Квартира без рисков: Юридическая проверка квартиры при покупке на чистоту

Если продавец недееспособен или является несовершеннолетним лицом, то в сделке может представлять интересы опекун. В таком случае стоит обратить внимание на разрешение от органов опеки и попечительства, а то и вовсе отказаться от покупки недвижимости. Есть вероятность оспаривания сделки через суд, что приводит к потере недвижимости.

5. Незаконная перепланировка, реконструкция

Купив жилплощадь с незарегистрированными изменениями, стоит понимать, что узаконивать самовольную реконструкцию или перепланировку придётся уже новому собственнику. Есть риск, что суд обяжет привести квартиру в первоначальное состояние до внесения изменений. Все действия будут произведены за счёт владельца. Если даже продавец снижает цену и предлагает Вам узаконить самовольные изменения позже, не принимайте такое предложение. Только после внесения перепланировки (реконструкции) в технический план и регистрации сведений в Росреестре, можно смело покупать квартиру и оформлять в собственность.

6. Частая смена собственника

Если у квартиры часто меняется собственник, стоит насторожиться и проверить, почему это происходит. Для этого наш юрист заказывает в ЕГРН расширенную выписку, где указываются все предыдущие владельцы недвижимости и когда был зарегистрирован переход права собственности. Также есть вариант махинации — двойная продажа недвижимости, то есть заключение сделок в нескольких агентствах одновременно. Если выясняются недобросовестные намерения продавца — сделка отменяется.

7. Нарушение прав одного из супругов

Часто при покупке жилья супруги находятся в браке, что отражается и на продажу такой недвижимости. Даже после развода полноправными собственниками считаются оба участника, что стоит учитывать при совершении сделки. Требуется получить согласие второго владельца, после чего покупать жилплощадь.

8. Покупка квартиры, полученной в наследство

Если квартира была получена в наследство, есть вероятность в течение трёх лет лишиться жилья. Например, недвижимость продали, но неожиданно появился наследник, который утверждает, что наследодатель был недееспособным при подписании завещания. Суд выносит положительное решение, что приводит к риску признания сделки недействительной.

9. В квартиру вложен материнский капитал

При покупке недвижимости стоит обратить внимание на то, использовался ли собственником материнский капитал при покупке жилья. Для этого от владельца квартиры требуется предоставить выписку из пенсионного фонда о том, использовался ли маткапитал. Иначе договор на такой объект недвижимости может быть оспорен, так как дети, которые состояли в доле на момент покупки, были ущемлены в правах.

10. Недобросовестный риелтор

К сожалению, недобросовестные риелторы действительно встречаются на рынке недвижимости. Они используют покупателя, как средство пополнения своих доходов любой ценой. Чаще всего это продажа проблемной квартиры, где смущающие факты скрываются от покупателя намеренно. При этом риелтор договаривается с продавцом о премиальных и ещё повышает цену самостоятельно для дополнительного заработка. Чтобы не попасть в такую ситуацию стоит обратиться в проверенное агентство недвижимости ГКИ Недкадастр, отзывы клиентов можно увидеть на нашем сайте и форуме. Выбор за Вами!

Юристы нашего агентства недвижимости просчитают возможные риски перед совершением сделки и порекомендуют, как поступить в конкретной ситуации. Если будут обнаружены несоответствия в документах и фактических показателях квартиры, инженеры устранят ошибки и приведут в порядок техническую документацию. При необходимости оформим срочные справки, зарегистрируем право собственности в течение нескольких дней. Для заказа услуг юристов нашего агентства или получения бесплатной консультации воспользуйтесь обратным звонком на странице сайта во вкладке «контакты» или пишите свой вопрос на электронный адрес [email protected].

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.»Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

• —

  оспаривание сделки в судебном порядке;

• —

  неопределенный на какое-то время статус квартиры;

• —

  серьезный штраф;

• —

  доначисление налогов;

• —

  проведение глубокой проверки по ИП или же компании;

• —

  тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;

• —

  конфликт с риелтором и нотариусом;

• —

  репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Сегодня схема сделок купли-продажи объектов недвижимости достаточно четко отработана, но несмотря на это, существуют риски, а мошенники совершенствуют свое мастерство. Поэтому перед сделкой обязательно проверяем покупаемую недвижимость. Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно, а можно это сделать на нашем сайте онлайн.

Проверить паспорт продавца.

Проверяем документ удостоверяющий личность продавца, то есть его паспорт. Информацию о том, что паспорт, действующий можно на сайте МВД РФ. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.  Доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Проверить подлинность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там же есть сведения, если доверенность была отозвана.

Проверить основание права собственности.

Действительно ли перед вами собственник покупаемой квартиры, проверяем документ основание права собственности.

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости расскажет вам всю историю перехода прав собственности на квартиру. Проследить, когда и на основании каких документов каждый владелец квартиры получал свое право собственности.

 Что может насторожить:

• если квартира очень часто перепродавалась за короткий промежуток времени. Значит есть скрытые недостатки у этого объекта недвижимости или проведены мошеннические действия;
• несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади).

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Никто не захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

В выписке из ЕГРН вы получите всю при покупке квартиры о наличие обременения. Заказать Выписку ЕГРН из Россреестра можно на нашем сайте. Также можно заказать полную проверку недвижимости по всем аспектам, указанным в данной статье на нашем ресурсе.

Проверить была ли перепланировка в квартире.

Будет не лишнем взглянуть на поэтажный план, чтобы убедиться, что в квартире не было перепланировки. В сделках с недвижимостью на вторичном рынке существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартир. За незаконную перепланировку может быть наложен штраф.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в браке, и является ли он полноправным собственником объекта недвижимости.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. В Едином жилищном документе (ЕЖД) указано, кто имеет право пользования квартирой.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
3. Военнослужащие по призыву.
4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Долги по коммунальным платежам.

Для проверки отсутствия задолженности по коммунальным платежам заказываем Единого жилищного документа (ЕЖД). Это можно сделать на нашем сайте.

Возможные риски при покупке квартиры.

Недавнее наследство.

Если объект недвижимости получен продавцом в наследство, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело. Если таких сведений нет, воспользуйтесь интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата»

Несовершеннолетние дети.

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у продавца несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана.

Проверка дееспособности продавца.

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере управлять своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников очень пожилой человек или люди с отклонениями, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью.

Нарушения, допущенные при приватизации жилья.

 При отказе от приватизации гражданин остается только пользователем жилья, но сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой. То есть покупатель потом не сможет принудительно выписать такого жильца. Несовершеннолетние дети,  в процессе приватизации  автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Если потратить немного времени и внимательно изучить все документы, то вполне можно справиться самостоятельно с проверкой квартиры перед сделкой. Почему же так важно проверять квартиру перед заключением сделки купли-продажи, к сожалению, ещё существуют различные виды мошенничества на рынке недвижимости.

 Виды мошенничества с квартирами

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры.

Продажа по поддельному паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Далее мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется.

Продажа квартиры, приобретенной у лиц из «группы риска».

Мошенники часто выбирают себе жертв из так называемой «группы риска», одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Такие сделки впоследствии могут быть признаны недействительными.  Злоумышленники начинают замывать следы, стараясь быстро перепродать недвижимость. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по отозванной доверенности

Совершение купли-продажи по доверенности тоже риск. Мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Как это происходит в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств мнимый собственник исчезает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Поэтому проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Проверяйте свой объект недвижимости самостоятельно без риелторов или заказывайте на нашем сайте удобную услугу проверки онлайн.

Советы по безопасности и охране апартаментов для съемщиков

Несмотря на все меры предосторожности, которые вы могли предпринять, неблагоприятные события все же происходят. Поэтому неплохо застраховать свои ставки страховкой арендатора.

В отличие от страховки вашего арендодателя, которая покрывает только здание, в котором вы живете, ваш полис страхования арендатора покрывает личное имущество, такое как мебель, электроника, одежда, имущество, а также ущерб, нанесенный в результате кражи со взломом или стихийного бедствия. Это также помогает покрыть финансовые обязательства и медицинские расходы, если посетитель поранился в вашей квартире.

Будьте готовы платить около 20 долларов в месяц — оно того стоит — чтобы защитить свои вещи и банковский счет от неожиданной потери.

Мистер Роджерс действительно что-то понял, когда потратил так много времени на знакомство со своими соседями. Знать своих соседей — все равно что иметь интеллектуальные камеры видеонаблюдения по всему дому.

Когда соседи знают друг друга, они с большей вероятностью будут следить за подозрительной деятельностью и предупреждать других, если увидят что-нибудь подозрительное. Следите за людьми в вашем жилом комплексе, с которыми, по вашему мнению, вы хотели бы познакомиться.Заведите с ними беседу в местах общего пользования.

Если вы слишком стеснительны для личного контакта, вы также можете присоединиться к группам социальных сетей на Facebook и Nextdoor в большинстве комплексов и районов, чтобы сломать лед.

Об этом жутковато думать, но многие злоумышленники «присматриваются» в поисках хороших вещей, прежде чем выбрать место для ограбления.

Лучший способ сохранить свое место на вершине их списка — это спрятать товары, закрыв эти окна жалюзи и шторами.Держите их закрытыми, когда вас нет дома и в любое время после наступления темноты. Всегда наклоняйте закрытые горизонтальные жалюзи, чтобы люди не могли видеть сквозь небольшой зазор между ламелями.

Помните, когда у вас горит свет ночью и ваши жалюзи открыты, это похоже на выступление на ярко освещенной сцене в темном зале: зрители на открытом воздухе могут видеть все!

4. Обновите дверные замки

Надеюсь, в вашей квартире уже есть засов, но если нет, обязательно установите его при въезде (с разрешения домовладельца).Попросите арендодателя также поменять обычные замки на вашей двери.

Вы никогда не знаете, сколько дубликатов ключей существует, и вы хотите быть уверены, что только у вас есть доступ к вашей квартире (и ваш домовладелец должен предупредить вас, прежде чем использовать свои ключи для входа в квартиру).

Установка дополнительных дверных замков, таких как цепные замки или дверной замок с усилением, — еще один способ обеспечить безопасность вашей квартиры, пока вы в ней.

5. Получить дверную планку безопасности

Дверной блокиратор — отличное средство безопасности для жителей квартиры.Большинство из них легко устанавливать и снимать, не повреждая двери. Кроме того, он не уязвим для ударов замка, взлома или дублирования ключей, плавающих вокруг.

Замки для раздвижных дверей на балконе или патио идеально подходят для дополнительной защиты, и вы также можете получить блокиратор для входной двери, который действует как прочный дверной упор. Большинство дверных блокираторов также портативны, так что вы можете брать их с собой в поездку.

То, что кто-то может проникнуть в вашу квартиру, не означает, что они должны иметь возможность вывезти все ваши вещи.Надежный домашний сейф — хорошее средство устрашения не только для грабителей, но и для слежки за соседями по комнате и не заслуживающими доверия гостями.

Храните наличные деньги, ювелирные изделия, огнестрельное оружие, реликвии, важные документы и другие ценности внутри и поговорите с арендодателем о том, чтобы прикрепить их к стене или полу для максимальной безопасности.

Камера видеонаблюдения может быть удивительно доступным дополнением к системе видеонаблюдения в вашей квартире. Вы можете подумать, что камерам нужна полноценная система безопасности. Тем не менее, существует множество автономных камер, которые отправляют сигнал прямо на ваш смартфон, поэтому вы можете контролировать свою квартиру из любого места.

Большинство камер видеонаблюдения и интеллектуальных видеодомофонов обычно имеют обнаружение движения, ночное видение и двустороннюю связь. Мы настоятельно рекомендуем умные дверные звонки, потому что вы можете безопасно общаться с людьми у двери, даже не открывая ее. Есть даже модели, которые крепятся к вашей двери.

8. Установить систему безопасности

Просверливание отверстий в квартирах, как правило, запрещено (и может повлиять на возврат всего вашего гарантийного депозита), поэтому многие арендаторы думают, что их система безопасности квартиры не может выходить за рамки пирамиды банок, сложенных перед их дверью.

К счастью, это не так. В беспроводных системах сигнализации используется клей для фиксации дверных и оконных датчиков на месте, и вы можете использовать свой смартфон для наблюдения.

Многие системы безопасности для квартир также поставляются с отдельно стоящими сиренами (без громоздкой клавиатуры и сирены, которая крепится к стене), чтобы предупредить вас о любых проблемах и отпугнуть злоумышленников. Бонус: наличие системы сигнализации в квартире может снизить ваши ставки по страховке арендатора.

Риск сдачи комнаты в квартире | Руководства по дому

Мишель Майли Обновлено 2 декабря 2018 г.

Если у вас есть немного дополнительного места в вашем доме или квартире, сдача его в аренду может показаться отличным способом заработать дополнительные деньги.Если все пойдет хорошо, вы поможете кому-то еще сохранить крышу над головой и заработать несколько долларов для себя. Однако, когда что-то идет не так с такой компоновкой, они, как правило, делают это эффектно. Если вы подумываете о том, чтобы принять постояльца, убедитесь, что вы можете сделать это на законных основаниях. Помните, что доход от аренды имеет налоговые последствия и что вам придется соблюдать те же правила, что и другие арендодатели. Убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка и четкое представление о правилах, которые вы хотите соблюдать, например о запрете на размещение домашних животных или гостей на ночь.Возможно, самое главное — избегайте того, чтобы принимать кого-то, от кого не можете избавиться, предварительно спланировав свою стратегию выхода.

Совет

Друг остается другом, пока он не станет вашим деловым партнером. Сдача комнаты в вашей квартире — это деловая сделка, и к ней следует относиться соответствующим образом, независимо от того, сдаете ли вы комнату другу, и особенно если вы сдаете в аренду незнакомцу.

Нарушение закона

Прежде чем вы даже подумаете об аренде части вашего дома, убедитесь, что вам разрешено это сделать.Если вы арендуете самостоятельно, проверьте свой договор аренды. Некоторые договоры аренды запрещают сдавать в субаренду или позволять кому-либо, не арендованному, жить в жилище. Если вы все равно это сделаете, ваш домовладелец может выселить вас. Если вы не можете найти информацию об аренде, поговорите со своим арендодателем. Даже если ваш дом принадлежит вам, сдача его части в аренду может вызвать у вас проблемы. Некоторые местные муниципалитеты запрещают брать жильцов, как и ассоциация вашего домовладельца. Убедитесь, что вам разрешено нанять арендатора, прежде чем вы это сделаете.

Налоговые последствия

Если вы подумываете о том, чтобы обзавестись соседом по комнате, это, вероятно, связано с нехваткой денег.Однако ситуация станет еще более жесткой, если вы столкнетесь с IRS и вам придется платить штрафы и задолженность по налогам. Если вы взимаете с кого-то арендную плату, вы должны отчитываться и платить налоги с дохода. Вы также можете вычесть определенные расходы, например, стоимость перекраски комнаты или установки нового ковра. Однако вы не можете вычесть больше, чем зарабатываете, если вы используете недвижимость в качестве собственного места жительства и живете там со своим арендатором. Налоговые правила усложняются в спешке, поэтому обратитесь за помощью к бухгалтеру или налоговому юристу.

Знайте ограничения своего арендодателя

В тот момент, когда вы берете с кого-то арендную плату в обмен на жилье, вы становитесь домовладельцем. Это означает, что вы обязаны соблюдать законы вашего штата о домовладельцах и квартиросъемщиках. В Калифорнии это означает, что вы должны устранять любые проблемы, которые могут представлять угрозу для безопасности или здоровья вашего арендатора. Ваш арендатор может по закону потребовать подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, и он может расторгнуть договор аренды или произвести ремонт самостоятельно и вычесть их из своей арендной платы, если вы не устраните определенные проблемы.Закон также гарантирует арендаторам право на тихое и спокойное использование арендуемой квартиры. Если вы войдете в комнату своего арендатора, не предупредив его за 24 часа, возможно, вы нарушили закон. Законы также предписывают, что вы можете делать с деньгами, полученными в качестве залога. Чтобы убедиться, что вы понимаете, что вы можете и не можете делать как арендодатель, может быть хорошей идеей проконсультироваться с поверенным по недвижимости или экспертом.

Расследование проблем со страхованием

Пока вы все еще живете в своем доме и не сдаете в аренду все строение, большинство страховых компаний не доставят вам хлопот.Однако они могут помочь вам защитить себя. Возможно, вы захотите увеличить страховое покрытие вашей ответственности. Чем больше людей в вашем доме, тем больше вероятность того, что кто-то может пострадать, включая вашего арендатора или одного из его гостей. Спросите своего агента, порекомендуют ли они какую-либо дополнительную страховку. Если, например, вы пострадали от пожара, вам, возможно, придется разорвать договор аренды с вашим арендатором. Спросите о страховке, которая покрывает расходы на размещение вашего арендатора в другом месте или защищает вас, если арендатор успешно подает на вас в суд за нарушение договора.Убедитесь, что ваши арендаторы также получают покрытие, указав в договоре аренды, что они должны получить страховку арендатора.

Закрыть лазейки

Некоторые из людей, заинтересованных в аренде у вас, будут хорошими, нормальными, ответственными людьми. Другие могут переехать в ваш дом и создать проблемы. Как правило, рекомендуется опросить всех потенциальных арендаторов и проверить их биографические данные. Однако перед тем, как начать собеседование и проверку, попросите адвоката составить договор аренды с указанием в нем ваших конкретных политик.Вам необходимо установить правила для всех типов потенциальных проблем. Подумайте, хотите ли вы разрешить ночевать гостям, домашним животным или курильщикам в своем доме. Обозначьте, какие области будут личным пространством арендатора, какие части дома вы будете делить и какие части вашего дома будут закрыты для посещения. Вы также должны указать тихое время, когда вы не переносите громкий телевизор или музыку. Вы предоставите арендатору право пользования вашей стиральной машиной и сушилкой, или им нужно будет пойти в прачечную? Вы можете позволить арендатору пользоваться вашим почтовым ящиком или попросить его получить почтовый ящик.Четко опишите, как вы планируете поступать со счетами за коммунальные услуги, и всегда просите внести залог на случай, если кто-то повредит вашу собственность.

Оставьте себя в покое

Даже если ваша мечта станет реальностью, вы, скорее всего, захотите, чтобы он ушел в какой-то момент. Если что-то пойдет не так, вы захотите от них избавиться раньше, чем позже. Составьте договор аренды таким образом, чтобы четко объяснять, когда наступает срок аренды и что делать, если уже поздно. Подробно опишите, какие нарушения договора аренды являются основанием для выселения, и дайте понять, что при необходимости вы без колебаний начнете процедуру выселения.Никогда не называйте рукопожатие или устное соглашение достаточно хорошим. Если дела пойдут плохо, вам понадобится письменное подтверждение договоренности, когда вы пойдете в суд или назначите слушание о выселении. Установите правила для любого из вас при расторжении договора аренды.

Как реагировать на арендаторов, которые представляют риск для здоровья или безопасности

Эйлин О’Тул, эсквайр.

Иногда сотрудники или соседние арендаторы могут жаловаться на поведение арендатора, которое представляет угрозу для здоровья или безопасности. Они могут сказать, что сосед держит животных, о которых он не может заботиться, или просто держит слишком много животных.Они могут жаловаться на то, что арендатор позволяет своей квартире становиться настолько грязной и загроможденной, что возникает неприятный запах, заражение паразитами и серьезный риск возгорания. Или же арендатор может неоднократно беспокоить других без видимой причины, крича или физически угрожая соседям и строительному персоналу.

Непрекращающееся неприемлемое поведение или условия могут быть основанием для выселения. Большинство договоров аренды содержат положение, разрешающее расторжение договора, когда арендатор совершает или разрешает «неудобства».По определению, «неудобство» включает действия или условия, которые мешают другому человеку пользоваться его собственной квартирой. Кроме того, даже не доставляя неудобств, условия, нарушающие договор аренды, могут быть основанием для выселения. Например, во многих договорах аренды содержится пункт, требующий от арендаторов «заботиться о своих квартирах».

Выселение жильца за неприемлемое поведение или опасные условия проживания в квартире может быть трудным, потому что трудно доказать, что он причиняет неудобства.Арендатор может отказать в доступе для осмотра и документирования состояния квартиры. В случае агрессивного поведения это может быть вопрос слова одного арендатора против слова другого. Соседи, которые жалуются на арендатора, также могут неохотно давать показания в суде, особенно если арендатор-нарушитель является пожилым или каким-то образом инвалидом. Суд также может не захотеть выселить этих арендаторов и может оказать давление на владельца, чтобы он дал арендатору время «вылечить», то есть исправить, проблему.

С другой стороны, если собственник не предпримет никаких действий, состояние может ухудшиться, и жильцы, подавшие жалобу, могут удержать арендную плату или предпринять другие юридические действия против собственника.Но хотя это может занять некоторое время, жильцов могут выселить за причинение вреда, особенно в тех случаях, когда проблемные условия или поведение сохраняются после согласованного испытательного срока.

Если вы обнаружили проблему, поговорите со своим адвокатом о том, что вам нужно, чтобы доказать нарушение договора аренды на основании агрессивного поведения арендатора или опасных условий в квартире. Чтобы доказать наличие неудобств, владелец должен показать, что проблема существует или повторяется.

Вначале владельцы, которые получают жалобы, должны посоветовать пострадавшим жильцам уведомить суперинтенданта или другой персонал здания, когда они столкнутся с проблемой, чтобы сотрудник мог попытаться проверить претензию. Поручите строительному персоналу вести записную книжку или заполнять отчеты о происшествиях в формах, предназначенных для этой цели. Также попросите арендаторов подать свои жалобы в письменной форме с описанием того, кто был вовлечен, что произошло, когда произошел инцидент и где он произошел.Чтобы убедиться, что они получают достаточно информации, вы можете предоставить арендаторам форму для этой цели — вы можете найти ее пример на веб-сайте Insider , щелкнув здесь.

В случае проблем, связанных с состоянием квартиры, таких как запахи, паразиты, беспорядок или животные, вам следует попытаться войти в квартиру и, если возможно, сделать фотографии. Кроме того, сохраните подписанные заявления, подтверждающие любой отказ арендатора предоставить доступ владельцу, начальнику, истребителю или ремонтному персоналу.Для подтверждения, более одного представителя собственника должны зайти в квартиру для ознакомления с условиями.

Если ненадлежащее поведение арендатора имеет место в общественных местах здания, рассмотрите возможность установки видеокамер и ведите запись любых инцидентов таким образом, чтобы сохранить пленку и предотвратить вмешательство. В случае беспорядков, требующих вмешательства полиции, персонал здания должен запросить номера жетонов ответивших офицеров и копии полицейских отчетов, сделанных в связи с инцидентом.

Если ваше расследование показывает, что проблемный арендатор может быть физически или умственно неполноценным, вы можете подумать о том, чтобы обратиться за вмешательством к посторонней стороне, прежде чем тратить время и средства на процедуру выселения. Даже в случае неудачи это может позже продемонстрировать суду, что вы предприняли добросовестные усилия для решения проблемы.

Члены семьи, которые могли не знать о состоянии арендатора, могут продуктивно отреагировать, если с ними свяжутся.Вы также можете сообщить Службе защиты взрослых г. Нью-Йорка (APS) о том, что арендатор не может вести повседневную жизнь, связанную с поддержанием своей квартиры в безопасном и санитарном состоянии. Для этого позвоните в центральный воздухозаборник APS по телефону (212) 630-1853. APS — это утвержденная государством программа управления делами, которая обеспечивает услуги и поддержку для взрослых с физическими и / или умственными недостатками, которым угрожает опасность (см. www.nyc.gov/html/hra/html/services/adult.shtml ).Компания APS должна, по крайней мере, провести расследование на этом этапе, предприняв попытку домашнего посещения арендатора.

К сожалению, нуждающиеся арендаторы не всегда сотрудничают. И APS, вероятно, перегруженная, часто не пытается вмешаться, пока не будет выдано судебное уведомление о выселении.

Если решение не представляется возможным без обращения в суд, вам следует сначала обратиться за помощью к адвокату в связи с отправкой уведомлений, которые необходимы до начала процедуры выселения.Любые предикатные уведомления должны содержать достаточно фактов, подтверждающих утверждение. Кроме того, уведомление об исправлении может потребоваться, а может и не потребоваться перед отправкой уведомления о прекращении действия. Это будет зависеть от различных факторов, в том числе от типа аренды, характера проблемы, условий договора аренды, а также от того, основывается ли претензия на неудобстве, нарушении конкретного положения об аренде или на том и другом.

Пример : Владелец подал в суд на выселение арендатора со стабилизированной арендной платой за неудобства, утверждая, что арендатор вмешивался в комфорт и безопасность других арендаторов здания, запихивая бумаги в дверной замок вестибюля, куря сигареты и марихуану с гостями в здании. коридоры, и игра в баскетбол в коридорах.Суд удовлетворил ходатайство арендатора о прекращении дела, поскольку до прекращения аренды не было направлено уведомление об устранении ущерба. В договоре аренды говорилось, что владелец должен отправить уведомление о решении за 10 дней, если владелец заявляет о ненадлежащем поведении, которое раздражает других арендаторов.

Владелец указал, что другое положение об аренде гласит, что в случае неудобств владелец должен отправить только уведомление о расторжении договора. Суд установил, что обжалуемое «неудобство» неотличимо от «ненадлежащего поведения арендатора, раздражающего других арендаторов», и что, следовательно, владелец должен был по договору аренды направить уведомление об устранении ущерба перед отправкой уведомления о расторжении договора.Кроме того, в уведомлении о расторжении упоминалось только три случая нежелательного поведения, и поэтому его было недостаточно, чтобы создавать неудобства [78 5th, LLC v. Suriel, апрель 2013 г .; LVT № 24802].

В начале дела, основанного на неудобствах и / или нарушениях аренды, связанных с накоплением, другими условиями квартиры или нежелательным поведением, суд может попросить APS провести оценку арендатора, которого часто не представляет адвокат. Если окажется, что арендатор не полностью понимает ход судебного разбирательства, суд также может назначить опекуна ad litem (GAL) для оказания помощи арендатору.

Хотя GAL может выступать в роли поверенного, GAL не представляет арендатора в этом качестве; его или ее роль — просто консультировать арендатора во время процедуры выселения. GAL не может заставить арендатора, скажем, убрать захламленную квартиру, и не может подписать какие-либо условия от имени арендатора.

В крайних случаях APS, член семьи или другое заинтересованное лицо могут добиваться назначения «опекуна по статье 81» на основании убеждения, что арендатор «недееспособен».Подача ходатайства о назначении опекуна по статье 81 приведет к приостановлению процедуры выселения, пока другой суд рассматривает это ходатайство. После принятия решения по делу по статье 81 процедура выселения возобновляется. В случае назначения опекун по статье 81 может быть наделен судом полномочиями принимать определенные решения от имени арендатора.

Поскольку такие дела обычно связаны с вопросами факта, обычно требуется судебное разбирательство. Когда дело о неудобстве передается в суд, результат часто зависит от показаний свидетелей.Владелец должен продемонстрировать суду, что деструктивное поведение арендатора является достаточно серьезным, чтобы невыполнение выселения привело к тому, что владелец или другие арендаторы здания будут жить в неприемлемых и необоснованных условиях. Свидетельства владельца и служащих здания часто недостаточно, и они должны быть подтверждены показаниями жильцов, подавших жалобу, на которых повлияло поведение или условия.

Важность рассмотрения жалоб арендаторов с целью представления эффективных свидетелей демонстрируется путем сравнения двух случаев, связанных с укрывательством животных:

Пример: Владелец успешно подал иск о выселении арендатора за неудобства.Владелец и четыре свидетеля-арендатора показали, что арендатор держал в своей квартире 10 голубей и двух собак. Они описали неприятные запахи, необычный шум и заражение паразитами, которые существенно мешали комфорту и безопасности других арендаторов. Суд первой инстанции вынес решение в пользу владельца, и арендатор проиграла апелляцию [Piazza v. Greitzer, февраль 1996 г .; LVT № 10448].

Пример: Владелец подал иск о выселении арендатора за неудобства из-за запаха в помещениях общего пользования здания, который, по утверждению владельца, был вызван тем, что арендатор укрывал в своей квартире множество кошек.Суд вынес решение против владельца, который подал апелляцию и проиграл. Показаний было недостаточно для подтверждения иска. Коммерческий арендатор под квартирой показал, что состояние ухудшилось, бывший арендатор, заметивший состояние, не жаловался ни арендатору, ни владельцу, ни один из ближайших соседей арендатора не был вызван для дачи показаний, и суд не нашел. Показания сотрудников владельца заслуживают доверия [Lemle v. Adjamie, март 2003 г.].

Если после судебного разбирательства суд установит, что арендатор совершил неудобство или нарушение договора аренды, арендатор может утверждать, что ему следует дать еще один шанс вылечиться.Вы должны возразить, что это было бы бесполезно.

Пример: Суд первой инстанции установил, что условия в квартире арендатора были вредными для здоровья, безопасности и комфорта других из-за заражения тараканами и грызунами, беспорядка, неприятных запахов, сложенных газетами и беспорядочной проводки. Суд и апелляционные суды отказали арендатору в дальнейшей возможности устранить неудобства. Свидетельские показания и проверка судом первой инстанции показали, что эти условия существовали в течение значительного периода времени, не уменьшились, хотя арендатору были предоставлены широкие возможности для этого, и вряд ли будут вылечены [Cabrini Terrace Joint Venture v.О’Брайен, март 2010 г .; LVT № 22553].

В конечном счете, если условия или поведение причиняют неудобства, такие обстоятельства, как инвалидность арендатора, не могут служить защитой, если возникает угроза здоровью и безопасности других арендаторов. В одном деле, касающемся психически больного арендатора, суд удовлетворил решение жилищного управления г. Нью-Йорка о выселении арендатора, чья квартира была чрезвычайно грязной и была заполнена легковоспламеняющимися предметами [A.R. против NYCHA, октябрь 2010 г .; LVT № 22960].

Иногда, даже после начала судебного разбирательства, владельцы и арендаторы решают урегулировать дела о неудобствах на основании положений, утвержденных судом.Подписание оговорки может быть привлекательной альтернативой для обеих сторон, которые в противном случае могут столкнуться с неопределенностью решения суда первой инстанции, а также с расходами и задержками при подаче апелляций.

В соответствии с этими соглашениями судебное решение и ордер могут быть вынесены в пользу владельца, но исполнение откладывается, пока арендатор получает испытательный срок, обычно на один или два года. Арендатор должен согласиться воздерживаться от нежелательного поведения в течение испытательного срока. Если в течение испытательного срока проблем не возникает, дело прекращается, а ордер на выселение аннулируется.

Если договор нарушается, собственнику разрешается в соответствии с такими условиями вернуть арендатора в суд для слушания вопроса о том, нарушил ли арендатор это положение. Суды строго соблюдают условия испытательного срока и приказывают выселение в ряде случаев, связанных с неудобствами арендатора.

Пример: Владелец подал в суд с требованием выселить арендатора по причине неудобства, утверждая, что арендатор неоднократно угрожал персоналу здания и некоторым арендаторам, бродил по коридорам и создавал чрезмерный шум.Арендатор имел в анамнезе психическое заболевание, и его интересы представляли как поверенный, так и GAL. После начала судебного разбирательства стороны заключили двухлетний испытательный срок. Арендатор согласился воздерживаться от предполагаемого нежелательного поведения и не беспокоить определенных арендаторов, указанных в условиях. Судебное решение было вынесено в пользу владельца и выдан ордер на выселение, но оставался в силе в течение испытательного срока.

В какой-то момент владелец вернулся в суд, заявив, что арендатор нарушил условия.Суд вынес решение в пользу владельца после слушания и постановил, что выселение может быть продолжено. Арендатор подал апелляцию и сначала выиграл, но вышестоящий апелляционный суд отменил решение, постановив, что выселение может быть продолжено. Даже при отсутствии физического контакта апелляционный суд установил, что нарушение арендатором было существенным. Он обвинил швейцара в том, что тот вошел в его квартиру, несколько раз ударил швейцара пальцем в грудь, угрожал «убить» швейцара и сказал проходившему мимо арендатору, что «заберет и ее».Апелляционный суд отметил, что условление об испытательном сроке было согласовано между сторонами и их адвокатами и должно быть приведено в исполнение [Hotel Cameron, Inc. против Перселла, декабрь 2006 г.].

Пример: Владелец требовал выселения пожилого арендатора с низким доходом, который, по его словам, неоднократно оскорблял других арендаторов и персонал здания как словесно, так и физически. Обе стороны были представлены адвокатами, и у арендатора также был GAL. В ходе судебного разбирательства стороны договорились об урегулировании.Ордер на выселение был выдан и оставался в силе. Арендатору был назначен испытательный срок на два года, и он согласился: (1) воздерживаться от «словесного или физического оскорбления других лиц» или «преследования или иного преследования других арендаторов, сотрудников, продавцов или посетителей»; и (2) «мирно общаться или взаимодействовать с другими людьми в Здании». В положении говорилось, что «[любой] единичный дефолт или нарушение … считается существенным нарушением Положения и не подлежит исправлению».

На более позднем слушании, запрошенном владельцем на основании нарушения условий, свидетели дали показания по нескольким инцидентам.В одном жилец кричал и кричал на другого, прикованного к инвалидному креслу, жильца. В другом он ударил сотрудника своего адвоката. Эти инциденты, произошедшие в вестибюле здания, были записаны на видеопленку. Суд применил это постановление, постановив, что выселение может быть продолжено. В апелляции арендатора было отказано [ул. Дом Маргарет HDFC против Надежды, март 2009 г., LVT # 21130; подтверждено в феврале 2010 г., LVT № 22488; в апелляции отказано, ЛВТ № 22815].

Пример: В другом деле суд подчеркнул аспект «нулевой терпимости» в отношении условий испытательного срока сторон.Кооперативная корпорация домовладельцев подала в суд на выселение арендатора, который не позаботился о своих собаках, и в здании появился запах. Кооператив и арендатор подписали двухлетний испытательный срок и приостановили исполнение приговора о выселении. Позднее суд вынес решение в пользу кооператива после того, как арендатор нарушил положение, согласно которому он немедленно убирался, если его собаки испражнялись или мочились в квартире. Кооператив доказал на слушании о соответствии требованиям, что арендатор оставил собачьи экскременты на полу квартиры в день, когда уезжал в трехнедельный отпуск [565 Tenants Corp.против Адамса, ноябрь 2007 г.].

Отказ от условностей об испытательном сроке может быть затруднительным, поскольку суды не одобряют отмену соглашения путем переговоров.

Пример: Арендатор попытался отменить условное испытание, когда владелец вернул дело в суд, требуя возобновления дурного поведения. Поверенный арендатора теперь утверждал, что арендатор не обладал «умственными способностями», чтобы вступить в договор 10 месяцев назад. Суд вынес решение против арендатора, который не представил медицинских доказательств своего требования.И даже если опекун по статье 81 был назначен арендатору через шесть месяцев после того, как она подписала договор, это не было доказательством психической недееспособности на момент подписания договора [400 West 59th Street Partners, LLC против Эдвардса, август 2010 г. ].

Пример: После того, как суд предоставил арендатору дополнительную возможность лечиться после того, как она нарушила условие об испытательном сроке, апелляционный суд отменил решение суда низшей инстанции. В оговоре арендатор согласился не допускать попадания запахов из своей квартиры.Свидетели показали, что из квартиры арендатора в медицинский кабинет по соседству шел сильный запах, из-за чего персоналу приходилось закрывать кабинет для осмотра. Хотя это было серьезным и существенным нарушением условия, суд первой инстанции отложил выселение при условии, что арендатор воздержится от любого дальнейшего невыполнения обязательств по мировому соглашению. Апелляционный суд отменил это решение, установив, что простой язык договора арендатора требует выселения, поскольку владелец доказал, что арендатор нарушил мировое соглашение [521 East 72nd St.ООО «Риэлти Компани» против Боровика, февраль 2010 г .; LVT № 22585].

Эйлин О’Тул, эсквайр ведет индивидуальную юридическую практику в Нью-Йорке, которая занимается вопросами арендодателя-арендатора. Часто пишет и читает лекции по регулированию арендной платы и другим темам, связанным с недвижимостью, она также является ответственным редактором ежемесячной службы принятия юридических решений New York Landlord v. Tenant , Insider .Дела, обсуждаемые в этом специальном выпуске, включают ссылки на их «LVT #», которые можно использовать для поиска оригиналов судебных и ведомственных документов и резюме на сайте www.LandlordvTenant.com.

Г-жа О’Тул также является редактором ежегодного контрольного списка для управления квартирами , универсального ресурса по соблюдению многих законов и постановлений, касающихся многоквартирных домов Нью-Йорка. Издание 2014 года будет опубликовано в ноябре этого года (дополнительную информацию можно найти на нашем веб-сайте).

Г-жа О’Тул окончила юридический факультет Бостонского университета и работала заместителем советника в Ассоциации стабилизации арендной платы N.Y.C., Inc., прежде чем заняться частной практикой. Она была членом Консультативного совета Жилищного суда по гражданским делам Нью-Йорка и преподавала в Институте недвижимости Нью-Йоркского университета.

Что будет, если вы покинете квартиру без предупреждения?

Если вы хотите немедленно уехать и не хотите платить штраф за поломку, вы можете отказаться от залога и уехать без предупреждения.Юридический термин для этого — отказ. Разница между отказом от аренды и расторжением договора аренды сводится к участию арендодателя. Когда вы уезжаете без какого-либо уведомления, у вас нет гарантий, что арендодатель не подаст на вас в суд или не привлечет вас к жилищному суду. По крайней мере, у вас точно не получится от них хороших рекомендаций.

С другой стороны, можно мирным путем расторгнуть договор аренды, не подвергая риску свою репутацию арендатора или кредитоспособность — вы можете заплатить арендодателю плату за повреждение в обмен на его подпись на документе, который официально освобождает вас.

Может показаться, что отказ от депозита проще, если вы не против потерять свой депозит, но это более опасно, чем вы думаете. Вы должны принять во внимание следующие дополнительные риски:

• Ваш арендодатель может подать на вас в суд за потерю арендной платы и любые дополнительные расходы.
• Ваш домовладелец может сдать невыплаченную арендную плату в качестве долга в коллекторское агентство.

Обе эти вещи доводятся до сведения кредитных агентств и могут значительно усложнить вам аренду квартиры в будущем.

Судебный иск о возмещении ущерба

Существует ограничение на сумму денег, на которую вам могут быть предъявлены иски. Предполагая, что вы живете в штате, где ваш арендодатель обязан компенсировать ущерб, вам может быть предъявлен иск только на сумму арендной платы, которую они не смогли покрыть, найдя нового арендатора. От них требуется добросовестно сдать вашу квартиру новому арендатору как можно быстрее после того, как вы уедете.

Если уж на то пошло, то вы могли бы узнать, добросовестно ли предпринял ваш арендодатель: рекламировал ли он вашу квартиру? Поиск вашего адреса и проверка, есть ли объявление, которое вы не создавали.Организовали ли просмотры? Спросите соседей, видели ли они какие-нибудь экскурсии.

Убедитесь, что квартира действительно пуста и арендодатель не пытается получить вдвое больше денег. Бремя доказывания ложится на арендатора в большинстве штатов, поэтому соберите любые доказательства и информацию, какие только сможете.

Влияние на ваш кредит

Помимо угрозы суда, покидание помещения может нанести ущерб вашей кредитной истории и затруднить получение вами аренды в будущем. Ваш арендодатель может передать ваш долг коллекторскому агентству, которое может сообщать о счетах в кредитные бюро.В соответствии с Законом о справедливой кредитной отчетности инкассовые счета могут оставаться в вашем кредитном отчете до семи с половиной лет, поэтому будьте осторожны.

Отказ от аренды — рискованное мероприятие. Невыплаченная арендная плата действует так же, как и любой другой долг, и может серьезно повредить вашему финансовому здоровью. Найдите нового арендатора и сдайте в субаренду или назначьте его вместо этого.

Статьи по теме

Информация, представленная на этом веб-сайте, не является юридической консультацией и не предназначена для ее использования.

Риски для здоровья в небольших квартирах

В Нью-Йорке есть жилищная проблема.В настоящее время в нем 1,8 миллиона домохозяйств из одного и двух человек и только один миллион студий и квартир с одной спальней. Очевидным решением является строительство большего количества небольших жилых домов.

Но насколько мала слишком мала? Должны ли мы позволить парам переехать в пространство размером с загородный туалет? Могут ли родитель и ребенок проживать в таком большом помещении, как номер в отеле?

В январе офис Bloomberg объявил победителя конкурса 2012 года на проектирование и строительство жилой башни из микроквартир — квартир площадью от 250 до 370 квадратных футов — на принадлежащем городу участке на 27-й Ист-стрит в Манхэттене.Согласно пресс-релизу мэра, победившее предложение от бруклинской фирмы nARCHITECTS было выбрано из-за новаторской планировки и дизайна здания, с почти 10-футовыми потолками и балконами Джульетты, которые дают жителям «много света и воздуха».

Но поскольку проект «микроквартиры» в Нью-Йорке несколько приближается к реальности, эксперты предупреждают, что микрожизнь, возможно, не та городская панацея, которую мы ждали.Для некоторых жителей потенциальные риски для здоровья и проблемы скопления людей могут перевесить преимущества доступного жилья. И хотя администрация Bloomberg приветствует крошечные пространства как «веху для новых моделей жилья », критики сомневаются, что смягчение правил зонирования и эксперименты с микродизайном на государственных землях эффективно решат проблему предложения квартир в Нью-Йорке в долгосрочной перспективе.

«Конечно, эти микроквартиры могут быть фантастическими для молодых специалистов в возрасте от 20 лет», — говорит Дак Копек, директор по дизайну здоровья человека в Бостонском архитектурном колледже и автор книги «Психология окружающей среды для дизайна».«Но они определенно могут быть нездоровыми для пожилых людей, скажем, от 30 до 40 лет, которые сталкиваются с различными стрессовыми факторами, которые могут сделать тяжелые условия жизни проблемой».

Дом должен быть безопасным убежищем, и житель с требовательной работой может чувствовать себя по ночам в ловушке клаустрофобной квартиры — вынужден выбирать между физическим скоплением мебели и вещей в его квартире и социальной скученностью, вызванной другими причинами. жильцы, в общих помещениях дома. Исследования, по словам Копека, показали, что стресс, связанный с теснотой, может повысить уровень домашнего насилия и злоупотребления психоактивными веществами.

Для всех нас повседневная жизнь — это последовательность событий, — объясняет он. Но большинству людей не нравится добавлять лишние шаги к повседневным задачам. Поскольку микроквартиры слишком малы, чтобы вместить в себя базовую мебель, такую ​​как кровать, стол и диван, одновременно, жители должны перенастраивать свои помещения в течение дня: складывать кровать Мерфи или вешать обеденный стол на стену. То, что вначале могло показаться новым, в конечном итоге включает в себя множество мелких неудобств — просто пойти спать или приготовить завтрак перед работой.В этом случае жители могут в конечном итоге перестать складывать свою мебель каждый день, и пространство станет еще более ограниченным.

Сьюзан Сэгерт, профессор экологической психологии в Центре выпускников CUNY и директор Исследовательской группы жилищных условий, согласна с тем, что микроквартиры, вероятно, станут долгожданным выбором для молодых жителей Нью-Йорка, которые в противном случае, вероятно, делят тесное пространство с друзьями. Но она предупреждает, что крошечные жилищные условия могут быть ужасными для других жителей, особенно если пара или родитель и ребенок втиснутся на 300 квадратных футов на длительный срок, независимо от того, насколько хорошо спроектирован дом.

«Я много изучал детей в переполненных квартирах и домах с низким доходом, — сказал Сэгерт, — и они могут в конечном итоге стать замкнутыми, у них возникнут проблемы с учебой и концентрацией внимания». В таких ситуациях современные удобства, такие как окна от пола до потолка, дополнительное пространство для хранения вещей и общий настил на крыше, не смогут компенсировать ежедневное отсутствие уединения в детском доме.

Она также сомневается в том, является ли обоснованной общественной целью создание небольших домов на территории города. «В Нью-Йорке собственность — это просто золото», — отмечает она. «Разве это не то, что разработчик может сделать в таком районе [Бруклина], как DUMBO, и заработать много денег?» Точно так же, если микроквартиры действительно являются волной будущего, утверждает Сэгерт, они увеличивают «арендную плату за землю», или доллар за квадратный фут, который застройщик зарабатывает и ожидает от своих инвестиций. Таким образом, со временем жители Нью-Йорка могут столкнуться с более дорогим жильем, заплатив ту же сумму за аренду студии в районе, где раньше они могли позволить себе квартиру с одной спальней.С постепенным разрушением правил зонирования микроквартира вполне может стать единицей будущего, единственным жизнеспособным выбором для большого числа арендаторов.

Помимо экономического воздействия небольших пространств, наши дома также играют важную роль в передаче наших ценностей и целей, или того, что ученые называют «заявлением о личности». Мы склонны чувствовать себя счастливее и здоровее, когда можем привести других в свое пространство, чтобы телеграфировать, кто мы и что для нас важно.

«Когда мы думаем о микро-жизни, мы склонны сосредотачиваться на функциональных вещах, например, достаточно ли места для холодильника», — пояснил профессор психологии Техасского университета Сэмюэл Гослинг, изучающий связь между людьми и их имуществом. Но квартира должна удовлетворять и другие психологические потребности, такие как самовыражение и расслабление, которые не так легко удовлетворить в очень тесном пространстве.

С другой стороны, Эжени Л. Берч, профессор городских исследований и образования и председатель Группы выпускников по городскому планированию в Университете Пенсильвании, говорит, что это, конечно, не первый раз, когда мы проводим эту дискуссию по поводу микро-жизнь. Нью-Йорк на протяжении всей своей истории сталкивался с издержками общественного здравоохранения, связанными с переполненными условиями жизни и минимальными стандартами квартир.

«Со временем застройщики Нью-Йорка придумали множество способов удовлетворить потребность в доступном жилье», — сказал Берч.«В 19 веке они построили трущобы, против которых боролись реформаторы. Другими решениями были пансионаты, миссии, приюты и так называемые однокомнатные жилые единицы или СРО ».

Хотя жизнь в многолюдных условиях может вызывать стресс, рассмотрите альтернативу.

Рольф Пендалл, директор Центра городской жилищной и социальной политики Института урбанистики, спрашивает: где бы все эти люди вели бизнес и жили без плотности населения? Будут ли они добираться на большие расстояния или зарабатывать меньше, и «лучше» ли им жить дальше от экономических возможностей? В этом контексте Пендалл говорит, что приветствует микроквартиры, если они вписываются в более крупную жилищную экологию города и в конечном итоге не вытесняют другие типы квартир для семей.

Проблема в том, что жилищные стандарты часто не соответствуют реальным жилищным условиям. Бесчисленное количество жителей Нью-Йорка незаконно делят квартиры, и нынешние правила зонирования могут создать плохую жилую среду — полуразрушенные кухни или темные, грязные комнаты с окном, выходящим на кирпичную стену. В худшем случае появятся сотни тысяч микроквартир и плохие условия.

Для этого проекта, хотя Нью-Йорк, возможно, делает шаг назад с точки зрения площади в квадратных футах, Эрик Бунге, принцип в nArchitects (фирма, создавшая победивший дизайн микроквартир), категорически заявляет, что город принимает меры. большой шаг вперед с точки зрения реальных жилищных условий.

«Город рассматривает эту инициативу как один из механизмов решения ряда сложных вопросов», — говорит Бунге. «Никто не утверждает, что микроквартиры станут серебряной пулей».

По его подсчетам, здание на 27-й Восточной улице действительно решает проблемы психического и физического благополучия. Например, жители могут терять физическое пространство, но они получают доступ к ряду удобств, таких как тренажерный зал с видом на парк от пола до потолка, вестибюль с общественным садом и да, балкон Джульетты. И ради этого многие горожане могут с радостью обменять 75 квадратных футов и отдельно стоящую кровать.

Стоит ли заключать договор аренды, не видя квартиру?

Поскольку COVID-19 продолжает сохраняться, а в некоторых районах остаются в силе рекомендации по убежищу на месте, тем, кто занимается поиском квартир, может быть трудно следовать процедурам, к которым они привыкли, при переезде в новое место. Экскурсии по квартирам проводятся виртуально, если вообще проводятся, и часто весь процесс аренды от проверки арендатора до подписания договора об аренде может происходить онлайн. Хотя во многих случаях это довольно удобно, у вас все еще могут быть вопросы о рисках, связанных с отсутствием посещения объекта недвижимости или личной встречи с арендодателем.Мы решили несколько типичных проблем.

Получите электронные подписи с RocketSign®

Работайте без бумаги, сохраняйте деревья и подписывайтесь онлайн за секунды на любом устройстве.

Стоит ли подписывать договор аренды, не видя собственности?

В зависимости от того, как далеко вы переезжаете, вы не сможете лично увидеть недвижимость, прежде чем согласитесь на аренду. Тем не менее, во время пандемии, даже если вы переезжаете поблизости, вы не сможете получить личную экскурсию из-за проблем со здоровьем и безопасностью.В конечном итоге, решите ли вы арендовать единицу незаметно, будет зависеть, среди прочего, от вашего аппетита к риску и от того, насколько срочно вам нужно переехать.

Прежде чем вы согласитесь подписать договор аренды, не увидев квартиру, вы можете изучить еще несколько вариантов:

Проехать по адресу

Если вы живете на небольшом расстоянии, чтобы проехать, пройти пешком или на велосипеде, ничто не мешает вам совершить экскурсию на безопасном расстоянии. Хотя вы не сможете увидеть это место изнутри, быстрое посещение этого адреса может дать вам представление о том, где вы хотели бы жить.

Проверь окрестности онлайн

Если вы не можете проверить это лично, вы также можете узнать о районе в Интернете. Приложение карты или приложение для обзоров на основе местоположения могут дать вам представление о предприятиях, остановках транспорта и других удобствах поблизости. Существуют также сайты с обзорами окрестностей, которые могут дать вам общее представление о том, какой район может быть похож на местных жителей.

Найдите фотографии или попросите их

Если вам повезет, вы сможете поискать в Интернете предыдущие объявления о квартире с другими фотографиями.Если квартира находится в комплексе, вы можете найти изображения квартир, которые похожи на ту, которая вас интересует. Часто это может помочь вам убедиться, что фотографии не были составлены таким образом, чтобы вводить в заблуждение.

Аналогичным образом вы можете попросить домовладельца или управляющего имуществом предоставить дополнительные фотографии. Учитывая обстоятельства, вы можете обнаружить, что они готовы подчиниться. Если они не хотят или не хотят предоставлять дополнительную информацию, это может быть сигналом того, что они что-то скрывают.

Задать вопросы

Если есть конкретные детали, которые вас беспокоят, вам следует спросить напрямую у арендодателя или управляющего недвижимостью. Например, если вы хотите узнать, какой у вас пол, электрическая или газовая плита, или какова общая площадь, не бойтесь спрашивать. Может помочь прогулка по вашей нынешней квартире, чтобы определить, что вам нравится, а что не нравится, и конкретно рассмотреть эти вопросы. Если вам нужна дополнительная информация, вы также можете попросить поговорить с существующим или бывшим арендатором.

Если домовладелец или управляющий имуществом дает какие-либо гарантии относительно обновлений собственности, таких как замена посудомоечной машины перед вашим въездом, убедитесь, что обещание записано в письменной форме. Юрист также может просмотреть договор аренды перед тем, как вы его подпишете, чтобы убедиться, что все важные детали охвачены и вы не подвергаетесь ненужному риску.

Могу ли я расторгнуть договор аренды, если мне потом не понравится квартира?

Если договор аренды не содержит положений о досрочном расторжении договора или если домовладелец или управляющий недвижимостью не допустили грубого искажения фактов (например, использования фальшивых фотографий), вам может быть сложно выйти из подписанного вами договора аренды.Если вы чувствуете, что вас заставили подписать договор аренды или условия были необоснованными или несправедливыми, лучше поговорить с юристом.

Если вы подписали договор аренды и хотите прекратить его до въезда, вы можете сообщить арендодателю о своем намерении расторгнуть договор аренды. В зависимости от условий аренды вы можете нести ответственность за расторжение договора и оплату аренды за первый месяц.

Могу ли я вести переговоры об аренде?

Да, цены на аренду, срок аренды и многие другие условия обсуждаются до того, как вы подпишетесь.Тем не менее, согласится ли ваш новый домовладелец на ваши запросы, зависит от ряда факторов, в том числе от того, насколько конкурентоспособен рынок и насколько жесткими являются ваши требования. Если вы готовы делать предложения, например, соглашаться на более длительный срок аренды или отказываться от парковочного места, которое поставляется вместе с вашей квартирой, вы можете обнаружить, что ваш домовладелец готов пойти на компромисс. При необходимости попросите юриста помочь вам в переговорах.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций.Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. Для получения юридической консультации: , обратитесь к юристу .

Общие риски и угрозы безопасности для менеджеров квартир

Как управляющий объектами вы несете ответственность за защиту конфиденциальной информации. Ваши арендаторы сообщают вам номера социального страхования, даты и даже банковские реквизиты.Все это в чужих руках может привести к огромным уголовным искам. Вы должны защищать эти данные. Есть много способов, которыми люди могут попытаться украсть его. Если вы по-прежнему пользуетесь бумажной файловой системой, ваша безопасность очень высока. Есть слишком много способов, которыми эта информация может быть украдена у вас. Как арендодатель, вы должны принимать меры для защиты своих арендаторов, независимо от стоимости. Говорят, знание — сила. Вот некоторые из распространенных причин, по которым информация о вашем арендаторе может быть потеряна или украдена.Большинство из них можно решить, переключившись на безопасную систему безопасности и управления квартирой, такую ​​как ValencePM.

Несанкционированный физический доступ к вашим компьютерам

В традиционной системе управления квартирами, использующей стандартные базы данных и файловую систему, это реальная угроза. Если злоумышленник проникнет в ваш офис, он сможет войти в ваш компьютер по своему желанию. Поскольку мы обычно оставляем наши компьютеры подключенными и зарегистрированными в течение дня, вполне возможно, что у них даже не будет пароля, который нужно взломать.Все, что им нужно сделать, это получить доступ к вашим компьютерам и украсть информацию. Это не проблема с хорошим программным обеспечением для управления квартирами, таким как ValencePM. Причина этого в том, что это программное обеспечение имеет функции безопасности, предотвращающие это. Даже если кому-то удастся получить доступ к физическому компьютеру, облачная безопасность этого программного обеспечения предотвратит кражу любых данных. Это значительно повышает безопасность квартиры.

Украденные внешние запоминающие устройства

Раньше единственный способ хранить данные — это картотеки.Надеюсь, вы, по крайней мере, к настоящему времени обновили свою систему управления квартирой до компьютеров. Если вы по-прежнему используете шкафы для хранения документов и не используете компьютеры, у вас совершенно другая проблема. Однако, если у вас стандартная компьютерная система хранения, вы, вероятно, храните данные на внешних жестких дисках и других носителях. Это очень рискованно, потому что вы рискуете потерять все данные в случае кражи одного из этих дисков. Достаточно легко потерять флешку или даже ноутбук. К счастью, с ValencePM и другим программным обеспечением для безопасности квартир все данные хранятся в облаке.Это означает, что использовать внешние диски не нужно. В результате вам больше не придется беспокоиться об украденных дисках!

Устаревшие межсетевые экраны, открытые для хакеров

Если вы уже используете облачную систему, отличную от ValencePM, есть вероятность, что хакеры могут проникнуть в ваши данные. Сетевая безопасность всегда должна обновляться, если вы хотите предотвратить проникновение ошибок и людей через ваши брандмауэры. Облачная безопасность — это все еще новая область, и опережать хакеров — лучший способ предотвратить их нападение на вас.К счастью, вам не нужно беспокоиться, когда вы используете ValencePM. Наша облачная система безопасности постоянно обновляется последними определениями вирусов и брандмауэрами. Мало что может пройти через высокий уровень безопасности этой системы. Однако общеизвестно, что вам следует регулярно менять пароли в любом программном обеспечении. Убедитесь, что ваши пароли состоят из букв, цифр, прописных и строчных букв и даже специальных символов.

Ненужные данные, хранящиеся в вашей системе

Большинство старых систем управления квартирами использовали данные кредитной карты арендатора в качестве гарантии на случай пропуска платежа.Раньше это было нормой, но сейчас все изменилось. Хранение информации о кредитной карте вашего арендатора опасно и незаконно. Сегодня это считается ненужным. ValencePM — одна из причин, почему это так. Это программное обеспечение для обеспечения безопасности квартир и приложение для управления позволяют вносить арендную плату в электронном виде. Ваши арендаторы могут платить вам, когда они в пути. Плата за аренду не будет задерживаться, потому что доступны регулярные автоматические платежи через Интернет.