Что такое вторичка в недвижимости: Что такое вторичное жилье? Что значит вторичный рынок жилье, преимущества и недостатки вторички – Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Содержание

Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Преимущества:

👍 Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

👍 Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.   

👍 Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

👍 Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

👍 Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

👍 Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

Особенности:

🔹 По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

🔹 По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

🔹 При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

🔺 новая недвижимость пользуется большим спросом;

🔺 в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

🔺 невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке

Содержание статьи

Вторичный рынок недвижимости имеет ряд недостатков, но в то же время для него характерно множество преимуществ, по сравнению с жильем в новостройке. Зачастую покупатели не видят особой разницы между квартирами в новостройках и жильем на вторичном рынке, поэтому часто делают выбор, исходя из личных предпочтений.

Важным моментом в выборе и приобретении собственного жилья является развитая инфраструктура, то есть наличие поблизости парковки, магазинов, детских садов, больничных учреждений. Чтобы определиться, стоит ли приобретать жилплощадь на вторичном рынке, для начала необходимо выделить основные плюсы и минусы этого вида недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке — преимущества

Обычно квартира на вторичном рынке выставляется на продажу уже с готовым ремонтом, то есть, в такое жилье можно заселиться после небольшого косметического ремонта. А можно и вовсе, найти такой вариант, где не потребуется проведение каких-либо ремонтных работ. Конечно, вкусы у всех разные, но в то же время высока вероятность того, что найдётся жилплощадь, которая устроит покупателей и цветом обоев на стенах и разновидностью напольного покрытия.

Выгодна ли покупка квартиры на вторичном рынке?

Ещё одним плюсом является тот факт, что при выборе вторички у покупателя есть возможность сразу же увидеть инфраструктуру района, пообщаться с жильцами дома.

Наверняка всем известно, что многие застройщики при описании будущего жилого комплекса часто преувеличивают. Нередко они рассказывают о том, какая вокруг дома будет развитая инфраструктура, а на самом же деле, через дорогу в ближайшее время начнёт функционировать какая-нибудь фабрика по переработке пластика.

Покупка квартиры на вторичном рынке - преимущества

К преимуществам вторичного жилья также относится большой выбор квартир, по сравнению с новостройками, вторичного жилья намного больше. Это даёт возможность покупателю подобрать дом ближе к работе, недалеко от родственников. Кроме того, если предстоит оформление ипотеки, процентная ставка на вторичном рынке несколько ниже, нежели на

жилье в новостройке.

Недостатки вторичного жилья

Наряду с вышеперечисленными преимуществами жилья на вторичном рынке имеется и ряд недостатков. В первую очередь это связано с высокой стоимостью. Такие же квартиры в новостройке без ремонта будут стоить намного дешевле.

Продавец жилья при поиске нового местожительства может попросить время для переезда, что иногда затягивается надолго. Хотя, сейчас все понимают, что чем раньше освободится квартира, тем привлекательнее будет предложение.

Недостатки вторичного жилья

Кроме того, высока вероятность внезапного появления родственников хозяев или других людей, имеющих право на «квадратные метры». Чтобы этого не случилось, необходимо с большим вниманием изучать все документы, а может даже нанять опытного юриста с этой целью. Если новый владелец захочет что-то изменить в квартире или снести стену, установить перегородку, сделать это будет намного труднее, чем в новостройке.

Итак, конкретного ответа на вопрос, стоит ли приобретать квартиру на вторичке, нет. Выбирая жилье, следует учитывать все преимущества и недостатки. Каждый ищет что-то своё, и для каждого оно кроется в разных параметрах.

Оценить статью и поделиться ссылкой:

Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости?

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

  • Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
  • Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
  • Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
  • Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
  • Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
  • Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Подробнее о выборе между новостройкой и вторичным жильём для покупки…

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости? В чём их разница?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники. К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами. После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят. И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом. А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко. Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов. Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное. Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта. Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль. Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению. У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом. При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши. Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры. Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много. Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья. Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

 

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Вторичное жилье — это что такое?

Сегодня одним из главных показателей благосостояния обычного гражданина считается наличие недвижимости. А все по причине того, что цены на жилье установились заоблачные, и на достигнутом уровне не останавливаются. Нет ничего удивительного в том, что к выбору жилья многие подходят с максимальной ответственностью – ведь для многих это едва ли не главная покупка в жизни, которую, может, и не придется повторить.

вторичное жилье это как

Когда будущим покупателям приходится столкнуться с понятиями первичного и вторичного жилья, тогда-то и начинаются сомнения и споры. Кому-то новостройка кажется более выгодной за счет низкой рыночной цены, да и прочих преимуществ она не лишена. Но это не означает, что первичный рынок можно считать идеальным, а бывшая в собственности квартира обросла недостатками. Разберемся, что представляет собой вторичное жилье, в чем его плюсы и минусы.

Вторичное жилье – это что такое?

Для начала разберемся в самом понятии. Для многих рынок вторичного жилья может быть представлен только квартирами старого фонда. То есть ни о какой новой планировке и современных условиях проживания и речи быть не может. В придачу идут старые лифты, счетчики, проводка и трубы. И соседи оставляют желать лучшего, тогда как в новостройках сомнительные личности не селятся.

вторичное жилье это значит

Несомненно, в этих утверждениях есть доля правды. Но даже на вторичном рынке квартира квартире рознь. Вторичное жилье – это значит, что на недвижимость, уже оформлялось право собственности. То есть основное различие, которое отделяет первичный рынок от вторичного, – наличие записи о присвоении собственности в Едином Государственном Реестре.

Квартира, бывшая в употреблении, – это всегда «старье»?

Почему не стоит считать, что вторичное жилье – это обязательно старый, изношенный дом? Потому, что квартира в новостройке тоже может быть бывшей в собственности – разве никто не продает абсолютно новое жилье в только что построенном доме по причине переезда или других обстоятельств? К тому же, если после ввода нового дома в эксплуатацию продаются не все квартиры, застройщик оформляет собственность на себя, и никем не занятое жилье автоматически переходит в статус вторичного.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

недорогое вторичное жилье

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:

  • Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
  • Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
  • Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
  • Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.

Прочие факторы, влияющие на ценообразование

Стоит учитывать, что цена квартиры может колебаться в зависимости от месторасположения дома и наличия развитой инфраструктуры в районе жилья. Так, комфортная и благоустроенная однокомнатная квартира улучшенного типа, расположенная на окраине города, может стоить гораздо меньше, чем скромная однушка в доме старой планировки в центре. На ценообразование также влияет физическое состояние помещений и их площадь.

В чем минусы квартиры на вторичном рынке?

вторичное жилье это

Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:

  • Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
  • Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
  • Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
  • Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
  • Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
  • Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.

Преимущества вторичного рынка жилья

вторичное жилье однокомнатные

Несмотря на ряд недостатков, специалисты по недвижимости активно отстаивают вторичный рынок. Этому есть вполне логичные причины:

  • На рынке есть множество предложений. Это позволяет покупателю подобрать район, категорию и тип жилья, которые будут соответствовать его требованиям.
  • Ипотека на вторичное жилье предоставляется более охотно и с меньшими ставками. Это объясняется более низкими рисками для банка при заключении сделки на недвижимость.
  • Квартира находится в режиме «покупай и живи». В отличие от новостройки, когда дом не готов, по документам квартира еще не существует, а после сдачи в эксплуатацию чаще всего требуется долгосрочные отделочные работы.
  • Стоимость вторичного жилья, безусловно, превышает цену квартиры в новостройке, но это с лихвой компенсируется отсутствием необходимости затрат на ремонт и отделку.

Как банки относятся к вторичному рынку?

Как уже было подмечено, ипотека на вторичное жилье предоставляется кредитными организациями гораздо чаще, чем на новостройку. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, рынок нового жилья обновляется низкими темпами, при этом вторичный рынок предлагает богатый выбор всевозможных ценовых категорий.

квартиры вторичное жилье без посредников

Во-вторых, жилье, которое существует только в проекте, как в случае с новостройками, представляет некоторый риск для банка. Кредитные организации тщательно выбирают застройщиков для сотрудничества, но от непредвиденных обстоятельств никто не застрахован.

Требования банков к вторичному рынку

Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

  • Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
  • Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
  • К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

Что насчет юридической чистоты жилья?

ипотека на вторичное жилье

Банками предъявляются требования и к юридической истории квартиры – не допускается никаких обременений. Не разрешается прописка в помещении третьих лиц, а также наличие арестов или договоров залога с другими кредитными организациями. Кроме того, банк потребует все правоустанавливающие документы и проверит их на присутствие ошибок и неточностей. Это на руку и будущим владельцам – они получат качественно проверенную квартиру, в которой со временем не обнаружатся неприятные моменты.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о