Квартира вторичка что такое: Страница не найдена — mkada.ru

Содержание

Отличия приёмки первичного и вторичного жилья — «СитиПроф»

Процесс приёмки квартиры различается во вторичном жилье и новостройках. При этом во «вторичке» покупатели не всегда знают о том, что акт прием-передачи также есть. Рассказываем об особенностях и отличиях в приёмке квартир.

Документы

В «первичке» акт приёма-передачи обязателен. Во «вторичке» хозяева часто пренебрегают им, а покупатели квартир не знают о его существовании. Акт «приёмки» не заверяют у нотариуса или вовсе не составляют. Если акт во вторичном жилье не заверен, суд опирается на действия нового жильца. Въехал — значит принял акт, не въехал — не принял.

Смотровой лист

При приёмке в новостройке дефекты в квартире заносятся в смотровой лист. Для приёмки вторичного жилья смотровой лист не предусмотрен. Если покупатель обнаружил дефекты, о которых ему не сказали, он может не подписывать акт приёма-передачи и потребовать продавца снизить стоимость. В суде отсутствие подписи будет аргументом против продавца.

Обязанности сторон

В «первичке» застройщик обязан провести ремонт за свой счёт и исправить все дефекты, отмеченные в смотровом листе. При покупке «вторички», если договор купли-продажи не подписан, владелец квартиры может просто отказаться от продажи.

Мошеннические схемы

Мошенники продают одну и ту же квартиру без юриста и по договорённости нескольким людям. В таких случаях суд признаёт полноправным владельцем того, кто первый подписал акт приёма-передачи. Остальные могут рассчитывать только на возмещение убытков по статье 398 ГК РФ. Случается такое чаще во «вторичке» — в новостройках документы оформляются по всем правилам.

Выявление дефектов

В «первичке» дефекты всплывают быстрее — квартира без мебели и зачастую с минимальной отделкой. Определить проблемы во вторичном жилье сложнее. «Вторичка» гораздо старше, поэтому скрывает гораздо больше дефектов за отделкой или мебелью. Коммунальные долги — показания счётчиков, счета за стационарный телефон — тоже играют роль.

Покупатель вправе получить полную информацию обо всех нюансах новой квартиры. Специалисты «Ситипроф» помогают выявить все дефекты, правильно оформить акт приёма-передачи и зафиксировать в нём все претензии к состоянию квартиры.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Автор MaksimOvsyankin На чтение 3 мин Просмотров 174 Опубликовано 04.03.2021 Обновлено 27.10.2021

Новостройка или вторичка: что лучше?

Когда принято решение о приобретении собственной недвижимости, встает острый вопрос – квартира в новостройке или вторичка? Оба варианта имеют право на жизнь. Окончательное решение зависит от ряда факторов и личных предпочтений покупателя.

Основные отличия новостроек и вторичной недвижимости

Квартиры на вторичном рынке по своей стоимости квадратного метра соизмеримы, а иногда дороже квартир во вновь строящихся домах. Они обычно продаются с выполненным косметическим и дизайнерским ремонтом, подведенными коммуникациями, укомплектованы мебелью и минимальным набором бытовой техники.

Как правило, такие квартиры находятся в уже обустроенных микрорайонах с детскими площадками, объектами социального значения, транспортной доступностью и широким выбором розничных магазинов. Отличный вариант, чтобы незамедлительно въехать и с первого дня приобретения жить во вновь приобретенной квартире.

Однако покупатель вынужден смириться с дизайнерским вкусом и планировкой предыдущего жильца. Переделка ремонта встанет в копеечку! Нужно быть готовым к тому, что инженерные сооружения и коммуникации потребуют обслуживания и текущего ремонта в связи с естественным износом. Потребуется приложить усилия, чтобы влиться в коллектив многоквартирного дома и подружиться с соседями.

Нюансы, плюсы и минусы при покупке новостроек

Квартиры в новостройках на ранней стадии могут быть немного дешевле предложений на вторичном рынке и приобретаются, как правило, по договору долевого участия. Потребуется дождаться завершения строительных и отделочных работ, сдачи объекта в эксплуатацию, пройти процедуру приемки и претензионной работы.

нюансы, плюсы и минусы при покупке новостроек

Одним из недостатков новостроек – отсутствие чистовой отделки. Черновая отделка зачастую сомнительного качества и нуждается в доработке. Приобретение новой квартиры всегда переходит в ремонт, требующий дополнительных вложений, достигающих половины стоимости приобретенной недвижимости. К этому нужно быть готовым!

Процедуры подачи электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения потребуют времени. Год-два жизнь в новом доме будет сопряжена с ремонтными работами со всех сторон каждый божий день.

Новостройка – отличный вариант для творческих людей, кто не торопится с переездом и готов немного подождать. Владелец квартиры в новостройке может сделать уникальную планировку и дизайнерский ремонт под свои вкусы и предпочтения.

Несколько лет обслуживание и содержание коммуникаций – головная боль застройщика и управляющей компании, так как дом находится на гарантийном обслуживании. Отношения с соседями строятся с чистого листа – все люди новые друг для друга, открыты к общению и взаимопомощи.

А здесь Вы можете прочитать о Выборе квартиры в новостройке: 5 правил успешной покупки

Выводы: что же лучше?

Выбор между квартирой в новостройке или вторичном рынке зависит не от цены, а от внешних факторов. Если покупателю необходимо срочно решить жилищный вопрос или съехать со съемного жилья – следует отдать предпочтение вторичке.

Если у покупателя есть запас финансов и желание сделать квартиру своим идеальным местом, учитывающим все его потребности, а переезд не требует срочности – квартира в новостройке будет идеальным выбором!

Покупаем типовую квартиру: как оценить ремонт — Рынок жилья

При покупке типовой квартиры, в которой сменилось не одно поколение жильцов, важно правильно оценить предстоящие затраты на ремонт и модернизацию. Что придется сделать в первую очередь, с чем можно повременить, а на чем сэкономить?

Квартиры в типовых домах прежних лет постройки – самый распространенный товар на вторичном рынке жилья. Сами здания, как правило, еще вполне крепкие, готовы верой и правдой служить своим жильцам долгие годы. Но они, к сожалению, не молодеют, да и квартиры в них периодически требуют ремонта – косметического (с освежением потолков и поклейкой обоев) или капитального, с переборкой полов, выравниванием стен, заменой оконных блоков, межкомнатных дверей, труб и электропроводки.

Выполнение ответственных ремонтно-строительных работ имеет смысл доверить профессионалам. Но определять границы необходимого и достаточного ремонта придется самостоятельно. Ведь любой специалист, будь то отделочник, электрик или сантехник, ориентирован на то, чтобы «освоить» клиентский бюджет с максимальной выгодой для себя. Итак, наша сегодняшняя задача – оценка и определение последовательности ремонтных работ для приобретаемой на вторичном рынке жилья хрущевки или брежневки в состоянии «сильно б/у».

Решаем вопросы пола

При покупке квартиры в типовом доме в первую очередь следует обращать внимание на состояние полов. Замена напольного покрытия – самая хлопотная и трудоемкая часть ремонта хрущевки или брежневки. Хлопотно все это потому, что озаботиться «половым вопросом» придется до переезда (если в квартиру завезены вещи и мебель, ремонт сильно осложняется). Дорого – потому что заменять приходится не только декоративное покрытие (паркетную доску, линолеум, ламинат), но и все, что находится под ним.

Правда, если дом относительно свежий, а полы относительно ровные и не ходят под ногами, можно ограничиться шлифовкой паркета в комнатах, а также заменой потертого финишного покрытия в кухне и прихожей. Капитальный ремонт пола неизбежен, если в квартире имеются неистребимые затхлые запахи, линолеум пошел волнами, паркет или дощатые полы рассохлись и скрипят. С другой стороны, ничто так не освежает атмосферу в видавшем виды жилище, как качественный ремонт пола.

Меньше всего проблем с полами в «панельках» последних поколений, например, в домах 137-й серии, где линолеум положен прямо на бетонное основание. В хрущевках и основных сериях брежневок полы являют собой слоеный пирог из бетонного перекрытия, дощатых лаг, черного пола и декоративного покрытия (линолеум, плитки ПВХ, древний наборный паркет). Причем пространство между лагами, как правило, щедро просыпано песком, приправленным строительным мусором, цементной пылью, а также (почти всегда) артефактами времен ударных строек в виде пустых бутылок и консервных банок.

Если же это квартира на первом этаже хрущевки (над подвалом с прохудившимися трубами), то подпольное содержимое, скорее всего, напоминает перепревший торфяник. А поскольку это содержимое впитало в себя все испарения и жидкости, пролитые на пол за многолетний период эксплуатации, то его желательно заменить (здесь только сами бетонные плиты перекрытия менять не надо, но стыки придется герметизировать для защиты от подвальных испарений). Расчистка подполья также неизбежна, если предполагается, что в квартире поселятся астматики или аллергики.

Разобрать полы можно и самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что объем вынутого из подполья строительного мусора будет немаленьким (примерно 2 куб. м на комнату 12-14 кв. м). На ближайшую помойку такой объем строительных отходов не вынести (это чревато штрафами). Стало быть, первая статья расходов – вывоз мусора. Поэтому составление сметы придется начинать со звонков в компании, специализирующиеся на данном виде работ. Но не забывайте, что каждая услуга (демонтаж, упаковка в мешки, погрузка, подача машины к подъезду) – оплачивается отдельно.

Ремонт в счет аренды: подробная инструкцияСобственники предназначенного для сдачи в наем жилья стараются не вкладывать много денег в его обустройство. Но если состояние квартиры не устраивает >>Итак, залежи мусора ликвидированы, бетонное основание обработано грунтовкой, препятствующей образованию пыли. Уже с этого момента вы заметите, что атмосфера в старой квартире стала намного свежее. Следующий этап – восстановление утраченного. Самый экономичный вариант – лаги из бруса, черный пол из фанеры, потом – декоративное покрытие, самый трудозатратный – керамзитобетонная стяжка (основная сложность здесь в том, что перед укладкой плитки, паркета или ламината придется дожидаться, пока она высохнет – а это от 30 до 50 дней).

Цены на фанеру, пиломатериалы, подложки и декоративные покрытия (паркетная доска, керамическая плитка, ламинат), а также технологические нюансы, позволяющие рассчитать расход материала, ищите на специализированных интернет-ресурсах. О нюансах ценообразования расскажем ниже.

Обновляем окна и двери

Обшарпанные двери и рассохшиеся деревянные оконные блоки в домах двадцатилетней давности и старше, как правило, почти всегда настоятельно требуют замены. Другое дело, что, в отличие от полов, менять их можно уже после переезда – поэтапно. Но если имеется финансовая возможность, старые двери и содранные со стен обои имеет смысл отправить в мусор вместе с полами. Новые двери желательно устанавливать после монтажа покрытия и выравнивания стен. Монтировать металлопластиковые окна со стеклопакетами можно на любой стадии ремонтных работ, но непременно – до финишного выравнивания стен и их оклейки обоями.

Цены на дверные полотна и все комплектующие (наличники, доборы, дверные ручки, замки и защелки) можно узнать на сайтах специализированных компаний. Наводя справки о стоимости монтажных работ, обязательно уточняйте, что входит в заявленную цену. Хитрость здесь вот в чем: некоторые установщики (в особенности, рекомендованные продавцами) занижают стоимость услуг, указывая привлекательную для клиента цифру, но «забывая» упомянуть, что за демонтаж старой двери, расширение или уменьшение проема, врезку замков, установку доборных планок и наличников придется доплачивать.

С окнами все просто. В типовых квартирах устанавливаются оконные блоки стандартных типоразмеров, а на сайтах компаний, специализирующихся на производстве и монтаже светопрозрачных конструкций, имеются калькуляторы, позволяющие оценить стоимость изготовления и монтажа окна, а также аксессуаров и комплектующих.

Сэкономить здесь можно только на отказе от лишних поворотно-откидных створок в пользу глухих или установке вместо двухкамерных стеклопакетов однокамерных (если окна не выходят на шумную магистраль), но ни в коем случае – не на услугах монтажников. Неквалифицированные установщики окон – это почти всегда деньги на ветер.

Переходим к коммуникациям

Сантехнические и электротехнические работы однозначно имеет смысл доверять только профессионалам (разумеется, не забывая о достаточном, необходимом, а также о законном желании электриков и сантехников освоить клиентский бюджет).

Если предыдущие жильцы не устанавливали счетчики на воду и газ – самое время озаботиться их установкой. Забитые ржавчиной трубы водоснабжения и радиаторы отопления требуют замены. Но ремонт системы отопления придется отложить до окончания отопительного сезона.

Самая распространенная и надежная замена для подтекающих и заросших ржавчиной стальных водопроводных труб – трубы полипропиленовые. Чугунную ванну с побитой эмалью можно обновить наливным акриловым покрытием – будет как новая и несколько лет, до следующего обновления, прослужит без проблем. «Убитую» стальную ванну надолго восстановить таким же способом не удастся: лучше купить новую.

Электропроводка в типовых брежневках и хрущевках, долгие годы не знавших ремонта, как правило, пребывает не в лучшей кондиции. Алюминиевые провода в процессе многолетней эксплуатации становятся ломкими, а розетки и выключатели – вываливаются из стен. Электроустановочные изделия имеет смысл менять только вместе с монтажными коробками (старые металлические – выбрасываем, ставим новые – пластиковые).

Распределительный щит и старинный электросчетчик на входе в квартиру желательно заменить новым – двухтарифным. Такая модернизация быстро окупится, если вы пользуетесь мощной бытовой техникой. Если полная замена электропроводки в ваши планы не входит, внесите в бюджет проекта под названием «ремонт» проведение отдельной силовой линии на кухню – для подключения стиральной и посудомоечной машины, микроволновки и прочего кухонного оборудования. Силовая линия должна иметь заземление и УЗО (устройство защитного отключения).

На финише: ровные стены

Снятие наслоений старых обоев, которые много лет впитывали в себя все бытовые запахи, также способствует освежению квартирной атмосферы. Но финишное выравнивание стен и потолков – это вид ремонтно-отделочных работ, которым можно заниматься бесконечно, то есть случай, когда ремонт нельзя закончить, а можно только остановить. Зато на выходе – получится новая квартира, хоть и в доме не первой молодости.

В утешение владельцам и покупателям квартир в типовых «панельках» отметим, что в домах данного типа стены, как правило, значительно ровнее, нежели в «монолитах» образца второй половины 1990-х годов, в которых перегородки, действительно, могут стоять вкривь и вкось.

Если вы не страдаете излишним перфекционизмом, достаточно ограничиться восстановлением подбитых углов и выравниванием фрагментов стен, примыкающих к дверным проемам. Не все во времена развитого социализма были халтурщиками: как правило, в брежневках и хрущевках отклонение от вертикали внутриквартирных перегородок высотой 2,5 м редко превышает 1,5-2 см.

При проведении ремонтных работ в малогабаритных кухнях, где каждый сантиметр на счету, важно не перестараться: может оказаться, что после штукатурных работ стандартная кухонная мебель не впишется в ограниченное пространство.

Сколько стоит: смета предварительная и окончательная

Итак, как мы уже обещали, возвращаемся к вопросам ценообразования. Сжатые сроки ремонта позволяют экономить на логистике, но удорожают проект, поскольку не дают возможности выгодно и по случаю приобретать материалы и аксессуары на распродажах.

Для приблизительного и предварительного расчета сметной стоимости материалов можно воспользоваться строительными калькуляторами, имеющимися на сайтах строительных компаний. Они позволят определить необходимое для вашей площади количество обоев, декоративных покрытий, лако-красочных и прочих материалов. Чтобы перевести килограммы, квадратные метры и литры в рубли, вам придется провести маркетинговое исследование, отправившись со списком в руках изучать ассортимент строительных супермаркетов, или виртуальное путешествие – по интернет-магазинам (кому как удобнее).

Какие работы вы можете выполнить самостоятельно, а для каких придется пригласить специалистов – решать вам. Как оценить приблизительную стоимость работ? В практике бытового ремонта она обычно сопоставима со стоимостью материала средней ценовой категории. Иными словами, составляем смету на материалы, необходимые, к примеру, для косметического ремонта комнаты (напольное покрытие, обои, шпаклевка, грунтовка, краска и т. п.), и итоговую сумму умножаем на два. Получаем приблизительную стоимость материала вместе с работой. Почему в качестве ориентира обычно берутся такие цифры? Во-первых, так удобно считать. Во-вторых, такое ценообразование – это своего рода страхование профессиональной ответственности: при сопоставимых ценах у мастерового, «запоровшего» материал, будет возможность переделать работу за свой счет.

Хотя, конечно же, окончательное определение цены работ – всегда предмет скрытого тендера, торгов и переговоров с представителями разных строительных организаций. Не исключено, что в результате нескольких телефонных звонков (а здесь лениться невыгодно) цифры, внесенные вами в предварительную смету, могут поменяться как в ту, так и в другую сторону.

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок, Владислав Кунгуров

ЖК «Государев дом»: ипотека и выгодные цены на квартиры в новостройке от застройщика

Окружение

А что вокруг?

Видное – один из самых благополучных и экологически чистых городов Подмосковья. Тут находятся большое количество детских садов, учреждений общего и дополнительного образования, спортивных и развлекательных учреждений. Вблизи ЖК расположены река Битца, Сухановский и Спасский пруд, усадьбы «Тимохово-Салазкино», «Суханово», музей-заповедник «Горки Ленинские», Аллея Славы и районный историко-культурный центр.

Аптека

Трифарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘Трифарма’ }, { cords: ‘55.533465,37.64351’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘ТриФарма’ }, { cords: ‘55.536583,37.635018’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘ТриФарма’ }, ], 2: [ { cords: ‘55.535705,37.640779’, pin: ‘

ТЦ

Аструм-Видное

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Аструм-Видное’ }, { cords: ‘55.545561,37.590245’, pin: ‘

ТЦ

Мармелад

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Мармелад’ }, { cords: ‘55.551676,37.702528’, pin: ‘

ТЦ

Курс

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Курс’ }, ], 4: [ { cords: ‘55.532795,37.641912’, pin: ‘

МБОУ

Лопатинская СОШ

‘, name: ‘МБОУ’, description: ‘Лопатинская СОШ’ }, { cords: ‘55.541837,37.64645’, pin: ‘

МБОУ

СОШ № 6

‘, name: ‘МБОУ’, description: ‘СОШ № 6’ }, ], 5: [ { cords: ‘55.535305,37.63554’, pin: ‘

Детский сад

№ 24 Жар-птица

‘, name: ‘Детский сад’, description: ‘№ 24 Жар-птица’ }, { cords: ‘55.533734,37.641201’, pin: ‘

Детский сад

№ 29 Мечта

‘, name: ‘Детский сад’, description: ‘№ 29 Мечта’ }, { cords: ‘55.530133,37.64595’, pin: ‘

Детский центр

Мамин хвостик

‘, name: ‘Детский центр’, description: ‘Мамин хвостик’ }, { cords: ‘55.532095,37.650929’, pin: ‘

Детский центр

Пеликан

‘, name: ‘Детский центр’, description: ‘Пеликан’ }, ], 6: [ { cords: ‘55.533576,37.645054’, pin: ‘

Кофейня

Just Meet

‘, name: ‘Кофейня’, description: ‘Just Meet’ }, { cords: ‘55.531904,37.641769’, pin: ‘

Пиццерия

АртПицца

‘, name: ‘Пиццерия’, description: ‘АртПицца’ }, { cords: ‘55.531162,37.653674’, pin: ‘

Пиццерия

Алло! Пицца

‘, name: ‘Пиццерия’, description: ‘Алло! Пицца’ }, { cords: ‘55.537085,37.66135’, pin: ‘

Банкетный зал

Сказка Востока

‘, name: ‘Банкетный зал’, description: ‘Сказка Востока’ }, { cords: ‘55.535615,37.640695’, pin: ‘

Кафе

MiliAni

‘, name: ‘Кафе’, description: ‘MiliAni’ }, ], 7: [ { cords: ‘55.535544,37.640938’, pin: ‘

Магазин продуктов

ВкусВилл

‘, name: ‘Магазин продуктов’, description: ‘ВкусВилл’ }, { cords: ‘55.531909,37.640846’, pin: ‘

Магазин продуктов

Верный

‘, name: ‘Магазин продуктов’, description: ‘Верный’ }, { cords: ‘55.533885,37.645459’, pin: ‘

Супермаркет

Лента

‘, name: ‘Супермаркет’, description: ‘Лента’ }, ], } ;

Медицина

Торговые центры

Школы

Детям

Рестораны и кафе

Магазины

Вторичное жилье — что это? Отвечаем на вопрос.

Сегодня одним из главных показателей благосостояния обычного гражданина считается наличие недвижимости. А все по причине того, что цены на жилье установились заоблачные, и на достигнутом уровне не останавливаются. Нет ничего удивительного в том, что к выбору жилья многие подходят с максимальной ответственностью – ведь для многих это едва ли не главная покупка в жизни, которую, может, и не придется повторить.

Когда будущим покупателям приходится столкнуться с понятиями первичного и вторичного жилья, тогда-то и начинаются сомнения и споры. Кому-то новостройка кажется более выгодной за счет низкой рыночной цены, да и прочих преимуществ она не лишена. Но это не означает, что первичный рынок можно считать идеальным, а бывшая в собственности квартира обросла недостатками. Разберемся, что представляет собой вторичное жилье, в чем его плюсы и минусы.

Вторичное жилье – это что такое?

Для начала разберемся в самом понятии. Для многих рынок вторичного жилья может быть представлен только квартирами старого фонда. То есть ни о какой новой планировке и современных условиях проживания и речи быть не может. В придачу идут старые лифты, счетчики, проводка и трубы. И соседи оставляют желать лучшего, тогда как в новостройках сомнительные личности не селятся.

Несомненно, в этих утверждениях есть доля правды. Но даже на вторичном рынке квартира квартире рознь. Вторичное жилье – это значит, что на недвижимость, уже оформлялось право собственности. То есть основное различие, которое отделяет первичный рынок от вторичного, – наличие записи о присвоении собственности в Едином Государственном Реестре.

Квартира, бывшая в употреблении, – это всегда «старье»?

Почему не стоит считать, что вторичное жилье – это обязательно старый, изношенный дом? Потому, что квартира в новостройке тоже может быть бывшей в собственности – разве никто не продает абсолютно новое жилье в только что построенном доме по причине переезда или других обстоятельств? К тому же, если после ввода нового дома в эксплуатацию продаются не все квартиры, застройщик оформляет собственность на себя, и никем не занятое жилье автоматически переходит в статус вторичного.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:

Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.

Прочие факторы, влияющие на ценообразование

Стоит учитывать, что цена квартиры может колебаться в зависимости от месторасположения дома и наличия развитой инфраструктуры в районе жилья. Так, комфортная и благоустроенная однокомнатная квартира улучшенного типа, расположенная на окраине города, может стоить гораздо меньше, чем скромная однушка в доме старой планировки в центре. На ценообразование также влияет физическое состояние помещений и их площадь.

В чем минусы квартиры на вторичном рынке?

Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:

Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.

Преимущества вторичного рынка жилья

Несмотря на ряд недостатков, специалисты по недвижимости активно отстаивают вторичный рынок. Этому есть вполне логичные причины:

На рынке есть множество предложений. Это позволяет покупателю подобрать район, категорию и тип жилья, которые будут соответствовать его требованиям.
Ипотека на вторичное жилье предоставляется более охотно и с меньшими ставками. Это объясняется более низкими рисками для банка при заключении сделки на недвижимость.
Квартира находится в режиме «покупай и живи». В отличие от новостройки, когда дом не готов, по документам квартира еще не существует, а после сдачи в эксплуатацию чаще всего требуется долгосрочные отделочные работы.
Стоимость вторичного жилья, безусловно, превышает цену квартиры в новостройке, но это с лихвой компенсируется отсутствием необходимости затрат на ремонт и отделку.

Как банки относятся к вторичному рынку?

Как уже было подмечено, ипотека на вторичное жилье предоставляется кредитными организациями гораздо чаще, чем на новостройку. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, рынок нового жилья обновляется низкими темпами, при этом вторичный рынок предлагает богатый выбор всевозможных ценовых категорий.

Во-вторых, жилье, которое существует только в проекте, как в случае с новостройками, представляет некоторый риск для банка. Кредитные организации тщательно выбирают застройщиков для сотрудничества, но от непредвиденных обстоятельств никто не застрахован.

Требования банков к вторичному рынку

Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

Что насчет юридической чистоты жилья

Банками предъявляются требования и к юридической истории квартиры – не допускается никаких обременений. Не разрешается прописка в помещении третьих лиц, а также наличие арестов или договоров залога с другими кредитными организациями. Кроме того, банк потребует все правоустанавливающие документы и проверит их на присутствие ошибок и неточностей. Это на руку и будущим владельцам – они получат качественно проверенную квартиру, в которой со временем не обнаружатся неприятные моменты.

Вторичное жилье: плюсы и минусы

Что выбрать — жилье в новостройке или на вторичном рынке? Правильного ответа на этот вопрос не существует. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Сегодня мы подробно поговорим о покупке вторичного жилья.

Основное преимущество вторичного жилья — возможность въехать в него сразу после покупки. Квартира уже готова к заселению. Нет никаких рисков, что строительство дома затянется на неопределенный срок. Сразу же после заключения сделки купли-продажи в квартиру можно переезжать или начинать сдавать.

Следующий положительный момент — возможность прописаться в квартире. Буквально на следующий день после покупки вы можете подать документы на регистрацию в квартире. Этот процесс займет месяц-два, и вы станете полноправным владельцем приобретенной квартиры.

Также на вторичном рынке жилья огромный выбор квартир на любой вкус. Вы можете выбрать жилье в любом районе города, будь то самый центр или же место поближе к работе. Единственное, что будет ограничивать выбор — бюджет.

Вторичное жилье почти всегда уже находится в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Зачастую это и становится решающим фактором, особенно для семей с детьми, так как в новых районах обычно существуют проблемы с наличием школ, детских садов и торгово-развлекательных центров.

Дома, в которых продается вторичное жилье, построены минимум несколько лет назад. Это значит, что они уже дали усадку и вероятность трещин и различных проблем с фундаментом сводится к нулю. Если же дом совсем старый, то рекомендуется выбирать жилье там, где не так давно был сделан капитальный ремонт. Это избавит вас от проблем со старыми коммуникациями.

Теперь поговорим о возможных негативных последствиях покупки вторичного жилья. Во-первых, непонятная история жилья. Иногда бывают квартиры, у которых уже сменилось много владельцев. В таких случаях бывает трудно гарантировать юридическую чистоту сделки. Например, внезапно могут появиться наследники квартиры, и сделка не состоится. Поэтому вторичное жилье нужно особенно тщательно проверять перед покупкой.

Во-вторых, в старых домах есть риск наткнуться на нелицеприятных соседей, так как большинство жильцов получили квартиры бесплатно от государства в свое время. Однако нет никакой гарантии, что купив квартиру в новом доме, вам больше повезет с соседями.

В-третьих, иногда состояние старых домов буквально аварийное. В таких домах нередко встречаются обшарпанные подъезды, проблемы с проводкой и не самая удачная планировка квартир. Мы советуем обращать внимание на жилье в домах, где не так давно был сделан капитальный ремонт.

Хочется напомнить, что и на первичном рынке недвижимости, и на вторичном есть свои плюсы и минусы. Самое главное — ответственно отнестись к поиску жилья и, по возможности, обратиться за помощью к профессионалам.

Что считается вторичкой? — Подборки ответов на вопросы

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Какой дом можно считать новостройкой?

В повседневных и бытовых ситуациях понятие «новостройка» употребляется значительно шире, чем оно есть на самом деле. Чаще всего так называют дом, который построен не более пяти лет назад, а ещё лучше, если с момента сдачи в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет.

Какая квартира считается первичкой?

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома.

Какое жилье считается вторичкой?

Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке. Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому.

Что является вторичкой?

Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. … При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка».

Какой объект считается новостройкой?

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. … Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке.

Когда дом перестает считаться новостройкой?

Новостройка – это дом, который реализуется непосредственно от застройщика. 1) C момента сдачи дома в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет. 2) В доме есть приличное число непроданных застройщиком квартир (незаселенных реальными жильцами). 3) Дому не более 3-5 лет, а вы будете первым жильцом в покупаемой квартире.

Как понять первичное и вторичное жилье?

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. … Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Когда квартира становится Вторичкой?

Если говорить об юридическом аспекте, то новостройка перестает быть новостройкой в тот момент, когда застройщик заканчивает строительство и передает ключи владельцам квартир. Факт остается фактом, и даже если вы жили в квартире один день с юридической точки зрения, это «вторичка».

Что значит квартира первичка?

Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось. Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности.

Чем отличается новостройка от вторичного жилья?

Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история. Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. … Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи.

Какие квартиры относятся к новостройкам?

Квартира в новостройке – это объект недвижимости, который реализуется непосредственно от застройщика. А вот если продавцом является физическое лицо, то принято относить жильё к вторичному рынку. Но по своей сути квартира то также находится в новом доме, только что построенном, в нём никто не жил.

Что является новостройкой для ипотеки?

Первичная недвижимость (новостройки) — это строящееся или готовое жилье, реализующееся по договору долевого участия (ДДУ) или переуступке по ДДУ, то есть право собственности на которое еще не оформлено.

Что значит квартира во вторичке?

Недвижимость, которая находится в собственности и выставляется на продажу, принадлежит к вторичному рынку или, попросту, «вторичке». Соответственно, первичный рынок – это квартиры реализуемые застройщиком, на которые еще не оформлялось право собственности.

Как понять вторичная квартира?

Вторичное жилье: Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации.

Единица вторичного жилья Определение | Law Insider

Относится к

Вторичное жилье

Жилище означает дом, квартиру, передвижной дом, группу комнат или отдельную комнату, которая используется как отдельное жилое помещение, в котором проживают жильцы. и принимать пищу отдельно от других людей в здании, имеющих прямой доступ снаружи здания или через общий зал.

Доступное жилье означает арендуемое жилье в здании доступного жилья, которое сдается за доступную для домашних хозяйств сумму, не превышающую 60% от среднего дохода по местности, как это было недавно определено Министерством жилищного строительства и городского развития США для Миннеаполис-Сент.Пол-Блумингтон, Столичный статистический район Миннесота-Висконсин, с поправкой на размер домохозяйства и количество спален.

Доступные жилищные единицы означает [указать количество] единиц [(указать размер владения и тип квартир)] вместе с соответствующей автостоянкой

Недостаточная жилищная единица означает жилищную единицу с нарушениями норм охраны здоровья и безопасности, которые требуют ремонт или замена основной системы. Основная система включает в себя утепление, кровлю, водопровод (включая колодцы), отопление, электричество, сантехнику (включая септические системы), удаление свинцовой краски и / или несущие структурные системы.

Жилая единица означает здание или строение, или часть здания или строения, которые используются в качестве дома или жилого помещения одним или несколькими лицами, которые ведут домашнее хозяйство. Это также означает передвижной дом независимо от формы собственности на землю.

Многосемейный дом означает здание или строение, предназначенное для размещения двух (2) или более разных домашних хозяйств в отдельных жилых домах. Единицы с полностью оборудованной кухней, включая духовку / плиту, холодильник, кухонную раковину с подачей горячей и холодной воды. и помещения для хранения продуктов и по крайней мере одну (1) полностью оборудованную ванную комнату, одну (1) полноценную спальню и одну (1) жилую зону (включая их комбинацию, такую как договоренности студии).

Вспомогательное жилье означает жилье без ограничений по продолжительности пребывания, которое занято целевой группой населения и которое связано с услугами на месте или за его пределами, которые помогают жителю вспомогательного жилья в сохранении жилья, улучшении его или ее состояния здоровья, и максимальное повышение его или ее способности жить и, когда это возможно, работать в обществе.

Жилая единица означает отдельную единицу, обеспечивающую полноценные, независимые жилые помещения для одного или нескольких человек, включая постоянные условия для проживания, сна, еды, приготовления пищи и санитарии.

Жилой участок означает земельный участок с жилым помещением или свободный участок, который зонирован для использования в жилых помещениях и соответствует условиям зоны разрешенного использования в жилых помещениях.

Жилая единица означает дом, квартиру, жилую единицу кондоминиума или передвижной дом, служащий основным местом проживания.

Генерирующая установка означает одну или несколько комбинаций генерирующего оборудования, обычно состоящих из первичного двигателя (ей), электрического генератора (ов), электрического трансформатора (ов), парогенератора (ов) и устройств контроля выбросов в атмосферу.

Многоквартирный дом означает строение из пяти или более жилых единиц, обслуживающее пять или более семейных резиденций.

Жилье для пожилых людей означает жилье, предназначенное и занимаемое только пожилыми людьми, включая семью, все члены которой являются пожилыми людьми. Все члены домохозяйства должны быть пожилыми людьми (без детей и без инвалидов в возрасте до 62 лет).

Жилищный проект или «Проект» означает любую работу или обязательство по предоставлению или содействию в предоставлении (любым подходящим методом, включая, помимо прочего: аренду, продажу отдельных единиц в одно- или многосемейных структурах в рамках обычного кондоминиума или кооператива договоры купли-продажи, ссуды или субсидирование арендной платы или сборов) достойные, безопасные и гигиеничные жилища, квартиры или другие жилые помещения для лиц с низким доходом.Такие работы или мероприятия могут включать в себя здания, землю, арендуемые участки, оборудование, помещения и другое недвижимое или личное имущество для необходимых, удобных или желаемых принадлежностей, для улиц, канализации, водоснабжения, коммунальных услуг, парков, подготовки участка или озеленения, а также для административные, общественные, медицинские, рекреационные, социальные или другие цели. Термин «Жилищный проект» или «Проект» также может применяться к планированию зданий и улучшений, приобретению собственности или любой доли в ней, сносу существующих построек, строительству, реконструкции, восстановлению, изменению или ремонту здания. улучшения или другое имущество, а также все другие работы, связанные с этим, и этот термин должен включать все другое недвижимое и личное имущество, а также все материальные или нематериальные активы, удерживаемые или используемые в связи с Жилищным проектом.

Доступное жилищное строительство означает развитие, включенное в жилищный элемент и план справедливого распределения, и включает, помимо прочего, инклюзивный застройку, проект муниципального строительства или 100-процентную доступную застройку.

Дополнительная жилая единица означает присоединенную или отдельно стоящую жилую единицу, которая обеспечивает полностью независимые жилые помещения для одного или нескольких человек. Оно должно включать в себя постоянные условия для проживания, сна, еды, приготовления пищи и санитарии на том же участке, где находится дом для одной семьи.Дополнительная жилая единица также включает следующее:

арендуемое жилье означает жилье для сдачи внаем, которое было предоставлено в соответствии с предыдущими договоренностями о жилье или предоставлено в соответствии с настоящим соглашением, а «арендуемое жилье» означает жилище, которое включается в арендное жилье;

Когенерационная установка означает установку, которая производит электрическую энергию и полезную тепловую энергию для промышленных, коммерческих или отопительных и охлаждающих целей путем последовательного или одновременного использования энергии исходного топлива и рекуперации отработанного тепла.

Целевое жилье означает любое жилье, построенное до 1978 года, за исключением жилья для престарелых или лиц с ограниченными возможностями (если только один или несколько детей в возрасте 6 лет или младше не проживают или не должны проживать в таком жилье для пожилых людей или лиц с ограниченными возможностями). инвалиды) или любое жилище с 0 спальнями.

Вспомогательное жилое помещение младшего возраста означает жилое помещение площадью не более 500 квадратных футов, полностью содержащееся в существующей односемейной структуре.Вспомогательное жилище младшего возраста может включать в себя отдельные санитарно-технические сооружения или общие санитарно-технические сооружения с существующей структурой.

Жилой дом на одну семью означает строение, которое обычно занято только одним домохозяйством или семьей, и для целей настоящей Политики ожидается, что в среднем будет производиться 250 галлонов сточных вод в день.

Жилой дом или «Жилой дом» означает односемейное, занимаемое владельцем жилище, расположенное в пределах штата, которое имеет право на финансирование со стороны Управления по смыслу Закона, Правил и положений, Кодекса и связанных с ним положений.

квартирная единица означает любую жилую единицу в здании, содержащем три или более жилых единиц, где доступ к каждой жилой единице осуществляется через общий вход или входы с уровня улицы, а жилые единицы соединены внутренним коридором;

Многоквартирный дом означает любую жилую единицу в здании, состоящем из более чем четырех жилых единиц, которые соединены внутренним коридором;

Постоянное вспомогательное жилье означает проект с предпочтениями или ограничениями для групп населения, предоставляющего вспомогательное жилье, который включает вспомогательные услуги, которые помогают людям жить стабильной и успешной жизнью.Вспомогательные услуги должны соответствовать потребностям и предпочтениям жителей, доступны либо на месте, либо тесно интегрированы с жильем, принятие которых не является условием аренды,

Сборка трубчатого корпуса означает трубчатый корпус с установленной трубкой . Он включает в себя высоковольтные трансформаторы и / или трансформаторы накаливания и другие соответствующие элементы, если они находятся внутри корпуса трубки.

Вспомогательные жилые единицы: что это такое и зачем их строят

Дополнительное жилище — это действительно простая и старая идея: иметь второе небольшое жилище прямо на той же территории (или пристроенной) к вашему обычному односемейному дому, например:

квартира над гаражом
домик (на фундаменте) во дворе
цокольная квартира

Вот два примера: один над гаражом, а другой — небольшой коттедж.

, фото: radworld (creative commons)

фото Мартина Джона Брауна — использовано с разрешения

Независимо от своей физической формы (коттедж на заднем дворе, квартира в подвале и т. Д.) Юридически ADU является частью того же имущества, что и основной дом. Его нельзя купить или продать отдельно, как кондоминиум или дом на колесах. Владелец ADU является владельцем основного дома. (Чрезвычайно редкое исключение см. Здесь).

Хотя дополнительные жилища — это старая идея (вспомните старые переулочные квартиры в округе Колумбия или каретные домики, которые вы видите в прекрасных старых сиэтлских домах), они вышли из моды в середине 20-го века.Однако теперь они возвращаются, и у них много имен. Планировщики называют их ADU (вспомогательные жилые единицы), но они также известны как квартиры для бабушек, квартиры для родственников, дома с переулками, второстепенные жилые единицы и сотни других названий. ADU могут быть крошечными домами, но крошечные дома не всегда ADU

Люди строят их по разным причинам, но, согласно одному исследованию, наиболее распространенными целями являются получение дохода за счет аренды и жилья для члена семьи.

Гибкость жилья имеет смысл по экологическим, жизненным и финансовым причинам.Хотя многие люди покупают дома и живут в них десятилетиями, их реальные потребности со временем меняются. Но способ, которым строятся дома в настоящее время, не отражает этих изменений, особенно то, как домохозяйства могут проводить десятилетия с одним или двумя членами. Многие американские дома слишком велики для семей из одного или двух человек, что очень плохо, потому что размер, вероятно, является самым большим фактором воздействия дома на окружающую среду.

Если у вас дом разумного размера и ADU еще более разумного размера, вы, вероятно, получили довольно зеленую комбинацию с некоторыми социальными льготами.С вами может жить ваш лучший друг, ваша мать или взрослый ребенок. Такая гибкость и неформальная поддержка действительно могут помочь по мере старения населения страны. Большинство людей хотят оставаться в своих домах с возрастом, но с финансами и дизайном могут возникнуть проблемы. ADU может помочь стареющим людям удовлетворить свои потребности, не двигаясь.

Во многих населенных пунктах вы можете получать законный доход от аренды от разрешенного ADU или, если хотите, вы можете жить в ADU и сдавать в аренду другое жилище.Это должно добавить финансовую гибкость.

Итак, это потенциальных возможностей этой формы жилья. Здесь, на этом сайте, мы собираемся сосредоточиться на реальных историях ADU и исследованиях на основе данных, чтобы выяснить, соответствуют ли ADU этому обещанию. Мы также собираемся признать, что ADU — это крупные строительные проекты, и сделаем все возможное, чтобы помочь вам в проектировании, финансировании, получении разрешений и т. Д. Надеемся, это поможет.

– Мартин

Нравится:

Нравится Загрузка…

Вспомогательное жилище

Вспомогательная жилая единица (ADU) — это отдельная жилая единица меньшего размера, расположенная на том же участке, что и отдельный (то есть отдельно стоящий) дом на одну семью. ADU имеют много разных названий по всей территории США, включая дополнительные апартаменты, вторичные апартаменты и квартиры для бабушек. ADU могут быть преобразованы в части существующих домов (т. Е. Внутренние ADU), дополнения к новым или существующим домам (т. Е. Прикрепленные ADU) или новые автономные вспомогательные конструкции или преобразованные части существующих автономных вспомогательных структур (т.е., обособленные ADU).

Внутренние, прикрепленные и отдельные ADU — все они могут повысить доступность жилья (как для домовладельцев, так и арендаторов), создать более широкий спектр вариантов жилья в сообществе, позволить пожилым людям оставаться рядом с семьей по мере старения и способствовать более эффективному использованию жилья. существующее жилищное строительство в устоявшихся кварталах. Следовательно, многие города и округа заявили о поддержке ADU в своих планах и приняли правила зонирования, которые разрешают ADU в жилых районах с низкой плотностью населения.

На этой странице вы можете найти ресурсы, которые предоставляют справочную информацию, руководство по политике и примеры рекомендаций местного плана и стандартов зонирования для ADU со всей страны. И вы можете фильтровать эти результаты поиска по различным географическим и демографическим характеристикам.

Содержание

Планировка дополнительных жилищ

Хотя многие сообщества заинтересованы в расширении выбора жилья, разрешая ADU в односемейных районах, некоторые жители этих районов могут быть обеспокоены тем, что ADU меняют характер своих кварталов или перегружают существующую инфраструктуру.На сегодняшний день исследования не подтверждают опасения по поводу более низкой стоимости недвижимости или нехватки парковок. И наоборот, есть некоторые признаки того, что ADU действительно увеличивают предложение доступного жилья и вносят значительный экономический вклад в свои принимающие общины за счет строительства и налогов на недвижимость.

Проведение оценки жилищных потребностей перед разработкой правил зонирования для ADU может выявить демографические и пространственные несоответствия между существующим предложением жилья и текущим и прогнозируемым спросом на жилье.Следовательно, он может предоставить указание на общее количество ADU, которые могут быть созданы в заданный период времени в соответствии с допустимой схемой регулирования. Между тем, исследование жилого дизайна может помочь проактивно выявить проблемы, связанные с интеграцией ADU в устоявшиеся односемейные районы.

Когда города и округа обращаются к ADU в своих комплексных планах, они часто включают политические рекомендации, связанные с обновлением правил зонирования или предоставлением общедоступной информации о существующих правилах.Некоторые общины также явно определяют категории землепользования или типы мест, где подходят ADU.

Зонирование вспомогательных жилых помещений

Многие города и округа разрешают ADU в одном или нескольких районах для односемейного зонирования по праву, при условии соблюдения конкретных стандартов использования. Общие положения включают требование о размещении собственником (для одного из двух жилых домов), стандарты размеров и дизайна для обеспечения совместимости с соседями, а также требования к парковке во дворе. Другие относительно общие положения включают минимальные размеры участков и ограничения на количество людей или спален.Хотя некоторые кодексы также включают ограничения по проживанию, которые предусматривают, что ADU могут размещать только членов семьи или домашних работников, этот тип ограничения может серьезно ограничить возможности ADU по решению проблемы нехватки арендуемого жилья.

В некоторых штатах, таких как Калифорния и Вермонт, населенные пункты должны разрешать ADU по праву и при определенных условиях. В некоторых других странах законы штата упреждают некоторые аспекты местного зонирования для ADU или активно поощряют города и округа к принятию разрешительных правил зонирования для ADU.

Во многих пожилых общинах есть существующие запасы нелегально созданных ADU. Некоторые из этих сообществ предлагают или уже предложили некоторую форму ограниченной амнистии владельцам нелегальных ADU. Эти программы амнистии могут отменять разрешительные и инспекционные сборы в обмен на регистрацию собственниками своих единиц, и они обычно истекают в течение года или двух после принятия.

Связанные коллекции

Программы доступного жилья

С конца 20 века многие общины разработали программы по сохранению или расширению местного предложения доступного жилья.Этот сборник каталогизирует ресурсы, которые предоставляют справочную информацию и рекомендации по политике или демонстрируют, как местные и региональные агентства используют регулирующие, инвестиционные и вспомогательные программы для продвижения или защиты доступного жилья.

Оценка жилищных потребностей

Оценка жилищных потребностей рассматривает существующие жилищные проблемы в общине или регионе, чтобы помочь в разработке будущей жилищной политики или разработки программ. Этот сборник каталогизирует ресурсы, которые предоставляют справочную информацию и рекомендации по политике или демонстрируют, как города и округа используют оценку жилищных потребностей в качестве первого шага в планировании выбора и доступности жилья.

Жилье для стареющего населения

В этом сборнике перечислены ресурсы, которые содержат справочную информацию, руководство по политике и примеры рекомендаций по планированию, а также правил зонирования и лицензирования для различных типов жилых домов и объектов, предназначенных для стареющего населения или предназначенных для них.

Жилая застройка

Жилая застройка — это строительство нового жилья на пустующих или недостаточно используемых землях в ранее застроенных районах.Этот сборник каталогизирует ресурсы, которые предоставляют справочную информацию и демонстрируют, как местные и региональные организации используют планы и механизмы реализации планов для управления успешной застройкой жилых домов.

Краткосрочная аренда жилья

В этом сборнике представлены ресурсы, содержащие справочную информацию и рекомендации по политике, а также примеры местных нормативных актов, касающихся краткосрочной аренды жилья.

Крошечные домики и микроквартиры

В этой коллекции собраны ресурсы, которые предоставляют справочную информацию, рекомендации по политике и примеры местных правил развития крошечных домов, крошечных жилых единиц и микроквартир со всей страны.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает доступным жилье для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

Конгресс США создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Для поддержки вторичного ипотечного рынка Америки Конгресс США в 1970 году поручил компании Freddie Mac поддерживать денежный поток через ипотечную систему как в хорошие, так и в плохие экономические времена.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок — это непрерывный цикл, в котором триллионы долларов движутся по всему миру и глобальные инвесторы обращаются к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

Кредитор продает вашу ссуду
Когда вы берете ипотечную ссуду для покупки дома, ваш кредитор может либо удержать ссуду в своих бухгалтерских книгах, либо продать ее.
Продавая ссуду, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, позволяя выдавать ссуды большему количеству заемщиков. Продажа ссуды также снимает риск, который взял на себя кредитор, предоставив ссуду.
Для остальных шагов в этом примере предположим, что ваш кредитор продает вашу ссуду Freddie Mac.
Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки
Freddie Mac объединяет покупаемые ипотечные кредиты, объединяя похожие типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,
.
- пенсионные фонды
- паевые инвестиционные фонды
- страховых компаний
- банков, включая иностранные центральные банки
Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный поток дохода в течение срока действия ипотечных кредитов в пуле.
Вы платите по ипотеке
Когда вы ежемесячно вносите платеж по ипотеке, банк, который управляет вашей ссудой, известный как сервисная служба , отправляет платеж Freddie Mac, которому в этом примере принадлежит ваш кредит.
Обслуживающий персонал удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление ипотекой.
Если вы арендуете дом, ежемесячная арендная плата обычно используется для выплаты ипотечного кредита на недвижимость. И этот платеж по ипотеке затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.
Инвесторы получили доход
Freddie Mac связывает ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую получат инвесторы, зависит от основной суммы и процентов, начисленных по ипотеке.

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных кредитов

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотеки и финансирования аренды жилья:

Взимание платы за управление и гарантию за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Как часть вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный и постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья во многих отношениях, в том числе:

Сохранение ставок по ипотеке на низком уровне.
Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
Предоставление заемщикам ипотечных ссуд на более длительный срок, например, на 15 и 30 лет.
В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Короче говоря, вторичный ипотечный рынок делает домовладение доступным для большего числа квалифицированных заемщиков Америки.

Для получения дополнительной информации о том, как Freddie Mac делает домовладение и арендное жилье более доступным и доступным по всей стране, см. Нашу страницу «О Freddie Mac».

жилой дом | архитектура | Britannica

многоквартирный дом , также называемый многоквартирным домом или многоквартирным домом , в котором находится несколько жилых единиц, большинство из которых предназначены для домашнего использования, но иногда включают магазины и другие нежилые объекты.

Многоквартирные дома существуют веками. В великих городах Римской империи из-за городской загруженности индивидуальный дом, или домус, в ранние имперские времена уступил место общинному жилью, или острову ( кв.v. ), за исключением резиденций очень богатых. Обычными были четыре этажа, изредка возводились шести-, семи- или восьмиэтажные дома. Другой тип квартир существовал в Европе в средние века, состоящий из большого дома или особняка, часть которого была разделена на меньшие группы комнат для размещения слуг и других слуг важного человека. В отличие от этих «квартир», которые были просто личными апартаментами в больших домах, жилые дома, известные сегодня, впервые появились в Париже и других крупных европейских городах в 18 веке, когда возникли высокие многоквартирные дома для арендаторов из среднего класса. появляется.В типичном парижском многоквартирном доме размер квартир (и финансовые возможности арендаторов) уменьшался с каждым последующим этажом в четырех- или пятиэтажном доме.

К середине 19 века строилось большое количество недорогих многоквартирных домов для размещения растущего числа промышленных рабочих в городах по всей Европе и в Соединенных Штатах. Эти здания часто были очень ветхими, плохо спроектированными, антисанитарными и тесными. Типичная нью-йоркская квартира, или многоквартирный дом, тип которого впервые был построен в 1830-х годах, состоял из квартир, широко известных как железнодорожные квартиры, потому что узкие комнаты были расположены встык в ряд, как товарные вагоны.Действительно, немногие недорогие многоквартирные дома, построенные в Европе или Америке до 1918 года, были спроектированы либо для комфорта, либо для стиля. Однако во многих европейских городах, особенно в Париже и Вене, во второй половине XIX века был отмечен большой прогресс в дизайне квартир для высшего среднего класса и богатых.

Современный большой многоквартирный дом возник в начале 20 века с лифтами, центральным отоплением и другими удобствами, которые могли использоваться совместно арендаторами дома.Квартиры для состоятельных людей стали предлагать другие удобства, такие как удобства для отдыха, услуги доставки и прачечной, а также общие столовые и сады. Значение многоэтажного жилого дома продолжало расти, поскольку скопление людей и рост стоимости земли в городах делали дома на одну семью все менее и менее практичными в некоторых частях многих городов. В значительной степени субсидируемое государством или государственное жилье приобрело форму многоквартирных домов, особенно для городских пожилых людей и рабочего класса или тех, кто живет в бедности.Многоквартирные башни также возводились в большом количестве в Советском Союзе и других странах, где жилищное строительство находилось в ведении государства.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

После Второй мировой войны спрос на многоквартирное жилье продолжал расти в результате продолжающейся урбанизации. Средне- или многоэтажный жилой комплекс стал неотъемлемой частью горизонта большинства городов мира, а двух- или трехэтажные «прогулочные» апартаменты также остаются популярными в менее застроенных городских районах.

Самой распространенной формой проживания в многоквартирных домах была аренда. Однако в 20 веке многократное владение единицами на одном участке стало гораздо более распространенным явлением. Такая собственность может иметь форму кооперативов или кондоминиумов. В кооперативе все обитатели здания совместно владеют строением; кооперативное жилье гораздо более распространено в некоторых частях Европы, чем в Соединенных Штатах. Кондоминиум означает индивидуальную собственность на одну жилую единицу в многоквартирном доме или другом многоквартирном доме.Растущая популярность кондоминиумов в США и других странах во многом основана на том факте, что, в отличие от членов кооператива, владельцы кондоминиумов не являются взаимозависимыми в финансовом отношении и могут закладывать свою собственность.

MRSC — Вспомогательные жилые единицы

На этой странице представлен краткий обзор дополнительных жилых единиц для городов и округов штата Вашингтон, включая законодательные требования и примеры кодексов городов и округов.

Что такое дополнительное жилище?

Вспомогательная жилая единица (ADU) — это небольшая автономная жилая единица, расположенная на том же участке, что и существующий дом на одну семью.

ADU имеет все основные удобства, необходимые для повседневной жизни независимо от основного дома, такие как кухня, спальная зона и ванная комната. Как подразумевает термин «принадлежность», ADU обычно определяются как меньшие по размеру и заметному положению, чем основное место проживания на участке. Некоторые определения включают определенные ограничения по размеру и местоположение, которое не всегда видно с улицы.

Теоретически ADU может быть создан как отдельная единица в существующем доме (например, на чердаке или в подвале), как дополнение к дому (например, отдельная квартира с отдельным входом) или как отдельная структура на участок (например, переоборудованный гараж).См. Примеры, показанные ниже.

Однако в некоторых общинах разрешены только ADU, которые находятся в основном жилом доме или прикреплены к нему, и исключают ADU, размещенные в отдельной структуре. Независимо от того, присоединены ли они к основному жилому дому или отделены от него, большинство кодексов требует, чтобы основное жилище и ADU принадлежали одному и тому же лицу и не могли продаваться отдельно.

ADU иногда называют «квартирами для свекрови» или «квартирами для бабушек», потому что они часто используются для проживания большой семьи.В других кодах используются такие термины, как «дополнительная квартира», «дополнительная жилая единица» или «дополнительная единица», чтобы иметь аналогичное значение.

Вспомогательные жилые единицы в штате Вашингтон

RCW 43.63A.215 и RCW 36.70A.400, принятые как часть Закона Вашингтона о жилищной политике 1993 года, требуют, чтобы многие города и округа Вашингтона приняли постановления, поощряющие строительство дополнительных квартир или ADU в односемейных зонах. В частности, это законодательство распространяется на:

Города с населением более 20 000 человек
Уездов с населением более 125000 человек
округов, планирующих деятельность в соответствии с Законом об управлении ростом (GMA).

Другие сообщества могут разрешить ADU, если пожелают.

Местные кодексы должны включать типовые рекомендации постановлений, подготовленные Департаментом по делам сообществ, торговли и экономического развития штата Вашингтон (ныне Министерство торговли) согласно RCW 43.63A.215 и RCW 36.70A.400. Однако закон штата дает местным сообществам некоторую гибкость для адаптации этих рекомендаций к местным потребностям и предпочтениям.

Постановления

ADU были широко приняты в Вашингтоне с момента принятия Акта 1993 года, отчасти потому, что ADU помогли местным юрисдикциям достичь целей GMA по поощрению доступного жилья и предоставления жилья различной плотности и типов при сохранении характера жилых кварталов для одной семьи.

Примеры локальных кодов ADU

В таблице ниже приведены примеры кодов дополнительных жилых единиц, принятых городами и округами в штате Вашингтон, включая базовое сравнение их положений. (Щелкните изображение, чтобы увидеть его в увеличенном виде.)

Большинство этих примеров допускают как присоединенные ADU (иногда называемые AADU), так и отсоединенные ADU (иногда называемые DADU). За исключением Ванкувера, каждый требует, чтобы одна из квартир была занята владельцем собственности.Многие положения ограничивают размер вспомогательного устройства от 600 до 1000 квадратных футов. Некоторые также ограничивают размер вспомогательного устройства относительно основного модуля в диапазоне от 40 до 75 процентов от площади основного модуля.

Почти все положения кодекса основаны на правилах развития соответствующих зон. Некоторые из них обеспечивают максимальную высоту, парковку на месте, откаты и другие требования, специфичные для ADU. Кроме того, многие положения кодекса требуют, чтобы ADU был похож по конструкции на основной блок (что может быть, а может и не быть желательным, в зависимости от конструкции основного жилого помещения).

Вашингтонские примеры

Щелкните таблицу ниже, чтобы просмотреть сводный анализ выбранных положений ADU из городов штата Вашингтон, включая ссылки на действующие положения кодекса.

Примеры нестандартных состояний

Новые тенденции

Несколько городов штата Вашингтон, таких как Сиэтл, пересматривают некоторые из перечисленных выше стандартов, чтобы определить, действуют ли они как препятствия для строительства новых ADU (см. Процесс исследования в Сиэтле).Одна из альтернатив, рассматриваемых в исследовании Сиэтла, — это оптимизация выдачи разрешений путем предоставления предварительно утвержденных планов ADU.

Как видно из приведенных выше примеров за пределами штата, некоторые города, такие как Портленд (Орегон), Санта-Крус (Калифорния) и Ванкувер (Британская Колумбия), фактически изменили некоторые из своих требований, например исключили возможность проживания собственником в чтобы стимулировать производство большего количества ADU. Ванкувер также добился успеха, убедив банки предоставлять кредитные продукты, адаптированные к проектам ADU, которые учитывают будущий доход от аренды заемщиками от нового подразделения.Портленд также предоставляет Руководство по финансированию ADU, в котором указаны местные финансовые учреждения с программами, которые можно использовать для финансирования строительства ADU.

Предварительные результаты показывают, что снижение требований к зонированию привело к увеличению количества ADU в этих городах. Например, с момента принятия своей программы ADU в 2009 году Ванкувер разрешил более 3000 ADU и поставил цель добавить еще 4000 к 2028 году. Недавняя реформа нормативно-правового регулирования, освобождение от платы и меры государственного образования в Портленде способствовали удвоению этого числа. годовых разрешений для ADU — с менее 300 в 2014 г. до более 600 в 2016 г.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с повышением арендной платы законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946).Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах размером с одну семью, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение.Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989). Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также предлагал потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение.Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы. Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района.Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом. Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически.Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страховкой, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такой страховки очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое установило строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничило удаление единиц из арендного фонда. Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались по цене на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности.В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно вышедших из-под контроля свойств увеличилась на 45 процентов.В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно выше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13 процентов больше стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м процентилем воздействия.Эта дифференцированная оценка собственности в районах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково ярко выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего квартала.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, в результате чего стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов в период с 1994 по 2004 год. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика потребовала 2,0 миллиарда долларов расходов для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) изучают последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль над арендной платой в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому строительству.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших семейных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля за арендной платой на миграцию арендаторов и выбор соседства, DMQ изучает панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, проживавших в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

Между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная доля арендаторов, которых контроль арендной платы привел к тому, чтобы остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов более вероятно были преобразованы в кондоминиум, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов количества арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих структур в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов арендуемой собственности были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и новые объекты для сдачи в аренду, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает отрицательные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита.

Отличия приёмки первичного и вторичного жилья — «СитиПроф»

Документы

Смотровой лист

Обязанности сторон

Мошеннические схемы

Выявление дефектов

Новостройка или вторичка: что лучше?

Новостройка или вторичка: что лучше?

Основные отличия новостроек и вторичной недвижимости

Нюансы, плюсы и минусы при покупке новостроек

Выводы: что же лучше?

Покупаем типовую квартиру: как оценить ремонт — Рынок жилья

ЖК «Государев дом»: ипотека и выгодные цены на квартиры в новостройке от застройщика

А что вокруг?

Вторичное жилье — что это? Отвечаем на вопрос.

Вторичное жилье – это что такое?

Квартира, бывшая в употреблении, – это всегда «старье»?

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

Прочие факторы, влияющие на ценообразование

В чем минусы квартиры на вторичном рынке?

Преимущества вторичного рынка жилья

Как банки относятся к вторичному рынку?

Требования банков к вторичному рынку

Что насчет юридической чистоты жилья

Вторичное жилье: плюсы и минусы

Что считается вторичкой? — Подборки ответов на вопросы

Какой дом можно считать новостройкой?

Какая квартира считается первичкой?

Какое жилье считается вторичкой?

Что является вторичкой?

Какой объект считается новостройкой?

Когда дом перестает считаться новостройкой?

Как понять первичное и вторичное жилье?

Когда квартира становится Вторичкой?

Что значит квартира первичка?

Чем отличается новостройка от вторичного жилья?

Какие квартиры относятся к новостройкам?

Что является новостройкой для ипотеки?

Что значит квартира во вторичке?

Как понять вторичная квартира?

Единица вторичного жилья Определение | Law Insider

Относится к

Вспомогательные жилые единицы: что это такое и зачем их строят

Нравится:

Вспомогательное жилище

Содержание

Планировка дополнительных жилищ

Зонирование вспомогательных жилых помещений

Связанные коллекции

Программы доступного жилья

Оценка жилищных потребностей

Жилье для стареющего населения

Жилая застройка

Краткосрочная аренда жилья

Крошечные домики и микроквартиры

Как работает вторичный ипотечный рынок

Создание вторичного ипотечного рынка

Цикл вторичного ипотечного рынка

Кредитор продает вашу ссуду

Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки

Вы платите по ипотеке

Инвесторы получили доход

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных кредитов

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

жилой дом | архитектура | Britannica

MRSC — Вспомогательные жилые единицы

Что такое дополнительное жилище?

Вспомогательные жилые единицы в штате Вашингтон

Примеры локальных кодов ADU

Вашингтонские примеры

Примеры нестандартных состояний

Новые тенденции

Рекомендуемые ресурсы

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Published by alexxlab

Добавить комментарий Отменить ответ