Первичный рынок и вторичный рынок недвижимости: Первичный рынок жилья | Управление городского развития КГО

Содержание

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках жилья приходит в состояние баланса (графики)

Глава Минстроя провел совещание по вопросам дальнейшей работы и мерам поддержки строительной отрасли в условиях санкционного давления на Россию. Мероприятие состоялось при участии заместителей министра, руководителей подведомственных организаций и представителей субъектов РФ, сообщили в пресс-службе ведомства.

 

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

 

Ирек Файзуллин (на фото) проинформировал участников совещания, что Совет Федерации уже одобрил внесенный Правительством законопроект, содержащий комплекс мер, направленных на стабилизацию ситуации в строительной отрасли (портал ЕРЗ.РФ подробно писал об этом документе здесь).

Основные положения будущего закона таковы:

• возможность продления сроков действия градостроительной и разрешительной документации;

• установление особенностей неприменения штрафных санкций к застройщикам и подрядчикам в сфере жилищного строительства и ЖКХ;

 

Фото: www. ecspert.ru

 

• изменение осуществления закупок у единственного поставщика, а также установление возможности принятия решения по данному вопросу субъектом РФ;

• возможность внесения изменения в проектную документацию и результаты инженерных изысканий, в том числе, в связи с заменой строительных ресурсов на российские аналоги;

• продление сроков действия лицензий для осуществления государственного и муниципального контроля или надзора.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

«Сейчас наша задача — обеспечить гибкий и внимательный подход к строительству каждого объекта и предоставить для этого все возможные механизмы», — обращаясь к своим заместителям и главам регионов, заявил министр.

Руководителей регионов он призвал «провести соответствующую работу с заказчиками, подрядчиками, представителями строительной сферы».

«Отрасль не останется без поддержки, при необходимости будем компенсировать рост стоимости, дадим гибкие механизмы корректировки проектной документации, перераспределения финансирования с последующим возвратом в будущем. Сегодня мы должны работать в ускоренном режиме»,

подчеркнул Файзуллин.

 

Фото: www.news.sarbc.ru

 

Он также сообщил, что продолжается работа по реализации и других мер господдержки отрасли. Среди них:

• субсидирование ставок проектного финансирования и предоставление регионам возможности направления высвобождаемых средств от реструктуризации бюджетных кредитов на региональные проекты;

• создание постоянно действующего механизма увеличения цены контракта в связи с ростом стоимости строительных ресурсов;

• объявление моратория на отрицательные заключения госэкспертизы.

 

Фото: www. yandex.ru

 

В ходе совещания также был рассмотрен ход реализации субъектами РФ инфраструктурных проектов, реализуемых за счет инфраструктурных бюджетных кредитов.

С учетом сложившейся сложной экономической ситуации в стране из-за внешнего экономического давления подобные совещания на уровне Минстроя будут проводится еженедельно, что позволит оперативно реагировать на изменения и быстро принимать решения, сказал Ирек Файзуллин.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

ФАС предостерегла застройщиков и риэлторов против действий, формирующих ажиотажный спрос на жилье и рост цен

Теперь застройщик может потребовать признать его проект типовым

Законодатели расширили полномочия Правительства, в том числе по оперативному управлению стройками

Эксперты: обеспечить доступность жилья сегодня невозможно без господдержки и приемлемых условий проектного финансирования

Марат Хуснуллин: Несмотря на внешние обстоятельства, Правительство не снимает с себя обязательств по развитию жилищной сферы

Выбор жилья на вторичном рынке недвижимости

17 дек. 2021 г., 10:20

Рынок недвижимости России довольно разнообразен и насыщен разными типами жилья. Он делится на два сегмента: вторичный и первичный. Каждый из них имеет разные категории недвижимости. Человек, который планирует улучшить свои жилищные условия, должен обращать внимание на эти особенности

Вторичный рынок жилой недвижимости и его преимущества

Ко вторичному рынку относятся квартиры и дома, которые уже были в собственности владельцев. Это не обязательно ветхое жилье, к нему относятся и дома в новых жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию. Поэтому можно купить дом в Барнауле, который будет построен в соответствии с современными технологиями с использованием экологически чистых строительных материалов.

Дома и квартиры вторичного рынка имеют преимущество по расположению. Обычно они находятся в густонаселенных районах, где развита транспортная и социальная инфраструктура. Именно она часто является тем фактором, который влияет на выбор жилья.

Это хорошая дорожно-транспортная развязка, налаженные маршруты муниципального транспорта, объекты, в которых люди могут получить административную и медицинскую помощь, продуктовые и хозяйственные магазины, образовательные учреждения и сеть разных услуг.

Квартиры в таких районах ценятся довольно дорого, но благодаря большому выбору, который предоставляет вторичный рынок, можно найти жилье для любого бюджета на ресурсе Domclick.ru — https://barnaul.domclick.ru/pokupka/kvartiry.

Виды квартир на вторичном рынке недвижимости

Из тех объектов, которые были построенные недавно, квартиры в жилых комплексах можно разделить на несколько классов:

  • эконом;
  • бизнес;
  • комфорт;
  • элит.

Обычно ЖК, в которых расположены такие квартиры, имеют собственную инфраструктуру с паркингами, торговыми центрами, качественной магистральной развязкой, а также хорошей системой безопасности и автономным энергетическим ресурсом.

Еще один сегмент вторичного рынка — это жилье старого фонда, к которому относятся такие здания, как «сталинки», «хрущевки» и «брежневки». В этом сегменте можно выбрать недорогую квартиру, которая будет находиться ближе к центру города.

Важный фактор, который влияет на приобретение жилья на вторичном рынке, — это нежелание менять район, в котором дети ходят в школу и где есть хорошая работа недалеко от места жительства. Первичный рынок не всегда сможет предложить удобный вариант, так как в таком районе может не быть новостроек, а вот на вторичном можно найти хорошую квартиру.

*на правах рекламы*

Источник: http://inorehovo.ru/novosti/tematicheskie_stranicy/vybor-zhilya-na-vtorichnom-rynke-nedvizhimosti

Вторичный рынок жилья в Екатеринбурге просел в три раза

По сравнению с предложением в 11 000 объектов в начале 2021, к началу 2022 года, количество квартир снизилось до четырех тысяч Фото: Владимир Жабриков © URA.

RU

Вторичный рынок жилья в Екатеринбурге (Свердловская область) просел почти в три раза. 2022 год начался с дефицита ликвидных предложений в сегменте вторичного жилья. Об этом URA.RU рассказал вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов.

«Вторичное жилье всегда пользовалось спросом. В силу того, что первичный рынок с введением льготной ипотеки непомерно вырос в цене, это сказалось и на сегменте „вторички“, она начала дорожать. Лучшие предложения разбирали в первую очередь. База УПН с 11 тысяч объектов на вторничном рынке „похудела“ до 4 тысяч», — отметил Богданов. Во всех районах Екатеринбурга есть стабильный спрос на вторичное жилье.

Ранее URA.RU писало, что за 2021 год аналитики Уральской палаты недвижимости зафиксировали резкий спад предложений на вторичном рынке недвижимости. По сравнению с предложением в 4 590 объектов в начале 2021 года, к середине января 2022 года, количество доступных квартир снизилось на 26,8%. Цены на вторичном рынке в городе выросли на 17,4%.

Подписывайтесь на URA.RU в Google News, Яндекс.Новости и наш канал в Яндекс.Дзен. Оперативные новости вашего региона — в telegram-канале «Екатеринбург» и в viber-канале «Екатеринбург», подбор главных новостей дня — в нашей рассылке с доставкой в вашу почту.

Вторичный рынок жилья в Екатеринбурге (Свердловская область) просел почти в три раза. 2022 год начался с дефицита ликвидных предложений в сегменте вторичного жилья. Об этом URA.RU рассказал вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов. «Вторичное жилье всегда пользовалось спросом. В силу того, что первичный рынок с введением льготной ипотеки непомерно вырос в цене, это сказалось и на сегменте „вторички“, она начала дорожать. Лучшие предложения разбирали в первую очередь. База УПН с 11 тысяч объектов на вторничном рынке „похудела“ до 4 тысяч», — отметил Богданов. Во всех районах Екатеринбурга есть стабильный спрос на вторичное жилье. Ранее URA.RU писало, что за 2021 год аналитики Уральской палаты недвижимости зафиксировали резкий спад предложений на вторичном рынке недвижимости. По сравнению с предложением в 4 590 объектов в начале 2021 года, к середине января 2022 года, количество доступных квартир снизилось на 26,8%. Цены на вторичном рынке в городе выросли на 17,4%.

Раздел 2. Вторичный рынок жилья / КонсультантПлюс

Раздел 2. Вторичный рынок жилья

Коды по ОКЕИ: рубль — 383;

квадратный метр — 055

N строки

Характеристика недвижимости

Средняя цена одного квадратного метра общей площади, руб

Количество проданной общей площади за отчетный квартал, кв м

Причина изменения цены

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т. ч. монолитно-кирпичные дома

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные дома

крупнопанельные и крупноблочные дома

кирпичные дома

монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные дома

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

01

ВСЕ КВАРТИРЫ

X

X

X

X

X

X

X

X

X

02

из них квартиры:

— низкого качества

X

X

X

X

X

X

X

X

X

03

однокомнатные

X

X

X

04

двухкомнатные

X

X

X

05

3-х и более комнатные

X

X

X

06

— среднего качества (типовые)

X

X

X

X

X

X

X

X

X

07

в том числе:

двухкомнатные

09

трехкомнатные

10

4-х и более комнатные

11

— улучшенного качества

X

X

X

X

X

X

X

X

X

12

однокомнатные

13

двухкомнатные

14

трехкомнатные

15

4-х и более комнатные

16

— элитные

X

X

X

X

X

X

X

X

X

17

однокомнатные

X

X

X

18

двухкомнатные

X

X

X

19

трехкомнатные

X

X

X

20

4-х и более комнатные

X

X

X

—————————————————————————

Линия отрыва (для отчетности, предоставляемой

индивидуальным предпринимателем)

Должностное лицо,

ответственное за предоставление

статистической информации

(лицо, уполномоченное

предоставлять статистическую

информацию от имени

юридического лица) ___________ ________________ ___________

(должность) (Ф. И.О.) (подпись)

___________ E-mail: __ «__» ___ 20__ год

(номер (дата составления

контактного документа)

телефона)

Открыть полный текст документа

Что будет с рынком недвижимости в 2022 году

Ко всем статьям

В декабре и ноябре 2021 года спрос на недвижимость был невероятно высоким. Покупатели стремились взять ипотеку перед повышением ключевой ставки и ростом цен в новом году. Были ли они правы? Разбирается Mafin Media.

Первичный рынок недвижимости в 2022 году

Мнения экспертов по недвижимости можно разделить на две группы: цены резко снизятся или останутся на прежнем уровне, но с поправкой на инфляцию. Мы собрали данные Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), Росстата, Росреестра, Центробанка и других структур, чтобы выводы можно было сделать самостоятельно.

На графике видно, как сильно изменилось число строящихся объектов на территории Российской Федерации. Это произошло после введения эскроу-счетов в 2019 году: три четверти застройщиков не смогли получить разрешение на строительство в следующем году.

В 2021 году объем стройки значительно меньше, чем в 2018 году. А значит, в будущем — через три-четыре года — в эксплуатацию будет сдаваться меньше объектов, чем в 2020 и 2021 годах.

У девелоперов не хватает собственных средств на реализацию проектов. Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов в своем ежегодном докладе президенту России пишет, что по этой причине в последующие шесть лет объемы строительства могут сократиться в два раза, а если застройщикам не будет оказана поддержка — в четыре раза.

Мы часто слышим, что объемы строительства растут, — и это действительно так, но только если сравнивать один короткий промежуток с другим коротким промежутком.

В целом данные Росстата говорят об обратном. На графике видно, что в 2018 году выводилось 3 400 квартир в день, в 2020 году — 1 500. Такая разница тоже обусловлена введением эскроу-счетов. В 2021 году — 1 700 квартир, относительно прошлого года это рост.

В зависимости от региона ситуация на рынке недвижимости кардинально различается: из одних регионов люди уезжают, а в другие — приезжают. Например, по словам министра транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области Алексея Гержика, в столичный регион ежегодно переезжает 250 000 человек, несмотря на демографический кризис, пандемию и сложную финансовую ситуацию.

При первом взгляде на рынок недвижимости в Москве кажется, что этот стремительный рост цен на жилье должен остановиться. И вообще, ситуация напоминает мыльный пузырь. Но, если присмотреться, предпосылок для падения цен нет. Да, новостроек много, но спрос все еще превышает предложение.

На графике по данным аналитического центра «Индикаторы роста недвижимости» (ИРН) видно, что после резкого роста цен всегда следует снижение. Однако нельзя забывать, что ситуацию на рынке недвижимости предугадать сложно, как и на любом другом.

На стоимость недвижимости в первичном рынке также влияет повышение цен на стройматериалы. В аналитическом отчете Национальных кредитных рейтингов (НКР) отмечается, что материалы для строительства вырастут в цене на 15% и увеличат стоимость квадратного метра на 5%.

Растут и зарплаты строителей. Планируется замена мигрантов российскими гражданами с подтвержденной квалификацией — их потребуется меньше, но заработная плата станет выше.

Стремительный рост цен на недвижимость в 2021 году был обусловлен низкой ключевой ставкой, которая тянет за собой ставку по ипотечному кредиту, и льготной ипотекой, которая была призвана поддержать россиян в период пандемии. Но уже к концу 2021 года Центробанк несколько раз подряд повысил ключевую ставку, и в начале 2022 года она составляла 8,5%.

Одних высокая ставка по ипотечному кредиту демотивирует вкладывать средства в недвижимость, другим дает надежду, что цены на новостройки снизятся: не каждый может позволить себе ипотеку под 10% и выше. Если спрос упадет, цены уменьшатся.

Чтобы восстановить темпы продаж, застройщики сотрудничают с банками, предоставляя клиентам выгодные программы ипотечного кредитования и скидочные предложения. Но стоит учитывать, что выгода от них спорная: незадолго до проведения акции точно было повышение цены.

Источник изображения: pik.ru

Вторичный рынок недвижимости в 2022 году

На вторичном рынке даже в Москве предложения очень разные. На цену влияет множество факторов: район, близость к метро, состояние жилфонда и так далее. Нужно учитывать их, прогнозируя стоимость вторичного жилья.

Безусловно, панельные девятиэтажные дома могут упасть в цене, как и пятиэтажные, — конечно, если они не попали под реновацию. Но если рассматривать ликвидную недвижимость, построенную в последние 10–20 лет, ее стоимость останется прежней или вырастет вместе с инфляцией.

Из-за серьезной конкуренции качество новых жилых комплексов значительно улучшилось, а жилье, построенное всего 10–20 лет назад, кажется покупателям морально устаревшим.

Ипотека в 2022 году

В сентябре 2021 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала, что фаза активного распространения ипотечных кредитов в России завершается. Этот вывод она сделала на основе статистических данных по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня доходов — по этому соотношению Россия уже почти приблизилась к пределу роста ипотеки.

Объем ипотечного кредитования в России должен увеличиваться согласно росту доходов населения.

А в октябре председатель правления Сбербанка Герман Греф на рабочей встрече с президентом России Владимиром Путиным заявил, что по отношению к ВВП ипотека пока что на «очень низком уровне». Выходит, что мнения по этому поводу у Банка России и Сбербанка расходятся и банк настроен продолжать выдавать ипотечные кредиты.

Однако многие заемщики не выдерживают долговой нагрузки, в том числе из-за сложной финансовой ситуации в связи с пандемией. Люди вынуждены продавать недвижимость с обременением, причем быстро, а для этого необходимо установить цену ниже, чем у конкурентов. Таких «горящих» предложений на рынке немало.

Как было сказано, ключевая ставка несколько раз повысилась, потянув за собой ставку по ипотеке. Чтобы сохранить спрос на ипотечные кредиты, банки сотрудничают с застройщиками, а также предлагают льготные условия ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке.

В любом случае перед покупкой квартиры важно осознавать, зачем нужна эта инвестиция: для пассивного дохода, перепродажи или жилья. Отталкиваясь от цели, легче всего выбрать подходящий рынок и правильное время для покупки недвижимости.

Первичный и вторичный рынок недвижимости. Преимущества

Первичный и вторичный рынок недвижимости. Преимущества и недостатки

Сегодня хочется поговорить на следующую тему: «Первичный и вторичный рынок недвижимости. Преимущества и недостатки». Покупка квартиры рассматривается многими людьми как одно из важнейших финансовых решений в жизни. Большинство покупателей, помимо использования собственного вклада, решают взять кредит, поэтому в экономическом плане он «привязан» к квартире, которую они покупают на долгие годы. По этой и многим другим причинам, такая сделка должна быть хорошо продумана, а сама недвижимость должна идеально соответствовать потребностям будущих владельцев.

Чем отличается первичный рынок от вторичного

Квартиры и дома на вторичном рынке представляют собой не что иное, как недвижимость «секонд-хенд», то есть ранее жилые. На первичном рынке можно найти новые, неиспользуемые помещения напрямую от застройщика. На вторичном рынке налог на недвижимость чаще всего уплачивается, в то время как на первичном рынке, как правило, нет.

Вторичный рынок: недостатки

Самым большим недостатком недвижимости на вторичном рынке является их интерьер. Вкусы могут быть разными поэтому, даже если место готово к проживанию, наверняка найдутся аспекты, которые не подойдут новым владельцам. Это может быть отделка стен, оконных изделий из дерева, тип полов или кухонная плитка. Поэтому, если владельцы решают внести изменения, следует ожидать дополнительных затрат. Кроме того, нужно помнить, что реконструкция квартир на вторичном рынке, как правило, намного выше, чем реконструкция квартир на первичном рынке. Очень часто возникает необходимость в замене электрических, газовых или водопроводных систем. Кроме того, необходимо добавить расходы на демонтаж старого оборудования.

Другим аспектом является состояние здания, в котором находится объект недвижимости. Если это, например, квартира в старом многоквартирном доме, этот тип застройки может оказать существенное влияние на температуру внутри квартиры, а также вызвать проблемы, связанные с системами отопления или водоснабжения. Если они произойдут, запланированные работы окажут влияние на увеличение ежемесячной арендной платы.

Следует также помнить, что в более старых жилых кварталах очень трудно найти парковочное место. Исключением, конечно, являются дома с гаражами, но их значительно меньше.

Вторичный рынок: преимущества

Не секрет, что вторичный рынок также имеет ряд преимуществ. Во-первых, с точки зрения инфраструктуры, жилье на вторичном рынке, как правило, расположено гораздо лучше. Старые жилые комплексы могут похвастаться близостью к таким объектам, как школы, детские сады, ясли, почтовые отделения, парки, магазины и детские площадки. Кроме того, стоит обратить внимание на общественный транспорт, который гораздо больше развит на вторичном рынке.

Очень большим преимуществом такого типа квартир является то, что их можно купить «в данный момент». Вам не нужно ждать месяцами или годами, пока они не будут готовы под ключ.

Еще одним плюсом является соседство, которое, вероятно, не изменится. Новые жилые комплексы, к сожалению, похожи друг на друга тем, что их внешний вид меняется очень динамично, и трудно предсказать неизбежную метаморфозу.

Бывшие в употреблении квартиры обычно дешевле, в среднем это 5-10%. Покупая подержаную квартиру, клиент также может рассчитывать на переговоры о стоимости жилья, что дополнительно приводит к снижению окончательной цены.

Первичный рынок: недостатки

Первичный рынок очень часто означает ограниченный выбор недвижимости, так как многие квартиры продаются до того, как здание построено. Это означает, что покупатель должен поспешить найти лучшую квартиру с точки зрения планировки и расположения по отношению к предпочитаемому местоположению. Стоит также учитывать, что быстрое решение о покупке квартиры связано с длительным ожиданием – даже на несколько лет.

Покупка квартиры на первичном рынке всегда сопряжена с частичным риском. Никогда нельзя быть уверенным, что строительство будет завершено. Иногда, в связи с юридическими или финансовыми проблемами, завершение инвестиций продлевается на долгие месяцы. Кроме того, клиент никогда не сможет быть уверенным в окончательном виде квартиры. Бывает, что конечный эффект существенно отличается от исходных макетов и визуализаций.

Недвижимость, принадлежащая первичному рынку, обычно располагается дальше от центра. К сожалению, найти новую квартиру в центре города очень сложно, и даже если вам это удастся, за нее придется заплатить непомерную сумму. Кроме того, неиспользуемые новые помещения обычно стоят дороже, чем на вторичном рынке.

Покупая квартиру на первичном рынке, можно ожидать, что в течение первых 2-3 лет здание будет использоваться для непрерывных отделочных работ. Соседи будут обустраивать свои дома с нуля, что, естественно, повлечет за собой наличие постоянного шума как в будние, так и в выходные дни.

Первичный рынок: преимущества

Одним из самых больших преимуществ квартир первичного рынка является то, что вы можете спроектировать их от начала до конца по своему вкусу. Функциональность, а также вся отделка, такая как цвета, текстуры и узоры — все это может соответствовать предпочтениям и характеру будущих членов семьи.

Большим плюсом являются современные и функциональные решения, используемые застройщиками. Новые многоквартирные дома оснащены современными и безотказными лифтами, складскими помещениями, а также подземными автостоянками/гаражами. Последние являются большим преимуществом для крупных городских жилых кварталов, где всегда не хватает парковочных мест.

В контексте будущей жизни и ее стоимости важны затраты на содержание жилья. Новые квартиры обычно предлагают более низкую арендную плату (потому что она не обременена взносами в ремонтный фонд) и в то же время более низкие счета, потому что инновационная теплоизоляция снижает потребление тепла. Кроме того, застройщик обязан предоставить 5-летнюю гарантию на построенные помещения. Это гораздо более длительный срок, чем гарантия на вторичном рынке.

Многие люди придают большое значение тому, что видно из их окон. Покупка квартиры на первичном рынке обычно означает, что неподалеку находятся новые дизайнерские здания, сады на крыше или оригинальные патио. Такие эстетические решения радуют глаз и делают жизнь намного приятнее.

Первичный или вторичный рынок недвижимости: кто из них лидирует?
На самом деле, все зависит от индивидуальных предпочтений! Если хотят чуть более дешевую квартиру «с душой», расположенную в центре города, то зачастую выбирают вторичный рынок. Однако, если клиент мечтает о современной квартире где-нибудь на окраине большого города, лучше начать поиск с первичного рынка. Самое главное — это определить потребности и тщательно проанализировать каждый аргумент «за» и «против».

Рекомендуем прочитать:

Выбери новостройку правильно

Брать ли ипотеку в 2019 году

Хорошее время для покупки квартиры

Как отличить настоящего риелтора от мошенника

Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры

Покупка квартиры за минимальную стоимость: советы по приобретению

Рынок недвижимости разгоняют в отсутствие реальных факторов роста экономики

Биржевые трейдеры любят цитировать Кейнса: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем ты можешь оставаться платежеспособным». Прямо сейчас российское государство пытается всеми силами создать эту иррациональную ситуацию, при которой в отсутствие реальных факторов роста экономики искусственно разгоняется рынок недвижимости. Вопрос в том, как долго государство может оставаться платежеспособным. 

Несмотря на бодрые отчеты большинства застройщиков о росте продаж в период карантина, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам упали практически до нуля.  

Что делает государство? Госбанки соревнуются между собой в снижении ставок (ВТБ – 7,4%, «Сбер» – 7,3%). Начата госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, размер первоначального взноса для нее снижен до 15%. Общероссийский народный фронт предложил отменить НДФЛ для тех, кто продал жилье эконом-класса (имеется в виду стандартная недвижимость, норматив стоимости которой определяет Минстрой, уточняется на сайте onf.ru) для покупки нового на первичном рынке в 2020 г. Но если будет недобор налогов в части продажи жилья, значит, станут активно добирать с тех, кто сдает квартиры в аренду или с малого бизнеса, – в виде штрафов за несоблюдение мер по предупреждению заражения COVID-19. Мы все – и, что хуже всего, малоимущие слои – из собственных карманов платим за стимулирование спроса. Ставки по депозитам ведь тоже снижены: бабушки, которые хранили деньги на депозите и не собираются брать ипотеку, по сути, профинансировали молодые семьи, которые ипотеку берут. 

Что делают застройщики? Вводят так называемую нулевую ставку по ипотеке: год будем платить ипотеку за вас (ПИК) или до конца года («Самолет») и др. И поднимают цены на новые квартиры, что, с одной стороны, непрогосударственно, но с другой – пробизнесово. Аналитики прогнозируют рост цен на новостройки на уровне 10–20% за год при падении цен на вторичном рынке. 

Что из всего этого следует? Когда большое количество людей, которые раньше не могли себе позволить купить жилье, вдруг неожиданно себе это позволяют, возникает неизбежный вопрос, какого качества платежная дисциплина у этих новоселов. Пока темпы прироста просрочки по ипотечным кредитам растут, по данным коллекторов (в июле «Российская газета» сообщила о пятикратном росте со ссылкой на одного из них).

Государство в это время всеми силами пытается удержать низкую ключевую ставку на фоне падающего ВВП и отсутствия роста экономики. Напомню, иррациональную ситуацию можно удержать ровно до тех пор, пока остаешься платежеспособным. Пока это все похоже на попытку растопить потухший костер банкнотами. 

Рост просрочек по ипотеке повлечет за собой повышение банками ставок, что равно снижению спроса на ипотеку и, как следствие, снижению спроса на жилье. Далее вопрос – что банки будут делать с квартирами неплатежеспособных заемщиков и как именно выгонять этих новоселов, из которых почти половина, по статистике, имеет несовершеннолетних детей. 

Что со всем этим делать гражданам? Если нужна квартира в новостройке для себя, имеет смысл брать ее сейчас, ставки хорошие, цены еще не успели отрасти, база предложения пока приличная. Инвесторам сложнее. Сейчас рост цен подогревается льготной ипотекой. Если в 2021 г. они вырастут, продажи встанут, начнется дисконт по продаже новостроек и общее падение рынка. Плюс (к вопросу о том, кто за это заплатит) риск банкротства некрупных застройщиков и растягивание стройки на годы. Крупных застройщиков государство будет поддерживать всеми силами, даже если потребуется повысить НДФЛ. Нет спроса на квартиры – нет строек – нет проектного финансирования – проблемы у банков из-за избытка ликвидности – повышение ставок по кредитам для населения. 

Инвестировать может тот, кто готов зарыть рублевые накопления в стройку на пять лет с неясными перспективами прироста стоимости. В короткой, от трех до шести месяцев, перспективе можно посмотреть на акции крупных застройщиков (ПИК, ЛСР) – на фоне роста продаж пока показывают неплохую динамику.

Понимание первичных и вторичных рынков недвижимости

В течение 43 лет «Новые тенденции в сфере недвижимости» были одним из самых читаемых и уважаемых отчетов о тенденциях и прогнозах в сфере недвижимости.

В последнем отчете «Новые тенденции в сфере недвижимости в 2022 году» международная компания, предоставляющая профессиональные услуги, PwC и Институт городских земель (ULI) представили совместный обзор отрасли недвижимости, включая секторы недвижимости, тенденции развития и мегаполисы.

Традиционно первичные рынки или города-ворота привлекали значительный интерес инвесторов, в то время как вторичные рынки обычно игнорировались.

Однако, как отмечает Emerging Trends, пандемия нарушила некоторые давние представления о рынках недвижимости. На самом деле, уже более 10 лет города с выходом на первичный рынок теряют свою популярность, в то время как вторичные рынки считаются одними из лучших мест с точки зрения общих перспектив недвижимости.

В этой статье мы перечислим лучшие первичные и вторичные рынки Emerging Trend для инвестиций в недвижимость и обсудим некоторые факторы, которые следует учитывать при инвестировании в первичные шлюзы и более мелкие вторичные рынки.


Еда на вынос

  • Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные.
  • Первичные рынки недвижимости, также известные как шлюзы или рынки заведений, имеют большую базу населения и большой ВВП.
  • Чикаго, Лос-Анджелес, Нью-Йорк и Сан-Франциско — четыре основных рынка недвижимости.
  • Вторичные рынки недвижимости являются домом для быстро растущего населения и рынков труда.
  • Нэшвилл, Роли/Дарем, Феникс и Остин — это вторичные рынки недвижимости, которые также считаются наиболее перспективными в стране.
  • Как первичный, так и вторичный рынок недвижимости могут предлагать возможности для инвесторов в недвижимость.
  • Факторы, которые следует учитывать при выборе рынка недвижимости для инвестиций, включают рост занятости и населения, цены на жилье, спрос и предложение и потенциальный доход от инвестиций.

 

 

Классификация рынков недвижимости

Рынки недвижимости обычно подразделяются на три типа:

  • Первичный
  • Среднее
  • Третичный

В сфере недвижимости нет стандартного определения или списка критериев, которые делают один рынок первичным, а другой вторичным.Но, как правило, инвесторы часто обращают внимание на такие факторы, как демография, рост населения и рабочих мест, а также удобства при ранжировании рынков недвижимости как первичных, вторичных или третичных.

То, как классифицируется рынок недвижимости, также может влиять на ожидания инвестора в отношении основных рыночных показателей, цен на недвижимость, спроса и предложения, потенциальной прибыли и общей инвестиционной стратегии.

 

Что такое первичный рынок недвижимости?

Первичные рынки недвижимости, также известные как рынки ворот или рынки заведений, наиболее известны как лидеры экономики страны, с большой численностью населения и огромным вкладом в ВВП США.С.

Хотя первичные рынки недвижимости обычно растут медленнее, чем вторичные рынки недвижимости, они все же могут предлагать значительные возможности для инвесторов в недвижимость.

Характеристика первичного рынка недвижимости

Первичные рынки недвижимости характеризуются множеством факторов, включая численность населения, ВВП и высокие цены на жилье.

Средняя численность населения первичного рынка составляет около 3,1 миллиона человек, при этом на крупных первичных рынках недвижимости, таких как Лос-Анджелес и Нью-Йорк, проживает 18 человек.7 миллионов жителей и 8,4 миллиона жителей соответственно.

В то время как первичные рынки недвижимости имеют примерно такое же население, что и вторичные рынки, первичные рынки производят на 44% больше экономической продукции. Первичные рынки недвижимости производят совокупный ВВП более 5,3 трлн долларов по сравнению с общим ВВП около 3,6 трлн долларов для всех вторичных рынков.

Первичные рынки также являются домом для некоторых из самых инновационных и образованных сотрудников в стране, а также для некоторых из самых дорогих цен на жилье.По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня составляет 312 728 долларов (до 31 октября 2021 года). Для сравнения, типичная стоимость дома в Сан-Франциско составляет 1 526 099 долларов, а в Бостоне — 696 083 доллара.

Топ-10 первичных рынков недвижимости

Город Общие перспективы недвижимости
Сиэтл 9
Бостон 10
Вашингтон, округ Колумбия — Северная Вирджиния 14
Внутренняя Империя 17
Лос-Анджелес 19
Кремниевая долина/Сан-Хосе 26
Чикаго 28
Окленд/Ист-Бэй 31
Нью-Йорк — Манхэттен 42
Сан-Франциско 45

 

Подгруппы первичного рынка недвижимости

Новые тенденции в сфере недвижимости 2022 классифицирует первичные рынки недвижимости на 3 разные подгруппы:

  • Многосторонние производители, такие как Чикаго, Лос-Анджелес, Сан-Хосе и Сиэтл, крупнее, разнообразнее и экономически разнообразнее, чем другие первичные рынки недвижимости. Эти города имеют значительную базу занятости работников STEM (наука, технология, инженерия и математика) и, как правило, более продуктивны с точки зрения ВВП на душу населения. Хотя цены на недвижимость высоки, эти подгруппы по-прежнему привлекают значительные суммы инвестиций.
  • Центры знаний и инноваций, такие как Бостон, Манхэттен, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, являются домом для наиболее образованной рабочей силы в стране. Отчасти из-за высоких цен на недвижимость и многолюдных городов эти рынки стали свидетелями значительного оттока населения во время пандемии.Тем не менее, многие из этих рынков, похоже, восстанавливаются по мере того, как экономика вновь открывается.
  • Подгруппа
  • Major Market-Adjacent состоит из городов, окружающих районы метро с высокой стоимостью, такие как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Нью-Йорк. Рынки недвижимости, такие как Внутренняя Империя и Северный Нью-Джерси, выиграли от миграции во время пандемии, хотя долгосрочное влияние на местные рынки недвижимости еще предстоит увидеть.

 

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Вторичные рынки недвижимости, также известные как магнитные рынки, являются местами миграции как для людей, так и для предприятий.Население и рынки труда растут быстрее, чем в среднем по США, с более высокой долей миллениалов и представителей поколения X, что помогает стимулировать спрос на арендные дома для одной семьи.

Как отмечает Emerging Trends, вторичные рынки недвижимости также являются предпочтительными городами для строителей и инвесторов в недвижимость. Фактически, вторичные рынки недвижимости претендуют на 8 из 10 лучших рынков с лучшими общими перспективами в сфере недвижимости.

Характеристика вторичного рынка недвижимости

Ключевые характеристики вторичного рынка недвижимости включают сильный рост населения и рабочих мест, значительный рост арендной платы при относительно доступных ценах на жилье.

Средняя численность населения вторичного рынка недвижимости составляет около 3,3 млн человек, что примерно столько же, сколько и на первичных рынках. На некоторых из крупнейших вторичных рынков недвижимости, таких как столичные районы Даллас / Форт-Уэрт и Феникс, проживает 7,6 миллиона жителей и 4,8 миллиона жителей соответственно.

Быстрый рост населения на вторичных рынках недвижимости является причиной значительного развития недвижимости и роста числа рабочих мест. На самом деле, на вторичных рынках недвижимости, таких как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, за последние 3 года наблюдался рост населения более чем на 5%.

Рост арендной платы за аренду домов на одну семью (SFR) на 3 вторичных рынках недвижимости является самым высоким в стране. Согласно отчету Arbor о тенденциях в инвестициях для одной семьи за 3 квартал 2021 года, рост арендной платы SFR в Майами, Фениксе и Лас-Вегасе вырос на 21,4%, 19,2% и 15,4% соответственно в период с августа 2020 года по август 2021 года. Для сравнения, годовая арендная плата рост на первичных рынках недвижимости Бостона и Чикаго составил всего 1,5% и 1,4% соответственно.

Несмотря на то, что спрос на арендную недвижимость для одной семьи чрезвычайно высок на вторичном рынке недвижимости, цены на жилье по-прежнему относительно доступны. По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня в Нэшвилле составляет 376 729 долларов, а стоимость дома среднего ценового уровня в Роли / Дареме и Фениксе составляет 390 571 и 383 924 доллара соответственно (по состоянию на 31 октября 2021 г.).

Топ-10 вторичных рынков недвижимости

Город Общие перспективы недвижимости
Нэшвилл 1
Роли/Дарем 2
Феникс 3
Остин 4
Тампа/ул.Петербург 5
Шарлотта 6
Даллас/Форт-Уэрт 7
Атланта 8
Сал Лейк Сити 11
Денвер 12

 

Подгруппы рынка вторичной недвижимости

Вторичные рынки недвижимости подразделяются на 3 различные подгруппы по Emerging Trends:

  • Города суперсолнечного пояса, такие как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, имеют крупную и разнообразную экономику, привлекающую широкий круг предприятий. В то время как в городах по всей стране во время пандемии наблюдалось сокращение занятости, по прогнозам, рынки недвижимости Солнечного пояса коллективно восстановят почти все потерянные рабочие места к концу этого года. Дружелюбное к бизнесу правительство и более высокое качество жизни — вот две причины столь сильного роста вторичных рынков недвижимости в Солнечном поясе.
  • В 18-часовых городах, включая Шарлотт, Денвер и Солт-Лейк-Сити, есть активные деловые центры и городские пригородные узлы. Хотя цены на жилье не так низки, как раньше, вторичные рынки недвижимости, подобные этому, по-прежнему выигрывают от миграции, отчасти за счет людей, переезжающих с более дорогих первичных рынков недвижимости.
  • По данным Emerging Trends,
  • мегаполисов Supernova, таких как Остин, Нэшвилл и Роли/Дарем, находятся в плачевном состоянии. Несмотря на относительно небольшой размер, такие города имеют уровень занятости белых воротничков выше среднего и экономическое разнообразие, что помогает сделать вторичные рынки недвижимости в центре внимания девелоперов и инвесторов в арендную недвижимость.

 

Что лучше выбрать?

Повсюду есть потенциальные возможности для инвесторов в недвижимость, как на городских первичных рынках, так и на более пригородных вторичных рынках.Фактически, первичный и вторичный рынки недвижимости были в равной степени оценены как рынки недвижимости, за которыми следует следить в 2022 году 2130 специалистов по недвижимости, опрошенных ULI и PwC.

При анализе любого рынка недвижимости с точки зрения потенциальных инвестиций инвестор должен учитывать такие факторы, как доступность цен на жилье, спрос и предложение на рынке, темпы роста населения и рабочих мест, а также потенциальный доход от инвестиций.

 

Рискованные игры | Институт CCIM

Третичные рынки Рынки второго уровня

Будут ли инвесторы играть в мяч на вторичном и третичном рынках?

Малкольм Дэвис |

Каждый специалист по недвижимости прекрасно понимает, что коммерческая недвижимость поместье возвращается. Даже в разгар кризиса рынок 2009 года предоставил инвесторам и кредиторам большие возможности. Много тех, кто воспользовался возможностью купить недвижимость по низким ценам, составляют теперь наживаются на этих инвестициях.

Но где инвесторы и кредиторы могут добиться такого успеха на современном рынке?

В то время как уровень вознаграждения, получаемого за инвестиции в сегодняшнее рынок может быть не таким большим, как в 2009 году, возможности для получения прибыли по-прежнему существует.Кредиторы и инвесторы открывают совершенно новую игру в вторичные и третичные рынки, получая прибыль, которая часто превышает их аналоги на первичном рынке. По мере того, как первичный и шлюзовый рынки стали насыщенные конкуренцией, опытные инвесторы пользуются рекордно низким процентные ставки и ищут новые инвестиционные возможности.

В целом, сделок становится все больше и выгодным как для инвесторов, так и для кредиторов. Если эти игроки рынка недвижимости готовы смотреть за пределы безопасных первичных рынков и немного рисковать, есть очень успешная игра, в которую можно играть.

Расширение первичного рынка

Чтобы понять вторичные рынки, важно сначала понимать первичные или шлюзовые рынки. В прошлом, если кредитор или акционерный капитал инвестора спросили, что он или она считает первичным или входным рынком, ответом, скорее всего, будет шесть или семь столичных статистических районов: Лос-Анджелес. Анхелес, Сан-Франциско, Нью-Йорк, Чикаго, Вашингтон, округ Колумбия, Бостон и Даллас.

Некоторым может показаться странным думать, что такие города, как Сиэтл и Хьюстон не будет считаться воротами города.Однако эти города падают в рамках относительно нового понимания в отрасли. Как экономика продолжает возвращаться, бывшие второстепенные города теперь все чаще стать крупными игроками.

В результате сегодняшнее восприятие того, что считается первичным рынок меняется. В список основных рыночных городов теперь входят бывшие вторичные рынки, такие как Сиэтл, Хьюстон, Атланта, Денвер и Шарлотта, N.C.

Современный вторичный рынок

Помимо традиционной идеи вторичных рынков, теперь существует подкатегория вторичных рынков, расположенная внутри первичных рынков. Для Например, на рынке Большого Лос-Анджелеса можно с уверенностью сказать, что когда привлечение инвестиционного и ссудного капитала, ожидаемая доходность вложения во Внутренней Империи должно быть значительно выше, чем в Санта-Клаусе. Моника, чтобы добиться финансирования. Однако на современном рынке разрыв между урожайность значительно снизилась.

Например, чтобы инвесторы оставались в безопасных первичных рынки, они должны быть готовы принять 4-процентную ставку капитализации приобретение в Санта-Монике, в то время как аналогичный актив торгуется с 6-процентной капитализацией курс во Внутренней Империи.

Инвесторы также должны учитывать, будет ли кредитор готовы пойти на максимальное кредитное плечо или низкое ценообразование во вторичном рынке, как это было бы на первичном рынке. Несмотря на возврат, воспринимаемый кредитором риск всегда будет выше, если привлекательность места инвестирования ниже.

Для инвесторов, вкладывающих денежные потоки, есть дополнительная оговорка. Там будет момент, когда эти инвесторы не захотят инвестировать в первичные рынках просто потому, что минимальная доходность будет ниже порога для принять на себя риск владения недвижимостью.Это может быть то же самое для кредитора. Однако единственное, чему мы все научились за последние несколько лет, это то, что всегда связан с риском при владении или кредитовании неликвидного актива. Реальность вопрос в том, готовы ли все согласиться с возвратом к капиталу менее 4% оставаться на первичных рынках.

Как консультанты по структурированному финансированию, мы видели, что многие инвесторы и кредиторы готовы рискнуть, вложив средства во вторичные рынок, чтобы получить большую прибыль.В 2012 году мы смогли помочь нашим клиентам захватить долю рынка в регионах вторичного рынка, которые ранее были медленными оправиться от рецессии, например округ Сан-Бернардино, округ Риверсайд, и Сакраменто, Калифорния; Феникс; и Портленд, штат Орегон. Мы также смогли привлечь внимание кредиторов и инвесторов, которые были готовы выйти из города-ворота для приобретения недвижимости, которая генерировала от 5 до 10 процентов более высокие внутренние нормы прибыли, чем аналогичные свойства на первичных рынках. Кроме того, цены для наших кредиторов превысили то, что они могли бы взимать плату на первичных рынках, делая эти инвестиции на вторичном рынке выгодно как инвесторам, так и кредиторам.

Решающий фактор

Кредиторы и инвесторы извлекли ценный урок из рецессии: рынки шлюзов гораздо лучше сохраняют занятость во время экономические спады, чем вторичные и третичные рынки. И кредиторы, и инвесторы задают ключевые вопросы о росте рабочих мест на небольших рынках и движутся ли компании в эти области.Эти вопросы имеет решающее значение для современного мыслительного процесса кредитора/инвестора, поскольку кредиторы хотят чувствовать себя что уровни занятости растут или, по крайней мере, стабилизируются, прежде чем они вкладывать деньги.

Независимо от класса активов инвестиционные группы и кредиторы сосредоточить свое внимание на том, где они могут получить прибыль, то есть на второстепенном рынки. Обе организации хотят видеть потенциальный рост этих вторичных рынки играют в арбитраж ставок капитализации для кредита, и надеются увидеть лучше цены, чем они были бы на первичных рынках, и все это без слишком дополнительный риск.

Наша команда по структурированному финансированию была очень активна в течение последних 12 лет. месяцев на многих вторичных рынках, которые сейчас возвращаются. У нас есть видели, как инвесторы и кредиторы пользуются прибылью на затраты, которая сейчас выше на этих рынках, чем на прибрежных рынках Южной Калифорнии. На этих рынках теперь доступно даже финансирование строительства, и мы видя, что эти строительные кредиторы требуют более высокой доходности долга для их безопасность.

The Final Frontier

Третичные рынки, такие как Рино, штат Невада, или Альбукерке, штат Нью-Мексико, исторически меньший рост рабочих мест, и, в свою очередь, они являются последними из рынков, которые увидят восстановление. Таким образом, третичные рынки также являются последними, кто видит ставку капитализации. сжатие или ослабление стандартов кредитования, что замедляет инвестиции возможности в этих регионах.

Несмотря на вялое восстановление этих рынков, финансирование определенно доступны для опытных инвесторов. Однако, как и на вторичных рынках, кредиторы взимают премию за это финансирование, и инвестор в акционерный капитал получает большая доходность за счет расположения актива. В общем, кредиторы и инвесторы смотрят на третичные рынки одинаково: они хотят большей отдачи на свои инвестиции из-за большего риска и отсутствия глубины на рынке. Большинство инвесторов на этих рынках являются долгосрочными держателями таких реальных имущество.

Когда мы, наконец, увидим снижение ставки капитализации в этих компаниях третьего эшелона городов, мы увидим полное восстановление рынка коммерческой недвижимости как все.Традиционно третичный рынок находится на подъеме последним, а сначала в спад.

Если бы коммерческая недвижимость была игрой в бейсбол, то основной и рынки шлюза находятся в третьей или четвертой возможности, вторичный рынок находится в первом, а третий находится в блиндаже, на пути к боксу для бьющего. Инвестируйте с умом и знайте, что по крайней мере в 2013 году все признаки для всех активов классы указывают вверх, увеличивая шансы на несколько турниров Большого шлема в разнообразие рынков в этом году.

Малкольм Дэвис старший вице-президент компании George Smith Partners, занимающейся инвестициями в недвижимость банковская фирма со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе. Свяжитесь с ним по [email protected]

Продажа недвижимости в Испании на первичном и вторичном рынках от агентства недвижимости

Rusol Prime обеспечит вам лучшие варианты, которые может предложить местный рынок недвижимости.Наша команда окажет вам помощь в управлении вашими сделками с недвижимостью.

«Первичный или вторичный рынок недвижимости?» — выбор, который предстоит сделать каждому потенциальному покупателю квартиры в Испании. Для принятия правильного решения необходимо учитывать события, произошедшие в экономике страны за последние 10-15 лет. В начале 2000-х Испания переживала настоящий строительный бум, ежегодно вводя в эксплуатацию более 1 млн объектов. Спрос на жилье поддерживали как местные жители, которых стимулировала легкость получения ипотечных кредитов, так и иностранные инвесторы, привлеченные перспективой владеть здесь квартирами.Но уже в 2008 году Испания пережила кризис, печальные последствия которого известны многим: безработица, невозможность погасить долговые обязательства, крах банковской системы. Количество желающих вложиться в квадратные метры резко сократилось, а строительство новых домов практически остановлено. Испанскому рынку недвижимости потребовалось несколько лет, чтобы начать демонстрировать тенденцию к восстановлению. По данным Коллегии регистраторов собственности, в 2014 году в Испании было заключено 318 928 сделок по продаже жилья.Почти 63% операций пришлось на вторичный рынок, 37% — совокупный результат работы девелоперов и риелторов, специализирующихся на новостройках. Такое «отставание» сейчас не только кажется естественным, оно имеет и свою положительную сторону – компании, поставляющие на рынок первичное жилье, ориентированы на реальный спрос, а потому отличаются повышенной устойчивостью и надежностью. Правда, покупателям, отдающим предпочтение новостройкам, следует иметь в виду, что квартиры в таких домах часто раскупают за полгода до окончания строительства, а фиксированная стоимость квадратного метра не предполагает возможности торговаться с целью снижения цены. .

Что бы вы ни выбрали – квартиру в долгострое или в строящемся доме – Русол Прайм ознакомит вас с лучшими предложениями, которые есть на рынке в данный момент. Также наши специалисты готовы оказать вам грамотную помощь на протяжении всего процесса заключения сделки или на любом этапе: от оценки реальной стоимости и качества объекта до подготовки договора купли-продажи.

Поделиться

Стоит ли инвестировать во вторичные рынки недвижимости?

«Куда мне инвестировать?»

Это один из самых больших вопросов, с которыми сталкиваются инвесторы.Хотя сообразительный инвестор может получить прибыль практически на любом рынке, мы должны признать, что каждый рынок сопряжен с уникальными проблемами и возможностями.

Рынки недвижимости можно разделить на несколько различных категорий. С этого должны начать инвесторы в недвижимость. Ваш уровень опыта, доступ к ресурсам и инвестиционная стратегия будут влиять на ваше решение.

После сказанного давайте поговорим о рынках.


Обновите свои инвестиции сегодня

Для успешного инвестирования требуется точная и понятная информация о вашей собственности и рынках, в которые вы инвестируете.BiggerPockets Pro предоставляет вам информацию, необходимую для того, чтобы найти следующую выгодную сделку и максимизировать ваши текущие инвестиции.


Три типа инвестиционных рынков

Различия между этими рыночными категориями четко не определены. Разные люди будут классифицировать рынки по-разному, основываясь на своем понимании и определении этих обозначений. Может быть перекрытие или отсутствие ясности относительно того, где рынок падает.

Это не значит, что они неверны, просто наши метрики не стандартизированы. Вот почему при категоризации рынка мы учитываем множество влиятельных факторов, а не только население.

Первичный

Первичные рынки довольно легко определить только по их размеру. Это крупнейшие рынки недвижимости в Соединенных Штатах, в том числе такие, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Бостон и другие исключительно большие и густонаселенные мегаполисы. Эти рынки, как правило, привлекают инвесторов, имеющих доступ к значительному капиталу. Поскольку стоимость жизни и уровень инвестирования, как правило, высоки, входной барьер для инвестора также высок.

Вы можете встретить первичные рынки, называемые «рынками шлюза», хотя эти термины не всегда взаимозаменяемы.

Думайте о первичных рынках как о клубе хайроллеров. Это места, которые не только имеют хорошо зарекомендовавшее себя и большое население (часто превышающее 5 миллионов), но и долгую историю титанов торговли. Здесь вы найдете высокий уровень активности инвесторов, в основном из REIT, крупных фондов прямых инвестиций и иностранных инвесторов.

Это показывает нам, что на первичных рынках есть возможности.Однако важно понимать, что многие из этих возможностей будут недоступны для среднего независимого инвестора в недвижимость.

Среднее

На вторичных рынках наши определения становятся немного размытыми. Хотя некоторые говорят, что вторичные рынки — это рынки с населением от 1 до 5 миллионов человек, это не обязательно является стандартным. Что более ценно для наших целей, так это сила рынка.

Население и экономический рост наиболее ясно указывают на силу вторичного рынка.Эти районы более доступны, чем первичные рынки, но не лишены удобств и возможностей.

Рынки, такие как Хьюстон, Даллас-Форт. Ворт, Остин, Портленд, Шарлотта и Нэшвилл попадают в эти категории. В то же время население некоторых из этих рынков превышает 5 миллионов человек. Однако они функционируют больше как вторичные рынки, чем первичные, с точки зрения активности инвесторов, доступности и доступности.

Как краткосрочные, так и долгосрочные инвесторы без проблем находят возможности на этих рынках. Несмотря на то, что конкуренция меньше, чем на первичных рынках, инвестиционная среда все равно может быть бешеной.

Третичный

На третичных рынках обычно проживает менее 1 миллиона человек. Эти рынки преуспевают в том, что касается стабильности.

В то время как вторичные рынки могут испытывать явные «бумы» экономической активности и интереса, третичные рынки — это рынки с устойчивыми, надежными положительными тенденциями роста населения и рабочих мест. Они, как правило, обусловлены как традиционными, так и альтернативными экономическими факторами.

По многим параметрам мой родной город Мемфис считается третичным рынком. Однако здесь грань может быть размытой. В 2003 году население Мемфиса превысило 1 миллион человек.

Третичные рынки — это те, которые не считаются «горячими» рынками недвижимости по сравнению с большинством других. Однако их преимущество заключается в их медленном и устойчивом росте, который обеспечивает более сдержанный и предсказуемый инвестиционный опыт, что идеально подходит для долгосрочных инвесторов, работающих по принципу «покупай и держи». Здесь конкуренция не является препятствием.

Теперь, когда мы определились с нашими терминами, пришло время поговорить о тенденциях, которые уводят инвесторов и покупателей жилья от первичных рынков на вторичные и третичные территории.

Взгляд на показатели пандемического рынка

Последствия COVID-19 были серьезными. Я никогда не хочу преуменьшать жизни и средства к существованию, которые были опустошены за последний год. Однако в контексте рынка недвижимости COVID-19 привел к весьма неожиданным последствиям.

Впрочем, возможно, они и не такие уж удивительные.

Ускорение национальных трендов

Важно отметить, что COVID-19 не создал трендов на рынке недвижимости. Он лишь ускорил существующие тенденции. Одним из них является миграция на вторичный и третичный рынки.

Кризис доступности недвижимости в Соединенных Штатах поразительно реален. Согласно расчетам, представленным в приведенной выше статье от HousingWire, около 82% работающих калифорнийцев не могут позволить себе дом по традиционным показателям доступности.Когда средняя цена дома превышает 1 миллион долларов, это не шок.

Рост цен уже давно опережает рост заработной платы. Еще во время восстановления после Великой рецессии агенты по недвижимости оплакивали отсутствие на рынке новых покупателей жилья. Эти потенциальные покупатели жилья в первый раз были миллениалами, которые обнаружили, что их финансы раздавлены неполной занятостью, безработицей и студенческим долгом. Покупка дома для многих была нереальной. Это само по себе тормозит восстановление рынка.

COVID-19 ускорил переход от дорогих первичных рынков к более доступным рынкам.Это касалось не только покупателей жилья, но и бизнеса. Эксперты подозревают, что наша зарождающаяся культура работы на дому останется, по крайней мере в той или иной форме, надолго.

Поскольку цены на жилье росли на протяжении всей пандемии, что сильно повлияло на средства к существованию и заработную плату бесчисленного количества американцев, кризис доступности только усугубился.

В результате мы наблюдаем миграцию на вторичный и третичный рынки. Хотя их относительная доступность является основным стимулом, не менее важны и другие их качества.Южные рынки, например, имеют более умеренный климат и меньшую плотность населения.

Мы также знаем, что рекордно низкие процентные ставки были серьезным стимулом для многих, чтобы стиснуть зубы и купить жилье.

Однако речь идет не только о покупке жилья.

Подробнее об удаленном инвестировании от BiggerPockets

Показатели аренды на вторичных рынках

Во время пандемии в мире аренды недвижимости произошли две вещи. Во-первых, мы увидели всплеск спроса на аренду на одну семью . Мы также видели низкие показатели многоквартирного жилья, особенно на первичных рынках.

Рост спроса на аренду на одну семью объясняется сменой приоритетов в свете пандемии. Жители уже не чувствуют себя комфортно в густонаселенных городах в тесных квартирах. Аренда на одну семью с частным открытым пространством, помещением для домашнего офиса и расстоянием между соседями привлекательнее, чем когда-либо. Поскольку эта недвижимость, как правило, находится в пригороде, она гораздо более желательна в эти времена социальной дистанции.

Еще есть фактор доступности. Естественно, аренда всех видов более доступна на вторичном и третичном рынках, и жители получают больше места за свои деньги. По мере роста спроса на жилье на этих рынках рос и спрос на аренду.

Инвесторы в недвижимость обращают внимание на небольшие рынки. Фактически, 60% инвесторов, опрошенных Institutional Investor, заявили, что ожидают, что небольшие города будут играть более важную роль в инвестициях в недвижимость в ближайшие годы.

А как насчет рисков?

Естественно, каждый рынок и каждая инвестиция сопряжены со своей справедливой долей рисков. Этого не изменить. Однако как инвесторы в недвижимость мы можем изменить способ управления и снизить этот риск.

Маятник будет качаться?

Наши северные соседи из Canadian Imperial Bank of Commerce подозревают, что рост на вторичном и третичном рынках будет подорван по мере ослабления опасений по поводу пандемии. Действительно, мы, вероятно, увидим возвращение на наши первичные рынки по мере восстановления экономики, улучшения условий и прекращения удаленной работы для большинства работников.

Однако это не обязательно указывает на падение на вторичных рынках.

Помните, пандемия не создавала трендов. Он ускорил те, что уже существовали. Возможна некоторая коррекция рынка, но привлекательность вторичных рынков вряд ли исчезнет, ​​особенно в условиях сохраняющегося кризиса доступности.

Управление рисками

Как инвесторы в недвижимость, мы не можем слепо следовать капризам тенденций. Мы не можем инвестировать в город только из-за его названия.Наоборот, мы делаем все возможное, когда тщательно оцениваем наши рынки и возможности на них.

Мы не основываем наши инвестиционные решения на одном годе бурной рыночной активности. Вместо этого мы ищем положительные модели, которые указывают на долгосрочную силу и стабильность. Если вы ищете прочную мощность на вторичном или третичном рынке, ищите эти качества.

Прирост населения

Как правило, устойчивый рост населения с годами свидетельствует об инвестиционном потенциале.Когда население растет, вместе с ним растет и спрос на жилье. Это держит под контролем баланс спроса и предложения. Рост населения также указывает на экономические возможности. Некоторыми другими факторами, которые стимулируют рост населения, являются качество жизни на рынке, доступность и безопасность.

Рост занятости и отрасли

Растущая и диверсифицированная экономика имеет решающее значение для долгосрочной устойчивости сектора недвижимости. Рынок может быть сильным, но если ему не хватает диверсификации, экономический спад может обернуться катастрофой для рынка недвижимости.

Мне нравится указывать на Хьюстон как на пример правильной экономической диверсификации. Несмотря на то, что нефть и энергия играют значительную роль в экономической мощи города, Хьюстон зависит не только от нефти и энергии. Мы видели, как на протяжении многих лет колебались цены на нефть и газ.

Для тех, кто работает в этих отраслях, и для тех, кто от них зависит, настали трудные времена. Однако, поскольку экономика Хьюстона разрослась, рынок почти не дрогнул. Хьюстон стал влиятельным игроком после Великой рецессии, и его сила и привлекательность не исчезли.

Восходящие ценовые тренды

Инвесторы, торгующие по принципу «купи и держи», должны искать баланс между ростом цен на недвижимость и арендными ставками. В конечном счете, ваш успех не зависит от того, как быстро недвижимость подорожает. Насколько это ценно. Когда цены подскакивают слишком высоко и слишком быстро, будь то при покупке или аренде, это может вызвать пузырь на рынке жилья. Ажиотаж вокруг рынка может привести к его переоценке. Это может привести к снижению соотношения цены и дохода.

Точно так же эти раскаленные добела рынки могут расти так быстро, что средний покупатель или арендатор вытесняется с рынка.Это вредит спросу и снижает маржу инвестора.

Соотношение цены и дохода

Отношение цены к доходу и цены к арендной плате влияет на качество инвестиционной возможности. Конечно, есть много других показателей, которые мы должны учитывать, например, денежный поток и ставка капитализации. Однако соотношение цены к доходу и цены к аренде показывает устойчивость инвестиций.

Как инвестор, выбор рынков, которые оптимизируют соотношение цены и дохода, означает, что вы можете лучше масштабировать и управлять своим портфелем.Когда мы смотрим на соотношение цены и арендной платы, мы можем определить доступность аренды. Это средняя цена дома по сравнению со средней арендной платой. В качестве инструмента этот коэффициент показывает нам относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на любом рынке.

Коэффициент менее 15 указывает на относительно доступную недвижимость по сравнению со стоимостью аренды. Высокий — выше 21 — указывает на высокую стоимость недвижимости по сравнению с арендной платой. Как инвестору в недвижимость, эти цифры могут помочь вам увидеть рыночный спрос и новые тенденции.

Принятие решения

Эти показатели, среди прочих показателей, помогают нам принимать решения. Когда вы используете правильные цифры и смотрите на красноречивые рыночные индикаторы, вы можете лучше всего определить пригодность рынка для инвестиций. Помните, что ни одна возможность не подходит для всех. Как инвестор в недвижимость, делайте оценки, основанные на ваших личных целях, стратегиях и способностях.

Инвестирование в недвижимость не является спекулятивным предприятием. Мы не прыгаем на причудах. Вместо этого мы ориентируемся на рынки и стратегии, которые со временем зарекомендовали себя как надежные для создания прочного богатства.

Покупка квартиры в Варшаве – первичный или вторичный рынок?

Покупка квартиры – одно из важнейших решений в жизни каждого человека. Независимо от того, покупается он в инвестиционных целях или для себя, неправильный выбор может иметь далеко идущие последствия. Одним из важнейших факторов при поиске квартиры для покупки является выбор между первичным и вторичным рынком недвижимости. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, которые я представляю в этой статье.

Первичный рынок недвижимости в Варшаве

В 2018 году было введено в эксплуатацию более 16 000 новых квартир в Варшаве . Это на 32,7% больше, чем в 2017 году. Такой динамичный рост рынка недвижимости свидетельствует о большом спросе. В жилье в Варшаве инвестируют не только поляки, но и иностранцы. Таким образом, первичный рынок находится в отличном состоянии, что является результатом нескольких факторов.

Квартиры из варшавского рынка первичной недвижимости часто располагаются в непосредственной близости от других современных зданий, что значительно повышает эстетичность района.В зданиях есть лифты, подземные гаражи и даже зеленые террасы на крышах.

Новая квартира предлагает гораздо больше возможностей обустройства, чем помещения вторичного рынка. Однако это не всегда преимущество, многие предпочитают купить квартиру, в которой можно сразу жить. В случае обустройства новой квартиры необходимо учитывать среднюю стоимость 1000 злотых за квадратный метр.

Однако у первичного рынка есть и свои минусы. Новые квартиры часто располагаются в районах, удаленных от центра города.Это связано с тем, что центр Варшавы уже плотно застроен и нет места для новых инвестиций, а также с тем, что земля на окраинах дешевле, поэтому затраты застройщика меньше.

Квартиры на первичном рынке часто покупают еще в процессе строительства, поэтому от оформления сделки до получения ключей может пройти некоторое время. Поэтому не все решаются покупать на первичном рынке, тем более, что многие опасаются банкротства застройщика до завершения вложения.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке означает, в первую очередь, уверенность в том, во что вы вкладываете деньги. Квартира уже сдана, а зачастую и полностью оборудована. Вы можете увидеть все его преимущества и недостатки. Окружающая инфраструктура также определена, и даже у соседей можно узнать заранее и проконсультироваться об уровне жизни в том или ином месте.

Преимущество вторичного рынка еще и в том, что купленная квартира сразу доступна покупателю.Если вы не решите отремонтировать или заменить оборудование, вы можете заселиться сразу.

Квартиры с варшавского вторичного рынка недвижимости часто имеют более привлекательные места, чем на первичном рынке. Помещения доступны в плотно застроенных, отлично коммуникационных районах города. Такие квартиры можно найти в каждом районе Варшавы, так что свобода выбора большая.

Однако следует помнить, что квартиры со вторичного рынка часто требуют ремонта, что влечет за собой дополнительные расходы.Плохое техническое состояние некоторых зданий также связано с неисправной инфраструктурой – проблемы с отоплением, канализацией и электричеством здесь возникают гораздо чаще, чем в новостройках.

Квартира со вторичного рынка – это и более высокие эксплуатационные расходы, связанные с наличием фонда реновации, и более низкий стандарт самого здания, т.е. худшая теплоизоляция. При покупке необходимо также помнить о налоге на гражданско-правовые сделки в размере 2% от рыночной стоимости помещения.При покупке на первичном рынке этот налог не применяется.

Цены квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости в Варшаве

Одним из важнейших факторов, определяющих выбор квартиры в Варшаве, является цена. Казалось бы очевидным, что квартиры с первичного рынка будут дороже, но не все так просто. На цену влияет не только техническое состояние квартиры и здания, но и множество местных факторов.

Получается, что если в большинстве районов новые квартиры действительно дороже, чем со вторичного рынка, то есть регионы, где ситуация обратная.

В 2018 году новые квартиры в Praga Północ стоили более чем на 1000 злотых за квадратный метр, а в Вилянуве ситуация была обратной. Квартира со вторичного рынка стоит на 1044 злотых меньше, чем на первичном рынке.

Также следует помнить о дополнительных расходах – в случае первичного рынка это оборудование и отделка квартиры, а в случае вторичного рынка – возможный ремонт и перепланировка.

Опытный агент по недвижимости из Варшавы поможет вам в проведении детальной оценки.Здесь требуется отличное знание рынка и местных условий, влияющих на цену. Консультация с жилищным агентством из Варшавы особенно важна, когда вы хотите купить квартиру для инвестиций. Если вы планируете зарабатывать на аренде, стоит проконсультироваться с брокером по недвижимости, который знает спрос в Варшаве и знает, какие квартиры в каком районе популярны.

По адресу Biarda Estate я не только найду квартиру, отвечающую всем вашим требованиям. Я также помогу в согласовании цены и выполнении всех формальностей, и даже в поиске ремонтной бригады.

(PDF) Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости в Польше – аналогии в динамике предложений и цен сделок

УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 45

www.versita.com/remv

vol. 21, нет. 1, 2013

и Зелена-Гура (за исключением отношений между ценами сделок на первичном и вторичном

рынках).

Во-вторых, можно заметить, что в случае временных интервалов B, C и D на вторичном рынке чаще всего имела место линейная корреляция

между ценой предложения и ценой сделки.

Таким образом, можно сделать вывод, что линейная корреляция действительно существует в выбранных подинтервалах

анализируемых временных рядов. Дополнительные расчеты коэффициента корреляции, выполненные для других

подинтервалов (3 кв. 2006 г. – 1 кв. 2010 г., 3 кв. 2007 г. – 1 кв. 2010 г., 3 кв. 2008 г. – 1 кв. 2010 г.), не вошедших в данную статью

, подтверждают это заключение. Эти расчеты также показывают почти повсеместно встречающуюся линейную корреляцию

в кварталах, где цены имели тенденцию к росту (бум с 2006 г. по второй квартал 2007 г.).В

последующих кварталах можно было наблюдать продолжающееся существование этой корреляции (например, в случае

цен в Кракове и Зелёна-Гуре) или исчезновение линейной корреляции между

отдельными ценовыми категориями (например, в случае цен в Быдгоще или Варшаве).

Таблица 1

Настольный 1

Коэффициенты корреляции

Города

Первичный рынок: Предложение цены и

Цены с транзакциями

Средний рынок: Предложение

Цена и транзакция

Цены

Цены на транзакцию: Среднее 60003

Рынок и первичный рынок цены: вторичный рынок

и первичный рынок

ABCDABCDABCDABCD

Варшава 0.0,37 0,79 77 0,65 0,91 0,87

0,92 0,91

0,89

0,81

0,86

0,81

0,78 0,58 0,71 0,54

0,88 0,32 Белосток -0,21 0,04 0,92 0,18

0,36 0,51

0,92

0.92

0.40

0,38

0.37

0,90 -0.39 -0.26 -0,44

Bydgoszz 0,75 0,37 0,37 -0,55 0,91

0.67

0,63

0,68

0.92

0.36

0.36

0.36

0.66

0,85 0.54 0.53

—0.37

Gdańsk 0.88 0.26 0.33

-0.22 0.33

-0.22 0.91

0.61

0.51

0,77

0,69

0,06

0,35

0,08

0,08

0.50 0,12 -0.49 -0.71

Katowice 0,79 0,49 0,39

0,25 0,39

0,25 0,

0,25

0,45

0,33

0.82

0.54

0.69

0.48

0,83 0.59 0.52 0,84 0.59 0.52 0,16

Kielce 0.94 0.39 0.67 0.78 0.95

0,78

0.31

0.52

0.87

-0.21

-0.44

-0.44

0,86 -0.44 -0.27 -0.28

Краков 0,75 0,60 0,51 0,67 0,68

0,71

0.59

0,64

0,69

0,04

0,44

0.44

0.59

0,67 0,05 0,46 0,69

Люблин 0,92 -0.41 -0,29 0,53 0.96

0,23

0.23

0,23

0.38

0.94

0.60

0,25

0,29

-0.29 -0.67 -0.52 -0.29

ódź 0.89 0,25 0.43

0.38 0,90

0.55

0.72

0,56

0.91

0.93

0,43

0,75

0,74

0,85 0,65 0,73

0,85 0,65 0,73 0,55

ольшты 0,45 0,73 0,57 0,57 0,89

0.79

0,80

0,90

0.53

0.33

0.33

0.64

0.90

0.55 0,21 0,68 0,47

Opole -0.59 -0.67 -0.89 0.909 -0.67 -0.89 0.99 0.5

0.51

0.52

0,79

0,68

0,71

0,71

0,78

0,03 0,03 0,07 0,03 0,03 0,07 0,74

poznań 0.55 0,70 0,70 0,52 0,44

0.65

0,67

0,76

0,4

0,16

0,17

0,29

0.69 -0.25 -0.33 0,85

rzeszów 0,84 0.57 0,19 0,08 0.92

0,08 0,

0,71

0.38

0.38

0,65

0.53

0,65

0,40

0.53

0.53

0,88 0,65 0,68 0,83

Щецин 0,87 0,60 0,46 0,52 0.93

0.88

0,86

0,86

0,86

0,89

0.54

0,23

0.63

0,94 0,61 0,44 0,544

Вороцлав 0,60 0,81 -0,03 -0,09 0,80

0,51

0.80

0,77

0.77

0.63

0.31

0,43

0,70

0,12 -0.76 -0.66 -0.33

Zielona G. 0,88 0,84 0,83

0,42 0,87

0.62

0.53

0,00

0,95

0,56

0,35

-0,72

0,79 0,83 0,73

-0,04

Источник: собственные расчеты.

4. Изменчивость и конвергенция средних цен

Другая гипотеза заключалась в том, что изменчивость средних цен сделок и предложений в

обоих сегментах рынка в изучаемом интервале со временем уменьшалась в отдельных городах.С этой целью

были рассчитаны коэффициенты изменчивости цен для временных интервалов A, B, C и D. Значения коэффициентов

изменчивости в табл. жирный). Почти во всех городах наибольшие значения коэффициентов вариации

наблюдаются для цен из самого длинного интервала (А), т.е. 3 кв. 2006 г. – 3 кв. 2012 г. цен сделок на первичном рынке).Значения коэффициента вариации

за этот период показывают, что существовала умеренная вариация цен предложения на первичном рынке

, цен сделок на первичном рынке, цен предложения на вторичном рынке и цен сделок

на вторичном рынке. Для более коротких изучаемых подинтервалов (В, В, Г) коэффициенты вариабельности

имели более низкие значения, что свидетельствовало либо об очень низкой изменчивости, либо о ее полном отсутствии. Это

указывает на стабилизацию цен на отдельных рынках после предшествующего бума и последующего снижения цен

.

Однако трудно указать среднюю ценовую категорию, которая отличается наибольшей изменчивостью. Во-первых, ситуация с

в отдельных городах разная. Например, в случае Вроцлава

цен сделки на первичном рынке характеризуются наибольшей изменчивостью, в то время как в Гданьске это верно

цен предложения на первичном рынке, а в Лодзи — цен на вторичном рынке. рынок. Во-вторых,

различия в изменчивости, характеризующие отдельные ценовые категории, не кажутся

значительными в случае некоторых городов (например,г., Белосток, Люблин, Краков, Жешув). Например, можно

заметить, что цены на первичном рынке показали лишь несколько большую вариацию, чем цены на вторичном рынке

.

Неаутентифицированный

Дата загрузки | 11.11.16 11:01

Расширение вторичного рынка | Особенности

В последние годы наблюдается значительный рост инвестиций в фонды недвижимости. Причины успеха этих фондов широко известны, и среднесрочные перспективы спроса в этом секторе кажутся сильными, поскольку институциональные инвесторы по-прежнему проявляют огромный интерес к инвестициям в непрямую недвижимость.Тем не менее, институциональные инвесторы меняют свою позицию с подхода, основанного только на приобретении, на подход к управлению активами.

Доли в фонды недвижимости оцениваются по качеству и эффективности и в то же время оцениваются в соответствии с текущей инвестиционной стратегией.

Некоторые из этих инвесторов решили продать свои активы в одном или нескольких фондах, чтобы соответствовать своей изменяющейся инвестиционной стратегии. Эти доли продаются на вторичном рынке частной недвижимости.

Одновременно появляются новые инициативы со стороны спроса на вторичном рынке. Были структурированы новые фонды, и инвестиционным менеджерам было поручено приобретать вторичные доли на рынке недвижимости с частными инвестициями. Концепция, лежащая в основе этих фондов, заключается в комплексном подходе, который способствует инвестированию в нужное время и по правильной цене для получения большей прибыли.

Вторичный рынок недвижимости прямых инвестиций — относительно новое явление.До сих пор торговля акциями фондов недвижимости, не зарегистрированных на бирже, была очень ограниченной, особенно в закрытых фондах. Причины этого включают:

n Условия блокировки. Фонды на первичном рынке вводят период блокировки для институциональных инвесторов для обеспечения стабильности. Эти положения предоставляют управляющему фондом справедливую возможность реализации согласованной инвестиционной политики в течение согласованного срока.

Кроме того, оговорки о блокировке предотвращают безответственное поведение фондов при приобретении активов, поскольку институциональные инвесторы могут в любое время изъять вложенный капитал.Многие фонды сейчас столкнулись с истечением этих периодов блокировки.

n Отсутствие зрелости. Многие фонды (и управляющие фондами) имеют всего несколько лет опыта инвестирования в недвижимость и управления ею. Обязательства не были полностью выполнены, и у фонда не было достаточно времени, чтобы проявить себя. Инвесторы убеждены, что инвестиции в недвижимость являются долгосрочным бизнесом и отсрочат решение о продаже их доли.

n Метод получения. За последние годы были созданы сотни фондов недвижимости, а существующие фонды выпустили новые акции.Институциональные инвесторы сосредоточились на приобретениях, чтобы получить доступ к наиболее эффективным фондам

n Сложность и отсутствие опыта. Процесс продажи на вторичном рынке сложен и занимает много времени. Кроме того, это развивающийся рынок, на котором не хватает опыта как у продавцов, так и у покупателей.

Подход к управлению активами усилил анализ удержания/продажи, проводимый отделами недвижимости институциональных инвесторов. Как уже упоминалось, решение о продаже доли в фонде обусловлено не только финансовыми соображениями; она может основываться на стратегических аргументах.

Некоторые институциональные инвесторы решили перераспределить свои доли от внутренних фондов недвижимости к тем, которые больше ориентированы на международный рынок, из-за того, что в их портфеле предпочтение отдается внутреннему капиталу.

У других инвесторов есть причины рассмотреть возможность продажи, поскольку их доли слишком сильно распределены в офисах или оппортунистических фондах. Такой подход инвесторов к управлению активами приведет к увеличению предложения на вторичном рынке недвижимости с частным капиталом. С чем должны иметь дело инвесторы при рассмотрении вопроса о продаже активов и торговле на вторичном рынке? Из-за отсутствия прозрачности потенциальному покупателю и продавцу требуется информация для совершения сделки.Сотрудничество управляющего фондом в раскрытии всей соответствующей информации является решающим фактором для успешной торговли. Действительно, доступность информации является одним из отличительных элементов между первичным рынком и вторичным рынком.

На первичном рынке используются информационные меморандумы, в которых можно систематизированно найти всю необходимую информацию, в то время как доступность информации на вторичном рынке структурирована более бессистемно. Последний годовой отчет фонда зачастую является единственным документом, способным повысить интерес потенциального покупателя.

Чтобы стимулировать и упростить торговлю на вторичном рынке, INREV разработал руководство, описывающее, как вести себя в таких процессах. В руководящих принципах описывается кодекс поведения и приводится перечень информации, которая должна быть быстро раскрыта после того, как продавец и потенциальный покупатель вступили в переговоры.

Для улучшения будущей ликвидности вторичного рынка все еще требуется определенная работа. Одна из проблем, с которой сталкиваются инвесторы, заключается в том, чтобы действовать в соответствии с законами и уставом фонда.

Устав включает (иногда понятные) ограничения на продажу доли в фонде и не поощряет продажу доли в фонде. Действуют положения, которые определяют минимальную цену акций, право преимущественной покупки существующих акционеров или общее право акционеров не одобрять предлагаемую сделку.

Мы считаем, что для того, чтобы сделать вторичный рынок более ликвидным (и повысить жизнеспособность подхода к управлению активами), этот свод законов следует пересмотреть, чтобы он не только защищал права акционеров, но также поощрял и упрощал торговлю этими акциями.Это также относится к ограничениям, связанным с налоговым законодательством, хотя эти внешние факторы не могут быть решены самой отраслью недвижимости.

Вторичный рынок фондов недвижимости, не зарегистрированных на бирже, является развивающимся рынком, размер которого все еще ограничен. В ближайшие годы можно ожидать увеличения его размера и ликвидности.

Это позитивное событие для всех заинтересованных сторон в сфере недвижимости, которое укрепит позиции отрасли недвижимости в финансовой отрасли, а также предоставит институциональным инвесторам больше и лучшие возможности выхода, чем когда-либо прежде.

.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.