт.

Выберите, какая возможность лучше для вас, играйте с цифрами и двигайтесь вперед.

3. Найм фирмы по управлению недвижимостью

Большинство инвесторов в недвижимость не хотят быть арендодателями. Они хотят не учитывать доход, который приносит недвижимость.

Фирмы по управлению недвижимостью сотрудничают с владельцами жилых комплексов для выполнения повседневных операций.Они делают все, от проверки претендентов до сбора арендной платы и обслуживания собственности. Вы также можете настроить веб-сайт и потребовать от арендаторов производить платежи и запросы онлайн.

Работа с фирмой по управлению недвижимостью имеет больше преимуществ, чем препятствий. Выбор правильной фирмы избавит вас от стресса, связанного с выполнением операций самостоятельно и наймом персонала. Вы можете перейти к следующим инвестициям и подождать, пока деньги поступят на ваш банковский счет.

4. Понимание учета прибылей и убытков

Принимая участие в таком масштабном проекте, как покупка многоквартирного дома, необходимо хорошо проанализировать прошлую прибыль по сравнению с текущей.цифры потерь. Если предыдущий владелец не смог получить прибыль, вы хотели бы понять, почему. Проблема может заключаться в плохом управлении или в чем-то большем, например, в ухудшении состояния сообщества.

Неразумное вложение, если вы не можете придумать план, чтобы добиться большего успеха, чем предыдущий владелец. Вливать деньги в проект с видимыми признаками беды — плохое решение.

5. К какой клиентуре вы будете обращаться

Покупка жилого комплекса — это нечто большее, чем изменение названия и некоторые улучшения.Вам нужно будет конкретно указать клиентуру, которую вы надеетесь привлечь. Апартаменты Phoenix в Вашингтоне, округ Колумбия, — хороший пример недавно отремонтированного комплекса, ориентированного на профессионалов.

Не все жилые комплексы ориентированы на элитных арендаторов. Некоторые из них построены специально как жилье для малоимущих или доступное жилье. Идти по этому пути не обязательно плохо. Вы можете найти недвижимость в районах реконструкции сообщества и получить государственное финансирование для ремонта.

Предоставление жилья малоимущим также может означать гарантированную арендную плату от HUD.

6. Потребуется ли ремонт

Скорее всего, приобретаемая вами недвижимость нуждается в ремонте. Вот список инвестиций, которые вам могут понадобиться.

  • Обновить внешний сайдинг
  • Заменить крышу
  • Установка пола
  • Обновление HVAC Systems
  • Обновить кухни
  • Readave парковка
  • Resurface Бассейны

Как вы можете видеть список обширных и это только царапин поверхность.С такими типами ремонта и модернизации вам нужно будет изучить рынок, чтобы увидеть, подходит ли этот район для арендаторов, которых вы хотите привлечь.

7. Вы покупаете для перепродажи

Сумма инвестиций, которую вы вкладываете в покупку жилого комплекса, зависит от вашей конечной цели. Вы покупаете его, потому что хотите еще один источник дохода? Или вы покупаете его с намерением продать с прибылью через пять лет?

Это имеет значение, потому что это повлияет на тип недвижимости, которую вы купите, и на то, сколько работы вы готовы выполнить.Кто-то может инвестировать в заброшенную квартиру, реконструировать ее и продать с большой прибылью.

Это недвижимость, в поддержке которой был бы заинтересован кредитор с твердыми деньгами. Они знают, что возвращение вокруг будет быстрым и с большим интересом.

Пришло время инвестировать

Покупка жилого комплекса — это отличная инвестиция, которая может принести много остаточной наличности. Будьте умны в своих решениях и не бойтесь обращаться за мнением экспертов. Прежде чем двигаться вперед, изучите свой рынок и целевую область.

Хотите узнать больше о недвижимости и инвестициях в недвижимость? Получите массу знаний, прочитав содержание в разделе наших статей.

15 вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Если вы думаете, что жизнь в Нью-Йорке вызывает стресс, попробуйте купить квартиру — это похоже на стресс от стероидов, особенно для тех, кто впервые покупает. Учитывая неуклонный рост стоимости недвижимости, непомерную арендную плату и заметный всплеск новых разработок, возможно, пришло время инвестировать в небольшой кусочек Большого Яблока для себя.

Но с чего начать? Есть бесчисленное множество факторов, которые следует учитывать: местоположение, школьные округа, налоги на имущество, минимальные авансовые платежи — список кажется бесконечным. Молодому специалисту достаточно сложно устроиться на работу, не говоря уже о том, чтобы ориентироваться на беспощадном рынке недвижимости со всем его причудливым инсайдерским жаргоном. Кто вообще знает, что такое «табличная процентная ставка»? Не волнуйтесь, мы обратились к нескольким профессионалам, чтобы они рассказали о 15 главных вещах, которые вы должны знать, прежде чем инвестировать в свои первые раскопки в большом городе.

«Хотя люди часто сосредотачиваются на том, сколько денег у них есть для первоначального взноса, они часто не учитывают, сколько им потребуется ликвидных средств для покрытия расходов. Я люблю говорить своим покупателям, что когда они считают, сколько наличных они готовы внести, они должны исходить из того, что это 21-25% от общей стоимости покупки: 20% на первоначальный взнос и 1-5% на их заключительные расходы. . Если они покупают кооператив, эта ликвидность может быть еще больше в зависимости от того, что кооператив требует после закрытия». — Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

По сути, убедитесь, что у вас достаточно денег как для первоначального взноса, так и для закрытия сделки.

📷 @insearchofperfect

Знайте разницу между кооперативом и квартирой

«Чтобы купить кооператив (а в последнее время все чаще и квартиру), правлению потребуется обширная финансовая поддержка. Это может включать в себя выписки с вашего банковского/инвестиционного счета за последние три месяца, ваши последние несколько платежных квитанций и заполненные налоговые декларации как минимум за два года. Вы захотите, чтобы все это было готово, прежде чем вы начнете искать, чтобы вы были готовы к работе, когда появится подходящая недвижимость.Кроме того, [с юридической точки зрения] правление кооператива не обязано объяснять вам, почему оно отказало вам». — Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кооперативные доски могут быть головной болью, но они имеют невероятное влияние на процесс покупки. Поэтому решите, что лучше для вас, и заранее убедитесь, что все ваши документы в порядке. Если вас отвергнут, просто продолжайте в том же духе.

📷 100 Barrow Duplex Terrace, Toll Brothers Living

Все правила вашего кредита… Но вы знали об этом

«Если вы не платите наличными… проверьте свой кредит.Вы можете думать, что получаете невероятную процентную ставку, но один кредитный недостаток, и все кончено. Убедитесь, что ваши финансы в полном порядке; узнайте, сколько у вас есть первоначального взноса, откуда он поступает, и своевременно переведите его». — Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кредит и наличные деньги правят днем. Убедитесь, что ваша финансовая жизнь в порядке. В противном случае борьба станет еще более реальной.

📷 @nyctme

Не экономьте на инспекторе

«Если вы покупаете таунхаус или дом, не экономьте на осмотре.Хороший инспектор (в пределах разумного) может сэкономить вам тысячи на ремонте/ущербах». — Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

«Обычно проверка не проводится, если только вы не покупаете таунхаус». — Билл Хербст, лицензированный настоящий продавец Compass

Вы хотите знать, не скрывается ли за стенами смертельная проблема с плесенью, или они медленно гниют с 1914 года. Заплатите кому-нибудь, чтобы он провел расследование для вас, потому что вы ты не Фокс Малдер.

📷 @thomaspetermann

«Пока у вас нет полностью оформленного контракта (то есть обе стороны не подписали и не получили копии), любая из сторон может отказаться от контракта без штрафных санкций.Обычно это 2-3 месяца с момента принятия предложения до закрытия при наилучших обстоятельствах». — Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости компании Compass

Как и все в жизни, все может измениться или рухнуть без предупреждения. Будьте усердны, но помните, что процесс заключения контракта требует времени.

📷 @kat_in_nyc

Помните «Правило 5 лет»

«Я советую своим клиентам приобретать недвижимость только в том случае, если вы планируете владеть ею в течение пяти или более лет.Хотя исторически Нью-Йорк является прекрасным местом для инвестиций, следует отметить, что мы не застрахованы от спадов на рынке. Потенциальные покупатели должны позиционировать себя так, чтобы они были защищены от экономического спада, который может случиться даже в Нью-Йорке. В кондоминиуме, если вы переросли площадь, вы всегда можете сдать ее в аренду, но в кооперативе существуют ограничения на субаренду, поэтому покупатели кооператива должны быть особенно осторожны при выборе правильной квартиры и здания. Вы не хотите оказаться в ситуации, когда вас заставят продавать на рынке покупателя.— Брайан Морган, лицензированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Как бы жители Нью-Йорка ни любили скакать по городу, покупка недвижимости здесь должна быть как минимум на 5 лет. Если вы окажетесь в кооперативе, шансы сдать его в аренду невелики, поэтому убедитесь, что вам действительно нравится это пространство.

📷 Toll Brothers Living; 100 Barrow PH

Важность окончательного обхода

«Вы всегда должны проводить обход перед закрытием. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что квартира находится в том же состоянии, в котором она была на момент подписания договора.На самом деле это не столько поиск неработающих выключателей, сколько проверка того, не лопнула ли труба». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости Compass

Это Нью-Йорк. Все может случиться. Убедитесь, что вы не отдаете свое сердце только что затопленной квартире.

📷@jeremy.torres

Задавайте вопросы и осматривайте здание

«Попросите встретиться с супервайзером, швейцаром и даже вашими соседями. Спросите о проблемах с шумом. Спросите о спорах.Мы живем в Нью-Йорке в очень стесненных условиях, поэтому, если кто-то доставляет вам неприятности, это может как улучшить, так и разрушить ваше здравомыслие. Также обязательно осмотрите другие этажи/коридоры здания и даже подвал. Эти детали многое говорят о том, как управляется здание». -Энн Катбилл Ленейн, лицензированный партнер брокера по недвижимости, Дуглас Эллиман

Супервайзер или швейцар могут действительно разрушить вашу жизнь. Убедитесь, что они дружелюбны, приветливы и приземлены. То же самое касается ваших соседей.

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Это не личное дело

«Поймите, пакет советов пугает, и не мы, брокеры, устанавливаем правила, а кооперативный совет. НЕ принимайте ничего личного, оставайтесь на курсе и проходите доску. Прислушайтесь к совету вашего брокера, у них та же цель, что и у вас». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости

📷 @unkwnvisual

Оценка действительно имеет значение

Первое, что сделает банк после того, как вы подпишете договор, – отправит оценщика для оценки рыночной стоимости недвижимости. .Независимо от того, что банк согласился предоставить вам взаймы (например, 80% от покупной цены), они дадут вам взаймы на оценочную стоимость вашего дома, поэтому, если стоимость недвижимости оценивается ниже покупной цены, вам нужно будет разница в наличных деньгах между тем, что, как вы думали, банк выдаст взаймы, и тем, что он выдаст сейчас. Если вы вносите 20% или меньше, это может повлиять на вас как на покупателя, потому что вам нужно убедиться, что у вас достаточно наличных денег, чтобы покрыть разницу в оценке. Ваш агент должен быть в состоянии подготовить вас к тому, какой будет оценка, прежде чем вы предложите, запустив для вас надлежащие оценки недавних продаж, таких как ваша собственность.” — Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости Compass

Нашли то, что вам нравится? Срочно оцените! Это определит, сколько наличных денег у вас есть для работы, и можете ли вы на самом деле позволить себе этот первоначальный взнос.

📷 @ralphamurao

Это всегда идеальное время

«Люди часто беспокоятся, что пропустили день открытых дверей или не могут вернуться вовремя, чтобы увидеть недвижимость, но я заметил, что, как и в большинстве великих историй любви, в сфере недвижимости все происходит именно тогда, когда это необходимо, и покупатели всегда оказываются именно в том доме, который им подходит.” – Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости Compass

Если вы пропустили это, это было не для вас. Твоя настоящая любовь все еще где-то рядом.

📷 Кухня Toll Brothers; 55 West 17th Street

Вам понадобится адвокат

«…и очень важно, чтобы вы выбрали того, кто имеет опыт в кооперативах и продажах квартир на Манхэттене. Как только вы получите принятое предложение, ваш адвокат проведет комплексную проверку перед подписанием контракта. Это будет включать в себя чтение плана предложения здания и поправок, финансовых отчетов за последние два года и протоколов правления.В то же время он или она будут обсуждать условия контракта с адвокатом продавца». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в компании Compass

Вам нужен кто-то, кто будет прикрывать вашу спину на законных основаниях. Верь нам.

@llewllewtoo

«Это не должно быть противоборством. Все участники (продавцы, покупатели, агенты, кредитные специалисты и т. д.) работают над достижением одной цели. Сделайте глубокий вдох и вперед». — Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass.

Ты классный.Ты рок-звезда. Нью-Йорк вас не ненавидит, так что сохраняйте спокойствие в процессе покупки — все сойдется.

📷 Toll Brothers Living, 100 Barrow

«Когда дело доходит до ремонта, знайте различия в типах зданий. Квартира — это недвижимое имущество, то есть пространство между этими стенами принадлежит вам. В кооперативе вы покупаете акции; Корпорация технически владеет собственностью, и в зависимости от объема работы совет может отказать вам в ремонте. Постарайтесь получить как минимум три предложения от подрядчиков, прежде чем начинать ремонт, и убедитесь, что вы просмотрели их предыдущие проекты, либо лично, либо на фотографиях.” – Рори Болджер, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Вы заплатили за это, так что вы можете делать все, что хотите, верно? Не совсем. Правление также имеет право голоса в том, что вы делаете за закрытыми дверями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.