Вторичное жилье это как: «Первичный и вторичный рынок жилья. Отличия, плюсы и минусы»

Чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном?

Жилье, которое уже сдано в эксплуатацию и на которое есть оформленное свидетельство о регистрации права собственности, называется вторичным.

Под первичным же подразумевается такое жилье, на которое еще нет права собственности и которое еще находится на стадии строительства. Цены на объекты как первичного, так и вторичного рынка велики, а потому большинство покупателей недвижимости прибегают к ипотечному кредиту. О том, чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Во-первых, отличается порядок проведения ипотечной сделки. Когда покупается «вторичка», заемщику достаточно один раз подать документы на государственную регистрацию ипотеки и нового права собственности, в то время как при покупке «первички» все обстоит немного сложнее. Дело в том, что пока дом находится на стадии строительства и на объекты в нем не оформлено право собственности, заемщик в залог банку предоставляет не жилище, а право требования по договору участия в долевом строительстве. Когда же дом введен в эксплуатацию и владельцы квартир получают свидетельства о зарегистрированном праве собственности, обеспечением по ипотечному кредиту становится уже не право требования, а непосредственно сам жилой объект.

Помимо отличий в порядке проведения ипотечной сделки, между ипотекой на первичном и на вторичном рынках жилья есть отличия в требованиях к приобретаемой недвижимости. При покупке «вторички» заемщик может предоставить кредитной организации в залог практически любой объект, который будет отвечать требованиям банка. В свою очередь, покупая «первичку», заемщик будет сильно ограничен в выборе недвижимости, ведь банки в большинстве случаев разрешают заемщикам приобретать строящиеся объекты только у проверенных ими девелоперов.

Потребитель, оформивший ипотеку на покупку квартиры в новостройке, должен учесть, что он должен выплачивать повышенный процент по ипотеке, пока жилье находится на стадии строительства. Однако сразу же после ввода дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности процентная ставка снижается.

«Прежде чем брать ипотечный кредит, будущий заемщик должен решить, какое жилье он будет покупать в ипотеку: первичное или вторичное, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Если банк одобрит кредит для покупки «вторички», а заемщик передумает и в итоге остановит свой выбор на объекте первичного рынка, весьма вероятно, что банк потребует переоформления ипотеки».

АЛЕКСАНДР Недвижимость

Вас заинтересует

Различия между новостройками и вторичным жильём

Вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом квартира может быть частной, муниципальной или государственной. Но она все равно является вторичным жильем.

Поэтому даже новые квартиры, которые были построены полгода-год тому назад, уже считаются вторичным жильем, хотя на деле они новые. Поэтому изначально нельзя сказать что лучше – новостройка или «вторичка», ведь обе квартиры могут быть новыми.

Если вы хотите сделать правильный выбор и окончательно решить для себя, что выгоднее — «вторичка» или новостройка, то учитывайте следующие критерии:

1. Стоимость. Если говорить про «первичку», то здесь есть закономерность: стоимость за квадратный метр жилья зависит от стадии строительства объекта. На самом раннем этапе стоимость квадратного метра будет низкой, и это основной плюс первичного жилья. Цена «вторички» всегда выше, и эту фиксированную цену никак не сбить.

2. Сроки. При приобретении вторичного жилья въехать в него можно сразу после заключения сделки. Но с «первичкой» так нельзя. Если покупатель заключает сделку и покупает жилье на этапе рытья котлована, то придется ждать еще около двух лет. Если заключить сделку на этапе завершения строительства, то цена за квадратный метр будет выше, но зато ждать придется всего около трех-четырех месяцев.

3. Инвестиции. При приобретении жилья в новострое оно предлагается покупателю под черновую отделку. Это значит, что придется вкладывать много денег в ремонт, приобретение строительных материалов, покупку техники и мебели. Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, часто можно встретить квартиры с ремонтом. Так что вопрос дальнейших инвестиций является актуальным при выборе жилья.

4. Ассортимент. Рынок вторичного жилья намного шире, и предложений здесь больше. Обычно самые удачные квартиры в новостроях скупают еще на стадии котлована. К концу застройки на продаже остаются наиболее неблагоприятные варианты.

5. Прописка. В новостройку прописаться невозможно, ведь для получения прописки нужно либо обладать свидетельством о регистрации права собственности, либо иметь родственника, который уже прописан в муниципальном жилье.

6. Возможный доход. Выше уже написано, что цена за квадратный метр растет прямо пропорционально стадии строительства. Поэтому при инвестировании средств на стадии котлована владелец будущего жилья может получить прибыль в размере до 30 % годовых. Это в том случае, если строительство пройдет без отсрочек. Стоимость вторичного жилья гарантированно расти не может, но она изменяется в силу рыночных факторов. Впрочем, заработать можно и на вторичной квартире, сдавая ее в аренду. Рассчитать при этом объем прибыли сложно. Все зависит от стоимости, района и многих других факторов.

7. Ипотека. «Вторичка» или новостройка может быть взята в ипотеку. Однако в случае с ипотечным кредитованием квартиры в новостройке есть много разных сложностей. Банки стараются не выдавать кредиты на покупку квартир, которые еще не достроены, так как есть риск, что они вообще никогда не будут достроены. Один или несколько банков максимум могут выдать такой кредит, и условия при этом могут быть невыгодными. Обычно ставка на первичное жилье на 2-3 % выше по сравнению со ставкой на вторичное.

8. Юридическая чистота. Приобретая новое жилье, можно быть на 100 % уверенным, что оно чисто с точки зрения юридической. В нем никто раньше не жил, и покупатель здесь является новым хозяином. Квартиры на вторичном рынке имели хозяев, иногда нескольких. Но это легко проверить, необходимо запросить выписку из домовой книги.

Нельзя точно определить, что лучше купить – «вторичку» или новостройку, ведь очевидных преимуществ у первичного жилья над вторичным нет. Все будет зависеть от ситуации и условий.

#центрвторичногожилья #m_union #продатьквартиру #покупка #питер #вторичноежилье

Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Преимущества:

👍 Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

👍 Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.   

👍 Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

👍 Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

👍 Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

👍 Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

Особенности:

🔹 По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

🔹 По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

🔹 При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

🔺 новая недвижимость пользуется большим спросом;

🔺 в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

🔺 невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Новостройка или вторичка?

Что выбрать – новостройку или вторичную недвижимость? На этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, новая квартира, в которой никто не жил, к тому же цена выглядит уж очень привлекательно. С другой стороны – готовое жилье в обжитом районе. Мы можем привести только плюсы и минусы каждой стороны, а что выбрать в итоге – личное дело каждого.

Основные плюсы первичной недвижимости

Квартира на первичном рынке заметно дешевле аналогичного варианта вторички, разница порой достигает 30-50%. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.  Немаловажным моментом являются гибкие системы оплаты: различные рассрочки, ипотека и даже ипотека с государственной поддержкой.

Также важна юридическая сторона вопроса. Приобретая первичное жилье, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником квартиры. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на ваше жилье.

Третий аспект – возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, совпадающий с вашим любимым числом, этаж, комфортный для вас, и даже солнечную сторону.

Кроме того, квартиры в новых домах строятся большей территории. То есть вариант, что вам достанется маленькая кухня – почти сразу отпадает. Новое жилье часто предоставляется в свободной планировке либо уже с большей территорией кухни. Еще один плюс к комфорту — квартиры в новостройке часто огорожены, имеют собственную парковку.

Очень большое преимущество – новые коммуникации. То есть, покупая старое жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новом доме, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.

Очень важный плюс приобретения нового жилья – единая социальная инфраструктура. То есть все соседи, которые будут вас окружать, будут примерно вашего статуса и дохода.

В новой квартире вам не нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых хозяев: старомодный ламинат, навесной потолок и даже перепланировка – это все обойдет вас стороной. Только новое жилье с черновой отделкой либо с ремонтом под свой вкус.

Но есть и отрицательные стороны. Во-первых, месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.

Во-вторых – длительное ожидание строительства дома. Риск – это в первую очередь плата за низкую цену. Сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Тем не менее, убрать риск на 100% у вас не получится, потому что проверить вы можете только прошлое застройщика, но никак не будущее.

Но даже если вы уже получили заветные ключи от дома и заселились, будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.

Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от  качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт по всей квартире (и квартире соседей) начнется опять.

А теперь рассмотрим квартиры на вторичном рынке

Основным плюсом является то, что квартирой можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.

Второе – возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.

Также стоит отметить большой выбор вариантов. Квартиру своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк  либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом ваше жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже давно отстоялся – то есть дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.

Отрицательные стороны вторичного жилья

Квартира может быть с нехорошей историей. Зачастую в некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту.  Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда ваша сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо очень тщательно проверять.

Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов квартиры были выданы жильцам государством. А значит, в соседях вероятнее всего встретить алкоголиков и сумасшедших бабушек.

Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Эксперты рынка недвижимости ждут отмены льготной ипотеки

Вторая половина года неизбежно приведет к росту процентной ставки ипотечных займов, а интерес покупателей на этом фоне сместится в сторону вторичного рынка недвижимости. Зато жилье перестанет дорожать или, как минимум, темпы роста цен на него заметно снизятся. Такой прогноз озвучил Николай Теплов, аналитик по банковскому сектору ИК «Ренессанс капитал», в рамках пресс-брифинга «Банковский сектор как территория роста. Есть ли границы?».

Если правительство и продлит программу льготной ипотеки на второе полугодие, то уже явно не в прежних объемах. Тем не менее, по прогнозу Теплова, ипотечный сегмент будет расти и в 2021 г. увеличится на 15% по сравнению с прошлым годом. Если же льготная ипотека сохранится, темп роста может увеличиться до 17–18%, но останется ниже, чем в прошлом году (22%). При этом будут расти как средняя сумма кредита, так и продолжительность его выплаты из-за роста стоимости жилья. «За последний год в разных регионах темпы роста варьировались от 5 до 20%, что сказалось как на сроке, так и на размере кредитов. Мы ожидаем, что такая динамика продолжится и в текущем году, однако темпы роста снизятся», – отмечает Теплов.

Роста цен на недвижимость, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году, ожидает и младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Продление госпрограммы после 1 июля 2021 г. несет риски перегрева рынка недвижимости, – отмечает она. – При этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута – на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью». Более оптимистично настроен Геннадий Салыч, председатель правления банка «Фридом финанс», который убежден, что после отмены льготы цены у застройщиков перестанут расти.

«В первые полгода им, вероятно, удастся избежать снижения, но начнет появляться завуалированный демпинг – через скидки, промоакции и спецпредложения. Основное падение, вероятно, придется на 2023 г., и оно может составить до 20% вниз от пиков этого года», – считает он.

Салыч уверен, что отмена льготной ипотеки вернет рыночные цены на первичку к уровню 2018–2019 гг. При этом цены на вторичный сегмент тоже будут снижаться, но медленнее. «Поддержку им будет оказывать снижение рыночных ставок по ипотеке, – отмечает предправления «Фридом финанс». – Сейчас стоимость жилищных займов на 3,5–4% выше ключевой ставки, что не является исторической нормой для России. Даже если ЦБ поднимет ставку в этом году до 5%, ипотека все равно будет стремиться к уровню 7% годовых. Такую ставку мы можем увидеть к концу этого года или в начале следующего».

Другие эксперты ожидают более высоких ипотечных ставок. «Если в прошлом году средний уровень процентной ставки по ипотеке стал рекордно низким и достиг отметки 7,3%, то в случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем роста, в том числе за счет роста ключевой ставки ЦБ, до 7,5–8%», – говорит Теплов. С этим прогнозом соглашается и Щурихина, которая отмечает, что разворот ипотечных ставок к росту возможен и раньше – из-за повышения ключевой ставки Банком России.

Неизбежным следствием роста ставок окажется снижение спроса. «Мы ожидаем, что в случае отмены льготной ипотеки в большинстве регионов выдачи по итогам 2021 г. просядут не менее чем на 10%. Ряд заемщиков во втором полугодии после отмены госпрограммы могут переориентироваться на вторичное жилье, а некоторые сделают это раньше из-за значительного роста цен в сегменте первички», – считает Щурихина.

«Кроме того, ряд потенциальных покупателей воздержатся от активных действий в расчете на снижение цен на недвижимость после отмены льготной ипотеки», – указывает Василий Карпунин, начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций». При этом спрос на вторичное жилье, скорее всего, сохранится, а разница в ценах квадратного метра между новостройками и вторичным жильем может незначительно сократиться, считает эксперт.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Площадь квартиры больше 65 кв.м При покупке квартиры площадью от 65 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента Электронная регистрация и безопасный расчет Я получаю зарплату на карту ВТБ

Стоимость жилья, ₽

Первоначальный взнос, ₽ От 250000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья. Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Что такое ADU (дополнительное жилище)

Есть много причин оценить гипотетические преимущества ADU, но есть также много причин, почему так мало людей решили создавать разрешенные ADU.

На этом веб-сайте, в книге и в курсе «Создание ADU» я рассказываю о прагматических шагах по разработке разрешенного ADU для объекта недвижимости, о том, каковы общие камни преткновения и стратегии их преодоления. Мы поговорим о том, сколько они стоят, чтобы их построить, как за них платить, и о рентабельности инвестиций.Мы рассмотрим правила, поиск дизайнера и строителя, основы строительной науки, варианты использования или аренды ADU, принципы проектирования ADU, подключения к утилитам ADU, а также рассмотрим весь пошаговый процесс разработки ADU от начать заканчивать.

Что считается аксессуаром?

У ADU много синонимов. Аксессуар — один из них. В моем исследовании книги ADU я выделил 64 синонима. Вспомогательная единица — это второстепенная и архитектурно миниатюрная единица на участке, где уже есть основная жилая единица.

Требуется ли для ADU кухня?

Да, в ADU должна быть кухня. Фактически, кухня является определяющей чертой ADU, которая отличает ее от других дополнительных жилых помещений

Нужно ли мне разрешение на строительство гостевого дома?

Да, вам нужно разрешение от вашей местной юрисдикции на строительство жилой площади на вашем участке. Если помещение нежилое и его площадь составляет менее 200 кв. Футов, то иногда разрешение не требуется. Но в случае строительства жилого помещения от вас всегда требуется разрешение на строительство.

Законно ли построить дом или квартиру на заднем дворе?

В некоторых юрисдикциях строительство дополнительных сооружений с жилой площадью на заднем дворе является законным. В других юрисдикциях строительство жилого помещения на заднем дворе является незаконным. Можно ли классифицировать это жилое жилое пространство на заднем дворе как дом — другой вопрос. Это зависит от того, что разрешено в вашем местном кодексе зонирования. Во многих случаях допустимы ADU. В других случаях ADU может быть запрещено, но могут быть разрешены такие альтернативы, как гостевой дом, отдельный офис или спальня с ванной комнатой.

Добавляет ли стоимость номера люкс или гостевой дом?

Да, апартаменты и гостевой дом повышают ценность собственности. Следующий логичный вопрос: «Какую ценность добавляет ADU?». К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос дать невозможно. Вклад таких дополнений, как добавление ADU, гостевого дома или юридического люкса, трудно измерить. Но профессиональные оценщики будут искать сравнения продаж, на которых основываются свои оценки, которые являются их мнением о стоимости собственности на основе данных сравнения продаж, доступных им на момент их оценки.

Что считается незаконной квартирой?

Незаконная квартира является синонимом запрещенного ADU или неформального ADU. Это дополнительная единица жилья, которая добавляется к собственности без соответствующих разрешений. Однако здесь есть свои тонкости. Допускалась ли дополнительная конструкция? Разрешена ли внутренняя отделка жилой площади? Были ли запрещены буквально только духовка и кухонная раковина? Эти тонкости важны для понимания того, насколько серьезны нарушения правил зонирования и строительства.

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Рынки недвижимости в США обычно делятся на три корзины. Первичные рынки включают крупнейшие и наиболее густонаселенные города. Третичные рынки относятся к более рассредоточенным территориям с меньшим населением. Посередине — вторичные рынки. Но что именно делает рынок недвижимости вторичным рынком?

Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных критериев, вот общий обзор того, что такое вторичный рынок и что он означает для вас как для инвестора в недвижимость.

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Разница между первичным, вторичным и третичным рынками заключается в размере каждого из них. Первичные рынки являются крупнейшими, вторичные рынки — средними рынками недвижимости, а третичные рынки менее населены.

В сфере недвижимости первичный рынок относится к крупнейшим рынкам жилья в США. Например, Нью-Йорк, несомненно, является первичным рынком, а также такие города, как Атланта, Сан-Франциско, Бостон, Феникс и другие крупные населенные пункты. .Первичные рынки также обычно называют «шлюзовыми рынками».

Когда дело доходит до вторичных и третичных рынков, все не так однозначно. Не существует четкого определения того, что делает рынок жилья вторичным или третичным. Лучше всего думать о вторичных рынках — это города США, которые не входят в число самых густонаселенных или густонаселенных районов, но все же имеют большинство удобств, связанных с более крупными городами.

Одно из часто используемых определений состоит в том, что вторичный рынок — это рынок с населением до 500 000 (с населением выше этого порогового значения, являющимся первичными рынками), а третичные рынки определяются как более мелкие рынки с населением до 100 000 человек.С другой стороны, некоторые эксперты рассматривают города с населением до 1 миллиона человек как вторичные рынки, в то время как другие устанавливают планку популярности еще выше, особенно если вы рассматриваете весь мегаполис, а не только сам город.

Другое определение является немного более свободным, учитывая, что вторичные рынки средних городов растут со скоростью выше среднего и считаются «горячими» рынками или рынками с высокими процентными ставками. Согласно этому определению, на вторичных рынках будет наблюдаться значительный рост рабочих мест и рост населения.В результате цены на жилье, вероятно, будут иметь явный восходящий тренд, в то время как уровень вакантных площадей в городе будет относительно низким.

Рынки, которые обычно считаются вторичными рынками, также называемыми вторичными городами, включают следующие:

• Орландо, Флорида.
• Нашвилл, Теннесси.
• Остин, Техас.
• Канзас-Сити, штат Миссури.
• Сент-Луис.
• Майами.
• Портленд, Орегон.

Некоторые города можно отнести к нескольким категориям, в зависимости от определения.Хороший пример — Филадельфия: с семизначным населением это один из крупнейших городов США, но он не считается растущим или «горячим» рынком по многим стандартам, таким как рост населения или рост цен на жилье.

Чарльстон, Южная Каролина — пример довольно четко очерченного вторичного рынка. С населением около 140 000 человек, сильными рабочими местами и ростом населения, а также значительным ростом цен на жилье, Чарльстон — это , очевидно, , не являющийся первичным рынком, что соответствует наиболее широко принятым определениям вторичного рынка.

Вторичные рынки — лучшее место для инвестиций в недвижимость?

Хотя это не является частью большинства определений вторичных рынков, большинство из них, как правило, намного более доступны, чем первичные рынки. Вторичные рынки, как правило, имеют значительно более низкую стоимость жизни, чем крупные населенные пункты США, и неудивительно, что в последние годы наблюдается приток населения. Например, в Остине, штат Техас, с 2010 по 2016 год рост населения составил почти 20%. Население Шарлотты, штат Северная Каролина, за это время выросло более чем на 15%, то же самое можно сказать и о Денвере.Темпы роста Нью-Йорка в те годы? Всего 1,9%.

Пандемия COVID-19 может еще больше ускорить рост вторичных рынков, поскольку все больше корпораций разрешают сотрудникам работать удаленно, а ограничения, вызванные пандемией, вызвали у многих американцев желание иметь больше места, чем они могут себе позволить, в крупных городах, таких как Нью-Йорк. и Сан-Франциско. Если вы инвестор, рост на вторичных рынках может быть хорошей возможностью.

Чистая прибыль

Очевидно, что инвестиции в недвижимость следует оценивать в индивидуальном порядке.Тот факт, что арендуемая недвижимость находится в определенном городе, не обязательно означает, что это отличная возможность для инвестиций. Но демографические тенденции указывают на рост стоимости недвижимости, что может привести к некоторым интересным возможностям инвестирования в недвижимость на вторичных рынках в ближайшие годы.

Вторичные блоки | SPUR

Разрешение домовладельцам добавлять вторичные арендные единицы к своей собственности — одна из самых многообещающих стратегий, которые мы имеем для увеличения предложения жилья в Сан-Франциско без значительного изменения эстетического характера наших кварталов.

Вторичная квартира (также известная как «жилая единица», дополнительная жилая единица или ADU) — это дополнительное, автономное жилище на том же участке, что и существующее жилое здание. Обычно он строится внутри уже существующей конструкции, но иногда является дополнением к конструкции или находится в отдельном вагонном отсеке или складском помещении на заднем дворе. Вторичные единицы не требуют дополнительной земли или государственного финансирования. Поскольку они используют существующие структуры и большинство компонентов и инфраструктуры (например,г., вода, канализация, инженерные сети, благоустройство территории) есть, и зачастую владельцы могут выполнять некоторые работы самостоятельно, строить их дешевле, чем обычное жилье.

Общественные преимущества вторичных единиц многочисленны. Они распределяют менее дорогое жилье по сообществу и позволяют городу расширять предложение жилья за счет умеренного увеличения во многих областях, вместо того, чтобы концентрировать новое жилье только в нескольких. Из всех источников жилья они имеют наименьшее визуальное воздействие на окрестности. И они представляют собой жилье на протяжении всего жизненного цикла, обеспечивающее гибкость и стабильность семьи с течением времени.Дополнительный доход от вторичного жилья может помочь сделать выплаты по ипотеке возможными для новых домовладельцев. Он может предоставить жилье работникам по уходу за детьми или на дому. Он может принести дополнительный доход, когда вмешиваются экономические сдвиги, связанные с разводом, безвременной смертью или болезнью. А вторичный блок может предложить безопасное, полунезависимое и недорогое жилье для пожилых людей или родственников с ограниченными возможностями, а также возвращающихся взрослых детей.

В настоящее время город затрудняет для владельцев недвижимости добавление второстепенных единиц.Слишком жесткие требования кодов мешают, и большинство определений зонирования жилых помещений запрещают вторичные единицы, даже если эти кодексы могут быть соблюдены. SPUR считает, что общественный контроль — лучшая гарантия того, что жилищный фонд города останется здоровым и безопасным. Правила, которые затрудняют, а то и делают невозможным юридическое добавление вторичных единиц жилья, либо приведут к появлению единиц, в которых не соблюдаются стандарты охраны труда и техники безопасности, либо лишат город столь необходимого жилья.

SPUR предлагает стимулировать создание вторичных блоков, соответствующих коду, четырьмя способами:

1.Разрешить второстепенные единицы без парковки в районах рядом с остановками общественного транспорта и магазинов, где часто можно жить без машины

2. Упростить создание вторичных единиц без парковки, предназначенных для проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, во всех жилых районах

3 . Содействовать реклассификации односемейных кварталов, которые поддерживают второстепенные дома, в зонирование «RH-1 S», которое позволяет второстепенным домам с парковкой

4. Разрешить второстепенные дома без парковки в архитектурно и исторически значимых зданиях и в исторических районах

Ни одно из этих предложений не приведет к расширению ограждающих конструкций зданий сверх того, что в настоящее время допускают нормы, что гарантирует, что второстепенные единицы не изменят внешний вид и характер районов, в которых они расположены.

История вторичных единиц в Сан-Франциско

Традиционная модель жилой застройки в Сан-Франциско включала вторичные единицы. Они создавались исходя из потребностей и спроса, часто в качестве жилья для работающих бедняков, помощи по дому и членов семьи. Во время Второй мировой войны было создано большое количество нелегальных единиц жилья для удовлетворения спроса на жилье, вызванного бумом занятости в оборонной сфере. По оценкам тогдашнего Бюро строительной инспекции, к 1960 году в Сан-Франциско насчитывалось от 20 000 до 30 000 вторичных единиц, 90 процентов из которых были построены без надлежащих разрешений.Те, которые построены без разрешений, обычно имеют некоторые нестандартные условия в отношении освещения и воздуха, ванны или кухонных принадлежностей, входа или выхода, водопровода, электрических или отопительных систем. Они обычно превышают допустимую для зонирования плотность и обычно не обеспечивают необходимой парковки.

В 1959 году город начал серию программ модернизации жилья в различных районах в рамках своей программы обновления города. Программы предусматривали систематическую проверку всех зданий с целью приведения их в соответствие со стандартами недавно принятого Жилищного кодекса.Владельцам недвижимости были предоставлены долгосрочные ссуды под низкие проценты (3 процента) для проведения необходимого ремонта зданий, установки новых водопроводных и электрических систем и т.д. деревья, установка паркинга и внедрение мер по снижению дорожного движения.

В ходе всесторонней проверки было обнаружено много незаконных вторичных единиц. Приведение их в соответствие с минимальными стандартами Жилищного кодекса и удержание их в жилищном фонде, если это было возможно, вскоре стало одной из основных задач города.Был разработан список, в котором проводилось различие между элементами кодекса безопасности и не связанными с безопасностью жизни, и в результате подачи апелляций некоторым элементам было разрешено остаться, если условия, угрожающие здоровью и жизни, были исправлены. Парковка не требовалась, если владелец мог продемонстрировать, что эта единица существовала до 1955 года, когда впервые были введены в действие требования о парковке Кодекса планирования.

В 1978 году город принял всесторонний пересмотр правил зонирования для всех жилых районов.Он создал больше районов, что позволило бы варьировать некоторые требования к боковым и задним дворам, но по большей части не изменило допустимую плотность в районах с более низкой плотностью. Большинство из 120 000 домов на одну семью города были размещены в районах RH-1 (жилые дома, одноквартирные дома) и RH-1-D (жилые дома, отдельные дома для одной семьи), плотность которых была ограничена одним домом на стандарт. много. Однако некоторые из них были размещены в районах RH-2, где было разрешено две единицы жилья, в результате чего в 1980-х и 90-х годах к этим объектам был добавлен ряд новых юридических единиц.

В результате изменения зонирования 1978 года также был создан район RH-1-S (жилой дом, одна семья с второстепенным жилым помещением), в котором разрешалось проживание на две семьи, при этом второе жилище было ограничено до 600 квадратных футов чистой площади. Требовалось одно парковочное место, которое могло быть компактным и тандемным, а не отдельным. По инициативе владельцев собственности район RH-1-S был впоследствии нанесен на карту на четырех небольших участках, охватывающих около 40 участков, в качестве средства, позволяющего легализовать несанкционированные объекты.

Пересмотр кодекса 1978 года также разрешил засчитывать жилые помещения, специально предназначенные для пожилых людей или людей с ограниченными физическими возможностями, как половину единицы. На каждые пять домов престарелых / инвалидов требовалось только одно парковочное место. Это означало, что в односемейных районах RH-1 или RH-1-D можно было установить вторичный блок для пожилых людей или инвалидов без парковки, но только в том случае, если первичный блок был также разработан для пожилых людей и инвалидов. Очень мало домов было построено в ответ на это зонирование из-за требования, чтобы оба дома были пожилыми / инвалидами.Это классический пример законодательства, которое хорошо смотрелось в газетах, но не соответствовало заявленной цели.

В 1982 году штат принял SB1534, Закон Мелло, для содействия развитию вторичного жилья как источника доступного жилья. Он постановил, что вторичные единицы будут разрешены во всех юрисдикциях Калифорнии. Способы реализации были оставлены на усмотрение местных властей при условии, что местные агентства не создают требований, «настолько произвольных, чрезмерных или обременительных, чтобы необоснованно ограничивать возможность домовладельцев создавать вторые квартиры.»В ответ ряд городов в районе залива просто разрешили второстепенные единицы во всех жилых районах без учета ограничений плотности. Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии изучил 15 юрисдикций области залива в 1992 году, которые приняли постановления о вторичных единицах. обнаружил, что в 13 из 15 юрисдикций (за исключением Пьемонта и Ньюарка) были приняты постановления, разрешающие вторичные единицы по всему городу, как в отдельных, так и в многокомпонентных зонах.

В 1981 году Торговая палата Сан-Франциско разработала Стратегический План, который, среди прочего, призывал к развитию вторичного жилья как средства создания доступного жилья.После принятия Закона Мелло Палата предложила изменения в Кодекс планирования, чтобы стимулировать второстепенные единицы в частях города, в которых не было жестких ограничений для парковки, изменение Строительного кодекса для облегчения строительства при одновременной защите здоровья и безопасности, а также амнистию для существующих единиц, соответствующих пересмотренным кодексам. Предложение было поддержано пятью инспекторами, а также рядом общественных организаций и бизнес-групп, а также нескольких местных ассоциаций. Ассоциация жилищных строителей была (и остается) решительным сторонником секционных квартир.Однако его не поддержали мэр, Комиссия по планированию и ее сотрудники, а также шесть членов Наблюдательного совета, которые из-за сильного сопротивления большинства местных ассоциаций поддержали вместо этого принятие Раздела 207.2 Кодекса планирования. В этом разделе излагались причины, по которым город считал, что он уже соответствует Закону Мелло без более либерального разрешения второстепенных единиц. Он утверждал, что упомянутые выше положения о зонировании 1978 г., существующая высокая плотность населения в городе и обширное зонирование территорий для многоквартирных домов вместе с относительно агрессивными программами доступности по цене города удовлетворяют требованиям Закона Мелло.Государство не оспаривало этот ответ на свой мандат.

В 1980-х и 90-х годах многие новые здания были построены с помещениями на первом этаже (например, комната отдыха, барная стойка с раковиной, ванная комната и отдельный вход), которые можно было легко преобразовать во второстепенное здание. В качестве второстепенных единиц они будут лишены парковки во дворе и будут превышать допустимую плотность. Следовательно, в качестве сдерживающего фактора для преобразования, владельцы этих новых построек (более 10 000 в основном одноквартирных зданий) должны были зарегистрировать Уведомление о специальных ограничениях (NSR) с указанием количества юридических единиц в здании.Сколько с тех пор было переоборудовано в нарушение Кодекса планирования и СМП, неизвестно.

В 1992 году инспектор Теренс Халлинан, а в 1996 году инспекторы Мейбл Тенг и Том Аммиано предложили программы амнистии с положениями, которые позволили бы в той или иной степени легализовать вторичные единицы. От этих мер отказались, когда не удалось получить необходимую поддержку в Правлении.

В 1997 году Департамент планирования разработал компромисс, позволяющий легализовать существующие несанкционированные единицы и создавать новые, перенеся на RH-1-S те части районов RH-1 и RH-1-D, расположенные в пределах пяти минут ходьбы. как транзитных, так и соседних покупок.Ограничение доступа к этим зонам было направлено на устранение страха домовладельцев потерять парковку на улице. Картографическое исследование показало, что около 75 процентов всех предполагаемых незаконных единиц жилья находились в транзитных / торговых зонах. Владельцы незаконных единиц должны были оплатить обычные затраты на реклассификацию зонирования плюс внести свой вклад в стоимость общегородского экологического анализа, который, вероятно, потребовался бы. Все соседи домов амнистии автоматически получат выгоду от реклассификации и возможность добавления квартиры в будущем без необходимости платить за изменение зонирования.Это предложение также не получило достаточной поддержки, и усилия были прекращены.

В настоящее время город придерживается довольно мягкого отношения к несанкционированным второстепенным объектам «не спрашивай, не говори». Несмотря на это, многие единицы снимаются каждый год. Жилищные инспекторы в настоящее время проводят периодические внутренние проверки зданий, состоящих из трех и более квартир. Хотя они не ищут неавторизованные вторичные единицы, они должны разбираться с ними, когда они обнаруживаются. В городе не проводятся периодические внутренние проверки одно- и двухквартирных домов, но инспекторы обязаны отвечать на жалобы, в основном от соседей, и разбираться с любыми обнаруженными нарушениями.Приблизительно от 50 до 100 единиц ежегодно удаляются посредством принудительного применения кодов. Удаление этих единиц жилья из жилищного фонда приводит к перемещению арендаторов, часто пожилых и малообеспеченных.

Совершенно очевидно, что существует большой спрос на вторичные блоки и что многие владельцы зданий готовы их создавать, независимо от того, соответствуют ли они требованиям кодекса или нет. Из-за той важной роли, которую они играют в обеспечении недорогого жилья, для города может быть контрпродуктивным принятие в настоящее время агрессивных мер по ликвидации незаконных вторичных единиц жилья.Таким образом, предложения SPUR направлены на поощрение новых легальных вторичных единиц.

Рекомендации

В эту эпоху резкого роста арендной платы и низкого уровня вакансий в соответствии с действующими ограничительными правилами создается несколько новых законных вторичных единиц, которые могли бы частично снизить давление на предложение жилья. Самыми большими сдерживающими факторами для создания вторичных единиц, соответствующих нормам, являются ограничения по плотности и требования к парковке согласно Кодексу планирования и, в меньшей степени, строгое применение определенных правил Строительного кодекса.Учитывая потребность в жилье и несправедливость отказа законопослушным домовладельцам в возможности добавлять вторичные блоки, при этом, казалось бы, не обращая внимания на недобросовестные установки несанкционированных блоков, SPUR считает, что необходимо внести изменения в код, чтобы облегчить создание совместимых с кодом блоков определенных типов. и в областях, где их воздействие можно свести к минимуму. Следующие предложения предназначены для этого.

1. Разрешить второстепенные объекты без парковки в зонах, близких к остановкам общественного транспорта и магазинов

Близость к основным транспортным магистралям и торговым объектам позволяет некоторым районам города поглощать несколько более высокую плотность при меньшем уровне за пределами города. уличная парковка.

Требование парковки является основным сдерживающим фактором для создания легальных вторичных единиц. Во многих случаях физически трудно, если не невозможно, и очень дорого обеспечить парковку — особенно независимо доступную парковку — без использования места для вторичного блока, что является чрезмерно дорогим и / или пагубным образом изменяет внешний вид здания.

На самом деле, вторичные агрегаты в качестве генераторов автомобилей и поездок на автомобиле практически не влияют. Меньшие по размеру, чем большинство квартир, второстепенные квартиры, как правило, вмещают одного или двух человек, а зачастую и людей с меньшими доходами, которые, по статистике, имеют меньше автомобилей.Без автомобиля живут многие семьи в Сан-Франциско. В 2000 году 29 процентов домохозяйств Сан-Франциско не имели автомобилей по сравнению с 9 процентами по стране. Многие из этих домохозяйств живут во второстепенных единицах в районах, близких к основным транспортным магистралям и районным магазинам, что позволяет удобно передвигаться без машины.

SPUR предлагает внести поправки в Кодекс планирования, чтобы разрешить вторичную единицу жилой площади до 600 квадратных футов в жилых районах, без ограничения проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями и без парковочного места во дворе, на любом участке, который находится в пределах расстояние легкой пешей прогулки (определяемое как 1/4 мили — примерно пять минут ходьбы в медленном темпе) как «главной транзитной улицы или транзитного центра», так и «торгового района».»

Для меньшего вторичного блока требуется меньше открытого пространства, чем для более крупного первичного блока. В районе зонирования RH-1-S, который допускает вторичные блоки, потребность в открытом пространстве для вторичного блока составляет одну треть от требование для первичного блока. Это соотношение должно применяться и в других районах, при условии, что оно составляет не менее 36 квадратных футов. Поскольку невозможно обеспечить дополнительное открытое пространство, когда вторичный блок строится в существующей структуре, там должна быть простой административной процедурой, с помощью которой можно было бы отказаться от требования открытого пространства.

Владелец может выбрать место для парковки (которое должно быть тандемным и компактным), но не обязано делать это, если он может гарантировать, что жители квартир без парковки во дворе не будут пользоваться парковкой на улице. . Нехватка парковок во дворе — один из основных источников противодействия родственникам со стороны соседей, и к этому нужно относиться серьезно.

Эту проблему следует решить, потребовав от владельцев зданий установить второстепенную единицу без учета парковки в NSR, в котором говорится, что единицы могут быть сданы в аренду только тем арендаторам, которые согласны не владеть или не владеть автомобилем, припаркованным на общественной улице Сан-Франциско, в то время как жильцы дома или на работе.Примеры до некоторой степени схожие инструменты правоприменения существуют как в Конкорде, так и в Окленде, которые требуют, чтобы одна из двух единиц в этой ситуации была занята владельцем, что кодифицировано как постоянное ограничение акта. В случае нарушения принудительное исполнение осуществляется путем удаления свидетельства о заселении. Сан-Франциско может применить специальное ограничение, если владелец не включит и не обеспечит соблюдение положения о запрете парковки на улице в договоре аренды второго помещения. Обычно принудительное исполнение инициируется жалобой соседа.

Другой потенциальный инструмент принудительного исполнения доступен в городской программе льготной парковки. Если вторичный блок расположен в районе преимущественной парковки (где только жителю района разрешено парковаться дольше двух или, в некоторых случаях, четырех часов), жильцы по адресу такого дома могут быть лишены права на проживание в этом районе. разрешение на парковку.

2. Разрешить больше единиц для пожилых людей / инвалидов

SPUR также предлагает изменить текст Кодекса планирования так, чтобы первая единица, предназначенная для пожилых людей или инвалидов, не учитывалась в ограничении единиц (теперь код предусматривает, что такое единицы считаются половиной единицы).Это позволит добавить такой тип жилья к существующим и новым семейным домам в районах RH-1 и RH-1-D, а также в районах с более высокой плотностью населения, которые уже имеют максимальное количество стандартных домов. Многие из этих единиц будут расположены на первом этаже, где к ним будет легче добраться. Эти специализированные подразделения, многие из которых предназначены для пожилых членов семьи, обычно обеспечивают мало поездок на автомобиле и удовлетворяют потребность в специализированном жилье с минимальным воздействием на окрестности.

3. Реклассифицировать некоторые односемейные районы в район вторичного жилья RH-1-S

Некоторые районы или части кварталов, зонированных для одной семьи (RH-1 и RH-1-D), могут приветствовать вторичные жилые дома с стоянка; другие не могут. Кодекс планирования в настоящее время предусматривает механизм, район RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы площадью до 600 квадратных футов без ограничений для пожилых людей / инвалидов, но с компактной тандемной парковкой. SPUR рекомендует провести реклассификацию в тех областях, где есть поддержка введению вторичных единиц.Районы надзора могут стать центром такой реклассификации.

4. Разрешить второстепенные объекты в архитектурно и исторически значимых зданиях

Многие архитектурно значимые здания, которые придают столько очарования и характера Сан-Франциско, находятся под угрозой сноса или несовместимых изменений. Разрешение вторичным единицам без парковки может обеспечить доход, необходимый для того, чтобы сохранить эти здания финансово осуществимым.SPUR предлагает разрешить «квалифицированным историческим зданиям или собственности» иметь вторичную единицу без парковочного места при условии, что владелец согласен с ограничениями на снос или переделку.

Строительные нормы и правила, препятствующие созданию вторичного жилья

Добавление вторичной единицы к односемейному дому относительно несложно и вызывает несколько проблем, связанных с строительными нормами. Хотя эти требования несколько дороги, а в некоторых случаях несколько произвольны, выполнение этих требований обычно не является чрезмерно дорогостоящим.Проблемы, которые затрудняют легализацию незаконных единиц жилья, таких как огнестойкая конструкция, безопасная сантехника и электрические услуги (часто за готовыми стенами в существующих незаконных единицах), представляют небольшую проблему с новыми единицами. Этих проблем можно легко избежать с небольшими дополнительными затратами или без них, и они будут решены в ходе обычного осмотра здания по мере строительства агрегата.

Аналогичным образом, нетрудно добавить еще один блок к трех- или четырехэтажному зданию.Однако преобразование двухэтажного дома в трехэтажное — это существенное изменение строительного кодекса с R-1 (Жилище) на R-3 (Многоквартирный дом), которое запускает все требования для многоквартирных домов, такие как класс пожарной безопасности. модернизация всего здания и, возможно, пожарные спринклеры по всему зданию. Соблюдение этих требований обычно делает стоимость добавления третьего блока к двухблочному зданию непомерно высокой. В настоящее время, похоже, нет четкого способа решить эту проблему.

SPUR поддерживает предложение Департамента строительной инспекции о расширении использования Государственного исторического строительного кодекса для применения к большему количеству зданий и настоятельно призывает применять его ко всем зданиям старше 50 лет, в которых есть историческая ткань, которую необходимо защитить. Это облегчит строительство второстепенных блоков.

SPUR также рекомендует Консультативному комитету по Кодексу Департамента строительной инспекции провести обзор положений кодекса, регулирующих создание новых юридических вторичных единиц, чтобы определить, есть ли какие-либо изменения в положениях или их интерпретации, которые будут способствовать созданию вторичных единиц. гарантированы.В частности, опасность для здоровья населения, представляемая низкой высотой потолка, должна быть переоценена в свете стоимости понижения этажа для соответствия требованию 7 футов 6 дюймов, повсеместного распространения проблемы (по оценкам инспекторов, 40 процентов существующих незаконных помещений имеют потолок). высоты ниже, чем требуется), а также признание того, что код минимальной высоты потолка не требуется для любого использования, кроме жилого.

Приложение к существующим незаконным объектам

SPUR не предлагает амнистию или какие-либо другие меры в отношении существующих незаконных помещений. .Тем не менее, SPUR считает, что владельцу незаконного устройства следует разрешить подавать заявление о разрешении на его легализацию путем выполнения всех применимых требований кодекса и уплаты соответствующих штрафов за незаконную установку устройства. В настоящее время максимальный штраф в десять раз превышает размер разрешительных сборов, необходимых для легализации объекта. При необходимости этот штраф может быть увеличен. Было бы неплохо направить доходы, полученные от платы за легализацию свекрови, в фонд благоустройства микрорайона, чтобы увеличение жилищного строительства принесло ощутимую пользу району.

Статус контроля арендной платы незаконных в настоящее время единиц жилья, который можно было бы сделать легальным, если предложения SPUR будут приняты, останется неизменным; если квартира в настоящее время подлежит контролю за арендной платой, она останется контролируемой после того, как она будет приведена в соответствие с кодексом. Если незаконная квартира будет легализована, и арендаторы квартиры будут перемещены из-за работы, арендаторы будут иметь право повторно заселить квартиру по старой арендной плате после легализации. При необходимости следует принять поправки к постановлению об арендной плате, чтобы гарантировать этот результат.

Хроническая нехватка жилья в Сан-Франциско не ослабевает. Производство тормозится из-за отсутствия государственного финансирования субсидируемого жилья и противодействия жилых домов всем типам жилья. Вторичные единицы, не требующие государственных средств или дополнительной земли и не изменяющие внешний вид района, обеспечивают экономичное, быстро создаваемое и совместимое с районом решение.

Определение вторичного ипотечного рынка

Что такое вторичный рынок ипотеки?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором кредиторы и инвесторы покупают и продают жилищные ссуды и права на обслуживание.Большой процент вновь созданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые выпускают их на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги с ипотечным покрытием и продаются таким инвесторам, как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.

Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

ключевые выносы

• Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором ипотечные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются различными организациями.
• На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки
• (которые создают ссуды), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют ссуды), дилеры / брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные ссуды) и, наконец, инвесторы (которые покупают секьюритизированные ссуды для получения процентного дохода).
• Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

Разъяснение вторичного ипотечного рынка

На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы) и инвесторы.

Когда человек берет жилищный ссуду, ссуду обеспечивает, финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк. Известные как инициаторы ипотеки, банки используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать, когда в конечном итоге закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам.В зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения.

Заем или ссуды часто продаются крупным агрегаторам. Затем агрегатор распределяет тысячи аналогичных ссуд в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам.Этот дилер, часто брокерская фирма с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает их инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на получение дохода. Эти инвесторы не получают контроль над ипотекой, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.

История вторичного ипотечного рынка

До создания вторичного рынка только крупные банки обладали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств в течение срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет.Из-за этого потенциальным покупателям жилья было труднее найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.

Закон о хартии 1968 года решил эту проблему, создав Fannie Mae и Freddie Mac, которые фактически начали работать два года спустя. Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, имея возможность покупать ипотечные банковские ссуды и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать ссуды по отдельности, они были объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, что означает, что их стоимость обеспечена или подкреплена стоимостью пакета базовых ссуд.

Конкуренция и риски на вторичном ипотечном рынке

Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают повышать ставки и сборы по ипотеке. Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете ссуду, вас могут посчитать рискованным, поэтому они могут взимать более высокие ставки и комиссионные.

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками.Затем федеральному правительству пришлось вмешаться, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это остановило стремительный рост ставок до места, где вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом.

Вторичный рынок жилья может дать Великобритании дома, в которых она нуждается

В Великобритании быть инвестором в недвижимость — это довольно здорово. С тех пор, как 18 лет назад начал развиваться рынок купли-продажи, инвесторы ежегодно получали в среднем 16,3% прибыли от своих вложений. И самое замечательное в том, чтобы быть инвестором, это то, что если вы обнаружите, что недвижимость становится слишком рискованной или вы можете получить более высокую прибыль в другом месте, вы можете продать свои деньги и перевести свои деньги, скажем, в золото.Или кофе. Или технологические стартапы.

Для тех, кто не является инвестором, дела обстоят не так хорошо. Я как потребитель жилья должен где-то жить. Мне нелегко сменить работу и жить в другом месте. Я захвачен этим рынком на благо тех, кто владеет собственностью.

Это основная проблема британского рынка жилья. Это один и тот же рынок независимо от того, инвестор вы, домовладелец или арендатор. Суммы, которые могут заплатить инвесторы, определяют цену, которую вы должны заплатить как покупатель дома или как арендатор от домовладельца, который приобрел по этой цене.Инвесторы могут входить или уходить с рынка по своему желанию; потребители не могут.

Что нам нужно, так это сохранить свободный рынок для людей, которые хотят инвестировать в недвижимость, но создать альтернативу для тех, кто не может себе позволить или не хочет брать на себя рыночный риск. Назовите это вторичным рынком. И, как это часто бывает, это возможно сделать, не обойдя налогоплательщика ни цента, не нарушив рынок жилья — и не расстроив всех избирателей-домовладельцев из маргинальных округов.

Вот план.Правительство должно создать инвестиционный фонд на 1 миллиард фунтов стерлингов (нет, потерпите, это ничего не стоит). Эти деньги будут использованы для обеспечения акционерного капитала нового жилья, построенного застройщиками из частного сектора.

Так, например, фонд может использовать 50 миллионов фунтов стерлингов для приобретения 50% -ной доли в застройке 1000 домов на 100 миллионов фунтов стерлингов. Но вместо того, чтобы получать 50% прибыли при продаже этих домов, для завершения потребуется 500 домов. Затем он будет продавать их по цене, немного превышающей себестоимость: он будет приносить достаточно дохода, чтобы покрыть проценты и обеспечить достаточную ликвидность в системе, но не более того.

А теперь представьте, что вы хотите жить в этом поместье: вы можете купить тот же дом либо за 200 000 фунтов стерлингов, либо за 110 000 фунтов стерлингов. Однако если вы покупаете более дешевый дом, есть загвоздка. Вы не сделали инвестиции на уровне рынка — и поэтому отказываетесь от получения рыночной прибыли. В правилах будет указано, что вы можете продавать дом только на вторичном рынке, на котором регулируется скорость его повышения (установленная, скажем, на уровне нормы банковских сбережений). Также существует абсолютный предел дохода от этой собственности, чтобы вы не зарабатывали слишком много на аренде.Любое лицо, нарушившее эти правила, будет нести ответственность за высокий штраф, а также за возможное мошенничество.

В результате у потребителей появится выбор. Они могли купить дом, который можно было бы использовать как вложение; или они могли бы заплатить меньше, но отказаться от этого возврата. Нет средств тестирования, просто возможность.

Фонд в 1 миллиард фунтов стерлингов, конечно, принесет вам не так много новых домов, но в этом плане есть еще один поворот. Сама инвестиционная структура всегда будет содержать 1 миллиард фунтов стерлингов или более, либо наличными, либо активами; так что с точки зрения государственной бухгалтерии они никогда не тратились.В результате вам больше никогда не понадобится еще 1 миллиард фунтов стерлингов. Вы можете тратить одно и то же снова и снова.

Такой план не только помог бы построить дома, которые нам нужны. Со временем вторичный рынок будет давать альтернативу все большему количеству людей. Это сломало бы повсеместную мертвую хватку, которую сегодня на рынке имеют инвесторы в недвижимость.

Алекс Хилтон — директор Generation Rent.
Эта статья из архива CityMetric: может отсутствовать некоторое форматирование и изображения.

Рынок жилья снова нападает на миллениалов

• Пандемия, незавершенное строительство домов и нехватка древесины привели к исторической нехватке жилья.
• Сокращение запасов отталкивает домовладельцев в те годы, когда миллениалы предпочитают покупать жилье.
• Это последняя экономическая проблема, стоящая перед кризисом поколения и второго жилья.

Идет загрузка.

В Америке заканчиваются дома на фоне исторической нехватки жилья и рекордно высоких продажных цен.

В недавней банкноте от Jefferies говорится, что у США не хватает 2.5 миллионов домов, в то время как Фредди Мак поставил эту оценку выше и оценил дефицит в 3,8 миллиона. Согласно отчету Black Knight, на рынке на 40% меньше домов, чем в прошлом году.

Это плохие новости для многих начинающих покупателей жилья, но особенно для миллениалов. Это просто последняя глава в длинной череде неудач с экономической точки зрения.

Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, сказал Insider, что к сожалению, поколение, которое пострадало от последнего жилищного кризиса, попало на рынок труда в разгар кризиса. спад — теперь столкнулся с жилищным кризисом иного рода.

«Теперь, когда они экономически оправились и впервые хотят купить дом, мы столкнулись с нехваткой жилья», — сказала она. «Их уже убрали с рынка жилья».

Дефицит является результатом нескольких причин: подрядчики не строили строительные работы за последние десять лет, нехватку пиломатериалов и пандемию. По данным CoreLogic, это происходит в то время, когда миллениалы достигли пикового возраста для приобретения жилья впервые и возглавили процесс восстановления жилья.Но такой рост спроса среди миллениалов усугубил сокращение жилищного фонда.

Жилье долгие годы было недостижимой мечтой для миллениалов. Еще до пандемии они изо всех сил пытались воспользоваться исторически низкими ставками по ипотеке. Но после появления коронавируса ставки упали еще больше, что спровоцировало продолжавшийся год бум на рынке жилья, который никогда не утихал и вскоре перерос в кризис складских запасов.

В то время как CoreLogic заявляет, что миллениалы были настроены управлять жилищным сектором в течение долгого времени, им будет нелегко, если стремительно растущие цены и ограниченные запасы создадут новые проблемы с доступностью.Как только право на домовладение оказалось в их руках, оно снова выскользнуло из их рук.

Недостаточно домов после Великой рецессии

Через десять лет после того, как жилищный пузырь спровоцировал финансовый кризис 2008 года, многие миллениалы обнаружили, что жонглируют затяжными эффектами Великой рецессии с рецессией из-за коронавируса, огромной задолженностью студентов и стремительным ростом Расходы на проживание.

Главным среди последних была цена на дома.К 2018 году миллениалы, покупающие свой первый дом, платили на 39% больше, чем те, кто родился в результате бума в том же возрасте почти 40 лет назад. Растущая стоимость первоначального взноса еще больше усложнила задачу сбережения для миллениалов, уже пытающихся накопить богатство.

Затем наступил жилищный бум 2020 года.

Подрядчики не строили достаточно домов за последние десять лет.Фиона Гудолл / Getty Images Согласно отчету о домовладении Apartment List, в прошлом году

миллениалов лидировали в покупках жилья среди всех поколений, что ускорило пятилетнюю тенденцию роста доли домовладельцев среди миллениалов. Согласно отчету, доля домовладельцев среди миллениалов выросла до 47,9% с 40% всего три года назад. В записке Jefferies также говорится, что доля домовладельцев выросла среди лиц в возрасте от 25 до 29 лет и особенно повысилась в возрастной группе от 30 до 34 лет.В той же записке указывалось на незавершенное строительство домов, построенное еще во времена Великой рецессии.

«Мы строили под строительство в течение многих лет», — сказал Insider Гей Короратон, директор по жилищным и коммерческим исследованиям Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Она сказала, что с 2000 года в США не хватало около 6,5 миллионов домов, и они столкнулись с двухмесячным запасом домов, который должен больше походить на шестимесячный запас.

По данным Fairweather, за последнее десятилетие было построено в 20 раз меньше домов, чем за любое десятилетие еще в 1960-х годах.Она добавила, что для миллениалов, которые являются самым большим поколением, недостаточно домов для покупки.

Пандемия и нехватка древесины усугубили ситуацию

Пандемия еще больше усугубляет нехватку жилья. По словам Короратона, некоторые владельцы не указывают свои дома в качестве меры предосторожности. Другие опасаются выпускать их на рынок, опасаясь, что не смогут найти доступную замену для покупки.

Cororaton сказал, что на рынке могло быть больше домов, если бы не исторический дефицит пиломатериалов.В марте 2020 года лесозаводы закрылись почти сразу из-за ограничений безопасности. Когда рынок жилья открылся, американцы купили больше новых домов, чем могла успеть деревообрабатывающая промышленность. В связи с резким скачком спроса цены на пиломатериалы с апреля 2020 года подскочили почти на 200%. Это привело к среднему неожиданному росту цен на новые дома более чем на $ 35 000 в прошлом году, по данным Национальной ассоциации строителей жилья, что является одним из аспектов общенационального рекорда. -высокий рост цен на жилье.

Цены на жилье росли годами более быстрыми темпами, чем перед Великой рецессией.Но, по данным Redfin, в марте средняя цена продажи жилья по стране достигла нового максимума — 353000 долларов. По словам Фэйрвезера, цены на жилье выросли на 18% в годовом исчислении. «Я не вижу, чтобы ценности падали в какой-либо момент», — добавила она.

Дефицит пиломатериалов не способствует росту новостроек или ценам на жилье.REUTERS / Гэри Кэмерон

Уменьшение жилищного фонда еще больше разожгло рынок, и без того горячий спрос, вызвав беспощадную конкуренцию. Типичный дом раскупают менее чем за месяц, так как начинающие покупатели оказываются в состоянии войны между торгами, выставляют предложения полностью за наличные и предлагают более высокие первоначальные взносы.

Продажи за наличные выросли с 18% до 23% за последний год, и, по данным NAR, покупатели, впервые покупающие жилье, с большей вероятностью заплатят 20% первоначального взноса, чем в прошлом году.

«Поскольку рынок очень узок, вы хотите расширить его и сделать свое предложение более привлекательным», — сказал Короратон, добавив, что 20% первоначальный взнос был более привлекательным для продавца, поскольку он означает финансовые возможности.

У

домов, проданных в марте, было в среднем почти пять предложений по сравнению с двумя предложениями в 2019 и 2020 годах одновременно. Увидев несколько домов с несколькими предложениями, некоторые покупатели с ограниченным бюджетом даже не потрудились вступить в войну торгов.

Утрата возможности для наращивания богатства

Горячий рынок, на котором мало домов и высокий конкурентный спрос, в конечном итоге создал новый прецедент ценообразования, который отодвигает домовладельцев еще дальше для многих начинающих покупателей. В то время как более обеспеченная когорта миллениалов может иметь больше возможностей для покупки дома, даже те, кому удалось наскрести некоторые сбережения, сталкиваются с уменьшающимися шансами на домовладение.

Владение домом — традиционный способ накопления богатства за счет собственного капитала, но растущие затраты на такие инвестиции лишают многих возможности.Это особенно беспокоит миллениалов, некоторые из которых уже имеют меньше богатства, чем предыдущие поколения в их возрасте. Потеря жилья как источника богатства может еще больше увеличить разрыв в уровне благосостояния поколений между ними и бэби-бумерами, добавив к порочному кругу экономических бед тысячелетия.

Домовладение «станет более трудным для миллениалов», — сказал Короратон, добавив, что некоторые из них все еще имеют дело с долгами.

Тесный и дорогой жилищный фонд — лишь последняя экономическая проблема для миллениалов.REUTERS / Стив Дипаола / Файлы

Подрядчикам необходимо наращивать объемы строительства новых домов, если они хотят удовлетворить растущий спрос миллениалов, по словам Джеффери — до 2 миллионов новых домов в год, а может быть, даже больше, чтобы полностью устранить дисбаланс. В марте количество новых домов увеличилось до 1,7 миллиона, но Короратон сказал, что строительство новых домов также стало началом решения жилищной проблемы.

Дома новостройки могут быть дорогими для покупателей. По ее словам, хотя увеличение предложения снизит давление на цены, помощь в выплате первоначального взноса будет полезна. И когда будет построено больше домов, добавила она, мы должны разрешить строительство более плотного жилья, что будет означать изменение законов и правил о зонировании. Но она сказала, что «легче сказать, чем сделать».

В то время как строители делают все возможное для строительства, чтобы они могли воспользоваться преимуществами горячего рынка жилья, сказал Фэйрвезер, проблемы, такие как нехватка пиломатериалов, нехватка квалифицированной рабочей силы и нехватка доставки, которые влияют на бытовую технику, которая входит в дом. — не помогают.

«Вся нехватка прямо сейчас определенно не помогает нам найти выход из ямы, но даже без этих проблем дыра огромна», — сказал Фэйрвезер. «Так что на строительство множества и множества домов уйдут десятилетия».

[Примечание редактора: в этот отчет добавлены более свежие данные о вкладе пиломатериалов в среднюю стоимость новостройки: это более 35 000 долларов, а не 24 000 долларов.]

Вторичный ипотечный рынок до и после жилищного кризиса

Альтернативные типы инвестиций, помимо акций и облигаций, часто связаны с владениями недвижимостью, при этом значительная часть рынка посвящена покупке и продаже ипотечных кредитов.Процесс, с помощью которого ипотечные кредиты физических лиц объединяются в ценные бумаги и продаются на вторичном рынке, является важным элементом инвестиционного банкинга, но при работе с ипотечными ценными бумагами (MBS) существуют риски. А именно, финансовый кризис, который достиг точки перегиба в 2008 году с крахом Lehman Brothers, во многом был обусловлен проблемами на рынке инвестиций в недвижимость.

Профессионалы, которые хотят участвовать в торговле MBS или повысить свою активность в инвестиционном пространстве, должны знать, как работает вторичная покупка и продажа ипотечных кредитов, освежить свои знания о том, как разворачивалась Великая рецессия, и отметить изменения, которые кризис вызвал в MBS. рынок.

Характер вторичного ипотечного рынка

Покупка и продажа ипотечных кредитов в качестве ценных бумаг позволяет андеррайтерам ссужать деньги покупателям жилья, даже если они не могут использовать свои собственные средства для покрытия всего жилищного кредита на весь срок его действия. Как отметили в Investopedia, этот процесс позволяет банкам любого размера предлагать ссуды. Двумя основными покупателями ссуд являются учрежденные государством финансовые организации: Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, также известная как Fannie Mae и Freddie Mac.Bankrate объяснил, что первая из них была создана в 1930 году, а вторая последовала в 1968 году, чтобы обеспечить больший баланс на рынке.
Fannie Mae и Freddie Mac скупают многие ссуды, выданные банками, объединяют их в ценные бумаги с ипотечным покрытием и предлагают их на инвестиционном рынке. Этот процесс финансирования ссуд и превращения их в ценные бумаги привел к падению процентных ставок и их стандартизации ― более мелкие банки во всех регионах могут предлагать ипотечные кредиты, зная, что крупные покупатели сделают их финансово жизнеспособными.

Ипотечный рынок — это место, где инвесторы и фонды вкладывают свои деньги в продукты MBS, рассчитывая на то, что эти инвестиции со временем вырастут в цене. Однако рынок несет в себе риски, и его слабые места проявились во время последнего крупного финансового кризиса.

Инвестиции в недвижимость и финансовый кризис

Поскольку стоимость MBS привязана к ценам на недвижимость, жилищный кризис оказывает чрезвычайно негативное влияние на ипотечные инвестиции. The Street указала, что этот сценарий разыгрывался в 2007 и 2008 годах.Банки потратили годы, предшествовавшие этому краху, выдавая ссуды с высокой степенью риска, пользуясь низкими процентными ставками и растущими ценами на жилье для выдачи субстандартных ипотечных кредитов, то есть ссуд, предназначенных для покупателей, чьи финансы и кредитная история не позволяли им получить стандартные, кредиты под низкие ставки.

Крах пузыря стоимости жилья опустошил покупателей, которые недавно приобрели дома по субстандартной ипотеке. Рост ставок и уменьшение капитала вынудили многих людей лишиться права выкупа.Банки потеряли деньги из-за выданных кредитов, и стоимость домов резко упала. The Street отметила, что этот крах, в свою очередь, ударил по инвесторам и фондам с MBS в их портфелях.

Инвесторы, естественно, отошли от продуктов MBS, когда кризис перерос в рецессию. Эти вложения в недвижимость выявили рискованную сторону, с которой менеджеры фондов и частные лица не ожидали столкнуться. Федеральному правительству пришлось вмешаться и сделать свои собственные крупные инвестиции в недвижимость, чтобы процентные ставки не резко выросли.По данным Investopedia, государственные инвестиции в MBSes составили 1,75 триллиона долларов.

Инвестиции в MBS после рецессии

Несмотря на ущерб, нанесенный инвестициям в ценные бумаги недвижимости во время Великой рецессии, рынок все же вышел из кризиса. Investopedia объяснила, что теория, лежащая в основе стоимости MBS, остается обоснованной: когда люди могут погашать свои ипотечные кредиты, они это делают, а это означает, что ценные бумаги, состоящие из ипотечных кредитов, имеют непреходящую ценность в функциональной экономике.

Напряжение финансового коллапса десятилетней давности остается очевидным в сфере MBS, поскольку федеральное правительство по-прежнему владеет ценными бумагами на недвижимость на сумму более 1 триллиона долларов.Власти уверены, что повторение Великой рецессии не является неизбежным: Investopedia добавила, что ФРС начала распродавать свои активы MBS в 2017 году. Будущее рынка может зависеть от инвесторов и управляющих фондами, более осторожно покупающих предложения MBS в будущем, наблюдая за сигналами рынка жилья более внимательно, чем в 2006 и 2007 годах.

Онлайн-курсы MSF по инвестированию в недвижимость

Специалисты, заинтересованные в более активном участии в инвестициях в недвижимость на вторичном рынке, могут получить ценную информацию во время обучения на онлайн-магистратуре Северо-Восточного университета в области финансов.Курсы, включенные в онлайн-программу MSF, позволяют студентам глубже погрузиться в этот специализированный уголок инвестиционного рынка. Поскольку отдельные лица и управляющие фондами все еще вкладывают средства в продукты MBS, аналитики по инвестициям в недвижимость будут постоянно нуждаться в помощи покупателям в принятии решений.

По данным Бюро статистики труда США, карьера финансового аналитика является многообещающей. По прогнозам BLS, за десятилетие с 2016 по 2026 год занятость инвестиционных аналитиков в США вырастет на 11 процентов.Это больше, чем ожидаемый рост на 7 процентов по всем профессиям. В 2017 году средняя зарплата аналитика составляла 84 300 долларов. Специализация на инвестициях в недвижимость или использование этого навыка в качестве профессионального отличия потребует глубоких знаний, и именно здесь онлайн-курсы MSF могут оказаться бесценными.

Курс «Финансы и инвестиции в недвижимость» онлайн-программы MSF Школы бизнеса Д’Аморе-МакКима представляет собой важный обзор того, как недвижимость функционирует как объект инвестиций.Студенты узнают о процессе обеспечения финансирования, о том, как работает ипотечный рынок, и о деталях долгосрочных инвестиционных стратегий. Независимо от того, надеются ли профессионалы заниматься недвижимостью на постоянной основе или планируют охватить широкий спектр инвестиционных областей, курс обеспечивает полезную основу.

Режим онлайн позволяет профессионалам гибко учиться в свободное время, продолжая при этом свою текущую работу на полную ставку. Чтобы узнать больше об онлайн-программе MSF в Северо-Восточном университете, загрузите брошюру программы здесь.

Рекомендуемая литература:
Изучение недвижимости Финансы
Финансовый контролер: Узнайте больше об этой карьере

Источники:
Банковская ставка — Вторичный ипотечный рынок
ФРС Нью-Йорка — Растущий разрыв между ставками первичной и вторичной ипотеки
Investopedia — Вторичный ипотечный рынок
The Street — Что такое кризис субстандартной ипотеки и как он произошел?
Комиссия по ценным бумагам и биржам США — Ценные бумаги, обеспеченные активами

.