Покупка квартиры с перепланировкой: Чем опасна покупка квартиры с перепланировкой?

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире — достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем. 

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.

Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.

---

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

---

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.
А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

 Покупка квартиры с незаконной перепланировкой  по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки. 

И вариантов три:

1. Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
2. Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются «уговорить» оценочную компанию что бы она «не заметила» перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие «финты» лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.
3. Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый — планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй — планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке. 

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

---

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

---

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия». 

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки 

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений. 

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.  

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему). 

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового. 

---

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

---

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов. 
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации. 

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотреть — Рынок жилья

Современный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью двигают стены и в хрущевках, и в сталинках, и в домах старого фонда. Но незаконные перепланировки могут существенно осложнить жизнь покупателям квартир.

Что нужно знать, чтобы масштабные ремонты, произведенные предыдущими поколениями жильцов, или перепланировки, которые вы задумали в новой квартире, не обернулись проблемами?

Что считать перепланировкой?

В соответствии с данными ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировкой является «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенос и установку нового инженерного и сантехнического оборудования, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, увеличение или уменьшение их количества, а также общей и жилой площади. Но не любой ремонт является перепланировкой. Если новые перегородки в квартире возведены на месте снесенных старых – это не перепланировка. Дальше начинается множество нюансов, которые в российских городах и весях, а также в разных районах Санкт-Петербурга чиновниками трактуются по-разному.

Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но если речь идет о квартире в нетиповом доме (например, в старом фонде), а вы приобретаете ее в кредит, то привлеченные банком оценщики будут придирчиво сверять план квартиры в ее техническом паспорте с реальной конфигурацией помещений, изучая данный документ буквально под микроскопом. Как показывает практика, на мелкие разночтения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит не будет одобрен.

Если ипотечного приобретателя банк стремится подстраховать от покупки «неликвида», то при обычной сделке изучать техпаспорт на предмет законности перепланировок придется самостоятельно.

Какие квартиры чаще всего подвергают перепланировкам?

От старого фонда до новой вторички

В типовых квартирах советского периода лишних площадей обычно нет. Но часто собственники желают соединить кухню с одной из комнат, получив просторную гостиную, избавиться от проходных помещений, принеся в жертву кладовки и чуланы. Кроме того, некоторые пытаются сделать совмещенный санузел, чтобы увеличить полезную площадь, поставить современную гидромассажную ванну или как минимум «вписать» стиральную машину.

В просторных квартирах старого фонда или в сталинках есть где разгуляться. Но там больше не только возможностей, но и ограничений. Многие поколения владельцев модернизировали свои жилища, соединяя и разделяя помещения, закладывая и пробивая новые проемы.

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать

Из серьезных нарушений в старинных домах чаще всего встречается установка «нелегальных» ванн. Вторая проблема – самозахваты мест общего пользования или «ничейных» технических помещений. Причем обычно это превращенные в прихожую фрагменты лестничной площадки. Но встречаются и самовольно сделанные выходы на видовые террасы (на деле они могут не входить в состав жилого помещения, а являться декоративным или конструктивным элементом дома), а также «прихваченные» жителями крайних этажей чердаки и подвалы. Как правило, легализовать самозахваты невозможно.

Но старый фонд и дома довоенной постройки, в которых не предусматривались ванны, порой подкидывают специалистам по согласованиям задачи и вовсе не имеющие легального решения. Вот реальный случай: большую коммуналку предполагалось разделить на две отдельные квартиры. В ней имелся абсолютно законный санузел, который, согласно старому проекту (1950-х годов), располагается над кухней квартиры этажом ниже. Но при перепланировке с разделением санузел окажется вне закона, как не соответствующий современным требованиям.

Кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а с недавних пор – уборные, душевые кабины и ванны над кухнями

Еще одна зона риска для покупателя – объекты в современных нетиповых домах, прежде всего в тех, что строились в 1990-е годы. Тогда новоселам в массовом порядке предлагались квартиры без отделки, а часто – и без внутренних перегородок. «Раскраивая» такое жилище по собственному вкусу, сами жильцы старались кто во что горазд, причем это не всегда должным образом отражалось в технической документации. То есть при покупке квартиры в таком доме также желательно потребовать от продавца техпаспорт и внимательно его изучить.

Узаконить задним числом

Как отнестись к предложению приобрести квартиру с произведенной, но не легализованной перепланировкой и самостоятельно ее узаконить (о том, для чего это все-таки нужно, мы скажем ниже)?

Во-первых, необходимо помнить, что далеко не любые модернизации, которые проведены вашими предшественниками, имеют шанс на легализацию (см. справку). Нюансов здесь много, но напомним, что самый распространенный и неприятный вариант – это санузлы над кухнями и жилыми комнатами. Таким образом, чтобы не «попасть» с покупкой такого объекта, нужно изучить не только его техпаспорт, но и план квартиры, расположенной этажом ниже.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что согласование перепланировки – дело долгое, затратное, а услуги, связанные с ее легализацией, имеет смысл заложить в бюджет сделки. Процедуру оформления перепланировки мы подробно описывали. Она начинается с разработки и утверждения межведомственной комиссией (МВК) при районной администрации проекта перепланировки и заканчивается предоставлением в органы Росреестра свежего «пибовского» техпаспорта, на основании которого вносятся изменения в кадастр. В последние годы процедура несколько упростилась: в частности, подавать документы для МВК теперь нужно централизованно, через многофункциональные центры (МФЦ), специализирующиеся на приеме документов у населения.

Сколько времени занимают перепланировочные согласования? У профессионалов, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит несколько месяцев. Но практика показывает, что тот, кто решает сэкономить, взяв львиную долю хлопот на себя, обычно тратит на легализацию изменений больше года.

Так, в типовом случае – около трех недель потребуется на получение «старого» паспорта объекта (для этого необходим осмотр помещения). Сколько займет подготовка нового проекта (который должен включать в себя инженерные разделы), зависит от заказчика. Далее потребуется официальное заключение органов пожарного надзора (месяц). Межведомственная комиссия, в которую вы подадите проект, согласованный с «пожарными», также принимает решение не сразу: придется подождать еще 45 дней. Но это только начало. Если речь идет о перемещении или модернизации газового оборудования, потребуется согласование с инспекцией «Петербурггаза», а если вы хотите обновить квартиру в старинном здании, и тем более в здании-памятнике, придется получать согласование КГИОП.

В какие сроки это в конечном итоге выльется – сказать сложно: в любой инстанции проект могут завернуть, отправив на доработку. Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, сделанный задним числом, придется инициировать судебное разбирательство. Если все сделано по правилам, перепланировка в конце концов будет узаконена, но затраты времени здесь прогнозировать невозможно.
Если в техпаспорте, предъявленном вам продавцом, уже стоит штамп о нелегальной перепланировке, легализация возможна только через суд.

Почему перепланировки требуют легализации?

В принципе, подавляющее большинство произведенных модернизаций, даже если они не нашли отражения в инвентаризационных и правоустанавливающих документах – не криминальны: жить можно.

Но ситуации бывают разными. Например, если ваши соседи снизу сочтут, что не фигурирующая в документах ванна (которая когда-то была установлена над их кухней, но вовремя не легализована) ухудшает их условия проживания, они могут обратиться в суд. Исход судебного заседания предсказуем: преобразования признают незаконными, вас приговорят к административному штрафу и потребуют вернуть в состояние «как было». В результате получится, что вы платили за квартиру с ванной, а получили жилище без удобств и с проблемами.

Таким образом, если квартира с не подлежащей легализации ванной предлагается к продаже по цене жилья с «официальными» удобствами, это дает повод насторожиться и поторговаться. «Самозахваченная» прихожая – это также повод для пересмотра цены.

Почему перепланировку желательно узаконить, несмотря на то что это хлопотно? Прежде всего на тот случай, если квартиру все-таки придется когда-то продать. Напомним, что нелегальная планировка – не препятствие для сделки, но круг возможных покупателей будет ограниченным (соответственно, и на цене продажи это скажется). Ведь большинство сделок на квартирном рынке нынче производится с привлечением ипотечных кредитов, а банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог проблемных объектов.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Эвелина Билькис   

Покупка квартиры с перепланировкой

Наличие перепланировки — немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества покупки квартиры с перепланировкой имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру.  Поэтому если в квартире планируемой вами к приобретению ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Далее мы разберем ситуацию, когда перепланировка в квартире была выполнена, но не узаконена.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой:

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой обратите внимание на различия между текущей планировкой квартиры и поэтажным планом БТИ.

Вариантов может быть два:
1. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой которая была раньше.
2. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой квартиры в «красных линиях» .
Естественно, в обоих случаях продавец утверждает, что все это согласуется очень легко.

Вариант № 1 означает, что перепланировка имела место, но пока не выявлена, и в сделке участвуют документы БТИ в черных линиях со старой планировкой. Этот факт должен настораживать покупателя, особенно если продавец сам предлагает снизить цену недвижимости на некую сумму, которая, по его мнению, уйдет на согласование самовольной перепланировки.

Но многие незаконные перепланировки не согласуемы принципиально, поскольку содержат серьезные нарушения. То есть, вы покупаете кота в мешке! Задача владельца — продать квартиру, пусть даже со скидкой, ведь формально через секунду после сделки, он снимает с себя всю ответственность, так как по документам БТИ, которые участвовали в сделке, вы приобретали квартиру без перепланировок. Если стоимость восстановления первоначальной планировки окажется больше скидки от хозяина, претензии предъявить вы ему теперь не сможете.

Вариант № 2 (красные линии) значит, что незаконная перепланировка обнаружена надзорными органами и помечена на поэтажном плане с проставлением штампа «разрешение не предъявлено». Соответственно, и в свидетельстве о собственности в графе «обременение» будет стоять штамп «неузаконенная перепланировка».
 

Если при покупке квартиры с перепланировкой красные линии БТИ затрагивают несущие стены, выходят за пределы квартиры — это говорит о том, что сохранить перепланировку скорее всего не удастся, вполне возможно, что вам предстоит не только вернуть квартиру в прежний вид, но и делать ремонт соседям.

В отдельных случаях при покупке квартиры с перепланировкой самовольно выполненные работы можно узаконить «задним числом», но это относится в основном к простым изменениям. Допустим, если прежние владельцы квартиры решили увеличить площадь ванной комнаты и объединили ванную и санузел. При этом стена, отделяющая помещения ванной и санузла, как правило, не является несущей, и демонтаж перегородки можно узаконить и после выполнения. При этом, согласование мало чем будет отличаться от получения разрешения на перепланировку обычным путем.

Для согласования незаконной перепланировки с затрагиванием ответственных конструкций потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки — его делает автор проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект.

Для оформления выполненных работ вам потребуется собрать следующие документы: техпаспорт БТИ с планом до перепланировки, план после нее, копию правоустанавливающих документов и заявление. Все это потребуется согласовать в жилищной инспекции округа. Окончательный этап в согласовании выполненной перепланировки — внесение изменений в поэтажный план БТИ и документы о собственности.
 

С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

Последнее обновление: 16.10.2018

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

 

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

 

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

 

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

 

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

 

 

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

 

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

 

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

 

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

 

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн. 

 

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

 

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

 

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

 

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами,  возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

 

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

 

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

 

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

 

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

 

 

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

 

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры с перепланировкой \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с перепланировкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Покупка квартиры с перепланировкой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд установил, что в спорном жилом помещении были произведены самовольные переустройство и перепланировка в отсутствие на то разрешения уполномоченного органа. Суд отклонил довод о том, что спорная квартира была приобретена с уже произведенной перепланировкой. Как разъяснил суд, производство перепланировки и переустройства прежним собственником в силу положений, содержащихся в ст. ст. 209, 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, не освобождало ответчика от обязанностей по содержанию принадлежавшего ему имущества. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 263 «Порядок рассмотрения и разрешения дел, рассматриваемых судом в порядке особого производства» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь ч. 3 ст. 263 ГПК РФ и принимая во внимание, что заявителем в подтверждение заявленных требований представлен акт о переустройстве и перепланировке жилых, нежилых помещений; тогда как из договора купли-продажи следует, что им было приобретено иное недвижимое имущество, отличное от недвижимого имущества, на которое заявлено признание права собственности; кроме того, отсутствуют доказательства того, что у заявителя имелись (ему выдавались) правоустанавливающие документы на спорную недвижимость, однако были им утрачены, суд правомерно оставил без рассмотрения заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, придя к обоснованному выводу о том, что имеет место притязание лица, считающего себя собственником имущества, направленное на констатацию перед третьими лицами факта принадлежности ему права собственности на это имущество, что представляет собой требование о признании права собственности, а не заявление, содержащее требование об установлении юридического факта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры с перепланировкой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме незаконными (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2021)Одновременно с распоряжением Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было вынесено распоряжение о согласовании ОАО (прежнему собственнику квартиры истца) переустройства и перепланировки в соответствии с представленным проектом, идентичным проекту переустройства и перепланировки квартиры ответчика; такое согласование позволило в том числе осуществить перенос «мокрых зон». Таким образом, законность переустройства и перепланировки была поставлена в зависимость от ее осуществления одновременно в обеих квартирах. Однако ОАО не реализовало согласованный проект переустройства и перепланировки, квартира была отчуждена в пользу истца в первоначальном состоянии, в связи с чем «мокрые зоны» в квартире ответчика согласно плану переустройства и перепланировки, расположились над жилыми помещениями квартиры истца. Суду не представлено доказательств того, что истец знал о согласованном переустройстве и перепланировке приобретаемой им квартиры, идентичном планировке вышерасположенной квартиры ответчика. Кроме того, распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было признано незаконным по административному иску истца, заявленному ранее.

Нормативные акты: Покупка квартиры с перепланировкой

покупка квартиры с перепланировкой

Приглядели квартиру, а в ней хозяева объединили лоджии с комнатами. Вроде несущие не задеты. Перепланировку не регистрировали. Вопрос: 1. Можно ли так покупать, со старым планом. 

 2. Если нет, то какие проблемы грозят? 

 3. Если грозят, то как их решать? 

 1. Покупать такую квартиру не рекомендуется. В силу ряда причин: 

 1) Во первых, если продавец квартиры после проведенной незаконной реконструкции заказал технический паспорт в БТИ, в самом паспорте будет штамп информирующий о нарушении. С таким техническим паспортом честный нотариус не сможет провести сделку купли продажи. Если технический паспорт – старый, технически можно будет оформить продажу, но покупатель очень сильно рискует, так как ответственность за незаконную перепланировку ляжет на его плечи. 

 2) Во вторых, квартиру с незаконной перепланировкой невозможно внести в залог либо продать покупателю через ипотеку. 

---

 3) В третьих, всегда проверяйте документы. Зачастую собственники квартир «узаконивают» перепланировки не совсем правильно. Делают они это либо из корыстных побуждений, либо были введены в заблуждение. Запомните, новый технический паспорт без штампа о нарушении не является разрешающим или подтверждающим законность реконструкции документом, даже если в нем указана новая площадь после реконструкции. Технический паспорт лишь отражает фактическую планировку квартиры и не имеет более никакого значения. Если перепланировка узаконена, то к техническому паспорту обязательно прилагается – акт ввода в эксплуатацию и решение архитектуры на перепланировку. Все эти документы обязательно должны быть. зарегистрированы в юстиции. 

 4) В четвертых, постфактум перепланировку невозможно узаконить. Прежние процедуры узаконения незаконной перепланировки, путем оплаты штрафов и бегунка – не работают. Необходимо сначала получить разрешение УАиГ на реконструкцию а потом уже вести ремонтные работы. Узаконить произведенные перепланировки возможно только с помощью квалифицированных юристов. Процесс этот сложный и занимает немало времени. 

 5) В пятых, обращайте внимание на характер перепланировки. Присоединение балконов и лоджий к квартирам является грубейшим нарушением.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

• Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
• Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
• На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

---

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

• Приватизация
• Согласие супруга
• Не понимал что делает.. ?
• Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

• Недееспособный продавец — недействительная сделка!
• Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
• Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

Покупка дома в новостройке Vs. Старый в Нью-Йорке

Как только что отчеканенный пенни, новая квартира так же притягательна.

И когда покупатель переезжает в квартиру, он или она становится владельцем некоторых из последних и лучших предложений на рынке недвижимости.

Или они?

Есть много плюсов в покупке кондоминиума в новостройке по сравнению с вторичной недвижимостью.

Хотя покупка первого в среднем обычно стоит значительно дороже, чем второго, качественная покупка (которая может охватывать все, от местоположения до архитектуры и удобств) может быстро повыситься в цене.

(Некоторый желанный жилой фонд — например, довоенные квартиры — также в дефиците, и их трудно достать.)

Кроме того, в отличие от кооператива, для новых квартир не требуется одобрения совета директоров.

И, в отличие от бывшей квартиры, нет никакой потенциальной необходимости в реабилитации кишечника или капитальном ремонте, который потенциально может обернуться денежной ямой.

Обратной стороной этого является то, что покупка нового юнита иногда может ощущаться как игра в кости — с множеством потенциальных сценариев, когда покупка может пойти неправильно , будь то на Манхэттене или в любом другом районе.

Однако при должной осмотрительности покупатели жилья могут снизить такие риски.

Как минимизировать риск при покупке новостроек

Тщательно изучите план предложения

Чтобы застройщик начал продавать квартиры в кондоминиуме, он должен предоставить покупателям «план предложения», который описывает все аспекты этого кондоминиума. Подробно о разработке.

Во-первых, разработчик должен получить одобрение плана от Генеральной прокуратуры штата Нью-Йорк.

Таким образом, предложение строится как «обещание» разработчика покупателю, которое он должен выполнить.

Вы можете получить копию плана у отдела продаж разработчиков.

Проконсультируйтесь с опытным юристом по недвижимости, чтобы обработать его тонкой расческой. (Большинство планов состоят из нескольких сотен страниц.)

Особо обратите внимание на те аспекты плана, которые могут увеличить затраты или, если их пропустить в течение этого периода проверки, могут преподнести неприятные сюрпризы во время закрытия.

Например: знаете ли вы, что вместе владельцы квартир иногда должны гарантировать стоимость квартиры своего суперкара?

На плане вы также найдете отчет инженера, а также информацию о том, если застройщик оставляет за собой право не продавать некоторые из квартир, что может превратить его в смешанное место проживания владельцев кондоминиумов и арендаторов — и потенциально обесценить стоимость перепродажи для владельцев.

Плюсы и минусы рассмотрения новостройки в Нью-Йорке

Плюсы:

• Максимальный выбор: когда дело доходит до выбора среди возможных единиц, у вас есть выбор.
• Ранние покупатели потенциально могут получить свои квартиры по более низкая цена по двум причинам: 1) Застройщикам необходимо иметь по крайней мере 51% своих единиц в контракте, чтобы привлечь как кредиторов, так и покупателей (продажи могут привести к увеличению продаж). В результате на раннем этапе цены на единицы устанавливаются с учетом перемещений; 2) Ценообразование, содержащееся в плане предложения, может быть подвергнуто нескольким поправкам и — в зависимости от спроса — может увеличиться в цене.

Минусы:

• Визуально описания и визуализация предлагаемых функций устройства могут не соответствовать плану, и покупатель может быть разочарован. (Однако, если вы ждете, пока будут построены юниты, в то время как вы можете пройти через юнит лично, компромисс может быть более высокой ценой.)
• Для размещения юнита по контракту требуется как минимум 10% первоначальный взнос. (иногда 20%). Мало того, что этот депозит не подлежит возврату (до тех пор, пока разработка завершена), время, необходимое для закрытия, может быть длительным.(Обратите внимание, что покупатели могут договориться о сумме первоначального взноса.)
• Если подразделение находится в контракте и есть серьезные структурные проблемы с разработкой или этические или финансовые проблемы с застройщиком, ранние покупатели уже заблокированы — и потеряют свои вклады, если решат уйти.

Другие факторы риска

Лучший способ избежать наихудших сценариев, описанных в предыдущем разделе, — это выполнить свою домашнюю работу.

Посмотрите на всех участников: от спонсора — юридического лица, состоящего из одного или нескольких разработчиков, ответственных за создание здания) до архитектора, отдела продаж и т. Д.

Это первый девелоперский проект, который когда-либо выполнял продавец? (Это то, к чему следует относиться очень осторожно.)

Участвовали ли — или принимали ли — какие-либо из заинтересованных сторон в ранее возбужденных судебных процессах или в ожидающих судебных разбирательствах?

Были ли жалобы Better Business Bureau? Были ли структурные проблемы в предыдущих начинаниях?

Какие отзывы были от покупателей в предыдущих проектах, в которых участвовали члены команды разработчиков?

Анализируя полученные результаты, помните — оценивайте команду разработчиков как отдельные лица, так и как единое целое.

Подробная информация о финансировании кондоминиума в новой застройке

Как уже упоминалось, кредиторы хотят, чтобы как минимум 51% квартир был продан, прежде чем они почувствуют себя в достаточной безопасности для предоставления финансирования. Отчасти это связано с требованиями Fannie Mae.

Некоторые финансовые кредиторы также не предоставляют ссуды до тех пор, пока не будет по крайней мере двух лет трудных финансовых результатов, включая то, сколько собственники платят в качестве общих расходов. В результате первые покупатели единицы обычно расплачиваются наличными.

Если вам нужна ипотека для покупки квартиры, это может быть проблематично.

К счастью, особенно в Нью-Йорке, застройщик кондоминиума присоединится к «привилегированному кредитору», который может предоставлять ссуды до тех пор, пока здание не будет соответствовать различным требованиям Fannie Mae.

Покупателям также легче иметь специального кредитора, чем искать ипотеку самостоятельно.

К счастью, процентные ставки по новостройкам находятся на одном уровне с другими видами ипотеки. Однако ваша ставка может быть выше, если вы получаете финансирование, когда продается только 25% единиц здания, а не 51%.

Но, конечно, более длительное ожидание подачи заявки на ссуду также означает меньший выбор квартир в здании.

Наличие предварительно утвержденного кредитора также можно рассматривать как положительный знак в отношении стабильности процесса продажи здания и спроса.

Возможные задержки при закрытии нового строительства

Между подписанием и закрытием контракта на блоке может возникнуть длительное ожидание.

Здание буквально строится, и иногда на закрытие может уйти до 12–18 месяцев — в отличие от 30–60 дней, когда обычно закрываются уже построенные дома.

Одна из мер предосторожности, которую могут принять покупатели, — это договориться о так называемом «внешнем свидании».

Это дата, к которой, если строительство здания и / или вашей конкретной квартиры не будет завершено, вы сможете получить обратно свой первоначальный взнос по закону.

Хотя покупатели также могут договориться о более ранней дате окончания строительства для своей конкретной квартиры, чем дата завершения строительства всего здания, это редко предоставляется.

Имейте в виду, что до начала строительства покупателям придется искать другое место для проживания, что увеличивает дополнительные расходы.

Разработчик уведомит покупателей за 30 дней до того, как приближающаяся дата закрытия станет «официальной».

Таким образом, для покупателей было бы разумно не планировать выезд из своих существующих домов до тех пор, пока они не получат это 30-дневное предупреждение, поскольку, как известно, даже самые успешные строительные проекты могут столкнуться с перерасходом времени и средств по сравнению с оригинальные оценки.

Кроме того, покупатель не может закрыть квартиру до тех пор, пока Департамент строительства Нью-Йорка не выдаст временное свидетельство о заселении и декларацию, демонстрирующую, что застройка прошла все соответствующие проверки здания и готова к заселению жильцами, и квартира не будет поданы в город и присвоены номер лота и код собственности.

Когда дело доходит до сверхурочного строительства, одна из форм защиты покупателей заключается в том, что по закону спонсор должен иметь как минимум одно закрытие в здании, сопровождаемое Временным свидетельством о занятии, к концу первого бюджетного года. (первый бюджетный год длится 365 дней, начиная с предполагаемой даты завершения разработчиком).

Если этого не произойдет, все заключившие договор домовладельцы имеют возможность аннулировать и вернуть свои депозиты.

Отмена или попытки добиться уступок от застройщика — это единственные ресурсы, которые есть у покупателей для разработчиков, которые не успевают к сроку закрытия.

Застройщик, у которого заканчиваются деньги на достройку здания, не является чем-то необычным.

(Обратите внимание, что в то время как офис генерального прокурора подтверждает, что спонсор не вносит залог и что план предложения и описание проекта совпадают, офис AG , а не вникает в то, имеет ли разработчик достаточное финансирование для завершения его строительный проект, чтобы дать ему зеленый свет для продолжения строительства.)

Однако подавать в суд на застройщика, который не может выполнить поставку, бывает редко, потому что это очень сложно сделать.

Вы можете не получить то, что входит в план предложения

План предложения состоит из обещаний и эскизов. При этом, как упоминалось ранее, то, что представлено в плане предложения, может не быть тем, что в конечном итоге проявляется при закрытии.

Вот несколько красных флажков, на которые следует обратить внимание:

• Контракты часто продаются на основе одной завершенной (но незанятой) квартиры, известной как «модельная квартира». Потенциальные покупатели, спросите, чем ваша квартира будет отличаться от модели. единица измерения?
• Если ваша квартира еще не построена, посмотрите, сможете ли вы сделать экскурсию в каске или сфотографировать с дрона, как может выглядеть вид из вашей завершенной квартиры.
• Если здание все еще строится, но в нем есть жильцы, посмотрите, сможете ли вы получить от них неприкрашенную обратную связь как о сильных, так и о недостатках здания и его управления (попытайтесь перехватить их в местах общего пользования, или войдите или войдите в комнату). вне здания).
• Перед закрытием выполните обход и составьте «окончательный список» всех проблем, которые необходимо исправить или решить в первую очередь.
• Это может показаться диковинным, но нередко бывает разница между площадью помещения, указанным в плане предложения, и фактическими размерами.Известно, что застройщики, работающие под доской, рассчитывают внешнее пространство прихожей в квадратных футах помещения или измеряют расстояние от внешних стен, а не от внутренних. Наберитесь смелости и спросите, как рассчитывалась площадь в квадратных футах? Обратите внимание, что некоторые планы размещения откровенно раскрывают возможность несоответствия в квадратных футах — до 10%. Итог: посчитайте!

Для многих покупателей нет ничего необычного в том, чтобы отказаться от осмотра при новом строительстве, обычно просто прогуливаясь через единицу со своим брокером и составляя «предварительный список» элементов, которые необходимо отрегулировать или отремонтировать.

Однако сообразительный покупатель наймет независимого инспектора, как обнаружили многие сожалеющие домовладельцы новостроек после переезда.

Есть причина, по которой некоторые застройщики сталкиваются с судебными исками со стороны своих клиентов.

Высокие затраты на закрытие

Одним из основных недостатков новых кондоминиумов по сравнению с существующим жилищным фондом и большинством приобретений недвижимости являются высокие затраты на закрытие.

Ожидается, что покупатель, а не спонсор, оплатит большую часть заключительных расходов, даже налоги и сборы, которые обычно уплачиваются продавцом при всех перепродажах.

Сюда входят:

• Гонорары спонсора (которые продавец обычно оплачивает в ситуациях перепродажи; такие судебные издержки могут достигать 5000 долларов)
• Налоги штата Нью-Йорк и город Нью-Йорк на трансферт (на сегодняшний день, 4 доллара за 1000 долларов) от покупной цены и 1,425% для покупок на сумму более 500 000 долларов, соответственно)
• Для тех, кому требуется финансирование, 5–6% от стоимости недвижимости рассчитываются как дополнительные затраты на закрытие.
• Владельцам кондоминиумов, возможно, также придется внести в оборотный капитал фонд (эквивалент общих расходов в течение нескольких месяцев) для покрытия расходов на открытие для эксплуатации здания

Как упоминалось ранее, для некоторых зданий владельцы кондоминиумов должны объединяться вместе для покупки квартиры суперкомпьютера.Если речь идет о ипотеке, она может оплачиваться ежемесячно в составе общих расходов.

Покупатель может снизить затраты на закрытие за счет уступок, например, если продавец возьмет на себя налоги на передачу, предложит скидку на закрытие или такие привилегии, как бесплатная парковка или посещение тренажерного зала.

Часто спонсор с большей вероятностью пойдет на уступки, если рынок мягкий или единицы находятся на рынке в течение длительного времени. Льготы или уступки также могут быть предложены ранним покупателям или покупателям на премаркете.

Некоторые покупатели могут быть не в состоянии позволить себе такие высокие затраты на закрытие сделки, поэтому учитывайте это заранее при покупке и оценивайте и планируйте соответствующим образом.

Высокие общие расходы

Ежемесячные общие платежи за новые жилые дома могут быть очень высокими в дополнение ко всем другим высоким затратам на закупку.

Это не просто подделка цифр разработчиками; Генеральная прокуратура штата Нью-Йорк по закону допускает отклонение до 25% по сравнению с тем, что указано в плане предложения.

Это дает разработчикам очень широкое — и полностью допустимое — поле для творчества с числами.

После того, как будет определен базовый уровень операционных затрат реальных за первый год, общие расходы обычно повышаются на 5–10% в течение первых двух лет.

Также обратите внимание на сами основные общие затраты. По умолчанию в здании с большим количеством удобств общие затраты будут выше.

Спросите себя, стоят ли они того для вас? Если нет, то подходит ли вам это здание?

Стоимость недвижимости в первый год в плане предложения также может быть недооценена. Вместо того, чтобы отражать фактическую стоимость недвижимости для вашей единицы, они могут представлять собой среднее значение налогов, уплаченных за строящееся здание, и его стоимость после завершения.

Налоги на последние выше — это означает, что ваши фактические налоги на недвижимость будут выше. Ваш адвокат спрашивал, как рассчитываются налоги в плане размещения?

Имейте в виду, что покупатели также могут обремениться с оплатой стоимости первого года страхования здания и даже с оплатой услуг адвоката для подготовки плана предложения!

Налоги на недвижимость при новом строительстве в Нью-Йорке

В Нью-Йорке владельцы квартир и кооперативов обычно платят более высокие налоги, чем домовладельцы на одну семью.

Однако есть способ избежать этого — подать заявление на налоговые льготы.

Не так давно девелоперы элитных кондоминиумов в Нью-Йорке могли подать заявку на налоговые льготы для себя, что также пошло на пользу покупателям квартир.

Это была программа в рамках программы освобождения / снижения налогов 421a. Владельцы кондоминиумов могли платить низкие налоги в течение 15-20 лет (последние несколько лет платили повышенные налоги в шахматном порядке).

Однако в 2018 году город изменил правила, поэтому маловероятно, что большинство разработчиков смогут воспользоваться этой программой.

Сегодня очень мало зданий, которые могут предлагать налоговые скидки ниже 421a, и их число будет сокращаться из года в год.

Налоговая скидка J51 все еще в силе, хотя она не считается «хорошей» для экономии и неприменима к новому строительству.

Налоговая программа J51 предназначена для улучшения и ремонта здания, поэтому старые здания пользуются этой налоговой льготой.

Не забывайте всегда проверять ежемесячный или годовой налог на недвижимость.

Другие предостережения

Среди угрызений совести покупателей, которые преследуют некоторых владельцев кондоминиумов, есть печально известное «исчезнувшее представление».

Есть ряд изменений, которые могут лишить прежний прекрасный вид. Были распространены умные советы по недвижимости, чтобы потенциально решить эту проблему, включая покупку квартиры с выходом на улицу.

Агент по недвижимости Compass, Дебора Бренер Золан, специализирующаяся на продажах новостроек, вес:

«Очень рискованно утверждать, что у дома, выходящего наружу, на улицу, НИКОГДА не будет здания напротив, или что здание через улицу никогда не будет застроено до уровня, параллельного этажу помещения, которое ваш покупатель хочет приобрести.

Зонирование может измениться — это означает, что если оно переходит из смешанного или жилого в коммерческое, то здание может быть возведено выше уровня здания покупателя.

Однако можно быть уверенным, что покупка квартиры с видом на внутренний двор будет безопасной. Если в интересующем вас здании есть юнит, обращенный, например, к мосту, под мостом ничего нельзя построить, поэтому они не потеряют этот вид.

Как агент по недвижимости, представляющий продавца или покупателя, я очень осторожен и не обещаю, что их виды останутся на месте, если только квартира не выходит во внутренний двор, не находится напротив моста или другого коммунального предприятия или непосредственно рядом с ним. водоем.»

Для тех, кто рассматривает возможность покупки своей квартиры в качестве сдачи в аренду, обратите внимание, что многие планы предложений новой застройки запрещают владельцу сдавать в аренду свою квартиру в течение как минимум года после закрытия.

Те же правила могут применяться и для повторного- продажи — частично, чтобы препятствовать переворачиванию.

Также обратите внимание, что удобства в здании могут быть недоступны после того, как вы закрылись и въехали.

По закону у спонсоров есть до одного года с даты первого закрытия разработки, чтобы завершить все удобства в доме.

Есть много «осведомленных» аспектов навигации по покупкам новых разработок, в том числе то, что некоторые разработчики продают семье и друзьям, прежде чем открывать покупки для публики.

Кто-то, связанный с разработчиком, может помочь вам найти такую ​​сливочную возможность для первопроходца.

Для этого и других хитрых способов управления процессом строительства нового здания может оказаться очень полезным брокер покупателя.

Здесь Золан также вмешался: «Наличие агента покупателя при покупке нового строительства может быть очень полезным и столь же выгодным, как и при покупке вторичного жилья, особенно если агент имеет опыт работы в новом строительстве.

Есть разные вопросы, поэтому замечательно, когда агент знает об уникальности нового строительства.

Они смогут спросить об особых рисках и соображениях, изложенных в Плане предложения, о льготах, которые могут быть доступны их покупателям, и о том, какие заключительные расходы, как ожидается, будут оплачены покупателем (например, есть ли дополнительные единица, за которую покупатель будет помогать оплачивать?).

Они также смогут проконсультировать своих клиентов о задержках строительства, которые происходят почти ВСЕГДА, какова будет структура депозита, или спросить, как будет завершено строительство (сверху вниз или снизу вверх, и начнут ли они закрытие несколько этажей вначале и т. д.?).

Агент покупателя может узнать о застройщиках и проконсультировать своих клиентов по поводу их прошлых построек и их репутации. Для покупателей всегда выгодно, чтобы их интересы были представлены ».

Хотя обычно существует более высокая общая цена и более высокие первоначальные затраты, преимущество покупки новой недвижимости — долгая игра.

Строящиеся квартиры можно быстро оценить, поскольку они собираются завершить строительство и закрыть. блестящий готовый к заселению блок.

Отличный потенциал перепродажи, основанный на быстром росте стоимости недвижимости, дает внеплановым кондоминиумам фантастический инвестиционный потенциал.

Порядок покупки квартиры в доме перепланировки

Об авторе: Рахул Чхедха, энтузиаст и консультант по перестройке зданий. Вы можете связаться с ним по мобильному телефону + 91-9322097004. Приведенные ниже статьи предназначены только для информационных целей.

Для проектов в рамках перепланировки в первую очередь выделяются квартир или отдается предпочтение существующим членам общества.Квартиры, оставленные после того, как были забронированы существующими участниками, затем продаются новым участникам или домовладельцам. Итак, процедура для покупки квартиры для новых членов остается такой же, как при покупке квартиры в новостройке или любом другом здании.

Покупка дома в новостройке или после перепланировки — длительный и сложный процесс. Ниже приведены шаги, которым обычно должен или должен следовать домовладелец —

.

Правовое обеспечение собственности:

Будь то покупка нового дома в старом обществе или переделанного, нужно убедиться, что продавец владеет недвижимостью и имеет право продать ее вам.Это очень важно, чтобы в дальнейшем вы не запутались в правах собственности или не столкнулись с какими-либо проблемами.

a) , чтобы купить квартиру в старом доме: когда вы покупаете квартиру в старом обществе или уже существующем, вам нужно сначала договориться с продавцом , пройти через , а затем согласовать сроки и условия, проверьте документы, и, наконец, получите разрешение на ссуду , если вам нужна ссуда.

b) для покупки квартиры в проекте перепланировки: при покупке квартиры в обществе, которое находится на стадии перепланировки, подтверждают , что перепланировка является законной, и что планы санкций были утверждены.В противном случае вы можете заплатить деньги за что-то незаконное.

Знайте свой план платежей:
Перед покупкой новой собственности вы должны узнать о планах платежей , на которые вас попросят подписаться. Этот план платежей будет зависеть от застройщика и типа собственности, которую вы завершаете . Например, если вы покупаете квартиру в ранее существовавшем здании или в старом, обычно ожидается, что вы будете платить единовременно единовременно, а не распределять платежи на будущий период времени.

И если вы покупаете квартиру в процессе перепланировки , у вас может быть некоторая гибкость в отношении типа плана оплаты. Типовые планы бывают 3-х типов:

a) Строительство связано : Вы платите на основе хода строительства объекта недвижимости. Этот считается самым безопасным , поскольку вы платите за прогресс в работе, а не бесполезно платите больше, чем хотелось бы для финансирования разработчика, особенно когда работа откладывается.

b) Привязка по времени : Вы платите в соответствии с установленным временем или продолжительностью , независимо от того, идет ли строительство вовремя или нет. Здесь риск может заключаться в том, что вы обязаны по контракту выплатить свои взносы, даже если в отношении собственности не происходит никакого прогресса.

c) Первоначальный взнос : Вы платите за недвижимость заранее, но затем подвергаетесь риску задержек , например, будет ли недвижимость завершена вообще или нет.

Общей чертой всех планов оплаты является то, что вам нужно будет внести первоначальную сумму в размере (около 10%) в качестве первоначального взноса.

Начать процесс подачи заявки на получение ссуды:

Это на тот случай, если вам понадобится кредит для покупки. Рекомендуется, чтобы одновременно начал процесс подачи заявки на ссуду с потенциальными кредиторами, наряду с вышеуказанными шагами. Это может дать вам некоторое представление о размере ссуды, на которую вы будете иметь право, и об условиях, на которых вы ее получите.Не откладывайте этот процесс, так как часто ваша сделка может сорваться, если у вас недостаточно ресурсов для покупки. Кредитор потребует от вас определенные документы , касающиеся вашего дохода и налогового статуса , а также около документов, связанных с имуществом. Вы также можете получить ссуду с предварительным одобрением , если вы еще не выбрали недвижимость, но хотите сэкономить время позже, когда вы сузили выбор собственности. Пожалуйста, также поймите, как кредитор выплатит вашу ссуду единовременно или в соответствии с планом платежей, на который вы подписались.

Письмо о выделении:

После того, как вы подали заявку на бронирование в строящемся здании, застройщик или подрядчик предоставит вам квартиру. А если вам повезет, вы сможете выбрать одну из нескольких квартир. После этого вы получите письмо от застройщика. В этом письме о выделении содержится подробная информация о вашей квартире (например, номер квартиры, площадь, цена), которая была выделена вам , реквизиты платежа, любые дополнительные сборы, взимаемые с вас, такие удобства, как парковка, членство в клубе и сборы за содержание, которые должны быть вызваны во время владения и заселения.Как только письмо о выделении вам будет предоставлено, ваша гибкость по изменению вашей собственности может быть ограничена .

Договор купли-продажи:

Если вы покупаете ранее существовавшее здание или общество, продавец подпишет с вами договор купли-продажи после того, как вы согласовали условия продажи, с кем это может касаться.

Но что ж, если вы получаете перепланировку под или новое строительное общество , то после того, как вы забронируете квартиру , в ближайшие месяцы застройщик подпишет с вами договор купли-продажи .Это договор, в котором говорится, что недвижимость была продана вам, а также указываются детали вашей квартиры. Всегда полезно проверить все детали, которые вам обещали, особенно цену, квадратные метры, дату доставки и штрафы за просрочку доставки и планы оплаты (штраф за просрочку платежа) — это то, о чем вы договорились.

Владение и регистрация:

Последний шаг в процессе покупки — это владение недвижимостью, передаваемой вам, и ваша ответственность за регистрацию ее на свое имя.Владение — это физическая передача собственности, но этого недостаточно для установления законной передачи права собственности. Для этого вам нужно будет зарегистрировать недвижимость на ваше имя в местных муниципальных архивах, а продавец документально подтвердит, что собственность передается вам. Во время регистрации вам также необходимо будет оплатить гербовый сбор, который представляет собой государственный налог, взимаемый с сделок с недвижимостью.

Многие домовладельцы обычно считают, что процесс может быть утомительным, но в конце концов у вас, наконец, есть место, которое вы можете назвать своим домом, милым домом!

Плюсы и минусы покупки в новостройке

В то время как многие здания, построенные в период с 1990 по начало 2000-х годов, возможно, были близкими родственниками своих послевоенных собратьев, к 2010 году жилая архитектура, а также строительные услуги и удобства начали меняться.Действительно, последний строительный бум в городе, который привел к появлению тысяч новых квартир, в основном построенных как кондоминиумы, по-видимому, представляет собой совершенно новую эру жилой жизни. Новейшие здания Нью-Йорка отличаются, прежде всего, тремя ключевыми отличительными чертами.

Во-первых, многие из новейших зданий города предлагают гораздо больше, чем старые здания с полным спектром услуг. Помимо штатного дверного персонала, многие предлагают услуги, которые больше похожи на услуги роскошных отелей, включая еженедельную уборку и услуги прачечной.Удобства во многих новостройках также трудно сопоставимы. Пейзажные бассейны, боулинг, звукоизолированные музыкальные студии, видео-аркады и студии йоги — вот лишь некоторые из многих особенностей растущего городского рынка кондоминиумов. А если у вас есть дети и домашние животные, вас также не разочаруют удобства, специально предназначенные для детей и четвероногих друзей.

В дополнение к постоянно растущему списку услуг и удобств, которые можно найти в новейших зданиях города, покупка нового здания дает как минимум два других преимущества.Хотя многие из квартир, которые сейчас появляются на рынке, меньше, чем единицы, построенные в прошлые десятилетия, они, как правило, гораздо более компактны. В новостройках обычно используются элегантные, компактные кухни и ванные комнаты, а также дополнительные встроенные места для хранения вещей. Наконец, новейшие здания города также, скорее всего, будут иметь сертификат LEED, что означает, что они соответствуют широкому спектру критериев, включая местоположение (например, близость здания к остановкам общественного транспорта), экологичность, эффективность использования воды и энергии и множество других факторы.

Минусы покупки нового здания связаны не столько с тем, что здание может предложить в настоящее время, сколько с тем, во что оно может превратиться со временем. В конце концов, определить, как они будут стареть с течением времени, может быть сложно. Также может быть сложно заранее предсказать, подойдет ли культура здания вам и вашей семье. Наконец, если вы покупаете новое здание в джентрифицированном районе, может быть особенно сложно предсказать, принесете ли вы со временем значительную отдачу от своих инвестиций.

Плюсы и минусы покупки квартиры HDFC

Новый горизонт Эти апартаменты с 2 спальнями по цене 395 тыс. Долларов находятся в регулируемом HDFC кооперативе Гарлема по адресу 214 Bradhurst Avenue.

Как чудо, в море объявлений вы обнаруживаете двухкомнатную квартиру, которая стоит не только менее 600 000 долларов, но и менее 300 000 долларов. А еще лучше, он находится в престижном районе, недавно был отремонтирован и имеет кабинет, большую гостиную и кухню-столовую.В чем подвох? Почти наверняка, если вы наткнетесь на этот или аналогичный список, вы увидите подразделение HDFC (Корпорация фонда жилищного строительства). Хотя здесь нет скрытых уловок, покупка блока HDFC, если вы даже соответствуете требованиям, — это решение, которое следует тщательно продумать.

Квалификация для установки HDFC

Во-первых, проблема квалификации. В отличие от типичного кооператива, чтобы пройти квалификацию, вам может потребоваться меньше, а не больше денег. Например, если вы — семья из четырех человек и ваш декларированный семейный доход превышает 150 000 долларов в год, вы, скорее всего, не будете иметь права на приобретение большинства устройств HDFC, имеющихся в настоящее время на рынке.По иронии судьбы это означает, что семья, изо всех сил пытающаяся получить право на аренду двухкомнатной квартиры со средней ценой в соответствии с правилом «40-х-месячная арендная плата», зарабатывает слишком много денег, чтобы претендовать на большинство покупок HDFC.

Более удивительным для многих потенциальных покупателей HDFC является то, что от них ожидают. Как и большинству кооперативов, кооперативам HDFC требуется минимум 20 процентов. Это означает, что ипотечные кредиты для первого покупателя, которые часто требуют списания только от 3 до 5 процентов, исключены. Но кооперативы HDFC, испытывающие нехватку денежных средств, часто требуют гораздо более высоких первоначальных взносов и даже ищут сделки только за наличные.Другими словами, чтобы купить здание HDFC, вы должны быть бедны, но иметь богатые активы.

Если вы относитесь к той редкой породе жителей Нью-Йорка, которая имеет право на получение единицы HDFC, вы будете одним из немногих счастливчиков, у которых есть возможность приобрести квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Однако вопрос о том, является ли это стратегической покупкой в ​​краткосрочной или долгосрочной перспективе.

58 West 105th Street, # 3A 58 West 105th Street (Triplemint) Общая крыша

53 Stanton — это хорошо организованный кооператив HDFC с live in super.Доход для 1 или 2 составляет 40 176 долларов, а для 3 или более — 46 872 долларов.

Причины купить блок HDFC

Если вы подходите для установки HDFC, краткосрочные и долгосрочные выгоды могут быть значительными. Поскольку стоимость квартир обычно, но не всегда, намного ниже рыночной, ваша ипотека, вероятно, будет стоить намного меньше, чем текущая рыночная арендная плата за аналогичную квартиру. Кроме того, большинство единиц HDFC, которые были созданы для предоставления доступного жилья людям с низким и средним доходом, имеют относительно низкие эксплуатационные расходы (обычно от 300 до 650 долларов в месяц).Опять же, это означает значительно более низкие ежемесячные расходы. Если вы так склонны, это также означает, что у вас будет больше денег для инвестирования в единицу. В результате даже установка, которая требует ремонта кишечника — а многие установки HDFC это делают, — может оказаться стратегической покупкой.

Конечно, многое зависит от того, планируете ли вы оставаться здесь на десятилетия или просто на несколько лет. Если вы покупаете блок HDFC с намерением оставаться в нем на десятилетия, вы, вероятно, примете отличное решение. Если квартира находится в кооперативе с солидными финансовыми показателями и в остальном соответствует вашим критериям с точки зрения площади и местоположения, вы будете экономить тысячи долларов на жилье каждый год и, что более важно, вы будете владеть на рынке, где владение может быть проблемой даже для полностью занятых профессионалов.Напротив, если вы планируете переехать, установка HDFC может оказаться вложением, о котором вы будете сожалеть.

214 Bradhurst Avenue, # 18 (Дуглас Эллиман) Примечание: это собственность с ограниченным доходом, разрешенная максимальная сумма AMI составляет 165%.

Приблизительный предел дохода на семью:

Домохозяйство из 1 человека: 131340 долларов США

Семья из 2 человек: $ 150, $ 150

Семья из 3 человек: 168 960 долларов

Семья из 4 человек: 187 605 долларов США

Причины, по которым следует избегать покупки установки HDFC

Покупка недвижимости в Нью-Йорке почти всегда является отличным долгосрочным вложением.Единственным исключением из этого правила является покупка блока HDFC. В то время как блоки HDFC все чаще становятся предметом войн между торгами и в некоторых случаях даже продаются по рыночной стоимости или близкой к ней, на них также распространяются ограничения, которые действуют в пользу кооперативов, а не продавцов.

В частности, кооперативы HDFC взимают высокие налоги с продаж. Обычно 30% прибыли продавца возвращаются кооперативу в момент продажи. Однако в некоторых зданиях налог на переворот может достигать 50 процентов.В зависимости от кооператива, исключительно высокие налоги на флип могут применяться ко всем продавцам или только к тем, кто решит продать их после того, как они владели в течение короткого периода времени (например, менее пяти лет). Таким образом, хотя блоки HDFC часто продаются с прибылью (имейте в виду, что многие из этих блоков были первоначально куплены у города всего за 250 долларов — да, 250 долларов — так что получение прибыли неизбежно), как правило, это никогда не бывает. Рекомендуется приобрести HDFC, если ваша конечная цель — продать устройство с прибылью.

Высокие налоги на переворот — не единственный недостаток покупок HDFC.В то время как некоторые здания HDFC напоминают хорошо управляемые кооперативы по рыночным ценам, другие пострадали от многих лет плохого управления и пренебрежения техническим обслуживанием. Перед покупкой блока HDFC вам рекомендуется изучить финансовую историю здания и выяснить, есть ли в нем недавние зарегистрированные нарушения безопасности или технического обслуживания. Хотя никто не приветствует повышение платы за обслуживание, арендаторы зданий HDFC часто сталкиваются с противоположной проблемой. В конце концов, в зданиях, где многие или большинство жителей живут с фиксированным доходом, удержание платы за обслуживание на низком уровне часто считается более важным приоритетом, чем решение проблемы капитального ремонта здания.В результате кто-то может оказаться владельцем квартиры своей мечты, но в доме с плохими условиями, и это может повлиять на качество жизни, а также на стоимость их инвестиций.

Практически сценическая квартира на 519 East 11th Street, # 4W (Corcoran)

Это здание из HDFC с ограничениями по доходу. 95 520 долларов — это максимально допустимый доход для семьи из одного человека, 109 200 долларов — для семьи из двух человек, 122 880 долларов — для семьи из трех человек и 136 440 долларов — для семьи из четырех человек.

Наконец, хотя вы можете не планировать переезд, вы не всегда можете предвидеть, когда и почему вам нужно будет переехать по работе или по личным причинам. Опять же, по этой причине установки HDFC представляют собой уникальные риски. Как уже отмечалось, лишь небольшой процент жителей Нью-Йорка имеет право на получение единиц HDFC, и нуждающиеся в денежных средствах кооперативы HDFC часто ищут покупателей с крупными первоначальными взносами и даже для сделок с оплатой только наличными. Это означает, что блоки HDFC часто остаются на рынке на недели и даже месяцы дольше, чем блоки в зданиях без HDFC.Что еще хуже, большинство кооперативов HDFC также накладывают ограничения на аренду. Это означает, что помимо того, что вы ждете дольше, чем обычно, чтобы сдать квартиру, вы можете оказаться не в состоянии сдать ее в аренду в ожидании продажи.

Хотя нет причин избегать покупки блока HDFC, он ни в коем случае не рекомендуется для серийных перевозчиков или покупателей, надеющихся получить прибыль от своих инвестиций в недвижимость в краткосрочной перспективе. При покупке HDFC окупаемость инвестиций обычно достигается только за десятилетия, а не за годы.

Статьи по теме

• От познакомиться Как выйти на рынок продавца в качестве покупателя + кражи и сделки от 535 тысяч долларов Пятница, 6 августа 2021 г.
• От познакомиться Wegmans Incoming: кондоминиумы Нью-Йорка около 20 высококачественных супермаркетов Среда, 4 августа 2021 г.
• Из доступного жилья Доступное жилье: всесторонний обзор лотерей + дополнительные программы для помощи арендаторам Среда, 4 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Спонсорские единицы: что это такое, а также плюсы и минусы их покупки Пятница, 30 июля 2021 г.
• С острова Рузвельта Октагон: исторический комплекс на острове Рузвельта в аренду от студии до 3-х спальных мест с одним месяцем бесплатно. Понедельник, 26 июля 2021 г.
• Из Челси 10 лучших роскошных домов для аренды на Манхэттене с великолепными крышами Четверг, 22 июля 2021 г.
• Из центра Бруклина 24 арендных здания в Нью-Йорке со спортивными площадками для баскетбола, волейбола и тенниса Понедельник, 19 июля 2021 г.
• Из Флэтбуша Плюсы и минусы бутиков + 10 новых разработок, выходящих на рынок Четверг, 15 июля 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Что происходит, когда застройщик хочет купить кондоминиум?

Стоит знать свои права, когда разработчик стучится в дверь вашей страты.

/

6 сен 2018

Стоит знать свои права, когда разработчик стучится в дверь вашей страты.

Вы живете в малоэтажном старом кондоминиуме в многообещающем районе? Вы заметили удивительное количество стеклянных башен, выросших вокруг вас? У вашей квартиры есть какой-нибудь вид, доступ к станции Skytrain или какая-то другая привлекательная особенность? Если вы ответили утвердительно на любой из вышеперечисленных вопросов, возможно, вы уже обнаружили очевидное: ваш скромный дом — идеальное место для развития.И это, друг мой, может вызвать переоценку ценностей у любого, кто хочет избежать безумия, присущего Ванкуверской сфере недвижимости. Понимание процесса может иметь большое значение для облегчения беспокойства и помочь вам достичь наилучшего результата.

Что на самом деле происходит?

С июля 2016 года многослойным корпорациям стало намного проще нажиться на девелоперах с помощью так называемого добровольного закрытия. В прошлом страта-корпорации нуждались в 100% владельцев, чтобы участвовать в любой продаже.Достичь этого было чрезвычайно сложно, и в результате было проведено очень мало случаев ликвидации. Все изменилось с введением законопроекта 40, который вносит поправки в часть 16 Закона о собственности Strata , чтобы снизить порог голосования, необходимый для разрешения продажи здания 80% правомочных владельцев. Сегодня любая страта-корпорация, которая достигает соглашения с 80% правомочных владельцев, может обратиться в Верховный суд Британской Колумбии за приказом, подтверждающим ликвидацию и продажу собственности. В случае одобрения суд назначает ликвидатора, продажа проходит, и все владельцы кондоминиумов получают выплату по завершении процесса.Легко, правда? Верховный суд Британской Колумбии одобрил первую продажу в соответствии с новыми правилами в прошлом году, но вы можете ожидать, что впереди будет еще много. Тони Джовенту, исполнительный директор Ассоциации домовладельцев кондоминиумов, оценивает, что в провинции более 100 объектов недвижимости, находящихся на стадии ликвидации, либо находятся в процессе ликвидации, либо находятся в процессе. Итак, что делать, если к вам приходит разработчик?

Подходите к предложениям с осторожностью

Не все предложения одинаковы, и CHOA рекомендует стратовым советам справедливо продавать любую собственность перед тем, как выставить продажу на голосование.«Владелец может возразить, что эта группа не продавала недвижимость должным образом или справедливо», — говорит Джовенту. Например, если застройщик обращается с предложением, но только при условии, что здание не будет выставлено на продажу, Джовенту почувствует запах крысы. «Это говорит мне о том, что они недооценены и недооценены», — говорит он. «У страты возникнут проблемы с подачей заявления в суд, поскольку они не рассматривали возможность получения лучшей цены».

Привлечь экспертов

Как и при продаже чего-либо, коммерческая продажа здания, находящегося в собственности нескольких слоев, сопряжена с расходами.Джовенту рекомендует государственным корпорациям на раннем этапе нанять юриста, имеющего опыт ликвидации последствий. «Это поможет им избежать неприятностей», — говорит он. Как правило, совет страты привлекает коммерческого брокера для продажи собственности. Брокер возвращается через 60 дней с множеством вариантов, и из трех лучших советников обычно собираются один или два на собрание, чтобы решить, продавать или нет. Если большинство владельцев не заинтересованы в продаже, процесс заканчивается. Однако, если владельцы заинтересованы, Джовенту предлагает совету обратиться за юридической консультацией и попросить своего брокера противостоять предложению о цене, сроках и условиях.После того, как было предложено разумное предложение, наступает время для юридически обязательных 80% голосов. «Причина, по которой мы рекомендуем два решения, заключается в том, что собрание для 80% голосов является сложным с юридической и технической точки зрения, а также дорогостоящим», — объясняет Джовенту. На самом деле, Джовенту говорит, что стратовому совету легко потратить 30 000 долларов или больше на собрание с 80% голосованием. Затраты складываются из судебных издержек, поиска правового титула, обслуживания 30-дневных уведомлений, необходимости назначения ликвидатора, судебных заявлений и многого другого. «Если у страты 100 единиц, судебные издержки во внесудебном порядке могут составить от 50 000 до 100 000 долларов», — говорит он.Тем не менее, по оценке Джовенту, стоимость коммерческой продажи аналогична стоимости индивидуальных продаж в разбивке на единицу продукции. И он предостерегает любого от срезания углов. «В итоге вы тратите вдвое больше денег», — говорит он.

Что делать, если вы не хотите продавать?

Любой владелец может проголосовать против продажи на собрании 80% голосов. Если вы оказались в числе 20% противников продажи, вы можете подать заявление в суд. В действительности же, по словам Джовенту, если продажа была проведена честно и открыто, не так много аргументов, которые повлияли бы на решение большинства.

Сколько денег вы можете ожидать?

Трудно сказать наверняка без хрустального шара. В то время как рыночная стоимость обычно на 15-30% выше, чем текущая B.C. оценка будущая стоимость недвижимости может быть намного выше. По словам Джовенту, стоимость таунхаусов и малоэтажных домов, зонированных для большей плотности, может существенно подскочить. Однако он предостерегает владельцев от попыток заблокировать продажу из жадности, если был проведен справедливый рыночный процесс.Продажа близлежащей недвижимости не всегда является хорошим ориентиром, поскольку разные здания могут быть более привлекательными по своему зонированию, расположению, виду или другим причинам. Более того, принятие единогласного решения дает финансовые преимущества. Если 100% владельцев соглашаются на продажу, она становится прямой продажей; нет необходимости в обращении в суд и конкурсного управляющего. «Я использую теорию палочек. Одиночная палка легко сломается, но связку сломать сложнее », — говорит он. «Если все владельцы будут держаться вместе, у них будет гораздо больше возможностей на переговорах и они смогут получить лучшую цену.”

Купите квартиру «перепланировка» только после проверки

Ищете дом в тихом зеленом пригороде? Скорее всего, вы услышите слово «перепланировка» от агента по недвижимости или секретаря общества.

Пройдите в любую старую местность, известную своими безмятежными окрестностями, в большом городе, и вы увидите несколько заброшенных зданий, ожидающих сноса. Даже те, кто находится в хороших условиях, могут быть на грани подписания сделки со строителем, чтобы превратить его в башню. Замена полуразрушенного здания на современную и прочную конструкцию не кажется плохой идеей. Фактически, это преимущество для потенциальных покупателей — особенно в таких мегаполисах, как Мумбаи, Дели, Бангалор или Ченнаи, — которые мечтают о собственном доме в популярном пригороде по своему выбору.Но покупка дома в реконструируемом или недостаточно развитом обществе немного отличается от обычной покупки дома.

СЦЕНАРИЙ I

Жилищный кооператив обсуждает проект перепланировки с застройщиком, но договор пока не подписан. В таком случае покупка проекта ничем не хуже покупки дома на перепродаже. «Тем не менее, покупатель должен получить четкое представление от тех, кто отвечает за общество, о плане редевелопмента и стадии обсуждения со строителем», — говорит Ашутош Лимайе, заместитель директора по стратегическому консалтингу в Jones Lang LaSalle India.

СЦЕНАРИЙ II

Соглашение между обществом и девелопером уже заключено. Если вы покупаете квартиру в таком объекте недвижимости, в сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и застройщик. Убедитесь, что разработчик находится в курсе событий, чтобы права существующего члена общества (или продавца) переходили к вам (покупателю) с ведома общества.

Если здание еще не снесено, можно сразу въехать в дом.Вы можете освободить его вместе с другими членами общества на время фактической перепланировки. Однако все может быть сложно, если здание уже снесено. «Если здание уже снесено, старой квартиры уже нет, а новую еще предстоит построить, то требуется разрешение и общества, и застройщика. Хотя деньги перешли из рук в руки, сделка не будет завершена до тех пор, пока недвижимость не будет отремонтирована и зарегистрирована на имя нового владельца. В соглашении об этом должно быть сказано надлежащим образом », — добавляет г-н Лимай.

БУМАЖНАЯ РАБОТА

Покупатель должен попросить застройщика предоставить утвержденные чертежи проекта, копию уведомления о неодобрении (IOD) и свидетельство о начале строительства, если здание находится в стадии строительства. «Без этих двух документов покупателю будет лучше не вкладывать средства в эти проекты», — говорит Гулам Зия Гулам Зия, директор отдела национальных консультационных услуг Knight Frank. Фактически, недавняя тенденция заключается в том, что банки / компании жилищного финансирования (HFC) предварительно одобряют жилищные проекты.В таких случаях покупатели жилья могут вздохнуть спокойно, поскольку банки и компании, занимающиеся жилищным финансированием, самостоятельно проводят комплексную проверку », — добавляет он.

Еще один важный документ, заслуживающий вашего внимания, — это четкое право собственности на землю. Он должен быть свободен от судебных тяжб и любых связанных с ними долгов. Кроме того, убедитесь, что в доме есть исправное подключение к водопроводу и надлежащее электроснабжение с учетом свидетельства о проживании.

Если вы покупаете недвижимость секонд-хенд, необходима соответствующая передача и перерегистрация.Помимо обычной должной осмотрительности, при перепланировке недвижимости покупатели также должны проверить детали соглашения о застройке между обществом и застройщиком.

ПОГОВОРИМ О ДЕНЬГАХ

Наконец, сколько вы должны заплатить за дом? Ответ зависит от того, находится ли объект в стадии строительства или готов к заселению. «Оценка незавершенного строительства будет немного ниже из-за рисков, связанных со строительством. Кроме того, есть аспект, который официальная оценка не может учесть уровень потребностей продавца.Если деньги нужны ему срочно, он может предложить скидку. Однако это случается редко, поскольку продавец неизменно надеется извлечь выгоду из полной стоимости собственности после реконструкции », — говорит г-н Лимай.

Городская перепланировка | Think Realty

Как обновление может способствовать инвестированию в недвижимость.

Реконструкция города может открыть новые возможности для инвесторов в аренду домов на одну семью.Но может ли он служить ориентиром для вашей инвестиционной стратегии? По мере того как все большее число предпринимателей выходит на рынок аренды жилья для одной семьи, опытные инвесторы ищут новые способы расширения своего портфеля. Давно популярный среди домовладельцев, начало проекта городской перестройки или присоединение к нему также может иметь значительные преимущества для инвесторов в односемейные дома, сдаваемые в аренду по принципу «купи и держи».

Реконструкция или обновление городов — это процесс, посредством которого улучшаются районы или районы города с целью привлечения более стабильных и состоятельных жителей.Для инвесторов и девелоперов одна из самых захватывающих частей городской редевелопмента — это возможность оказать реальное влияние на проблемные районы города. Покупая, готовя и сдавая в аренду качественную односемейную недвижимость, инвесторы в аренду жилья могут внести значительный вклад в оживление района и пригласить других сделать то же самое.

Но есть несколько вещей, которые нужно знать перед тем, как погрузиться в проект реконструкции города. Например, частные дома, расположенные в пригородных зонах, часто нуждаются в ремонте или улучшении.По мнению экспертов по городскому жилью, инвесторы, ищущие городскую недвижимость, должны быть готовы к домам в гораздо худшем состоянии, чем вы обычно найдете в пригородах. Для инвесторов в аренду жилья это означает, что городской собственности может потребоваться больший бюджет на реконструкцию и ремонт, необходимый для приведения ее в пригодное для жилья состояние. Однако, как только вы это сделаете, ваш городской дом, сдаваемый в аренду, может стать прибыльным источником дохода от аренды на многие годы вперед.

Покупка дома для сдачи в аренду в городской местности также может быть сопряжена с некоторыми уникальными проблемами.Например, если вы покупаете в районе, где ремонт уже начался, вашему оценщику может быть сложно получить истинное представление о стоимости недвижимости. Это делает критически важным проявлять инициативу во время процесса оценки, возможно, предоставляя ему или ей сопоставимые данные о собственности или другую информацию, которая им понадобится. Еще одна уникальная проблема покупки инвестиционной недвижимости в городских районах связана с количеством внимания, которое вы привлечете со стороны городских властей, любопытных соседей и защитников природы.Если недвижимость, которую вы хотите купить, находится в историческом районе, это добавит еще один уровень наблюдения, который может ограничить ваши действия с этой собственностью. Однако многие инвесторы добились успеха, установив дружеские отношения с различными надзорными группами и отдельными лицами и заверив их, что их планы в отношении собственности включают в себя тщательное управление арендаторами и содержание собственности.

Наконец, инвестирование в городские районы дает владельцам арендуемой недвижимости шанс проявить творческий подход к своей стратегии аренды.Покупка недвижимости в районе в разгар обновления предлагает владельцам арендуемой недвижимости возможность подумать не только о том, какого типа арендатора они могут привлечь, но и о том, кем может быть их идеальный арендатор. По мере оживления района появятся реальные возможности сосредоточиться на новой демографической группе арендаторов, что может способствовать дальнейшему осуществлению проекта обновления. Если расположение вашей собственности не дает преимуществ, таких как доступ к общественному транспорту или близость к большой школе, работодателю или району искусств, вы можете стать одним из первых, кто продает свою недвижимость и привлекает арендаторов, заинтересованных в этих функциях.Таким образом, вы можете существенно изменить состав района, в котором расположена ваша собственность, и побудить других сделать то же самое.

В конечном счете, ключ к успешному инвестированию в обновление городских территорий — это информация, причем в большом количестве. Вооруженные подробными рыночными данными и четким видением будущего, инвесторы в односемейные дома, снимающие дома, могут воспользоваться возможностями, которые дает перепланировка города, и направить свои инвестиции на новый уровень, при этом городская территория не обязательно должна находиться рядом с вами.С такой общенациональной профессиональной организацией по управлению недвижимостью, как Real Property Management, вы можете жить вдали от своих инвестиций, но при этом быть уверенными в том, что ваша собственность и арендаторы управляются эффективно.