Вторичный рынок недвижимости это: Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Рынок вторичного жилья в России перешел к стагнации

Рынок вторичной недвижимости в России перешел к стагнации. К такому выводы пришли аналитики ЦИАН, сообщает «Коммерсантъ».

По данным компании, ни в одном из 16 российских городов-миллионников цены на «вторичку» за последний месяц не выросли более чем на 2%. В среднем они увеличились на 1,2% в сравнении с мартом и на 16,5% по сравнению с апрелем прошлого года.

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

Реклама на Forbes

По оценкам компании «Этажи», цены на вторичном рынке в среднем выросли на 2,45% за месяц и на 9,7% за год. Сильнее всего квартиры подорожали в Новосибирске (2,88%), на втором месте Саратов (2,83%), на третьем Сургут (2,71%). В Москве, по данным ЦИАН, вторичное жилье в апреле подорожало на 0,4% по сравнению с мартом и на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что вторичный рынок постепенно восстанавливается от прошлогодней волны ажиотажного спроса, которая привела к резкому снижению предложения.

По данным Росреестра, за первый квартал 2021 года в России было заключено 35 000 договоров купли-продажи, что примерно соответствует значениям за аналогичные периоды 2020 (34 100 договоров) и 2019 (35 200 договоров) годов, пишет «Коммерсантъ».

ЦБ повысил ставку на 0,5 процентного пункта впервые с 2014 года

Замедление темпа рост стоимости жилья говорит о том, что цены подошли к пределу платежеспособного спроса, считает Попов. Об этом, по его словам, говорит и тот факт, что переход ЦБ к повышению ключевой ставки не привел к росту спроса: тех, кто готов купить квартиру перед ухудшением условий по кредитам, оказалось немного. Эксперт ожидает, что в ближайшие месяцы стагнация на вторичном рынке сохранится.

Руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов согласен, что на фоне повышение ключевой ставки и дефицита ликвидного предложения на рынке, цены на жилье вряд ли покажут сильный рост.

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes

20 фото

Снижение цен на вторичном рынке жилья может продлиться несколько лет

Цены на вторичном рынке выросли в 2020 году в среднем по стране на 9%, сообщает портал «Мир квартир». Это самый большой рост за всю «историю наблюдений», отмечает гендиректор портала Павел Луценко.

Стоимость вторичной недвижимости следует за ценами на новостройки. Сыграли роль перераспределение спроса (покупатели новостроек обратились на вторичный рынок как из-за цен, так и из-за дефицита подходящих им квартир на первичном рынке) и снижение ипотечных ставок.

Потенциал для значительного роста стоимости вторичных квартир исчерпан, считают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Наиболее вероятно, что в 2021-м году средние показатели останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный прогноз — колебания цен в диапазоне от -5% до +5%. Это может зависеть от состояния экономики, ставок по ипотеке и доходности банковских вкладов. Кроме того, в случае дальнейшего роста цен вторичный рынок начнут покидать покупатели-инвесторы. Средний срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче ее в аренду увеличился с 16 лет в конце 2019 года до 19,5 лет в декабре 2020-го. Стоимость жилья выросла, а арендные ставки несколько уменьшились.

Ситуация сейчас похожа на ту, которая была в конце 2014 года, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома — тогда резкий скачок спроса тоже привел к повышению цен на жилье, но после этого наступил спад, после чего цены очень постепенно снижались в течение трех лет.

Не исключено, что через год-два те, кто сейчас покупает жилье в инвестиционных целях, разочаруются в этом и выставят квартиры на продажу, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Это затоварит рынок и вызовет стагнацию.

В то же время на вторичный рынок сейчас уходят покупатели, присматривавшиеся к новостройкам, отмечает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Из-за роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают вторичные квартиры, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке в этом сегменте.

Спрос на вторичном рынке также ограничивается дефицитом предложения, отмечают специалисты портала «Индикаторы рынка недвижимости» — предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству.

Первичный и вторичный рынок жилья – что выгоднее для ипотеки?

К первичному рынку жилья относят недвижимость, с еще не оформленным правом собственности и без регистрации в соответствующих органах. Это могут быть любые жилые объекты недвижимости, строительство которых еще не завершено, или которые уже достроены, но в них пока никто не жил, или даже существующие только на этапе проектирования.

Большинство финансово-кредитных организаций положительно относятся к кредитованию жилых объектов первичного рынка, так как ликвидность подобных вложений довольно высока.

Что касается покупателей, то зачастую основной причиной предпочтения первичного рынка является отсутствие у жилья прежних хозяев, улучшенные условия, отсутствие необходимости сразу делать ремонт и т.д. Конечно, цена такого жилья может быть внушительной: в некоторых случаях, стоимость объектов недвижимости первичного рынка значительно выше, чем объектов вторичного рынка.

Однако новое жилье строится не так быстро, поэтому основной процент выдачи ипотеки приходится все же на вторичный рынок. К достоинствам объектов жилого фонда вторичного рынка можно отнести его стоимость, которая зачастую значительно ниже, чем цена новых квартир и домов. Данный факт может стать решающим для желающих приобрести жилье, даже если возраст дома исчисляется десятками лет. Кстати, «немолодой» возраст недвижимости часто воспринимается как достоинство, особенно в свете часто встречающейся информации о дефектах того или иного плана при строительстве новостроек.

Жилье, которое приобретается посредством ипотечного кредита, должно соответствовать определенным требованиям банков. Так, неприемлемым условием может стать аварийное состояние дома, более чем 70-процентный износ дома на момент погашения займа, постройка дома до 1957г., отсутствие санузла и коммуникаций.

Кроме того, препятствием для оформления ипотеки станет залог данной недвижимости, имеющийся договор аренды на нее или прописка в доме каких-либо граждан.

Если говорить о процентной ставке по ипотечному кредиту на жилье, то, в сущности, ее размер мало зависит от принадлежности недвижимости к первичному или вторичному рынку, и у большинства банков находится примерно на одном уровне. Основными факторами, определяющими размер процентов по ипотеке, станут платежеспособность заемщика, оценочная стоимость жилья и его фактическое состояние.

Поэтому можно сказать, что при выборе объекта недвижимости для покупки в кредит, основополагающим фактором должно быть все же качество самого жилья. Сэкономить на ипотечном кредите можно, если удастся взять заем в том банке, который кредитовал строительство данной недвижимости.

Читайте также

Особенности ипотечного кредитования

На какой срок лучше оформлять ипотеку?

Ипотека – достоинства и недостатки

Ипотечный калькулятор

Вторичный рынок жилья в Москве за восемь месяцев вырос на 38%

https://realty.ria.ru/20210921/vtorichka-1751079760.html

Вторичный рынок жилья в Москве за восемь месяцев вырос на 38%

Вторичный рынок жилья в Москве за восемь месяцев вырос на 38% — Недвижимость РИА Новости, 21.09.2021

Вторичный рынок жилья в Москве за восемь месяцев вырос на 38%

Управление Росреестра по Москве в январе-августе 2021 года зарегистрировало 107,3 тысячи сделок на вторичном рынке жилья, что на 38% больше итогов аналогичного. .. Недвижимость РИА Новости, 21.09.2021

2021-09-21T09:34

2021-09-21T09:34

2021-09-21T11:11

москва

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

жилье

вторичное жилье

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1f/1734919496_0:159:3078:1890_1920x0_80_0_0_d30535f0158532af0c780383cf6816da.jpg

МОСКВА, 21 сен — РИА Недвижимость. Управление Росреестра по Москве в январе-августе 2021 года зарегистрировало 107,3 тысячи сделок на вторичном рынке жилья, что на 38% больше итогов аналогичного периода прошлого года и является максимальным показателем последних семи лет за данный период.Как указывается в нем, показатель 2019 года за аналогичный период превышен на 12%.При этом в августе 2021 года число сделок на вторичном рынке жилья в столице упало на 5% в сравнении с августом прошлого года — до 14 тысяч, сообщила пресс-служба ведомства.

https://realty.ria.ru/20210908/novostroyki-1749184752.html

москва

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1f/1734919496_174:0:2905:2048_1920x0_80_0_0_df84ed92bb3cb34600698115270663d5.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

москва, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), жилье, вторичное жилье

09:34 21.09.2021 (обновлено: 11:11 21.09.2021)

Вторичный рынок жилья в Москве за восемь месяцев вырос на 38%

%d0%b2%d1%82%d0%be%d1%80%d0%b8%d1%87%d0%bd%d1%8b%d0%b9%20%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%be%d0%ba%20%d0%b6%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d1%8f — со всех языков на все языки

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────Айнский языкАканАлбанскийАлтайскийАрабскийАрагонскийАрмянскийАрумынскийАстурийскийАфрикаансБагобоБаскскийБашкирскийБелорусскийБолгарскийБурятскийВаллийскийВарайскийВенгерскийВепсскийВерхнелужицкийВьетнамскийГаитянскийГреческийГрузинскийГуараниГэльскийДатскийДолганскийДревнерусский языкИвритИдишИнгушскийИндонезийскийИнупиакИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКарачаевскийКаталанскийКвеньяКечуаКиргизскийКитайскийКлингонскийКомиКомиКорейскийКриКрымскотатарскийКумыкскийКурдскийКхмерскийЛатинскийЛатышскийЛингалаЛитовскийЛюксембургскийМайяМакедонскийМалайскийМаньчжурскийМаориМарийскийМикенскийМокшанскийМонгольскийНауатльНемецкийНидерландскийНогайскийНорвежскийОрокскийОсетинскийОсманскийПалиПапьяментоПенджабскийПерсидскийПольскийПортугальскийРумынский, МолдавскийСанскритСеверносаамскийСербскийСефардскийСилезскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТаджикскийТайскийТатарскийТвиТибетскийТофаларскийТувинскийТурецкийТуркменскийУдмуртскийУзбекскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧеркесскийЧерокиЧеченскийЧешскийЧувашскийШайенскогоШведскийШорскийШумерскийЭвенкийскийЭльзасскийЭрзянскийЭсперантоЭстонскийЮпийскийЯкутскийЯпонский

 

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────АймараАйнский языкАлбанскийАлтайскийАрабскийАрмянскийАфрикаансБаскскийБашкирскийБелорусскийБолгарскийВенгерскийВепсскийВодскийВьетнамскийГаитянскийГалисийскийГреческийГрузинскийДатскийДревнерусский языкИвритИдишИжорскийИнгушскийИндонезийскийИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКарачаевскийКаталанскийКвеньяКечуаКитайскийКлингонскийКорейскийКрымскотатарскийКумыкскийКурдскийКхмерскийЛатинскийЛатышскийЛингалаЛитовскийЛожбанМайяМакедонскийМалайскийМальтийскийМаориМарийскийМокшанскийМонгольскийНемецкийНидерландскийНорвежскийОсетинскийПалиПапьяментоПенджабскийПерсидскийПольскийПортугальскийПуштуРумынский, МолдавскийСербскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТаджикскийТайскийТамильскийТатарскийТурецкийТуркменскийУдмуртскийУзбекскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧаморроЧерокиЧеченскийЧешскийЧувашскийШведскийШорскийЭвенкийскийЭльзасскийЭрзянскийЭсперантоЭстонскийЯкутскийЯпонский

Преимущества вторичного жилья

Во время поиска подходящей квартиры встает сложный выбор между вторичкой и недвижимостью в новостройке. У каждого варианта есть преимущества. Одни из них легко заметить, а другие – сложнее. Стоит отметить, что вторичный рынок продолжает оставаться лидером по купле-продаже. Оценить предложения в Пыть-Яхе пользователи могут на сайте pyt-yah.etagi.com, в списке квартир которого найдутся интересные варианты для покупки. Перед выбором нужно рассмотреть преимущества вторичного рынка.

Особенности вторичного рынка на примере сравнения с квартирами из новостроек

Покупка квартиры – это не только радостное событие, но и серьезный денежный вклад в будущее. Кроме затрат на оплату ипотеки появляются и другие расходы:

В случае с покупкой жилплощади в новостройке сложно сразу узнать, сколько денег уйдет на обустройство комнат. Квартира с чистовой и черновой отделкой требует одинаковое внимание к мелочам. Нужно не только приобрести мебель для кухни, ванной и туалета, а также занятья стенами, полами и интерьерными делами. Экономия на покупке квартиры оказывается обманчивой. С вторичной недвижимостью дела обстоят проще. Пользователи приобретают уже обустроенную квартиру. Нет необходимости сразу браться за ремонт, условия для комфортной жизни сохраняются. Владельцы продают квартиры с мебелью, благодаря чему вместе с жилплощадью появляется:

Количество вещей заранее оговаривает, благодаря чему покупатель представляет обстановку в комнате.

Вторичное жилье на сайте pyt-yah.etagi.com: чем удобен каталог агентства по продаже недвижимости Этажи

Узнать особенности вторички пользователи могут на сайте pyt-yah.etagi.com. В объявлениях указывают интересные факты о недвижимости:

  • причина продажи квартиры;

  • расположение дома;

  • особенности двора;

  • инфраструктура района;

  • описание благ, которые ожидают нового владельца.

Для удобства пользователей на сайте купли и продажи недвижимости Этажи создана анкета. Владелец квартиры или агент создает объявление по шаблонным вопросам. На основе пунктов выстраивается фильтр каталога. Чем больше добавили информации в объявление, тем точнее вариант будет показываться в предложениях. Благодаря устройству поиска на сайте пользователям проще сориентироваться в доступных вариантах. 

Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс.

евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30% от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5%, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35% от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50%, при окончании строительства последнего этажа — 65%, после настила крыши — 70%, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80%, после проведения водопровода и отопления — 90%, а по завершении строительства — 95% от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7%, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4% от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9% от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55% более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20% дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41% американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21% — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20% от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22% в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т. д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Новый вторичный рынок растет из-за вызванных пандемией изменений в сфере недвижимости

Все еще формирующийся вторичный рынок частных фондов недвижимости получает большой толчок от институциональных инвесторов, стремящихся вкладывать средства в новые горячие области недвижимости и продавать другие, менее желательные части сектора.

«Вторичные товары действительно вступают в свои права. Covid только ускорил рост », — сказал Эрик Адлер, президент и генеральный директор PGIM Real Estate.«Некоторые инвесторы хотят остаться в сфере недвижимости, а другие хотят уйти. Вторичные товары становятся хорошим решением ».

На частных рынках торговля вторичными облигациями позволяет инвесторам покупать и продавать доли фонда в любой момент существования этого фонда, вместо того, чтобы оставаться в транспортном средстве, рассчитанном на десятилетие или более.

Один ИТ-директор государственного пенсионного фонда сказал, что продвижение вторичного рынка недвижимости подпадает под заголовок «никогда не теряйте хороший кризис».

«Рынок недвижимости быстро меняется, но фонды по определению отстают», — сказал он.«Это просто природа зверя. К девелопменту предстоит долгий путь ».

Недвижимость является основным объектом распределения пенсий, пожертвований, страховых компаний и других институциональных инвесторов. Большинство этих холдингов находятся в частных фондах недвижимости, которые вкладывают средства в давно запланированные проекты и блокируют деньги инвесторов на определенное время. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, которые торгуются на открытом рынке и могут быть куплены или проданы в любое время, представляют собой растущий, но все еще небольшой процент активов.Оба, как правило, инвестируются в разные секторы недвижимости.

В сфере прямых инвестиций вторичный рынок долей фондов растет после мирового финансового кризиса. В то время инвесторам нужен был способ разблокировать наличные на частных рынках. Большинство вторичных сделок сегодня по-прежнему осуществляется фондами прямых инвестиций, при этом недвижимость, кредиты и другие классы частных активов все еще находятся на стадии зарождения.

«Фонды недвижимости имеют один из самых длительных периодов владения, — сказал Джей Сиприано, управляющий директор подразделения SEI по управлению инвестициями.«Но ситуация с LP меняется. Вторичный рынок позволяет им получить ликвидность и более активно управлять своими портфелями, а также изменить приоритеты своих инвестиционных возможностей ». Он добавил, что речь идет не только о продаже неэффективных активов: инвесторы также могут попытаться максимизировать стоимость, продав активы на бычьем рынке, подобном этому.

В недавнем опросе около половины всех менеджеров и инвесторов сказали SEI, что в этом году они будут участвовать на вторичном рынке. Для сравнения: шесть лет назад, когда Сиприано сказал, что только 28 процентов менеджеров планируют покупать или продавать на вторичных рынках, и 38 процентов инвесторов сказали то же самое.

Для инвесторов в недвижимость, Адлер из PGIM сказал, что над коммерческими офисными помещениями нависает самый большой знак вопроса, в то время как в таких секторах, как розничная торговля, придется переоценить цены, прежде чем новые инвесторы смогут прийти и отремонтировать, например, пригородные торговые центры. В то же время некоторые места в США становятся менее привлекательными, в то время как другие быстро набирают популярность.

«Недвижимость была настолько привлекательной для институциональных инвесторов», — сказал он. «Казалось, что некоторые города и здания будут иметь ценность вечно.Но нельзя забывать, что эти активы утилитарны. В конце концов, они должны служить общественным потребностям. Мы не пережили ничего подобного Covid. Covid напоминает нам, что недвижимость — это не просто финансовый инструмент. Он должен соответствовать тому, что нужно. Если все хотят переехать на юг, это будет иметь огромные последствия ».

Между тем, по словам Адлера, секторы недвижимости, включая промышленность, биотехнологии, науки о жизни и определенные типы центров обработки данных, которые используются для облачных вычислений, переживают бум на фоне пандемии, что делает эти активы дефицитными.По его словам, вторичный рынок позволяет врачам общей практики выкупать партнеров с ограниченной ответственностью, чтобы сохранить эти типы активов. В качестве примера Адлер сказал, что врачи общей практики могли бы составить уникальный портфель так называемых логистических центров последней мили, которые трудно перестроить из-за нехватки места возле городов.

«Институциональным инвесторам нелегко вернуть эти активы, поэтому вторичные облигации — это великолепно», — сказал Адлер.

Что такое первичный и вторичный рынки недвижимости?

Все о первичном и вторичном рынке

Первичный и вторичный рынок: Когда дело доходит до покупки жилой недвижимости, часто возникает вопрос: покупать ли новую недвижимость или искать вторичную недвижимость в определенном месте?

В большинстве случаев люди покупают жилой дом для инвестиций в недвижимость, прежде чем покупать его для проживания.Итак, как человек, который хочет купить жилой дом для проживания, какие есть варианты?

Рынок недвижимости обычно делится на две категории: первичный рынок и вторичный рынок. Давайте посмотрим на разницу между ними.

Первичный рынок

Недвижимость. Первичная продажа означает, что застройщик продает жилые или коммерческие единицы инвестору или конечному пользователю на первичном рынке.Это первая продажа данного объекта. Сюда входят новые запуски и текущие проекты.

Девелопер сформирует сеть торговых партнеров для продажи жилья или коммерческих единиц, которые строит девелопер. Эти торговые партнеры будут продвигать недвижимость от имени застройщика, тем самым генерируя потенциальных клиентов, а затем закрывая сделку.

Вторичный рынок

Вторичный рынок состоит из вторичной или субпродажной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых местах и ​​установленных жилых районов.Для дальнейшего уточнения, вторичная собственность — это недвижимость, которая была введена на рынок для сдачи в аренду или суб-шкалы, которая будет либо сдана в аренду, либо занята владельцем последующими владельцами.

Фундаментальная роль вторичного рынка заключается в содействии смене собственника по соответствующей цене на существующий актив. Это означает, что вторичный рынок становится значимым, поскольку он обеспечивает ликвидность, необходимую для дальнейшего укрепления функционирования первичного рынка.

Для посторонних в отрасли нормально думать, что первичный рынок или новая недвижимость способствует наибольшему количеству продаж из-за привлекательной рекламы и маркетинга новых разработок. Однако, вопреки распространенному мнению, на вторичный рынок недвижимости приходится основная часть объема сделок с жилой недвижимостью, в отличие от рынка первичной недвижимости. В основном это связано с тем, что вторичный рынок недвижимости предлагает больший выбор в уже существующих местах.Вот список, иллюстрирующий плюсы и минусы как первичной, так и вторичной собственности.

Первичный

Плюсы

  • Последний дизайн
  • Нижний уровень начального уровня
  • Высокая маржа финансирования
  • Фиксированная цена
  • Лучший выбор лотов / единиц
  • Прирост капитала

Минусы

  • 2-3 года на доработку
  • Меньшая начальная арендная плата
  • Возможность отказа
  • Первоначальная стоимость ремонта

Вторичная

Плюсы

  • Торг
  • Немедленный возврат арендной платы
  • Место нахождения

Минусы

  • Старый дизайн
  • Ремонт / Техобслуживание
  • Повышение цены

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это район, предназначенный для проживания людей. Он включает в себя как новое строительство, так и вторичные дома. Самая распространенная категория — это дома на одну семью, но она также включает дуплексы, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

По определению местных властей, жилая недвижимость не может использоваться в коммерческих или промышленных целях. Он также ограничивает количество зданий, разрешенных в одном квартале, и то, какие виды муниципальных услуг достигают этих зданий.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего места, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские корпуса, учебные корпуса, гостиницы и офисы.

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость — это недвижимость, используемая для разработки, производства или производства товаров и продуктов, а также логистическая недвижимость, которая поддерживает перемещение и хранение продуктов и товаров. Промышленная недвижимость включает производственные здания и складские помещения. Промышленная собственность может использоваться только в промышленных целях.

Элитная жилая недвижимость

Перед тем, как инвестировать, крайне важно понять особенности, которые характеризуют элитную недвижимость.Сама по себе высокая цена не помещает недвижимость в эту категорию. «Он должен быть уникальным и эксклюзивным в хорошем смысле этого слова»,

Роскошный дом — это все о величии. И великолепие не должно ограничиваться вашим жилым пространством, его также следует видеть в местности, где расположен ваш дом.

Элитная недвижимость должна иметь хорошие планировки, больше открытых и зеленых насаждений, естественное освещение и вентиляцию, а также множество удобств для жизни. Следовательно, такие функции, как бассейны, балконы с обширным видом, игровые комнаты, тренажерный зал, места для отдыха и т. Д., теперь являются частью «ожидаемого продукта», предлагаемого покупателям известными разработчиками.

Вторичный рынок недвижимости. Преимущества инвестиции

Если вы хотите приумножить свое богатство, вам нужно инвестировать. Именно поэтому в последние годы резко вырос спрос на вторичном рынке недвижимости. Но все же некоторые инвесторы недооценивают возможность получения прибыли. Специалисты Агентства недвижимости «Новопечерские Липки» выделили 5 причин, по которым вложение на вторичный рынок недвижимости — разумный выбор.

Низкий риск

Пользуясь вторичным рынком, Вы защищаете себя от незавершения нового строительства. Другими словами, вам не грозит опасность того, что строитель уйдет из новой квартиры до того, как она будет завершена. Вторичные объекты готовы на 100%. Это устраняет головную боль и упрощает практически все.

Возможность получить кредит

Банки выдадут кредит при наличии всех документов на недвижимость.Например, при покупке квартиры в готовом виде все необходимые документы можно оформить быстрее.

Быстрый доступ к наличным деньгам

Если вы оказались в положении, когда вам нужен доступ к ликвидному капиталу, вы легко можете продать недвижимость на вторичном рынке.

Высокий пассивный доход

У вас есть возможность получать до 10% пассивного дохода за счет аренды, что является высокой доходностью не только для Украины, но и для всего мира!

Время не терять

Время — наш самый ценный ресурс.Покупая квартиру под готовую, вам не нужно ждать завершения строительства и получения документации — вы можете сразу приступить к ремонту, аренде или заселению прямо в квартиру.

На вторичном рынке у вас есть возможность получать до 10% пассивного дохода, что является достаточно высоким показателем не только для Украины, но и для мира!

Время не терять

Время — наш самый ценный ресурс.Покупая квартиру под готовую, не нужно ждать завершения строительства и получения документации — можно сразу приступить к ремонту квартиры.

Первичные и вторичные ипотечные рынки: определение и различия — видео и стенограмма урока

Первичный рынок ипотечного кредитования

Франсин направится на первичный рынок ипотечного кредитования, где заемщики и создатели ипотечного кредита встречаются и обсуждают возможность получения ипотечной ссуды. Именно здесь берутся ссуды. Предоставление ссуды — это модное слово для обозначения процесса создания новой ссуды.

На первичном ипотечном рынке участвует множество различных сторон. Заемщики, очевидно, ищут деньги на рынке, но есть также несколько типов кредиторов, которые будут работать с заемщиком для создания ссуды на недвижимость.

Оригинаторы включают ипотечных брокеров, ипотечных банкиров, коммерческие банки и кредитные союзы. Ипотечный брокер — это тот, кто объединяет заемщиков, таких как Франсин, и кредиторов, которые хотят ссудить деньги.Ипотечный банкир — это физическое или юридическое лицо, которое специализируется на предоставлении ипотечных ссуд и обычно продает их вскоре после этого. Ипотечные ссуды также выдаются вашими типичными коммерческими банками, такими как банк вашего обычного города, и кредитными союзами.

Франсин работает в одном из крупных коммерческих банков города. Ее кредитный специалист помогает ей в процессе оформления кредита, и она получает разрешение на получение ссуды, достаточной для покупки дома, который она хочет. Через несколько месяцев после закрытия Франсин получает по почте небольшой сюрприз.Ее банк прислал ей уведомление о том, что ее ссуда была продана другому лицу, которому она теперь должна заплатить.

Вторичный ипотечный рынок

Кредитор Франсин, ее банк, никогда не намеревался удерживать ссуду. Для получения средств на ссуду использовалось складское кредитование. Кредиторы-склады — это финансовые учреждения, которые ссужают деньги создателям ипотечных кредитов. Другими словами, банк занял деньги у кредитора склада, чтобы сдать их Франсин.

Важно отметить, что банк зарабатывает деньги на комиссии за выдачу кредита, а не на удержании кредита под проценты.Комиссия за выдачу кредита обычно представляет собой процент от суммы кредита, выплачиваемый отправителю, что-то вроде комиссии за продажу. Банк продал ссуду Франсин как можно быстрее, чтобы он мог выплатить кредитору склада, который высвобождает свой кредит у кредитора склада для большего количества ссуд, чтобы заработать больше комиссионных за выдачу.

Где банк продает ссуду Франсин? Ссуды продаются на вторичном ипотечном рынке, где создатели ипотеки, такие как банк Франсин, могут продать свои ссуды инвесторам или ипотечным агрегаторам.Агрегатор ипотечных кредитов — это тот, кто покупает кучу ипотечных кредитов и секьюритизирует их или превращает их в ценную бумагу. Ипотечный агрегатор секьюритизирует их в ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) , которые продаются инвесторам почти так же, как инвестор может купить корпоративные или муниципальные облигации. В то время как корпоративная облигация предполагает вложение в корпоративный долг, а муниципальная облигация — это вложение в государственный долг, ценные бумаги с ипотечным покрытием — это инвестирование в ипотечный долг.В некотором смысле инвестор становится кредитором, и его вложения идут хорошо или плохо в зависимости от того, платят ли заемщики ипотечных ссуд, лежащих в основе MBS, такие как Франсин, по своим ссудам или по умолчанию.

Роль вторичных рынков

Первичные и вторичные ипотечные рынки сыграли очень важную роль в финансовом кризисе, начавшемся в 2007 году и приведшем к Великой рецессии. Короче говоря, большое количество организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, ослабили свои стандарты кредитования, что позволило большому количеству заемщиков получать рискованные ссуды, которые они действительно не могли себе позволить в долгосрочной перспективе. Создатели ипотечных кредитов смогли переложить риск убытков на кого-то другого, продав ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке, но затем развернулись и продолжили выдавать рискованные ссуды для продажи. Кредиты были секьюритизированы, а затем проданы инвесторам.

Заемщики, кредиторы и инвесторы делали ставку на то, что рынок недвижимости будет продолжать расти, а стоимость недвижимости будет продолжать расти, что позволяет заемщикам либо продавать с прибылью, либо рефинансировать недвижимость.И все было хорошо, пока рынок недвижимости не повернул на юг, и люди не начали отказываться от своих кредитов, а это означало, что домовладельцы начали терять свои дома, а инвесторы начали терять деньги на своих инвестициях. И все это начало перерасти в самый болезненный финансовый кризис и рецессию со времен Великой депрессии.

Какие участники первичного и вторичного ипотечного рынка виноваты? Ответ был предметом горячих споров, но, вероятно, в той или иной степени виноваты все участники.

Резюме урока

Давайте рассмотрим то, что мы узнали. Первичный рынок ипотечных кредитов — это место, где в первую очередь создаются ссуды. Именно здесь заемщики стремятся соединиться с создателями ипотечных кредитов, чтобы заключить ипотечную ссуду на покупку дома или другого типа недвижимости. Предоставление ссуды — это просто процесс создания ссуды, а инициаторами ссуды являются ипотечные брокеры, ипотечные банкиры, коммерческие банки и кредитные союзы.

Многие ссуды, выданные на первичном ипотечном рынке, продаются инвесторам или ипотечным агрегаторам на вторичном ипотечном рынке .Ипотечный агрегатор скупит кучу ипотечных кредитов и превратит их в обеспеченные закладными ценные бумаги, которые затем будут проданы инвесторам.

Мы можем проследить, по крайней мере, значительную часть финансового кризиса, вызвавшего Великую рецессию, до появления многих рискованных займов на первичном ипотечном рынке, которые затем были проданы на вторичном ипотечном рынке для секьюритизации и покупки инвесторами. Когда ссуды не выплачивались, домовладельцы потеряли свои дома, а инвесторы потеряли свои инвестиции.

Коммерческая недвижимость: Покупка первичной, вторичной или третичной собственности?

Первичные, вторичные и третичные свойства — что это такое?

При изучении инвестиций в коммерческую недвижимость вы часто встретите рыночные дескрипторы первичный, вторичный, и третичный. Они часто используются для описания ценности или качества различных классов CRE в зависимости от типа местоположения. Поскольку местоположение является основным фактором стоимости любых инвестиций в недвижимость, знание этих терминов и того, что они означают сегодня, может помочь вам глубже взглянуть на недвижимость, которую вы раньше не считали ценной.

Примеры аренды основных, второстепенных и третичных помещений с использованием тройной сети (NNN).
  1. Основное местоположение NNN обычно находится на оживленной дороге, на главной магистрали, рядом с другими основными потребительскими товарами в растущем сообществе.
  2. Дополнительное местоположение NNN обычно находится в нескольких минутах ходьбы от оживленной дороги с несколькими другими важными магазинами поблизости, возможно, в квартале или двух от главной дороги.
  3. Третичный район обычно считается на окраине крупного города или в сельской местности.Высшее учебное заведение также может располагаться рядом с более удаленным промышленным парком, спортивной ареной или университетским городком.

Как и все в жизни, есть исключения из жестких правил, и это не исключение для этих типов местоположений CRE. Например, местные торговые районы могут считаться первичными, вторичными или третичными в зависимости от того, насколько активен рынок и сколько денег там тратится. Кроме того, в отличие от большей части арендуемой недвижимости, многие арендаторы NNN работают в сельских общинах, и, хотя и отмечены как «третичные», эти общины часто являются основным местом размещения этих брендов, т.е.е., Dollar General, McDonald’s.

Почему инвесторы могут выбрать вторичный или третичный рынки?

Объекты первичной сети NNN обычно выбираются инвесторами в первую очередь. Они привлекательны для новых и подкованных инвесторов и тех, кто оставляет менее надежные инвестиционные инструменты для долгосрочной стабильности дохода, низкого уровня обслуживания или отсутствия необходимости в обслуживании и сопоставимой рентабельности инвестиций. Это создает конкуренцию на первичном рынке, стимулируя спрос и предложение, вынуждая цены расти и снижать ставки капитализации.В результате этой ценовой конкуренции многие инвесторы предпочитают вкладывать средства во вторичное или третичное место.

Вторичные и третичные рынки часто имеют меньшую конкуренцию и более низкие цены продажи, что облегчает получение определенных свойств NNN, особенно для начинающего инвестора. Более высокие ставки капитализации также могут быть огромным плюсом при рассмотрении этих рынков. Корпорации инвестиционного уровня, которые работают с арендой NNN на вторичных и третичных рынках, знают своих клиентов и стремятся преуспеть в этих местах, что делает их разумным выбором для любого инвестора NNN.

Более того, последние два года побудили инвесторов CRE, которые обычно не покупали бы тройные сети, покупать эти надежные объекты недвижимости, многие на рынках, которые они ранее не рассматривали. Наличие комбинации городских, пригородных, сельских и третичных инвестиций в NNN может диверсифицировать ваш инвестиционный портфель с безопасностью различных типов, классов и местоположений активов.

Различные классы активов и местоположения в рамках чистых инвестиций в аренду — розничная торговля, фаст-фуд, здравоохранение, аптеки и промышленность, в городах, пригородах и сельской местности — предлагают предсказуемость, отсутствующую во многих других инвестициях, и в меньшей степени на рынке -колебание риск.

Маркировка рынков не является верным показателем хороших или плохих инвестиций

По мере того как городское разрастание продолжается, а пригороды быстро растут, границы между тем, что считается первичным, вторичным и третичным, стираются. Когда традиционные экономические движущие силы, такие как рост населения, экономический рост, инвестиционная активность и объем продаж, сильны, то также будут иметь место ставки капитализации и стабильность рынка.

Как видите, маркировка рынков «первичный», «вторичный» или «третичный» не только отделит хорошие инвестиции от плохих.Например, при покупке арендуемой собственности NNN более важно расположение по отношению к целевому потребителю бренда и доступность для этих потребителей. Да, все инвесторы хотят, чтобы Walgreens разместился на угловом участке площадью 1/2 акра в центре главной торговой улицы, но это не обязательно для сильных, приносящих доход инвестиций. Сельский долларовый генерал или пригородный DaVita могут быть столь же прибыльными или даже более прибыльными из-за потенциально более высокой ставки капитализации и достижения более высокой доходности.

Подводя итоги — используйте данные и экономические факторы помимо «первичных, вторичных или третичных» в качестве определяющих факторов при покупке коммерческой недвижимости

В целом, определение того, какой рынок коммерческой недвижимости является первичным, вторичным или третичным, менее важно, чем это было раньше, когда границы между городом, пригородом и селом были четкими, а типы недвижимости имели определенные характеристики.Поэтому при поиске следующей инвестиции в коммерческую недвижимость или аренду NNN вместо поиска по этим условиям используйте рыночные данные и экономические факторы, чтобы выбрать недвижимость, которая, по вашему мнению, соответствует вашим финансовым целям, тогда:

  1. Оцените кредитоспособность арендатора.
  2. Оцените финансовые показатели корпорации и отдельного местоположения.
  3. Подробно изучить договор аренды.
  4. Определите, является ли это «лучшим» местом для целевого потребителя бренда.

Результат этого расследования даст вам гораздо лучшее представление о том, соответствуют ли инвестиции вашим целям и являются ли они безопасным вариантом, а не исходя из номенклатуры местоположения. Скорее всего, отдаленные рынки удивят вас хорошей урожайностью и долгосрочной надежностью.

Если вы заинтересованы в получении дополнительной информации или хотите обсудить варианты инвестирования в аренду NNN, консультации консультантов Westwood Net Lease Advisors и представительство покупателя бесплатны. Свяжитесь с нами сегодня для разговора без обязательств.314-997-5227


Понимание вторичного рынка ссуд на коммерческую недвижимость

Основные выводы

  • Получение ссуды на коммерческую недвижимость может быть трудным и запутанным, потому что критерии одобрения могут сильно различаться от одного кредитора к другому.
  • Критерии утверждения определяются кредитной политикой кредитора, которая, в свою очередь, определяется его аппетитом к риску (для тех, кто предоставляет и обслуживает свои собственные ссуды) и спросом инвесторов (для тех, кто упаковывает и секьюритизирует ссуды, которые они предоставляют).
  • Секьюритизация ссуд — это процесс, с помощью которого кредитор объединяет группу ссуд и использует их для продажи «ценных бумаг» сторонним инвесторам. Поскольку требования к доходности и предпочтения по риску для каждого отдельного инвестора различны, критерии одобрения также имеют тенденцию меняться.
  • Продажа и покупка этих «коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой», создает «вторичный рынок» для операций с кредитами на недвижимость.

Существует бесконечное количество кредиторов коммерческой недвижимости (CRE), и все они, похоже, имеют несколько разные критерии, которым необходимо соответствовать для утверждения ссуды.Например, кредитор в Нью-Йорке может иметь минимальные требования к ликвидности, которые должны быть соблюдены для получения наиболее выгодных цен на многосемейный кредит, в то время как другой кредитор в Сан-Франциско или Чикаго может не иметь таких требований. На первый взгляд, такой широкий диапазон квалификационных критериев не имеет смысла, но более пристальный взгляд показывает, что они могут быть обусловлены маловероятным источником, коммерческими рынками капитала.

Кредитная политика по сравнению с рынками капитала

Почти во всех случаях требования об одобрении ссуды исходят из одного из двух факторов: кредитной политики кредитора или критериев покупки на вторичном рынке, установленных крупными инвесторами в недвижимость.Подробности по каждому из них приведены ниже.

По сути, бизнес-модель для кредиторов коммерческой недвижимости проста. Они занимают деньги в одном месте под заданную процентную ставку, ссужают их кому-то еще по более высокой ставке, а разницу оставляют себе. Самый классический пример этого — розничный банк, который «занимает» деньги у людей, открывающих текущие и сберегательные счета под очень низкие процентные ставки (например, 0,50%), а затем использует эти деньги для финансирования ссуд на недвижимость с более высокими процентными ставками (например, .г. 5,00%). Разница между двумя ставками известна как «спред» процентной ставки и представляет собой прибыль кредитора от сделки. Чтобы свести к минимуму риск неспособности «выплатить долг» лицам, у которых были заимствованы деньги, кредитор должен очень осторожно относиться к риску, связанному с предоставленными им ссудами. Таким образом, для каждого кредитора в интересах всех сторон установить очень четкий набор критериев одобрения для каждого типа ссуды.

Практически каждый кредитор имеет «Кредитную политику», в которой изложены их требования к утверждению ссуды для каждого типа ссуды на коммерческую недвижимость, исходя из предполагаемого риска, связанного с ней.Например, многосемейная ссуда на первичных рынках, таких как Атланта или Лос-Анджелес, может иметь совершенно иные критерии одобрения, чем гостиничная ссуда на третичном рынке за пределами Нэшвилла или Далласа. Элементы критериев утверждения определяют ключевые метрики риска, такие как ссуда к стоимости (LTV), коэффициент покрытия обслуживания долга, местоположение, тип собственности и класс активов. В зависимости от склонности кредитора к риску для каждого из них они устанавливают минимальную стоимость, которая должна быть достигнута для утверждения ссуды. Таким образом, когда они оценивают запрос на ссуду с LTV 85%, но в их кредитной политике указано, что максимально допустимое значение составляет 80%, они с меньшей вероятностью одобрят ссуду.

Но что движет метрическими требованиями, изложенными в кредитной политике? Для основных кредиторов, которые создают и обслуживают свои собственные ссуды, показатели основываются на их собственном опыте и опыте в отношении того, что делает коммерческую ипотечную ссуду «безопасной». Однако существует совершенно отдельный мир инвесторов, таких как REIT, хедж-фонды и правительственные учреждения, которые любят покупать однажды выданные ссуды и секьюритизировать их для продажи другим инвесторам. Рынок, создаваемый этой деятельностью, является «вторичным рынком», и на этом рынке критерии одобрения кредита определяются тем, что инвесторы хотят и не хотят покупать.

Как работает процесс секьюритизации

Детали процесса секьюритизации коммерческих ссуд могут быть невероятно сложными, но основная концепция относительно проста. Кредитор выдает значительное количество кредитов, а затем «объединяет» их, упаковывает в финансовый продукт, а затем продает их индивидуальным или институциональным инвесторам. Эти «Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой» представляют собой обычные инвестиции в коммерческую недвижимость, которые предлагают инвесторам доступ на рынок коммерческой недвижимости без фактического владения какой-либо недвижимостью.Как держатель обеспечения ссуды, инвестор имеет право на поток платежей по ссуде, по которым он получает проценты.

Сложность процесса секьюритизации заключается в том, что у инвесторов есть широкий спектр требований к доходности, предпочтительные типы собственности (например, офисные здания или промышленные помещения), предпочтительные районы метро (например, Орландо, Хьюстон, Остин или Феникс) и предпочтительный кредит. качество. С этой целью спрос инвесторов может быть основным фактором в том, как кредитор управляет своими требованиями к утверждению ссуды, потому что они хотят исходить только от того, что инвестор готов купить.

Чтобы проиллюстрировать, как это работает, полезен пример. Предположим, что крупный инвестиционный банк является источником многоквартирных ссуд. С одной стороны, у них есть отдел выдачи ссуд с большим количеством контактов в отрасли, способный работать с потоком выдачи многосемейных ссуд. С другой стороны, у них есть большое количество клиентов, которые ищут инвестиционные возможности, и стабильный поток платежей, который предлагают эти ссуды. Поскольку у них есть давние отношения с клиентами, банк знает, каковы их критерии возврата и какую долю портфеля они готовы предоставить.Таким образом, они получают представление об этих требованиях и используют их для определения критериев утверждения кредита.

Когда выдается достаточно кредитов, они объединяются или «секьюритизируются», и эти ценные бумаги продаются инвесторам, которые их требуют. Как посредник в сделке, инвестиционный банк должен получать солидный комиссионный доход. На этом инвестиционном рынке спрос инвесторов на риск постоянно меняется, поэтому их требования к покупке постоянно меняются. Например, пандемия COVID вызвала значительное снижение спроса на определенные типы торговых площадей (например,г. бары и рестораны) и всплеск спроса на производственные площади. В ответ инвестор с меньшей вероятностью купит ценную бумагу, обеспеченную недвижимостью с большим количеством баров и ресторанов, и с большей вероятностью купит ценную бумагу, обеспеченную складскими помещениями. В ответ составители соответствующим образом скорректировали свои критерии утверждения.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране.Намеренно уделяя особое внимание поиску многопользовательских активов мирового класса, в том числе ориентированных на предоставление услуг розничных торговых центров, значительно ниже внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообщества, в которые мы инвестируем.

Если вы только начинаете работу или ищете способы разнообразить свое портфолио, мы всегда готовы помочь. Если вы хотите узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или отправьте нам электронное письмо по адресу info @ fnrpusa.com для получения дополнительной информации.

Выбор между недвижимостью вне плана и вторичным рынком

Покупатели недвижимости и инвесторы сталкиваются с множеством решений, которые они должны принять, и вопросами, на которые им нужно ответить, прежде чем выбрать студию в Дубае или дом, который они хотят купить, независимо от того, была ли их цель купить дом для проживания или в качестве дома. инвестиции.

Собираетесь ли вы купить студию в Дубае в качестве инвестиции, которая принесет вам хорошую прибыль от вложенных средств, или вы ищете дом, чтобы построить новую жизнь, или место для роста вашей семьи, есть много вещей это следует учитывать.Начиная с бюджета, необходимого для того, чтобы владеть домом, до типа, площади и местоположения, которое вы представляете для своего дома, до принятия решения о том, подходит ли вам покупка незавершенной недвижимости в будущем. закончился срок или готов к заселению.

Когда дело доходит до готовности к заселению, возникает еще один аспект, который следует рассмотреть: будете ли вы покупать свою недвижимость на вторичном рынке, который представляет недвижимость, которую перепродают ее владельцы, или вы предпочитаете искать готовый проект, в котором вы можете купить свою недвижимость. дом напрямую от застройщика.

Рынок недвижимости Дубая считается одним из самых растущих и процветающих рынков в мире, а это означает, что вы найдете множество различных новых проектов в сфере недвижимости, которые предлагают множество объектов незавершенного строительства, которые покупатели могут приобрести. они варьируются от:

Малогабаритные квартиры, такие как квартиры-студии и апартаменты с одной спальней, являются наиболее востребованными типами недвижимости, особенно для инвестиционных целей, поскольку их легко продать и сдать в аренду. Просторные роскошные апартаменты и пентхаусы с прекрасным видом на разные районы города.Виллы и таунхаусы, которые больше всего востребованы семьями из-за комфорта и независимости, которые они обеспечивают семье.

Покупка недвижимости на стадии строительства может быть отличным вариантом для многих благодаря нескольким факторам:

Одна из вещей, которая может повлиять на решение покупателя купить недвижимость у компаний по недвижимости в Дубае или так называемой недвижимости вне плана, — это наличие множества вариантов, из которых покупатель может выбирать с точки зрения типа и местоположения недвижимости. .человек может выбрать конкретный район, в котором он хочет жить, это может быть район, расположенный недалеко от его рабочего места, или где есть школы и университеты высокого уровня, или даже район, который дает ему чувство комфорта и принадлежности, где они может представить себе их дом. Хотя наличие многих вариантов, предлагаемых недвижимостью на стадии строительства, является одним из факторов, влияющих на склонность покупателей к покупке такого типа недвижимости, наиболее важным фактором являются конкурентоспособные цены и планы оплаты с удобной рассрочкой, которые компании по недвижимости в Дубае предложение.Застройщики часто предоставляют покупателям возможность получить недвижимость после завершения строительных работ после оплаты определенного процента от стоимости единицы, при условии, что рассрочка выплачивается в соответствии с согласованным планом после заселения в дом.

В то время как недвижимость на стадии строительства может предложить множество преимуществ, которые покупатели учитывают при покупке новой собственности, многие люди находят на вторичном рынке то, что удовлетворяет их потребности лучше, чем недвижимость на стадии строительства.
Если для покупателя или инвестора важно иметь готовую к заселению однокомнатную квартиру или виллу в Дубае, то лучшим вариантом может быть рассмотрение вариантов, предлагаемых на вторичном рынке.Хотя есть несколько проектов, предлагаемых компаниями по недвижимости в Дубае, которые предлагают готовые квартиры и виллы, они ограничены по сравнению с вариантами, предлагаемыми на вторичном рынке.

Но главным аспектом, который может решить покупатель, купит недвижимость у компаний по недвижимости в Дубае или на вторичном рынке, остается бюджет. Принимая во внимание, что покупатель на вторичном рынке должен указать полную стоимость собственности при подписании договора купли-продажи, будь то оплата наличными или ипотека, чтобы узнать больше о покупке недвижимости на вторичном рынке с помощью ипотеки, щелкните здесь.
В то время как компании по недвижимости в Дубае или на так называемом первичном рынке предлагают планы платежей в несколько рассрочку, которым может легко следовать большинство людей, что означает, что они смогут владеть недвижимостью без необходимости сразу указывать ее полную стоимость во вторичном market они будут обязаны оплатить полную стоимость собственности при подписании договора купли-продажи.

Кроме того, покупатели со вторичного рынка должны уплатить комиссию консультанта по недвижимости вместе с ценой собственности при подписании договора купли-продажи, что не требуется при покупках вне плана.

Каждый покупатель может принять решение, соответствующее его ситуации и потребностям. мы можем суммировать аффективные факторы по бюджету, который покупатель может себе позволить, будь то наличные деньги, фиксированные ежемесячные сбережения или ипотека, цель покупки недвижимости и возможность покупки незавершенной недвижимости с будущей стороны. Более того, дата находится на столе, и принимая во внимание предложения как риэлторских компаний в Дубае, так и вторичного рынка.

Для получения дополнительных сведений нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в ​​Дубае

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *