Как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке: Как выбрать квартиру: советы, лайфхак, критерии выбора

Как выбирать квартиру для покупки на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать жилье

 – продолжение:

…Идем дальше.

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

 

Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».

 

Самостоятельно проверить сведения о владельцах квартиры, их правах собственности и возможных обременениях, можно по Выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

 

Прежде всего, уточним

основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.

 

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (

подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).

 

Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

 

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры

для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

 

  ♦  ♦
      (Жми! Список откроется во всплывающем окне.)

 

Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам (кнопка «Панорамы улиц») на Яндекс.Картах по номеру дома (пример для Москвы – здесь). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.

 

Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).

 

Типовые планировки квартир и техническое описание различных серий домов можно посмотреть здесь или здесь.

Техническую справку о каждом доме (год постройки, материал стен и перекрытий, инженерная начинка, типы лифтов, мусоропроводов и т.п.) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (

защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

 

Где искать квартиры для покупки?

 

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

 

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (

удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

 

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

 

База квартир «ЦИАН» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Яндекс.Недвижимость» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Домофонд» (вся Россия) – здесь.

 

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

 

База квартир агентства «МИЦ недвижимость» (Москва и Подмосковье) – здесь.

 

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER

). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

 

Профессиональная база данных недвижимости: База WinNER 

 

Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.

 

  ♦  ♦
      (Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)

 

Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — 

несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

 

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.

 

 

Когда лучше покупать квартиру?

 

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

 

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона

).

 

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

 

Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – здесь.

 

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

---

 Дискуссии о том, как именно нужно смотреть квартиру перед покупкой, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

---

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

 

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?

Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.

выбор жилья и оформление сделки

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам. 

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

• Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);

• Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;

• Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);

• Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

• Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;

• Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;

• Приобретение новой мебели или транспортировка старой;

• Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

• Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;

• Число комнат с их общим метражом и планировкой;

• Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;

• Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;

• Инфраструктура на прилежащей территории;

• Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

• Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;

• Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);

• Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

• Паспорта продающей и покупающей стороны;

• Сам договор купли-продажи;

• Акт приема-передачи жилья;

• Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);

• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

• Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

• Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;

• Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;

• Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Игорь Василенко

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

• предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
• каков ваш потолок расходов,
• желательный метраж,
• имеет ли значение для вас планировка квартиры,
• какие районы подходят,
• важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
• подойдет ли жилье на последних этажах,
• исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
• наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
• зеленый двор и парковка,
• планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
• собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

 

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

• квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
• в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
• квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
• последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

• переезд,
• срочная нужда в деньгах,
• квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
• конфликтная ситуация.

 

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.
4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери. Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

• договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
• к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
• пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

• входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
• квартира угловая;
• требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

• поиск вариантов квартир,
• проверка документов,
• осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
• обсуждение сделки,
• подготовка и оформление документов.

 

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть? Нужно ли искать идеальный или соглашаться на компромиссы? Брать квартиру с готовым ремонтом или делать самим? О тонкостях выбора вторичного жилья рассказывает заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

SolisImages/Fotolia

Весь рынок купли-продажи вторичной недвижимости подразделяется на сегменты по тому же принципу, что и рынок новостроек. Как правило, выделяют четыре основных категории жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. К первому (и самому бюджетному из них) относятся квартиры в панельных домах, срок эксплуатации которых на данный момент составляет более 30 лет. Как правило, расположены такие квартиры в районах не самых лучших с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и экологии. К сегменту комфорт также можно отнести панельное жилье, но возраст домов будет не более 25-30 лет. Кроме того, для класса комфорт (по сравнению с экономом) характерны более удобные планировки, более высокие потолки. Бизнес-класс подразумевает монолитное жилье как комплексной, так и точечной застройки; часто — с охраняемым внутренним двором и собственным паркингом. Элитный сегмент — это штучное, клубное жилье в самых престижных районах города (как правило, в историческом центре или в поселках ближайших пригородов).

---

Панель? Монолит? Кирпич?

С чего начать покупку вторичного жилья?

---

От ста вариантов — к пяти

Есть распространенная шутка о покупке вторичного жилья, которая звучит примерно так: «Как накопить на квартиру в центре столицы со средней зарплаты менеджера? Никак». Покупатель квартиры должен четко понимать, какие у него возможности и как они соотносятся с желаниями.

Для того чтобы поиск был продуктивным, рекомендуется максимально… сузить круг поиска. Риелтор гораздо быстрее подберет варианты в рамках одного района, удовлетворяющие вашим критериям, чем в черте всего города. Это парадокс, потому что нам всегда кажется, что чем больше предложений, тем лучше. Но человеческая природа такова: из ста вариантов он выбрать не может, а из десяти — вполне.

Да и мало кто на самом деле готов согласиться на любую квартиру в любом месте просто из-за приемлемой цены. У каждого покупателя есть иерархия приоритетов. Одним важен доступ общественного транспорта, вторым — подземный паркинг, третьим — парки, школы, детские сады, четвертым — удовлетворительное состояние квартиры. Покупателю нужно понимать, что для него важнее. Квартиры, удовлетворяющие всем параметрам, встречаются, пожалуй, лишь в бизнес-классе. Если же вы рассматриваете комфорт и эконом, то выбирайте два ключевых параметра и отталкивайтесь от них.

---

Десятка городов России с самым дешевым жильем

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

---

Компромиссные решения

Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья в вашем регионе или городе, лучше всего сначала изучить существующие в общем доступе рейтинги, аналитические отчеты, динамику цен за последние годы. Если вы рассматриваете ипотеку, то просчитайте ежемесячные платежи с помощью онлайн-калькуляторов, а уже потом обращайтесь в два-три банка (один из которых будет из числа банков с многолетней историей, а два других предложат лучшие условия). Изучите частные объявления о продаже на сайтах-агрегаторах. Это поможет составить базовое представление о нужном вам предложении, отсеяв при этом завышенные и заниженные цены.

Если вы точно знаете, в каком районе вам нужна квартира, то изучите этот район (желательно поехать туда посмотреть, как там выглядит жизнь в будние и выходные, днем и вечером). Когда дело дойдет до просмотра реальных объектов, не экономьте на этом время, но и не распыляйтесь. Вместо того чтобы осматривать бегло по 20 вариантов в неделю, на ходу уточняя, все ли в норме с документами, лучше просматривать не более четырех-пяти вариантов в месяц, предварительно выделив их из общей массы по ключевым для вас параметрам. В выявлении недостатков не заинтересованы ни продавцы, ни риелторы — только вы. Кстати, заметив что-то не особенно критичное для вас, можно не отказываться от квартиры вовсе, но начать обсуждать скидку. При первоначальном осмотре рекомендуется особое внимание обратить на батареи, сантехнику, проводку (необязательно быть специалистом, чтобы заметить запутанные клубки проводов над входной дверью и ржавые подтеки в ванной). Ваша главная задача на данном этапе — получить достаточно времени на осмотр квартиры.

---

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

---

Под ключ или под ремонт?

Очень важно, чтобы стоимость и качество ремонта коррелировали со стоимостью квартиры и ее расположением. Если в каком-то недорогом районе вы сделаете роскошный ремонт, а затем попробуете отбить его стоимость при перепродаже, то у вас ничего не выйдет — квартира просто зависнет. Людям, которые покупают эконом-класс, вряд ли нужна английская сантехника и итальянский мрамор на полу. Если же у вас, например, есть доставшаяся вам в наследство квартира в дорогом районе и вы решаете сделать там ремонт перед продажей в надежде, что таким образом повысите стоимость, то его уровень должен соответствовать уровню жилья. Если потратить деньги на межкомнатные двери из ДСП и серенькую плитку вроде той, что лежит на полу в «Макдональдсе», то такой ремонт сыграет лишь в минус. Люди, покупающие квартиру бизнес-класса, скорее всего, захотят оформить ее соответственно, и ваш косметический ремонт никак не повлияет на стоимость. Словом, прежде чем рассчитывать, что ремонт станет хорошей инвестицией, лучше оценить все риски.

В целом же ситуация с состоянием квартиры такова: сегодня, безусловно, выгоднее купить квартиру с ремонтом, который вас удовлетворит. Это будет дешевле, чем купить «убитую» квартиру и переделать ее под себя. Стоимость жилья снизилась в последние годы, а стоимость качественных строительных и отделочных материалов, напротив, выросла.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость

Допустим, вы собрались покупать квартиру. Подобрали несколько подходящих вариантов и договорились с продавцами о просмотре. На что обратить внимание? 

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. 

Кроме того, важно обратить внимание на эти пункты:

• Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.
• Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.
• Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки — они много расскажут о социальном статусе жильцов.
• Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

🏡 Радость от покупки пусть и идеальной квартиры быстро сойдет на нет, если район оставляет желать лучшего. Поэтому подойдите к выбору района со всей ответственностью. Читайте также: «Как выбрать район для покупки квартиры и не прогадать».

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т. п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

• Состояние подъезда и территории около дома
• Наличие исправно работающего лифта
• Внешний вид комнат, потолка, стен и пола
• Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
• Уровень шумоизоляции

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно.

🏡 Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости. Читайте также: «Как получить скидку от продавца квартиры».

Всё проверили. Что дальше? 

Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты. Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи.

Выбрать квартиру

Как правильно выбрать квартиру при покупке: критерии выбора квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг. Прежде чем его сделать, хочется быть уверенным в том, что никаких неприятных сюрпризов не последует. Обращаются за помощью к риэлтору, но это не гарантирует отсутствие неприятностей. По закону, он только посредник, оказывающий определенные услуги. Поэтому лучше самостоятельно разобраться, как правильно выбрать квартиру при покупке. 

Все о выборе новой квартиры

Покупка на первичном или вторичном рынке
Основные критерии выбора
— Район
— Тип дома
— Этаж
— Стадия отделки
Проверка перед покупкой

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна. 

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком. 

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика. Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.   

Перечислим основные критерии выбора квартиры в новостройке. Им уделяют особое внимание. 

На что обратить внимание при выборе

• Застройщик. От его добросовестности зависят сроки и качество строительства. Перед заключением договора обязателен сбор информации о компании. Хорошо, если есть возможность посетить уже построенные или сдающиеся дома, чтобы увидеть, насколько качественно ведутся работы. 
• Разрешительные документы. Застройщик предъявляет пакет документации. В него входят разрешение на проведение строительства, проектная декларация, другие договоры. Если он отказывается это делать, это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
• Стадия строительства. Если спешить некуда, можно выбирать начальные этапы. Это выгоднее. При этом надо просчитать все риски и максимально обезопасить для себя сделку. 

Вторичка

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики. В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа. 

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость. 

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже. Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения. Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать. 

Перечислим основные моменты, определяющие выбор жилья.

1. Район проживания

При выборе района надо учесть несколько факторов.

• Уровень развития инфраструктуры. Наличие в шаговой доступности магазинов, поликлиник, школ, детских площадок очень важно, особенно для семей с детьми. Новые районы часто застраиваются комплексно, в этом случае все необходимое строится одновременно с жилыми домами.  
• Транспортная доступность. Наличие транспортных развязок, качество дорог и их загруженность — еще один важный момент. Владельцам автотранспорта рекомендуется приехать на место предполагаемого проживания и доехать оттуда до работы или до центра города. Это поможет оценить реальное положение дел. Но и в таком случае важна доступность общественного транспорта. Хорошо, если он ходит регулярно и есть достаточное количество маршрутов. В центральных районах с этим не бывает проблем. В строящихся могут быть затруднения.  
• Экологическая ситуация. Вблизи от дома не должно быть промышленных объектов, крупных котельных, полигонов бытовых отходов. Это неприемлемое соседство. Лучше, чтобы поблизости была зеленая зона, а движение транспорта — не самое активное.

2. Тип здания

Комфорт проживания во многом зависит от типа конструкции: кирпичной, панельной, монолитной. Разберем плюсы и минусы каждой.

• Кирпичные. Такие дома хорошо сохраняют тепло, прочные и долговечные. В них хорошая звукоизоляция, но могут возникнуть сложности с перепланировкой, поскольку большое количество стен — несущие. Технология строительства из кирпича дорогая, запрещена для высотных проектов, поэтому применяется сейчас реже. 
• Монолитные. Современная технология бесшовного строительства. Встречаются монолитно-кирпичные строения. Их общие преимущества — быстрое возведение, высокая энергоэффективность, большой выбор планировок. В монолитах чаще встречаются высокие потолки, двухуровневые помещения, террасы. Звукоизоляция недостаточно хороша. 
• Панельные дома. Современные «панельки» отличаются от советских предшественников. Они намного теплее, поскольку возводятся из утепленных блочных конструкций. Старые постройки чаще холодные, поскольку их швы продуваются. Это зависит от состояния дома, наличия ремонта. Во всех панельных зданиях плохая звукоизоляция, практически отсутствуют возможности перепланировки. Зато цена низкая.   

3. Этаж

Комфортность жилья в многоэтажках зависит от выбора этажа. Условно выделяют три группы этажности.

• Нижняя, этажи до 3-4. Здесь жильцам докучают звуки с улицы, особенно тем, кто живет на первых этажах. Их окна легко просматриваются с улицы, что тоже неприятно. Поэтому стоимость «квадрата» здесь ниже на 5-10%. Единственное преимущество — независимость от работы лифта. 
• Средняя, этажи с 4 до 10. Характерно отсутствие уличного шума, больше света, хороший вид из окна, поскольку обзор ничего не загораживает. Цена «квадрата» — самая высокая. Недостатком считается зависимость от функциональности лифта.   
• Верхняя, этажи выше 10. Желающих жить на высоких этажах привлекают красивые виды из окон, отсутствие шума улицы, чистота воздуха, поскольку все токсичные вещества опускаются ближе к земле. Из минусов надо отметить высокие риски при возникновении пожара и полную зависимость от работы лифта. 

Ниже всего цена обычно на жилье на первом и последнем этажах. Основная проблема первого — сырость и холод из подвальных помещений, что требует дополнительных вложений в изоляцию и утепление. Проживание под крышей потенциально опасно протечками, летом может быть жарко от нагревшейся кровли. 

Вне зависимости от этажности, есть особенности расположения, влияющие на комфорт проживания. Перечислим, какие квартиры лучше не покупать. 

• Около лестниц и лифтов. Здесь гарантирован шум и вибрация от лифтовой шахты.
• Угловые варианты. В комнатах будет холоднее, чем в остальной многоэтажке.
• С окнами, которые выходят на стоящие очень близко здания. В помещениях будет темно.

4. Стадия отделки

В новостройках предлагаются разные виды отделки, как и во вторичке. Наличие или отсутствие ремонта влияет на стоимость жилья. При этом надо заранее посчитать сумму на последующие отделочные работы, если он нужны, и приплюсовать ее к цене. Разберемся с возможными вариантами.

• Без отделки. Это «коробка» с установленной входной дверью и оконными блоками. Жить в ней до ремонта невозможно, зато стоимость минимальна.
• Черновая отделка. Потолок, пол и стены выровнены, проведены инженерные коммуникации, оформлены посадочные места под сантехнику. Установлены водосчетчики.
• Предчистовая. В дополнение к предыдущему варианту проложена электрическая проводка, есть выключатели и розетки. Сантехника полностью установлена. Формат whitebox предполагает поклейку обоев под покраску и монтаж всех межкомнатных дверей. 
• Чистовая. Финишная отделка всех поверхностей. Застройщик предлагает варианты оформления. Чаще это самые недорогие решения, но может быть иначе.

Иногда предлагается недвижимость с дизайнерской отделкой. В этом случае покупатель выбирает понравившийся дизайн-проект, который воплощается в жизнь. Это самое дорогое из возможных решений. 

Всесторонняя проверка перед заключением сделки обязательна. Ее проводят поэтапно. Сначала изучают документацию, затем внимательно осматривают объект покупки. Лучше всего пригласить специалистов: юриста, строителя, риэлтора, которые помогут досконально проверить недвижимость. Разберем особенности проверки. 

Новостройка

Самым внимательным образом изучается необходимая документация. В электронной форме она размещена на сайте компании-застройщика. Должны быть документы об аренде или о праве собственности на земельный участок, разрешительная документация на строительство, строительная декларация.

Стоит ознакомиться с полным проектом застройки, где указаны объекты инфраструктуры, их характеристики, сроки ввода. Оригиналы документов должны предоставляться по запросу покупателя в офисе продаж. Визуальный осмотр квартиры на стадии покупки чаще всего невозможен. Поэтому следует тщательно выбирать добросовестную компанию. 

Вторичка

Самый важный момент — убедиться в добросовестности собственника. Сделать это не просто, поэтому желательно нанять опытного юриста, он проанализирует все предоставленные документы, грамотно оформит куплю-продажу. Обязательно ознакомление с оригиналами документации. Собственников может быть несколько, тогда с каждого требуется заверенное согласие. Уточняют отсутствие возможного возникновения прав на наследство, получают одобрение соцслужбы, если прописан ребенок.

Изучают домовую книгу или поквартирные карточки, чтобы никто не был прописан на момент покупки. Стоит убедиться в отсутствии долгов по коммуналке и любого обременения. Можно дополнительно застраховаться на случай потери прав собственности. Если возникнет страховой случай, компания будет самостоятельно решать все проблемы. 

Следующий этап — визуальный осмотр. Начинают его с фасада дома и прилегающей территории. Обращают внимание на чистоту и ухоженность подъезда и лифта. Последний должен быть в рабочем состоянии.  Внутри квартиры надо сверить реальную планировку и ту, что представлена в техпаспорте. Если они не совпадают, должно быть разрешение на перепланировку. Иначе не избежать проблем. 

Проверяется состояние всех поверхностей. Не должно быть плесени, трещин, водяных потеков. Изучается состояние инженерных коммуникаций, сантехники, вентиляционной системы. Желательно попросить выключить на время «звучащие» электроприборы, чтобы оценить звукопроницаемость перегородок и уровень уличного шума. Стоит проверить работу всех розеток и выключателей. 

В заключении желательно поговорить с соседями. Они не заинтересованы в продаже, поэтому помогут объективно оценить удобство проживания в этом районе и дворе. Много интересного можно узнать о доме и о намеченном к покупке жилье. Принимать окончательное решение надо только после анализа всей полученной информации.

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

8 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании во вторичные рынки | Блог

‍

‍

Как многие из нас уже знают, инвестирование в многоквартирные дома широко считается разумным вложением, но могут быть области, которые немного умнее других. Первичные рынки богаты объектами и полны людей, но это не гарантирует, что вы сможете инвестировать в недвижимость, которая будет приносить хорошую прибыль или даже иметь низкий уровень вакантных площадей. По мере того как рынки меняются, единицы на первичных рынках становятся недоступными для людей со средней средней заработной платой из-за доступности, и большое количество роскошных квартир и кондоминиумов пустуют из-за этой проблемы.Это заставляет жителей искать места, которые они могут позволить себе жить, — районы, представляющие наибольший потенциал для инвесторов в квартиры.

Что такое вторичные рынки?

Вторичные рынки — это города среднего размера, в которых начался рост. Этот рост обычно состоит из устойчивого роста местной экономики, новых рабочих мест и предприятий, а также новых технологий. Эти области роста привлекают людей к переезду в эти места, что создает повышенный спрос на жилье.

Но как вы определяете, считается ли область вторичным рынком, и, что более важно, как вы определяете, подходят ли они для вас?

Сравните прирост населения в стране и на местном уровне

Первый шаг — посмотреть на процент прироста населения области и сравнить его со средним национальным показателем прироста населения. В 2019 году темпы роста населения США составили 0,5%. Сравнение этих двух чисел может дать вам представление о количестве людей, переехавших в этот район.Кроме того, было бы дополнительным преимуществом посмотреть на уровень населения и темпы прироста населения в возрасте от 15 до 34 лет. Это будут ваши нынешние и будущие жители, если вы решили инвестировать.

Наблюдайте за рынком труда

Из-за растущих операционных затрат многие предприятия переносят свои отрасли с густонаселенных первичных рынков в города среднего размера и даже в некоторые сельские районы. Это повысит уровень занятости в этом районе и даст вам представление о том, сможет ли рынок выдержать арендные расходы с течением времени из-за того, что отрасли останутся стабильными.Однако не стоит просто смотреть на последние несколько месяцев или даже на прошедший год. Вам нужны данные о росте рабочих мест по крайней мере за пять лет, прежде чем вы сможете сделать точный прогноз стабильности рабочих мест в этом районе. Вам также может быть полезно следить за местными новостями, чтобы узнать, какие предприятия переехали в интересующий вас район. Неизвестные компании могут не обеспечить такой финансовой стабильности в этом районе, но крупные компании из списка Fortune 500, скорее всего, это сделают.

Сколько стоят дома?

Текущая средняя цена продажи дома составляет 320 000 долларов.Если средняя цена продажи дома в районе равна или выше, чем в среднем по стране, есть большая вероятность, что этот район будет заполнен людьми, которые не могут позволить себе купить дом, но могут позволить себе арендовать дом. Фактически, есть 12% поколения миллениалов (60% рынка аренды), которые считают, что они будут арендовать на неопределенный срок из-за выдающихся цен на дома.

Растут ли цены на жилье?

Может показаться, что это то же самое, что и средняя цена продажи дома, но это не так.Рост цен на жилье продвигает эти данные еще дальше, показывая, как рынок рос или уменьшался с течением времени. Как правило, если цены на жилье имеют тенденцию к росту в течение нескольких лет, это связано с увеличением стоимости в этом районе или увеличением спроса. Используя эти данные, вы можете предсказать, будет ли в этом районе и дальше наблюдаться рост цен на жилье и сохранится ли потребность в аренде домов.

Кто может позволить себе дома в этом районе?

Индекс доступности жилья измеряет способность семьи, получающей средний доход в зависимости от района проживания, позволить себе приобретение дома.Оценка 100 означает, что семья со средней заработной платой имеет достаточно денег, чтобы позволить себе дом, включая 20% первоначальный взнос. Районы, где индекс ниже, могут быть выгодным местом для инвестиций, поскольку это означает, что большинство населения этого района не может позволить себе купить дом. Однако число более 100 также может быть полезным, поскольку число более 100 может свидетельствовать о том, что население хорошо зарабатывает и может позволить себе более дорогие и роскошные квартиры. Лучше всего сопоставить эту информацию с другими факторами, указанными выше, и взглянуть на различные проценты местной заработной платы.(Например, группа «X» состоит из 17% людей, которые зарабатывают от 0 до 25 000 долларов в год.)

Траектория рынка аренды часов

Рост домохозяйств дает представление о количестве домохозяйств, создаваемых в результате старения населения в рынок аренды, а также переезд в связи с популярностью района, возможностями трудоустройства и т. д. Используйте эту статистику наряду с ростом населения для получения наилучших сравнительных данных о домохозяйствах, переезжающих в интересующий вас район.

Сколько доходов идет на аренду ?

В 2018 году средняя валовая арендная плата как процент от дохода семьи составляла 40.6%. На вторичных рынках аренда обычно составляет меньший процент дохода, чем их аналоги на первичном рынке. Эта доступность выгодна инвесторам двумя способами. Во-первых, доступность — это запрос номер один для арендаторов, и это поможет удержать резидентов и уменьшить количество вакансий. Во-вторых, из-за меньшего процента больше возможностей для роста арендной платы. Фактически, вторичные рынки привели к росту арендной платы в марте 2020 года.

Блокады строительства

Последнее, на что вам следует обратить внимание, прежде чем вникнуть в инвестиционную недвижимость, — это местные законы и постановления, а также природный ландшафт района.На некоторых вторичных рынках действуют политики и правила, которые не позволяют инвесторам строить в определенных областях. При выборе района обязательно поговорите с кем-нибудь, кто знает местную политику в отношении земли и строительства , прежде чем вы купите. Кроме того, учитывайте затраты при строительстве на труднопроходимой местности. Хотя некоторые области могут поражать все области, перечисленные выше, если местность затрудняет строительство, стоимость строительства может не оправдывать вложенных средств.

Вторичные рынки предоставляют инвесторам широкие возможности для расширения своего бизнеса, а также предоставляют жилье тем, кто переезжает в новые населенные пункты.Следите за тенденциями на рынках и потратьте время на изучение области, в том числе на посещение ее самостоятельно, прежде чем принимать решение о покупке.

Простая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется. для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. .В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Значения и цены продажи (за последние 24 месяца)	США
Средняя цена / кв.м	$ 1,684
Средняя цена продажи	$ 1,598 091
Средняя цена продажи	238 400 долл. США
Количество продаж	329 305
Число продаж свыше 250 тыс. Долл. США	160 131
Число продаж свыше 1 млн долл. США	46 669
Число продаж свыше 10 млн долл. США	7 659
Средняя общая сумма налога	31 708 долларов США
Средняя оценочная стоимость	758 959 долларов США
Средняя рыночная стоимость	1 205 696 долларов США

Данные от Reonomy

💰 Купить жилой комплекс Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Подобрать агента можно бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег можно заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (рентабельность инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать, инвестируя в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
• Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются активом, который растет в цене. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
• Более высокая текучесть кадров: Односемейные дома обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
• Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос за аренду одной семьи.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
6. Начать поиск недвижимости — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов, как найти выгодные предложения.
7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехнику и электрические системы, поскольку они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
11. Последний день — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои вложения и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и пешеходные, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основываясь на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте недвижимость в первую очередь. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и введите номера

. Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска экстерьера здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих затрат вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

• Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
• Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа от 20 до 25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
• Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо принять во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, следует ли брать ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать недвижимость. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость со временем, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирным ссудам и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac ^® , Fannie Mae ^® и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться много, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), с правильной ссудой инвесторы могут получить от собственности в геометрической прогрессии больше прибыли.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций. Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость собственности на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты. Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для того, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса сопровождаются стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Недвижимость от застройщика или вторичного рынка — трудный выбор? — PAB Reloaded

Многие люди, желающие приобрести свою первую квартиру, сталкиваются с непростым выбором квартиры от застройщика или, может быть, на вторичном рынке. На что стоит обратить внимание при выборе собственной квартиры? В чем преимущества и недостатки квартиры на первичном рынке по сравнению с квартирой на вторичном рынке?

Вторичный рынок и первичный рынок — различия в определении

Под «первичным рынком» обычно понимаются новые, неиспользуемые квартиры, дома или коммерческие помещения.Новые свойства обычно строятся застройщиком. Люди, решившие купить недвижимость на первичном рынке, часто имеют широкий диапазон дат для ввода новых инвестиций в сервис. Однако время ожидания часто зависит от того, на каком этапе покупатель решает купить квартиру или дом. Если время не имеет значения, вы можете покупать квартиры, когда строительство находится на стадии «ямы в земле». Чаще всего квартиры на первичном рынке находятся в эталоне застройщика, то есть для самостоятельного размещения.

Вторичный рынок — это недвижимость, у которой уже есть владелец, когда она поступает в продажу.Каждый последующий покупатель дома или квартиры покупает его на вторичном рынке. Даже когда квартира была куплена у застройщика несколькими неделями ранее. Вторичный рынок часто также называют рынком «подержанных». Недвижимость на вторичном рынке в основном законченная, а часто и с мебелью. Если покупатель хочет, чтобы квартира на вторичном рынке обставлялась «по-своему», он должен учитывать ремонт, который может повлечь дополнительные расходы. Поэтому цена квартиры на вторичном рынке часто должна включать значительные затраты на ремонт.В случае недвижимости со вторичного рынка следует также учитывать разную степень износа здания, что влияет на стоимость содержания недвижимости.

Преимущества квартиры от застройщика

Часто самым большим преимуществом недвижимости на первичном рынке является ее новизна. Первый владелец имеет полное и наибольшее влияние на обустройство собственности. Для большинства покупателей самым большим плюсом является новизна этой недвижимости.Благодаря этому новый владелец может быть уверен, что в квартире нет неисправностей, вызванных предыдущими хозяевами. Покупка квартиры у застройщика также облегчает внесение изменений, например путем изменения расположения перегородок.

В случае каких-либо нарушений в собственности застройщик обязан их устранить.

Человек, который покупает квартиру на первичном рынке, также может часто вносить изменения в дизайн застройщика (например, менять комнаты или перегородки).Недвижимость на первичном рынке может быть свободно обставлена ​​без необходимости избавляться от старого оборудования.

Квартиры от застройщика построены с применением современных энергосберегающих технологий по привлекательной цене. В результате квартиры первичного рынка соответствуют все более высоким стандартам.

Недостатки квартиры от застройщика

Несмотря на множество преимуществ, первичный рынок также имеет свои недостатки. Для многих покупателей самым большим недостатком является удаленность от центра и отсутствие инженерной инфраструктуры.Чаще всего застройщики возводят недвижимость на окраинах города. К сожалению, у человека, который хочет купить квартиру у застройщика, очень ограниченный выбор мест, где есть недвижимость под застройку.

Для многих людей, приобретающих квартиру у застройщика, большой «проблемой» также является время ожидания квартиры — часто оно составляет даже несколько месяцев.

Квартиры на первичном рынке намного дороже квартир на вторичном рынке. Однако новое здание означает отсутствие средств на реновацию, низкую арендную плату и низкие эксплуатационные расходы.

Преимущества квартиры на вторичном рынке

Главное преимущество недвижимости на вторичном рынке — богатство их месторасположения. Естественно, что близость к центру также означает более высокую стоимость недвижимости и развитую инфраструктуру с хорошей коммуникацией.

Квартиры, имеющиеся на вторичном рынке, зачастую готовы к заселению сразу. Однако зачастую оборудование входит в стоимость квартиры. Некоторые из квартир, доступных на вторичном рынке, являются квартирами, купленными для инвестиций, т.е.е. с ремонтом и не требует финансовых затрат. Однако это делает их намного дороже.

Недостатки вторичного жилья

В случае с недвижимостью вторичного рынка всегда можно ожидать непредвиденных расходов. Б / у квартира всегда требует небольшого или капитального ремонта, например, в случае изменения планировки. Часто содержание недвижимости на вторичном рынке выше, чем на первичном. Техническое состояние многоквартирных и доходных домов разное.Поэтому покупатель должен быть в курсе увеличения затрат на ремонтный фонд.

К сожалению, нет однозначного ответа, где лучше покупать квартиру на первичном или вторичном рынке. Оба типа недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Однако окончательный выбор будет зависеть от личных предпочтений и финансовых возможностей покупателя.

Основные причины, по которым вы должны покупать квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок в последние несколько лет стал расти, поскольку там инвесторы и кредиторы покупают и продают существующие ипотечные кредиты или ценные бумаги с залогом.В период с января по июль объем переводов на вторичном рынке снизился более чем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. С другой стороны, средняя стоимость квартир выросла более чем на 14 процентов. Для дополнительного ипотечного кредитования эти рынки предоставляют большое количество средств. Это вторичный рынок ссуд.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Когда вы пытаетесь найти последнюю готовую недвижимость на вторичном рынке Дубая, необходимо, чтобы вы были удовлетворены тем, во что вы инвестируете.Иногда квартира завершена, а часто и полностью меблирована. Вы можете увидеть все его достоинства и недостатки. Определена даже окружающая инфраструктура, а об уровне жизни в районе можно заранее узнать у соседей.

Предлагаемый артикул

Почему стоит покупать квартиру на вторичном рынке?

Даже с учетом всех разногласий, недвижимость Дубая, несомненно, отбрасывает все цифры и тенденции.Основным преимуществом покупки квартир на вторичном рынке является то, что приобретенная квартира сразу становится доступной для вас.

Квартиры вторичного рынка:

Индивидуальные продавцы вторичного рынка наконец-то пришли в себя через год. Все это произошло там, где разработчики господствовали на рынке с агрессивными планами выплат. Все другие льготы для строящейся недвижимости также были предоставлены в этом году. По сравнению с 2017 годом разработчики исчерпали все свои внеплановые стимулы и внеплановые запуски.Говорят, что это будет сокращено. Конечные пользователи теперь стремятся покупать готовую продукцию, поэтому они часто покупают недвижимость, связанную с вторичным рынком.

Вы можете получить помещения в густо застроенных, правильно сообщенных районах города. При покупке квартиры у вас есть значительная свобода выбора. Тем не менее, один из фактов, который большинство из вас знает, что дома на рынке недвижимости требуют ремонта, который может стоить вам. Есть некоторые здания с плохим техническим состоянием и неадекватной инфраструктурой, такой как канализация, проблемы с отоплением и электричеством.Это требует более высоких затрат на содержание, связанных с наличием фонда ремонта.

При выборе квартир вторичного рынка нужно быть очень внимательными. Плюс учтите налог на гражданско-правовые сделки в размере 2% от рыночной стоимости помещения. Однако в некоторых зданиях также есть апартаменты отличного качества, которые также могут не требовать ремонта.

Цены на квартиры:

Цена — один из важнейших факторов, определяющих выбор квартиры или квартиры.Очевидно, что квартиры на первичном рынке дороже, но это не так просто. На цену влияют не только техническое состояние и здание, но и местные факторы.

Есть места, где ситуация обратная, цены на квартиры на вторичном рынке намного выше, чем на квартиры на первичном рынке. Например, в 2018 году квартира на вторичном рынке стоила 1044 злотых, что было больше, чем квартира на вторичном рынке стоимостью 1000 злотых.

Консультации:

Для выбора подходящей квартиры на вторичном рынке вам понадобится опытный агент по недвижимости, который поможет вам провести подробную оценку стоимости.Это требует отличного знания рынка и местных условий, влияющих на цену. Консультации особенно важны при покупке квартиры для инвестиций. Даже если вы планируете получать арендную плату за недвижимость, которую собираетесь купить, вам потребуется консультант, который знает спрос и знает площадь, доступную для квартир.

Последние мысли

Недвижимость на вторичном рынке очень предпочтительна, так как для внеплановой оплаты требуется минимум 30% наличных на этапе строительства.А первоначальный взнос составляет всего 25 процентов, если конечный пользователь решит купить недвижимость на вторичном рынке с ипотекой. Большинство покупателей вторичного рынка — это те, у кого уже есть недвижимость, или они делают это в инвестиционных целях.

Покупка второго дома для аренды: что можно и нельзя

Хотя есть финансовые выгоды от инвестирования в арендуемую недвижимость, есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя. Вам нужно будет взвесить налоги, прирост стоимости недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда решите, является ли аренда аренды разумным финансовым шагом.

Ключевые выводы

• Покупка второго дома для сдачи в аренду дает несколько ключевых преимуществ, в частности налоговые льготы, такие как вычеты на проценты, страхование и другие расходы.
• С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
• Одна из лучших вещей, которые могут сделать потенциальные арендодатели, — это сделать домашнюю работу по недвижимости и набрать номера

Подумайте о налоговых преимуществах

Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и, как правило, вычесть убытки из другого дохода.Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Этот вычет в основном представляет собой надбавку на износ в течение 27,5 лет по состоянию на март 2020 года. Вы можете продать арендуемую недвижимость и вложить выручку в другую арендуемую недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.

Не забывай, что будешь арендодателем

Ваша арендная недвижимость — это бизнес, требующий времени и энергии. Вы должны быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рыночной, будут немного менее требовательны. Помогает, если можно сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.

Если перспектива управления собственной арендой пугает, попросите своего брокера по недвижимости направить его к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете.Просто имейте в виду, что наем менеджера по недвижимости съест ваши доходы.

Сделайте домашнее задание по недвижимости

Потратьте столько же, если не больше времени на исследование арендуемой собственности, как на покупку жилья. Вы должны знать особенности рынка, законы зонирования и тенденции как в отношении аренды, так и продажи жилья в том месте, которое вы планируете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что жильцы этого района ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, лишивший права выкупа, обычно хочет вернуть остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.

Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов. Ищите недвижимость на набережной, рядом с кампусом колледжа или местной школьной зоной. Старый дом в стабильном поселке или дом в оживленном районе также может быть хорошим вариантом.

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если более новое и красивое жилье для поля для гольфа будет построено в том же районе, ваша собственность может выглядеть устаревшей через несколько лет, что снизит цену .

Не пренебрегайте цифрами

Используйте приложения для смартфонов или онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, чтобы проанализировать ежемесячные расходы на жилье. Калькулятор должен позволять вам вводить покупную цену, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на арендуемую недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило — около 1% от покупной цены в год.

Таким образом, содержание недвижимости за 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год.Однако вы можете увеличить процент до 1,5% или 2%, если собственность старше. Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — это придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», согласно которому домовладельцы составляют 1 доллар на квадратный фут в год. Если, например, ваш арендованный дом составляет 1800 квадратных футов, вы ожидаете, что расходы на ремонт и техническое обслуживание составят 1800 долларов в год.

Советы потенциальному арендодателю

Пример из реального мира

Вот пример прогнозируемого дохода: Допустим, вы арендуете дом за 300 000 долларов за 2 000 долларов в месяц.Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов, а фиксированная 30-летняя процентная ставка по остатку в размере 240 000 долларов составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов, что дает номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4,73% от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем выплата дивидендов по большинству акций голубых фишек, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но если вы рассчитываете типичную амортизацию в размере 3.На 64% номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США превращается в убыток в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии до положительного денежного потока плюс возможность что дом оценят в цене.

Итог

Инвестиции в недвижимость для получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимы к внутренним рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.

Проверенная формула покупки недвижимости в аренду

За годы изучения инвестирования в недвижимость я придумал свою собственную формулу покупки арендуемой недвижимости, которая приносит реальный денежный поток. Вот что я узнал.

Далее следует правдивая история , но имена были изменены на случай, если заинтересованные стороны прочитают это!

Сейчас десять часов утра, и Джону только что позвонил управляющий, который сейчас пытается заполнить вакансию в своем дуплексе.Ему сказали, что существующий арендатор разрывает договор аренды, потому что кто-то взломал и украл инструменты арендатора — второй раз за 12 месяцев.

С тех пор, как Джон купил ее год назад, у этой собственности были одни проблемы. Вот лишь несколько вещей, которые произошли за последний год:

• Джон не мог найти арендатора более шести месяцев.
• Джону пришлось заменить два разбитых окна из-за вандализма, пока квартиры были пусты.
• Джон получил три полуночных телефонных звонка с сообщениями о выстрелах.
• Через улицу есть разрушенный дом.
• Ближайшая соседка (пожилая женщина) была похищена с крыльца своего дома, и она до сих пор является сотрудником МВД.

Можно подумать, что после того, как Джон справится с этой головной болью, он вообще откажется от инвестирования в недвижимость.

Но это не так.

На самом деле, он более чем когда-либо увлечен приобретением недвижимости в аренду.

Почему?

Ну, например, Джон извлек несколько очень болезненных и важных уроков из вышеупомянутого кошмара. Фактически, за последний год он разработал строгий набор критериев, которые гарантируют, что многие из этих проблем не повторится. Я взял формулу Джона, добавил несколько примечаний и даже добавил пару собственных критериев.

Результат? Практически идеальная формула покупки арендуемой недвижимости, обеспечивающая денежный поток. И почти идеальная формула еще более упорядочена с такими компаниями, как Roofstock , которые помогают людям, подобным Джону, покупать арендуемую недвижимость (да, недвижимость, которая уже сдана в аренду, поэтому вам не нужно искать арендаторов) в инвестиционных целях.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, но на самом деле это не так. Поверьте мне.

Прежде чем я продолжу, я просто хочу подчеркнуть, что эта стратегия является результатом ЧАСОВ чтения, многочисленных бесед с другими инвесторами, управляющими недвижимостью и агентами по недвижимости, а также глубоким анализом наших собственных инвестиций — эта стратегия такова. является побочным продуктом нашего личного опыта и может варьироваться в зависимости от вашего.

Поехали…

Первый шаг к тому, чтобы избежать кошмара, связанного с недвижимостью, — это:

Образование

Прежде чем перейти к конкретным методам, я хотел бы еще раз подчеркнуть, что, как и в случае с любыми другими инвестициями, если вы не знаете, что делаете, вы обожжетесь и потеряете ОЧЕНЬ много денег.Я всегда рекомендую делать уроки и вкладывать В первую очередь в свое образование.

Вот несколько вещей, которые я делаю, чтобы получить образование:

Поговорите с другими инвесторами

Убедитесь, что вы получаете надежный совет от людей, которые достигли того, что вы пытаетесь сделать, а не от членов семьи, у которых нет денег! Вы будете удивлены, узнав, как много благонамеренных людей готовы дать вам бесплатный совет по тому, о чем они НИЧЕГО не знают.

Чтение, чтение, чтение

Я ОГРОМНЫЙ фанат чтения.Желательно читать разных авторов, у которых разные подходы. Ваша работа будет заключаться в том, чтобы прочитать достаточно материала, чтобы увидеть закономерности и сформировать собственное мнение и стратегию.

Рассмотрите возможность покупки курсов

Существует ТОННА качественного контента; однако, как и в любой другой отрасли, существует множество продавцов змеиного масла, торгующих схемами быстрого обогащения, так что будьте осторожны. Обычно тщательный поиск в Google помогает отсортировать «плохие яблоки».

Знай свой рынок

Я рекомендую покупать в районе, с которым вы знакомы, по крайней мере, для ваших первых нескольких свойств, когда вы намочите ноги.Если вы не знакомы с областью, попробуйте провести несколько выходных на вашем целевом рынке в течение нескольких месяцев. Укажите два-три почтовых индекса, которые вас интересуют, и поговорите с соседями, владельцами местных магазинов, управляющими недвижимостью и т. Д., Чтобы получить представление о районе и потенциальных клиентах, с которыми вы будете иметь дело.

В каком районе вам следует искать?

Что ж, у каждого человека индивидуальная стратегия, но вот как я анализирую недвижимость и исследую окрестности:

Я оцениваю их как одну из трех категорий…

Класс A

Это районы «гордости владения», занятые преимущественно домовладельцами.Дома обычно в хорошем состоянии с зелеными лужайками, засаженными деревьями улицами и т. Д.

Как правило, из них получаются отличные дома, чтобы произвести впечатление на ваших друзей, но обычно не выделяются как большие вложения. Я держусь подальше от этих мест.

Класс B

Обычно это самый большой ассортимент товаров между тремя классами. Эти дома обычно обслуживают наибольшее количество людей в сообществе и имеют наибольшее количество инвентаря.

Обычно я стараюсь нацеливаться на район, где проживает большая часть рабочих и где соотношение арендатора к домовладельцу составляет 35% / 65%.Обычно вы можете определить, находитесь ли вы в одном из этих районов, по количеству грузовых автомобилей, припаркованных у подъездных путей — фургонов для ремонта кабеля, строительных грузовиков и т. Д.

Класс C

Они находятся в «захудалых» районах, занятых преимущественно арендаторами.

У таких объектов недвижимости, как правило, высокая текучесть арендаторов. Люди обычно бегают по этим местам ночью, а НЕ бегают трусцой. Высокий уровень преступности, банд и наркобизнеса, значительное присутствие полицейских и т. Д.

Я не говорю, что это плохие вложения; как правило, денежный поток по этим сделкам может быть высоким.Но успешные инвесторы, берущие их на себя, вероятно, работают в жестком режиме и имеют специализированную команду по управлению недвижимостью. Для кого-то, кто хочет приобрести одну или две инвестиционные собственности в качестве дополнительного дохода, я бы не рекомендовал этого. Я не покупал ни одного, и не думаю, что Джон тоже хочет покупать еще один.

Надежная формула покупки ренты, приносящей доход

Покупать ниже рыночной 10% -20%

Думайте об этом не только как о способе увеличения собственного капитала, но и как о способе обеспечения вашей финансовой безопасности.Если вам когда-либо придется продать из-за чрезвычайной ситуации, эти 10% -20% позволят вам снизить цену предложения, чтобы продвинуть ее быстрее. Положительным моментом является то, что если вам не нужно продавать в экстренной ситуации, вы просто мгновенно окупили свои инвестиции.

Недвижимость должна обеспечивать рентабельность инвестиций не менее 15% при наличных расчетах

Это означает, что арендная плата за вычетом долга (в случае ипотеки) и расходов должна составлять 15% или более. Например, авансовый платеж в размере 20 тысяч долларов должен приносить как минимум 3000 долларов в год.На самом деле это довольно мало — большинство сделок у меня и Джона были намного выше 20% -го порога.

Купить в районе B-класса, соотношение арендатора к домовладельцу 35% / 65%

Арендная плата должна составлять НЕ МЕНЕЕ 1% от покупной цены

Например, дом за 100 тысяч долларов следует арендовать не менее чем за 1000 долларов в месяц.

Проанализируйте должную осмотрительность в отношении ремонта перед покупкой

Если ремонт плюс ваш первоначальный взнос превышает рентабельность инвестиций 15%, переходите к следующему объекту недвижимости.

Поддерживать шесть месяцев денежных резервов на недвижимость для оплаты обслуживания долга

Этого должно хватить на случай непредвиденных ремонтов или вакансий.

Что нужно для начала?

Я уже говорил о необходимости самообразования в области инвестирования в недвижимость. Это включает в себя прохождение курсов, знакомство с другими инвесторами в недвижимость и чтение книг по этой теме. Еще важнее знание рынка. Рынок — это то, во что вы действительно инвестируете, и вам нужно хорошо его знать, прежде чем делать решительный шаг.Убедитесь, что вы можете удобно установить флажки на всех этапах, прежде чем делать предложение на свой первый объект недвижимости.

Как только вы сможете, вам понадобится следующее, чтобы начать инвестировать в арендуемую недвижимость.

Денежные средства для закрытия

Если знания имеют решающее значение для успеха в инвестировании в арендуемую недвижимость, то наличие достаточных денежных средств — второе место.

Вот реальность, о которой вам нужно знать с самого начала : вы не сможете покупать инвестиционную недвижимость с вычетом 5%, 3% или 100% финансирования, предлагаемого Управлением по делам ветеранов. Такие сделки по финансированию без предоплаты и с малым первоначальным взносом доступны только владельцам квартир. (Исключение составляют случаи, когда вы покупаете дом на две-четыре семьи, живете в одной из квартир и сдаете в аренду остальные).

Для большинства инвестиционных объектов недвижимости следует ожидать внесения первоначального взноса в размере не менее 20% от покупной цены. Это типичное требование традиционных ипотечных кредиторов.

Это означает, что если вы покупаете дом за 250 000 долларов, вы должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере не менее 50 000 долларов.

Затраты на закрытие, условное депонирование, ремонт и денежные резервы

Также будут проводиться закрывающие расходы и условное депонирование по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев. Ожидайте, что они добавят еще от 4% до 5% от покупной цены к вашему первоначальному взносу. Рекомендуемый вариант — заставить продавца оплатить за вас заключительные расходы, которые он может сделать в обмен на немного более высокую цену продажи.

Я также уже упоминал о наличии денежных резервов, равных шестимесячным платежам за недвижимость, и это также обычно является требованием традиционных ипотечных кредиторов.Но вам также может потребоваться внести дополнительные деньги для покрытия любого ожидаемого ремонта, что почти наверняка будет иметь место, если вы покупаете недвижимость по цене ниже ее истинной рыночной стоимости.

Проведите домашний осмотр у квалифицированного домашнего инспектора

Упоминание о расходах на ремонт — идеальное время для обсуждения абсолютной необходимости домашнего осмотра. Даже если вы хорошо разбираетесь в инвестировании в недвижимость, знание целостности физической структуры собственности — это его собственная специализация.Лучше всего навести на объект несколько натренированных глаз, чтобы увидеть, что скрывается в местах, куда покупатели не смотрят.

Например, вы можете посмотреть на стену и увидеть небольшую трещину. Но домашний инспектор может увидеть в этом указание на более серьезные проблемы, такие как повреждение водой или термиты. То же самое может случиться и с провисшим потолком. Сертифицированные домашние инспекторы обучены видеть неочевидные проблемы. Любая недвижимость, которую вы хотите приобрести, должна быть тщательно проверена сверху донизу.

Обратите особое внимание на отчет инспектора — он может как выявить скрытые проблемы, так и дать вам возможность пересмотреть цену до уровня, который будет соответствовать необходимому ремонту.

Или, поскольку вы покупаете дом для сдачи в аренду, вы можете использовать отчет, чтобы текущий владелец решил проблему до закрытия. Это упростит аренду дома, когда вы закроетесь.

Заранее займитесь финансированием

Если вы не в состоянии оплатить полную стоимость арендуемой собственности наличными, вам потребуется получить финансирование для совершения покупки.Поскольку вам нужно будет приобрести арендуемую недвижимость по цене ниже ее фактической рыночной стоимости, вам необходимо быть полностью квалифицированным покупателем, готовым заключить сделку в кратчайшие сроки. Это означает, что и ваш первоначальный взнос, и ваше финансирование готовы к переходу.

Очевидно, что вы не можете получить ипотеку, пока не выберете недвижимость. Но вы можете получить предварительное одобрение. Это включает в себя заполнение заявки на ипотечное финансирование и получение одобрения на основе вашего кредита и дохода. Получив предварительное одобрение, вы сможете сделать предложение и быстро закрыть сделку.

Ваше предварительное одобрение должно быть подтверждено письменным письмом от кредитора. Это будет не только указывать на то, что вы полностью одобрены, но и на сумму, которую предоставит кредитор. Письмо с предварительным одобрением — один из самых сильных инструментов переговоров при любой сделке с недвижимостью. Это убеждает встревоженного продавца, что вы полностью готовы заключить сделку.

Можно получить быстрое предварительное одобрение и закрытие через онлайн-провайдеров ипотечных кредитов. Ярким примером является Reali Loans .Они предлагают полностью онлайн-процесс подачи заявок, не взимают комиссию за выдачу кредита — экономя от 0,5% до 1% на затратах на закрытие — и могут закрыть ваш кредит в течение 30 дней.

Подать заявку на ипотеку инвестиционной недвижимости очень просто. Все, что вам нужно сделать, это зайти на сайт, заполнить заявку, получить письмо с предварительным одобрением, а затем начать делать покупки для вашей первой арендуемой недвижимости.

Как вы находите арендаторов и общаетесь с ними?

После того, как вы приобретете свою первую арендуемую недвижимость, ваша первая задача — найти подходящих арендаторов.Вам нужно будет освоиться с этим процессом, потому что он будет продолжаться. Арендаторы приходят и уходят, поэтому вам понадобится система для быстрого поиска новых, если вы планируете стать инвестором в долгосрочную аренду недвижимости.

Реклама вашей квартиры или дома

Самый традиционный способ найти арендаторов — рекламировать аренду своей квартиры или дома. Вы можете сделать это на таких сайтах, как Craigslist, Facebook или Apartments.com. Если вы готовы платить комиссию, обычно равную арендной плате за один месяц, вы также можете указать арендную плату агенту по недвижимости, который разместит недвижимость в своей службе множественного листинга.

Сколько времени вам нужно будет ждать арендатора, будет зависеть от того, насколько сильным является рынок аренды в вашем районе. Если рынок ограничен, а это означает, что арендной платы не хватает, вы, вероятно, будете завалены звонками и сможете сдать недвижимость в течение нескольких дней. Но если на местном рынке избыток предложения, это может занять недели или даже больше. Но, надеюсь, ваша основная цель — покупка недвижимости на сильном рынке аренды.

Проверка данных потенциальных арендаторов

После того, как с вами свяжутся потенциальные арендаторы, вам нужно будет проверить их на пригодность.Вам потребуется как минимум следующая информация:

• Кредитный отчет по каждому арендатору — Совместный кредитный отчет, если это супружеская пара, в противном случае индивидуальные кредитные отчеты должны быть получены для каждого арендатора.
• Рекомендации — Удовлетворительная справка об аренде от предыдущего арендодателя имеет важное значение. Вы также можете запросить копии аннулированных чеков арендной платы на срок не менее 12 месяцев, подтверждающих, что арендная плата выплачивалась каждый месяц и вовремя.(Предыдущие рекомендации арендодателя не всегда надежны, потому что арендодатель может дать хорошую рекомендацию только для того, чтобы избавиться от плохого арендатора!)
• Подтвердите доход — Запросите копии квитанции о заработной плате за последний год и W-2 за последний год для подтверждения дохода.

Если приведенная выше информация указывает на пограничного арендатора, вы можете запросить подтверждение сбережений в виде копий банковской выписки. (Думайте о сбережениях как об эквиваленте денежных резервов арендатора — если они у них есть).

Найдите арендаторов, которые могут внести залог

Если арендатор удовлетворителен, вам потребуется внести соответствующий залог.

• В зависимости от обычаев на вашем рынке, это может быть фиксированный гарантийный депозит или сумма, равная арендной плате за определенное количество месяцев.
• Вам необходимо получить залог вместе с арендной платой за первый месяц до въезда арендатора.
• Деньги должны храниться на процентном трастовом счете специально для арендатора и использоваться для оплаты либо ущерба собственности, не отремонтированного арендатором, либо невыплаченной арендной платы.В противном случае залог необходимо будет вернуть арендатору с процентами в течение 30 дней после выселения.

Гарантийный депозит также служит квалификатором. Арендатор, который имеет возможность внести залог и арендную плату за первый месяц, скорее всего, соответствует требованиям. Но если у потенциального арендатора нет денег вперед, это наводка на то, что он может столкнуться с проблемой с денежным потоком, с которой вы не захотите иметь дело в будущем.

Другой альтернативой является покупка недвижимости для сдачи в аренду на онлайн-рынке недвижимости, например, Roofstock .Вы можете не только приобретать сертифицированную арендуемую недвижимость через платформу, но, как я уже упоминал выше, вы также можете приобретать дома, в которых уже есть арендаторы. Это означает, что вы будете покупать недвижимость, у которой уже есть денежный поток. Это, по крайней мере, даст вам перерыв в проверке арендатора при покупке арендуемого дома, хотя этот процесс будет продолжаться каждый раз, когда арендатор освобождает недвижимость.

Работа с арендаторами

Правильный отбор потенциальных арендаторов будет вашей первой линией защиты в отношениях с ними.Арендатор с приличным кредитным рейтингом, хорошей предыдущей арендной историей и стабильным и достаточным доходом устранит большинство потенциальных проблем.

Но даже если арендатор устойчив в финансовом отношении, это не исключает возможности возникновения других проблем. Например, вы будете полагаться на своих арендаторов в разумном уходе за недвижимостью. Это означает как устранение любых незначительных повреждений, которые они вызывают, так и предупреждение о любых серьезных проблемах, которые могут потребовать ремонта. Кроме того, известно, что арендаторы исчезают посреди ночи, часто без какой-либо известной информации о пересылке.

Процесс должен начаться с получения проформы договора аренды, соответствующего юридическим требованиям в вашем штате. В нем будут прописаны условия проживания, в том числе кто и на какой срок будет занимать дом, какова будет арендная плата и безопасность, сколько транспортных средств может быть припарковано на территории, а также любые ограничения, например, что можно, а что нельзя. храниться в собственности, или как долго гость может оставаться в доме. Вы можете добавить любое количество условий.

Знайте законы своего штата

Обязательно ознакомьтесь с законами об арендодателях и арендаторах в вашем штате.Они обеспечивают определенную защиту не только для арендаторов, но и для домовладельцев.

Например, вам нужно знать, какие законы касаются выселения, а также вашу ответственность за содержание собственности в соответствии с законами. В большинстве штатов от вас потребуется поддерживать собственность в безопасном и пригодном для жизни состоянии. В противном случае у арендатора могут быть основания для расторжения договора аренды.

Если вы попали в ситуацию выселения, будьте готовы потерять деньги. В зависимости от законов вашего штата выселение арендатора может занять больше времени, чем вы ожидаете.Хотя в договоре аренды должны быть указаны условия выселения, вполне возможно, что арендатор по закону сможет занимать недвижимость в течение длительного периода времени, если в нем участвуют маленькие дети или если имеется признанная инвалидность.

Это еще одна причина, по которой инвесторам в арендную недвижимость важно иметь достаточные денежные резервы. В определенных ситуациях вам может потребоваться покрыть расходы на вашу собственность в течение нескольких месяцев во время процесса выселения. Не говоря уже о том, что выселенные арендаторы часто оставляют арендуемую недвижимость в поврежденном состоянии.

Какая страховка вам нужна?

Поскольку арендуемая недвижимость предназначена для инвестиций, а не для личного проживания, стандартные страховые полисы домовладельца будут недостаточными.

Как арендодатель, вы столкнетесь с определенными рисками, если в вашей собственности будут проживать арендаторы. Например, если арендатор или один из его гостей ранен на вашей собственности, вы можете понести ответственность.

1. Обычное страхование арендуемой собственности — обычно вы можете приобрести полис арендуемой собственности через те же страховые компании, которые предлагают стандартные планы страхования домовладельцев.Но вам необходимо предупредить страховую компанию о том, что это недвижимость в аренду, и что вы должны заплатить более высокую премию за покрытие.
2. Страхование дополнительной ответственности — вам может потребоваться сумма страхования гражданской ответственности, превышающая стандартную, предусмотренную обычным страховым полисом домовладельца. И хотя это не обязательно, получение зонтичного полиса — отличная идея. Зонтичный полис — это полис общей ответственности, который обеспечивает покрытие сверх ответственности, предлагаемой страховым полисом вашего домовладельца.К счастью, это довольно недорогое покрытие, но оно будет чрезвычайно ценным в ситуации судебного разбирательства на высокую долларовую стоимость.
3. Потеря дохода Rider — еще одно положение, о добавлении которого вы должны серьезно подумать, — это потеря дохода Rider . Он не покрывает периоды времени, когда недвижимость пустует, но заменяет доход от аренды, если недвижимость повреждена или уничтожена и, следовательно, не способна приносить доход от аренды.

Кому следует заниматься такими инвестициями?

Несмотря на то, что существует множество книг и курсов по покупке недвижимости в аренду как легкому способу быстрого обогащения, обратное гораздо ближе к истине.

Вы должны быть в нем надолго

Чтобы добиться успеха, нужно иметь правильное мировоззрение. Это означает, что вам нужно быть долгосрочным инвестором, ищущим прибыльную недвижимость, но при этом полностью понимая, что реальный окупаемость может произойти через годы.

Возврат в размере 15% от ваших денежных вложений в недвижимость, безусловно, будет долгожданным источником дохода, но не сделает вас богатым. Но если вы владеете недвижимостью в течение нескольких лет, и сочетание повышения цены и погашения кредита увеличивает ваш капитал, вы сможете продать недвижимость с большой выгодой.Если вы инвестируете в несколько объектов собственности, вы будете получать небольшой доход, пока будете владеть каждой из них, а затем периодически пожинаете одну из этих неожиданных прибылей каждый раз, когда продаете одну.

Чтобы добиться успеха в качестве инвестора в недвижимость, вы должны быть эквивалентом инвестора, занимающегося покупкой и удержанием акций. Если вы не участвуете в постоянных изменениях, которые сопряжены с определенным набором существенных рисков, вам нужно быть долгосрочным инвестором.

У вас должно быть много терпения

Вам нужно иметь темперамент, чтобы иметь дело с арендаторами.Лучшее время с арендаторами часто бывает в самом начале, когда кажется, что все согласны. Но отношения могут испортиться, как только квартплата поступит в первый раз с опозданием, и вам нужно быть готовым к такому исходу.

У вас должен быть доступ к большому банкроллу

Вам понадобится большой банкролл. Из того, что я изложил в этом руководстве, должно быть довольно ясно, что инвестирование в арендную недвижимость — это капиталоемкое мероприятие. У вас будут десятки тысяч долларов, связанных с одной недвижимостью, и сотни тысяч, если у вас будет несколько владений.Вам не только нужно иметь много денег, чтобы делать эти вложения, но вам также понадобится щедрая денежная подушка, чтобы пережить штормы, которые неизбежны при таких инвестициях.

Не пугайтесь диверсификации

Диверсификация — это название игры. И так же, как вы должны диверсифицировать со всеми другими видами инвестиций, так и с арендой недвижимостью.

Даже если аренда недвижимости является вашей основной инвестицией, вы все равно должны вложить немного денег в другие активы.Это должно включать, в первую очередь, банковские инвестиции для вашей денежной подушки, но также и финансовые активы, такие как акции, облигации и фонды. Они могут хорошо работать в периоды, когда ваша арендуемая недвижимость не так хороша.

Сводка

Эти следующие несколько лет, вероятно, станут лучшим временем для покупки приносящей доход аренды в нашей жизни. На многих рынках вы можете приобрести недвижимость по цене намного ниже стоимости строительства. Процентные ставки находятся на историческом минимуме. Поколение Y в три раза больше поколения X и, как ожидается, продолжит арендовать в обозримом будущем — в то время как стоимость недвижимости значительно упала, а расходы на аренду — нет.

Итак, чем сейчас занимается Джон?

С момента приобретения своего кошмарного дуплекса он приобрел еще три объекта недвижимости B-класса и в этом месяце покупает четвертый. Каждый дом приносит около 400 долларов в месяц денежного потока. И хотя ему все еще приходится иметь дело с периодической головной болью, возникающей из-за его дуплекса, он все еще находится на пути к получению второго дохода, чтобы его жена могла перестать работать в течение первых трех лет воспитания детей.

Как я упоминал ранее, такие компании, как Roofstock , помогут вам приобрести арендуемую недвижимость, предлагая широкий выбор домов, которые во многих случаях уже сдаются в аренду.Имеется в виду, что они приезжают с арендаторами! Таким образом, вам не придется возиться с поиском арендаторов для сдачи в аренду жилья — это просто подключи и работай.