Вторичный и первичный рынок недвижимости: «Первичный и вторичный рынок жилья. Отличия, плюсы и минусы»

Первичный рынок жилья (недвижимости) — что это такое?

Разница между первичным и вторичным жильем очевидна и лежит на поверхности. Все мы привыкли считать, что первичный рынок жилья – это новостройки. И в целом для бытового понимания такое определение будет вполне достаточным. Однако если углубиться в то, что такое первичный рынок, то мы увидим, что есть некоторые нюансы, лежащие в правовой плоскости вопроса.

Отличительная особенность первичного рынка жилья

---

В обыденной жизни мы называем первичным жильем на рынке те квартиры, которые мы относим к категории «новых», только что построенных. Но с юридической точки зрения не все помещения в новостройках являются первичным жильем.

Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах

 

В действительности определяющим критерием для отнесения жилья к первичному рынку является не его «новость», а отсутствие этого жилья в государственном реестре, в котором регистрируются права собственности на всю недвижимость в стране и ведется ее кадастровый учет. Проще говоря, первичное жилье – это то жилье, которое никогда ранее не находилось в гражданском обороте.

Очевидно, что любая квартира, выставленная на продажу, уже является чьей-то собственностью, то есть права на нее уже зарегистрированы и она уже находится в гражданском обороте. В таком случае логично предположить, что квартиры, права на которую не зарегистрированы, просто не существует в природе, т.е. она еще не построена.

---

Статья по теме: Почему купить квартиру в новостройке – хорошее решение?

Таким образом, квартира на первичном рынке жилья – это «виртуальная» квартира, которая только предполагается к строительству или находится в самом начале этого процесса. Права на нее формируется не путем покупки/продажи собственности (ведь этой собственности еще не существует), а на основании договора долевого участия (ДДУ).

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный (бывшие в использование строения)

 

Иными словами, первичные квартиры приобретаются только посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома. А сам процесс покупки является не столько покупкой (т.к. покупается всегда реально существующий товар), а инвестицией в результат, который по своей стоимости в конечном итоге будет превосходить вложенные деньги.

А как это выглядит на практике?

---

В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.

Плюсы

---

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

1. 1. Цена

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

2. 2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

---

Это интересно: Секреты бизнеса: какие квартиры лучше сдаются?

Минусы

---

Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.

Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:

• — когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
• — останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
• — какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.

Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается. 

Первичный и вторичный рынок недвижимости. В чем отличие

Рынок недвижимости разделяется на рынок первичного и вторичного жилья. Многие люди, собираясь приобрести дом или квартиру, задаются вопрос: «Какое жильё предпочесть, первичное или вторичное?» Для того чтобы ответить на это вопрос нужно рассмотреть преимущества и недостатки того и иного жилья.

Стоимость квартиры

Естественно стоимость недвижимости зависит от того, что вы хотите, и нет возможности определенно сказать, какая квартира будет дешевле, новая или купленная у бывших владельцев. Что касается первичного жилья, то его выгодно покупать, когда здание только строится, особенно в начале строительства. На этом этапе квартиры в нём значительно дешевле, чем квартиры в этом же здании, сданном в эксплуатацию. Кстати, они квартиры, купленные в начале строительства, будут дешевле, чем большинство предложений на вторичном рынке. К тому же на квартиры в новостройках банки охотнее оформляют ипотеку, также можно договориться с застройщиком покупке в рассрочку. Плюс вторичного рынка, несомненно, в том, что вы видите, за что отдаёте свои деньги. При покупке вторичной квартиры проще рассчитать дополнительные затраты на ремонт, если таковой необходим.

Сроки

Огромный плюс вторичного рынка в том, что купленную квартирку вы получаете сразу после оформления сделки и отъезда бывших хозяев. А вот на первичном рынке нужно будет подождать, к тому же, обычно, довольно продолжительное время. Ещё есть риск того, что строительство здания, где находиться ваша квартира, «заморозят». Тогда дата сдачи здания в эксплуатацию и получение вами вашего нового жилья откладывается на неопределённый срок. Для того чтобы не приобрести квартир в долгострое, обязательно проверьте наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство. А также не приобретайте жильё у непроверенных застройщиков или имеющих сомнительную репутацию.

Ремонт квартиры

Преимущество новостройки в том, что ремонт там делать нет нужды. Квартира только построена, в ней всё новенькое. А соответственно ремонт можно отложить на несколько лет. Но многие застройщики грешат тем, что сдают дома в эксплуатацию без каких-либо отделочных работ. Соответственно все отделочные работы вам придется делать самостоятельно. Но с другой стороны, это не так плохо, отделку вы сможете сделать по своему вкусу и усмотрению. Скорее всего, первое время вы будете испытывать некоторый дискомфорт, так как большинство соседей будет делать ремонт. При покупке квартиры на вторичном рынке, сразу стоит задумываться о том, сколько вы потратите на ремонт. Даже если перед продажей ремонт был сделан, то доделывать что-то или вовсе переделывать всё равно придется. Так что стоит сразу задуматься и подсчитать, сколько денег уйдёт на дополнительные расходы, связанные с ремонтом.

Документы

С новостройками тут намного проще, так как у них нет «истории» и её не придется изучать. Документально покупка квартиры на первичном рынке несколько проще сравнительно с вторичным. Вторичную квартиру перед приобретением нужно будет проверять по множеству инстанций, чтобы после покупки у вас не было никаких неприятных сюрпризов. Что касается сроков сбора и оформления документов, то в обоих случаях они одинаковы.

Место расположения

Преимущества покупки вторички в том, что они располагаются в уже обустроенных районах, и вы видите, насколько хорошо развита его инфраструктура. Соответственно можете выбрать более оптимальный вариант расположения. Новостройки обычно возводятся в ещё необжитых районах. Так что перед приобретением там квартиры стоит поинтересоваться планами развития района.

Соседи

Конечно, перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно поинтересоваться кто ваши соседи, чтобы потом не сожалеть о своей покупке. С новостройками проще. Квартиры в только построенных домах не будут приобретать алкоголики и прочие люди, которые могут принести неприятные эмоции от соседства с ними.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости? В чём их разница?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

• Не нужно платить разнообразным посредникам.
• Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
• Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
• Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
• Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

• По срокам может быть задержка, дом позже построят.
• Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
• Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
• В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
• Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
• Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
• Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
• Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
• Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
• Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

Квартира в новостройке или квартира на вторичном рынке недвижимости?

Прежде чем приступить к поиску конкретной квартиры, желающий купить собственное жилье человек должен для себя решить, на первичном или вторичном рынке он собирается его приобретать. Для начала следует разобраться в самих понятиях «первичный и вторичный рынок». К первичной относится только жилая недвижимость в домах, находящихся в стадии строительства. В них квартиры не покупают, а инвестируют денежные средства в новострой, являются дольщиком в строительстве.

Если же новостройка уже сдана в эксплуатацию, купленное у застройщика жилье считается вторичным. К таковым относятся и квартиры, в которых раньше уже кто-то жил. Чтобы сделать выбор в пользу того или иного вида жилой недвижимости, надо четко представлять все «плюсы» и «минусы» обоих вариантов.

Для этого следует не только самостоятельно ознакомиться с имеющейся в интернете и других источниках информацией, но и получить консультацию у профессионалов. Оптимальным вариантом при решении купить б/у квартиру или жилье в новострое в Одессе станет обращение в АН Европа.

Достоинства и недостатки квартир в новостройках

К неоспоримым «плюсам» покупки квартиры на первичном рынке относятся следующие основные моменты:

• возможность заблаговременного расчета планировки жилья;
• надежность и комфорт;
• безопасность;
• юридическая чистота квартиры;
• экономия.

Являясь дольщиком строительства, будущий владелец квартиры имеет возможность договориться с застройщиком:

• о ее планировке или перепланировке согласно индивидуальному заказу;
• монтаже дизайнерских дверей и окон;
• установке нестандартных систем освещения, деталей интерьера.

Проекты современных новостроек в Одессе и других городах создаются в соответствии с требованиями новых эксплуатационных норм, с применением инновационных технологий и использованием высокотехничных материалов. Покупателю не придется сталкиваться с проблемами в процессе эксплуатации электросети и водопровода, поскольку все коммуникации новые. Работоспособность лифтов тоже не вызывает нареканий. Нередко в новых современных домах устанавливаются еще и грузовые лифты.

Комфортная температура в отдельно взятой квартире достигается благодаря наличию в них дополнительного автономного отопления. Безопасность жильцов обеспечивается новейшими системами противопожарной безопасности, сигнализации, видеонаблюдения, охраны. Важным «плюсом» новой квартиры является ее юридическая чистота, гарантия отсутствия возможных обременений.

Значимым преимуществом приобретения жилья в новостройке является экономия денежных средств. Во-первых, цена квадратного метра ниже по сравнению с вторичным рынком. Во-вторых, платить за тепло придется меньше, поскольку к современным домам предъявляются высокие требования тепло- и гидроизоляции в соответствии с новыми стандартами домостроительства.

Кроме «плюсов», покупка квартиры в новострое имеет и ряд недостатков. К основным моментам можно отнести:

• большой пакет документов, длительность оформления прав собственности;
• финансовые риски;
• несоблюдение застройщиком заявленных сроков сдачи объекта;
• необходимость проведения ремонта;
• недостаточная отлаженность инженерных систем на момент сдачи дома в эксплуатацию;
• проблемы с транспортной развязкой, инфраструктурой, поскольку новые дома обычно строятся в еще не обжитых районах.

Чрезмерная доверчивость и недостаточная осведомленность о компании-застройщике может привести к потере денег. Нередко в сфере жилищного строительства встречаются аферисты. Чтобы не стать их жертвой, лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, воспользоваться услугами проверенных юристов. К увеличению затрат приводит также инфляция, рост цен на стройматериалы. И как результат – значительное увеличение стоимости за квадратный метр жилья.

«Плюсы» и «минусы» приобретения старых квартир

Важным преимуществом обжитого жилья является то, что нет необходимости оформлять на него целый ряд документов. Это снижает риски мошенничества, хотя полностью их не исключает. В квартиру, купленную на вторичном рынке, можно заселяться сразу же после регистрации у нотариуса. К «плюсам» относится и то, что старые дома обычно находятся в обжитых районах. А, значит, нет проблем с транспортом и инфраструктурой. В зоне застройки есть междворовые пространства с местами отдыха, зелеными насаждениями, детскими площадками.

В шаговой доступности – дневные и ночные охраняемые парковки. В большинстве кирпичных домов сравнительно качественная теплопроводность и звукоизоляция. Большое количество предложений продажи квартир на вторичном рынке в Одессе и других населенных пунктах позволяет потенциальному покупателю выбрать вариант жилья, отвечающего всем его предпочтениям. Он имеет возможность получить информацию о статусе будущих соседей, их образе жизни.

Но, к сожалению, список «минусов» вторичного жилья не менее внушителен. В старых домах практически невозможно сделать перепланировку. Есть много вопросов к коммуникациям и инженерным сетям. В квартирах большинства домов индивидуальное отопление установить невозможно. А это означает, что вряд ли удастся сэкономить на коммунальных платежах. Электросети также не всегда могут выдержать нагрузку от большого количества современных электроприборов.

Серьезным «минусом» приобретения вторичного жилья является его высокая цена. За квартиру на «вторичке» придется выложить на 20-30% денег больше, чем за аналогичное жилье в новостройке. Причем вся сумма вносится сразу, а не по частям. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупатель должен:

• проверить юридическую «чистоту» квартиры;
• удостовериться в отсутствии ограничений и обременений;
• уточнить количество предыдущих владельцев жилья, как часто они сменялись.

Все это можно сделать только с привлечением специалистов с юридическим образованием. В Одессе качественную помощь в проверке окажут работники АН Европа.

На вопрос, выгоднее покупать жилье на первичном или вторичном рынке, каждый потенциальный покупатель должен ответить себе сам. Для этого надо определить приоритеты, взвесить все «за» и «против».

Первичный рынок жилья инвестиционно привлекателен в восьми, вторичный

Первичный рынок жилья инвестиционно привлекателен в восьми, вторичный — в 14 областных центрах Украины, сообщил агентству «Интерфакс-Украина» инвестиционный аналитик ГИС «Увекон» Роман Шепетько.

Согласно исследованию «Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в регионах Украины», проведенному геоинформационным порталом «Увекон», в 2020 году первичный рынок жилья был наиболее инвестиционно-привлекательным лишь в девяти областях.

Самый лучший результат у Винницкой области — по сравнению с 2019 годом цены на первичном рынке жилья в долларовом эквиваленте выросли на 25,5%. В Хмельницкой области — на 14,9%, Закарпатской — на 13,4%, Херсонской — на 12,9%, Донецкой — на 12,6%, Волынской — на 12,6%, Черкасской — на 11%, Ровенской — на 10,8%, Николаевской — на 10,5%.

Роман Шепетько отметил, что среди областных центров показатели инвестиционной привлекательности первичного рынка несколько отличаются: в Виннице роста цен в долларовом эквиваленте на первичном рынке по итогам 2020 составляет 26,6%, в Хмельницком — 16,9%, Луцке — 15,1%, Киеве — 14,8%, Черкассах — 11,8%, Сумах — 11,8%, Ривно — 10,7%, Херсоне — 10,3%.

«Темпы роста цен на первичном рынке жилья в указанных регионах и областных центрах превышали доходность от альтернативных инвестиций, таких как покупка облигаций внутреннего государственного займа, проценты по банковским депозитам», — сообщил Шепетько.

По словам эксперта, рост цен на первичное жилье в Сумской области (10%), Николаеве (9,9%) и Ужгороде (8,8%) был сравним с доходностью альтернативных инвестиций. Показатели были ниже доходности ОВГЗ на первичном рынке номинированных в гривне (доходность 10,2%), но выше средних процентных ставок банков по срочным депозитам для физических лиц (8,7%).

Темпы роста цен на первичном рынке квартир в других регионах были ниже доходности от вышеуказанных альтернативных способов инвестирования.

На вторичном рынке жилой наиболее инвестиционно-привлекательными областями Украины в 2020 году стала Хмельницкая, где рост цен в долларовом эквиваленте составил 18%. В Черниговской вторичная недвижимость подорожала на 15,3%, в Днепропетровской — 14,7%, Ривненской — 14,2%, Киевской — 13,4%, Полтавской — 13,3%, Волынской — 12,9%, Винницкой — 12,5%, Сумской – 12,2%, Закарпатской — 11,3%, Кировоградской — 11,2%, Запорожской — 11,1%, Житомирской — 11%, Черкасской — 10,6%.

В областных центрах по данному показателю высокие позиции в 2020 году занимали: Хмельницкий — стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 19%, Чернигов — на 16,2%, Сумы — на 15,9%, Полтава — на 15,2%, Ривне — на 14,2%, Запорожье — на 13,4%, Краматорск — на 13,1%, Луцк — на 13,1%, Ужгород — на 13,1%, Житомир — на 12,9%, Черкассы — на 12,8%. Вторичная недвижимость в Северодонецке, где на момент проведения исследования размещалось руководство Луганской области, подорожала на 12,5%. В Днепре рост на 11,9%, в Киеве — на 11,2%, в Виннице — на 11,1%. Темпы роста недвижимости в вышеуказанных регионах превышали доходность от альтернативных инвестиций.

Как сообщил Шепетько, темпы роста цен в 2020 году на вторичном рынке жилой недвижимости в долларах США в Донецкой (9%) и Харьковской (8,8%) областях, а также в Кропивницком (10,2%) были на уровне доходности с альтернативными источниками инвестиций.

Аналитик рассказал, что в других регионах и областных центрах Украины темпы роста цен на вторичном рынке были ниже доходность от ОВГЗ и процентов по банковским депозитам.

В рейтинге инвестиционной привлекательности в сегменте домовладений наиболее инвестиционно-привлекательными регионами были Киевская область. Здесь по итогам 2020 рост цен на дома в долларах США зафиксирован на уровне 18,2%. В Кировоградской отмечен рост на 17,5%, в Винницкой — на 14,2% , в Николаевской — на 13,9%, Днепропетровской — на 10,7%, Житомирской — на 10,6%.

В данном сегменте жилья высокие позиции в 2020 году заняли такие областные центры: Сумы — рост стоимости на 18,9%, Полтава — на 18,4%, Черкассы — на 17,7%, Луцк — на 15,8%, Днепр — на 15,1%, Киев — на 13,4%, Чернигов — на 12,4%, Житомир — на 11,7%, Харьков — на 11,2%, Северодонецк — на 10,9% и Николаев — на 10,5%.

«Темпы роста цен в 2020 году на домовладения в Харьковской (9,9%) и Полтавской (9,6%) областях, а также в Хмельницком (8,8%) и Кропивницком (8,6%) сравнимы с доходностью от альтернативных способов инвестирования. В остальных регионах и областных центрах темпы роста цен на домовладения были ниже доходность от ОВГЗ и банковских депозитов «, — подчеркнул Шепетько.

В свою очередь генеральный директор группы компаний «Увекон» Владимир Шалаев, комментируя результаты проведенного исследования, подчеркнул, что за последние 3 года инвестиционная привлекательность жилой недвижимости базировалась на нескольких факторах, среди которых: 1) ограниченные возможности для хранения и приумножения средств граждан, 2) низкое доверие к государственным ценным бумагам (ОВГЗ), 3) развитие новых качественных форматов жилья, 4) частично инфляция и рост потребительских цен на товары и услуги, 5) снижение доходности в 2020 году от инвестирования в ОВГЗ, а также уменьшение ставок по срочным депозитам для граждан.

«На данный момент более 60% всех инвесторов, покупающих жилье, пытаются, как минимум, сохранить свои средства», — сообщил Шалаев.

Из них более 75% вкладывают в первичный рынок жилья: преимущественно на начальных стадиях строительства, когда стоимость квадратного метра на 15-20% меньше цены сопоставимой квартиры на вторичном рынке с учетом локации, года постройки дома, планировок, развитой инфраструктуры и тому подобное.

«С 2018 года по настоящее время с момента вложения средств на первичном рынке к продаже прав на будущую квартиру (за три-четыре месяца до ввода объекта в эксплуатацию), потенциальный инвестор мог получить от вложенной суммы прибыль в среднем на 30-35% в гривне (более 20% в долларах) «, — сообщил специалист.

Он напомнил, что ставки по банковским депозитам сроком на 12 месяцев в период с 2018 года по июль 2021 в гривне снизились в среднем с 14,9% до 7,5%, а в долларах США — с 2,9% до 0,8%. Зато за указанный период стоимость жилья на первичном рынке в долларовом эквиваленте в наиболее инвестиционно-привлекательных регионах выросла минимум на 15%.

«В Киеве рост цен на первичном рынке за указанный период составляет 44,6% в долларах США, а в Киевской области — на 40,9%. На вторичном рынке жилья подорожание квартир в Киеве составляет 34,8%, а в Киевской области — 35,1%. Очевидно, рынок жилья для многих граждан-инвесторов был и является наиболее привлекательным и фактически безальтернативным для сохранения и приумножения имеющихся состояния «, — сообщил эксперт.

По его оценкам, в последние два-три месяца наблюдается постепенная тенденция к торможению темпов роста стоимости жилья. По его мнению, в течение 2022 ценовые колебания в долларовом эквиваленте, как на первичном, так и вторичном рынках ежемесячно не превысят 0,5-1,5%, поскольку платежеспособный спрос уже почти иссяк и без существенного роста доходов граждан и развития доступной ипотеки под 3-5% годовых сейчас почти невозможно расширить круг покупателей.

«Платежеспособный спрос реализован на 90%. Это и является главной причиной торможения цен на рынке жилой недвижимости. По всем признакам и при сохранении относительной экономической стабильности, в 2022 году мы будем наблюдать относительную ценовую стабильность почти во всех сегментах жилой недвижимости», — подытожил Владимир Шалаев.

Подробный отчет о результатах исследования «Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в регионах Украины».

плюсы и минусы жилья на первичном и вторичном рынке

Какую категорию недвижимости лучше приобрести: отдать предпочтение новой квартире либо купить жилье на вторичном рынке? Каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Только рассмотрев все аргументы, Вы сможете принять верное и обоснованное решение.

Купить квартиру в новом доме или рассмотреть варианты жилья на вторичном рынке?

НЮАНСЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость на первичном рынке представлена жильем, у которого еще не было собственников. После покупки Вы будете его первым и единственным владельцем. К категории первичной также относится недвижимость, находящаяся на стадии строительства. Покупка квартир от застройщика обладает следующими преимуществами:

• Юридическая чистота – до Вас у жилья не было владельцев.
• Благоустроенная территория с оборудованной стоянкой. Проекты новых домов предусматривают обустройство удобных парковок для автомобилей жильцов. Вам не придется думать, где оставить машину или искать место для стоянки.

Парковки в новых ЖК – это выделенные места, отапливаемое помещение и круглосуточная охрана

• Планировочные решения, соответствующие потребностям современных семей по площади, количеству комнат, их расположению и метражу.
• Новые коммуникации. Обустройство инженерных систем в новостройках проводится с расчетом на использование современной бытовой техники. Это исключает перепады напряжения в сети из-за перегрузки при эксплуатации большого количества электрооборудования.
• В строящемся доме Вы можете самостоятельно выбрать этаж и расположение относительно сторон света в соответствии со своими предпочтениями и пожеланиями.
• Наличие собственной инфраструктуры. Вместе с ЖК застройщик возводит игровые площадки для детей, выделяет помещения под магазины, строит детские сады и школы, а также иные объекты сервисно-бытового обслуживания, расположенные в шаговой доступности.

Детская площадка – обязательный атрибут новых жилых комплексов

• Материально-техническое обеспечение. Строительство нового дома осуществляется с использованием современных материалов, в квартирах устанавливаются стеклопакеты, металлические двери, в подъездах – скоростные лифты.

Несмотря на многочисленные преимущества, покупка квартиры в строящемся доме также имеет и отрицательные моменты:

• Сроки строительства. Поэтапный план ввода отдельных корпусов ЖК и объектов создаваемой инфраструктуры означает, что по соседству с Вашим домом возможно будут идти строительные работы.

Покупая квартиру в новостройке, будьте готовы наблюдать строительство соседних домов

• Временные неудобства из-за отсутствия инфраструктуры. Создание благоустройства вокруг нового дома требует времени. Чтобы воспользоваться всеми благами цивилизации, сначала придется дождаться окончания строительства, что особенно актуально для новостроек, удаленных от центра.
• Ремонт. Квартиры, сдаваемые без отделки, требуют проведения ремонтных работ, сроки которых никто не ограничивает, поэтому какое-то время Вам придется мириться с шумом строительных работ, проходящих по соседству.

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ

Вторичной называется недвижимость, находящаяся в собственности частного либо юридического лица. Стоит учесть и тот факт, что квартира в новом доме, который недавно сдан в эксплуатацию, тоже считается вторичным жильем, если до Вас она была куплена у застройщика другим лицом.

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд достоинств:

• Минимальные сроки ожидания. Вы сможете заселиться почти сразу, как подпишете документы по сделке.
• Экономия на ремонтных работах. Многочисленные предложения квартир на вторичном рынке позволяют подобрать варианты жилья с ремонтом, который подойдет Вам на первоначальном этапе проживания.
• Развитая инфраструктура района. Давно построенные дома окружены всем необходимым для комфортной жизни. Обилие вариантов позволяет выбрать жилье в любой части города с учетом собственных предпочтений и критериев (удаленность от работы, парка отдыха, остановок общественного транспорта и т. д.).

Рассматривая отрицательные моменты покупки жилья на вторичном рынке, необходимо учитывать следующие моменты:

• Длительно эксплуатируемое жилье, в котором не проводился капитальный ремонт, предполагает наличие старых коммуникаций, лифтов.
• Квартиры в домах, которым несколько десятков лет, имеют типовую планировку, возможности которой не всегда отвечают запросам покупателей.
• Отсутствие оборудованной парковки или мест для стоянки автомобиля. Одна из основных проблем вторичного жилья – стихийные автостоянки либо их полное отсутствие, что создает определенные неудобства владельцам личного автотранспорта.

Окончательный выбор в пользу новой квартиры от застройщика или жилья на вторичном рынке каждый покупатель делает самостоятельно, приняв за основу собственные приоритеты и потребности. Актуальные предложения квартир в новостройках Вы всегда можете изучить на нашем портале, где также обозначена информация о банках, участвующих в кредитовании объектов.

Первичный и вторичный рынок недвижимости

При решении вопросов с недвижимостью встречаются термины первичный и вторичный рынок. Когда человек приобретает жилье впервые можно легко запутаться в этих определениях. Также с первого взгляда не понятно, на каком рынке подыскивать свой вариант. В этой статье мы разберемся с главными в недвижимости определениями и рассмотрим преимущества и недостатки.

Определение вторичного и первичного рынков недвижимости

На первичном рынке недвижимости продавцом может выступать государственная организация или юридическое лицо занимающееся строительством. Он формируется только из нового строящегося жилья. При этом, к примеру, при продаже квартиры в еще не сданном объекте (даже если она выкуплена у застройщика), недвижимость все равно будет относиться к «первичке».

К вторичному рынку относится вся сданная недвижимость, которая была выкуплена у застройщика. Даже если вас заинтересовал вариант в недавно сданном доме и объект уже оформлен в собственность это уже вторичный рынок.

Естественно и у первичного и у вторичного рынков недвижимости есть свои достоинства и недостатки.

Преимущества и недостатки

Из достоинств «первички» во-первых можно выделить современное качество и большие площади. Во-вторых, невысокая стоимость на этапе строительства. В-третьих, чистая юридическая история объекта.

Недостатки:

• Нет возможности заселиться сразу

• Есть риск задержки сроков сдачи

• Более высокая плата за услуги ЖКХ К достоинствам «вторички» можно отнести:

• Сроки заселения (после совершения сделки можно въезжать в купленное жилье)

• Быстрая регистрация сделки

• Возможность торга с продавцом

Из недостатков стоит отметить устаревшие инженерные коммуникации и маленькие площади. Практика показывает, что клиенты при выборе первички или вторички ориентируются больше всего на время, которое они готовы ждать для решения жилищного вопроса.

Что такое вторичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Большинство из нас слышали поговорку, что недвижимость — это все о местоположении, местоположении, местоположении. Хотя верно, что инвестиционные возможности могут отличаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

---

Основные выводы

• Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные, хотя стандартного консенсуса по определению рынка нет.
• Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
• Помимо численности населения, к другим факторам, влияющим на классификацию рынка недвижимости, относятся рост населения, стоимость жизни, цены на жилье и ставки налогов.
• Примеры вторичных рынков: Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

---

Три типа рынков недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются как:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

К сожалению, в отрасли недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости.Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность, что он будет первичным, и наоборот.

Однако классификация рынка исключительно на основании количества людей, проживающих на нем, является довольно ограниченным представлением. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую ​​как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют различную информацию для классификации рынка недвижимости как первичного, вторичного или третичного:

• Город ворот (город, который служит точкой входа в регион, например Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
• Расположение торговых путей (таких как межгосударственные автомагистрали, порты въезда, международные аэропорты)
• Население
• Миграция населения (въезд или выезд)
• Средний возраст жителей
• Рост рабочих мест
• рабочих мест STEM (наука, технологии, инженерия, математика)
• Уровень безработицы
• Экономичные драйверы
• Стоимость проживания
• Ставка государственного подоходного налога
• Ставка налога на имущество
• Средняя стоимость недвижимости
• Средний доход домохозяйства
• Спортивная команда высшей лиги
• Прямые рейсы в и из промежуточных городов
• Климат
• Изменение стоимости дома
• Анализ капитализации
• Валовой доход от аренды
• Рост арендной платы
• Показатели заполняемости
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Вторичный рынок недвижимости обычно имеет численность населения от одного до пяти миллионов жителей и расположен недалеко от основного крупного мегаполиса.

Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, он расположен примерно в 2 ½ часах езды на машине от Хьюстона и в 3 ½ часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

На вторичных рынках недвижимости также наблюдается рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция вызвана новыми жителями и предприятиями, которые ищут город меньшего размера, который предлагает более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и удобное для бизнеса правительство. В большинстве второстепенных городов есть те же удобства, что и в более крупных первичных городах, но по более доступным ценам.

Многие вторичные рынки также являются домом для хорошо оплачиваемых рабочих мест в сфере STEM. Города с благоприятным регулированием привлекают внимание большего числа предпринимателей, которые, в свою очередь, могут привлечь более высокооплачиваемые рабочие места и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический бегство, поскольку компании переезжают в Майами и Остин из-за более дешевых расходов и избегания дорогостоящих местных законов.

Хотя цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены по-прежнему остаются относительно доступными.По мере появления новых объектов недвижимости они быстро поглощаются инвесторами и арендаторами, а растущий спрос на арендуемую недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

10 Вторичные рынки недвижимости

Вот список из 10 вторичных рынков, которые следует рассмотреть инвесторам в недвижимость, в алфавитном порядке. Данные по каждому городу были взяты из общедоступных источников, включая Data USA, Federal Reserve Bank of St. Louis, Tax Foundation, U.С. Бюро статистики труда и Zillow.

Инвесторы в арендуемую недвижимость должны всегда выбирать рынок недвижимости, который лучше всего соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка, главным образом потому, что он «горячий» или рынок с высокими процентными ставками, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

Остин

• Население метрополитена 2,23 млн.
• Прирост населения 2,71%
• ВВП 159 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 5,02%
• Безработица 4,8%
• Доход на душу населения $ 41 957
• Средний доход домохозяйства 80 954 долл. США
• Средняя стоимость дома 562 723 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 35.7%
• Средняя арендная плата $ 1,571
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 42%
• Средний возраст жителей 35,2 года
• Образование степень бакалавра и выше 46,2%
• Стоимость жизни на 3% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 1.690%
• Государственный подоходный налог 0%

Чарльстон, SC

• Население м. 802,122
• Прирост населения 1,84%
• ВВП 45 долларов.6 миллиардов
• Рост рабочих мест 1,98%
• Безработица 4,0%
• Доход на душу населения 38 050 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 505 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 396 818
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,2%
• Средняя арендная плата $ 1,583
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6,2%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 33%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,5%
• Стоимость жизни на 4% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.550%
• Государственный подоходный налог 0% — 7%

Шарлотт, Северная Каролина

• Население метрополитена 2,64 млн.
• Прирост населения 2,63%
• ВВП 178,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3,77%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения 36 374 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 399 долларов США
• Средняя стоимость дома 310 399 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 18,6%
• Средняя арендная плата 1608 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 7.9%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 36,2%
• Стоимость жизни на 5% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на имущество 0,770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Денвер

• Население метрополитена 2,97 млн.
• Прирост населения 1,19%
• ВВП 227,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 1,00%
• Безработица 6.3%
• Доход на душу населения 44 806 долл. США
• Средний доход домохозяйства 85 641 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 543 544
• Изменение средней стоимости жилья за год 13,3%
• Средняя арендная плата $ 1,763
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4,3%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 36%
• Средний возраст жителей 36,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 45,8%
• Стоимость жизни на 12% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Канзас-Сити, Миссури

• Население метрополитена 2,16 млн.
• Прирост населения 0,59%
• ВВП 139 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 1,73%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения 36 358 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 215 долларов США
• Средняя стоимость дома 198 267 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 18,8%
• Средняя арендная плата $ 1,246
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6.0%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,7%
• Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

Майами

• Население метрополитена 6,17 млн.
• Прирост населения -0,52%
• ВВП 377,5 млрд долларов
• Рост рабочих мест 1,39%
• Безработица 7.1%
• Доход на душу населения 33 917 долл. США
• Средний доход домохозяйства 60 141 долл. США
• Средняя стоимость дома 407 242 долл. США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 10,8%
• Средняя арендная плата 2239 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 8,5%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 41%
• Средний возраст жителей 41,6 года
• Образование степень бакалавра и выше 33,1%
• Стоимость жизни на 14% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Нашвилл

• Население метрополитена 1,93 млн.
• Прирост населения 0,09%
• ВВП 138,6 млрд долларов
• Рост рабочих мест 2,02%
• Безработица 4,6%
• Доход на душу населения 37 696 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 262 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 347 047
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,2%
• Средняя арендная плата $ 1,622
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 5.4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 34%
• Средний возраст жителей 36,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 38,5%
• Стоимость жизни на 3% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,640%
• Государственный подоходный налог 0%

Орландо

• Население метрополитена 2,61 млн.
• Прирост населения 1,37%
• ВВП 147,2 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3,55%
• Безработица 6.0%
• Доход на душу населения 31 186 долл. США
• Средний доход домохозяйства 61 876 долларов США
• Средняя стоимость дома 300 275 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 11,7%
• Средняя арендная плата $ 1,680
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6,7%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 38%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 33,3%
• Стоимость жизни на 5% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Портленд, ИЛИ

• Население метрополитена 2,5 млн.
• Прирост населения 0,57%
• ВВП 175 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест -0,09%
• Безработица 5,1%
• Доход на душу населения 40 526 долл. США
• Средний доход домохозяйства 78 439 долларов США
• Средняя стоимость дома 544 136 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 15,6%
• Средняя арендная плата $ 1,621
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 4.4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 38%
• Средний возраст жителей 38,4 года
• Образование степень бакалавра и выше 40,3%
• Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,900%
• Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

Сент-Луис

• Население метрополитена 2,8 млн.
• Прирост населения -0,12%
• ВВП 173,5 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0.02%
• Безработица 5,3%
• Доход на душу населения 37 365 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 417 долларов США
• Средняя стоимость дома 158 572 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,4%
• Средняя арендная плата $ 1,218
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 5,4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 31%
• Средний возраст жителей 39,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 35,8%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

Есть несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

• Индивидуальные характеристики рынка в сравнении со средними показателями по штату и стране.
• Точки данных на локальном, детальном уровне, например рейтинг района.
• Проанализируйте прошлые тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимости жилья.
• Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, максимальную ставку, валовую доходность, денежный поток, повышение стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и денежный доход.

Плюсы и минусы инвестирования на вторичный рынок недвижимости

Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

• Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на первичных рынках с более высокой стоимостью.
• Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на арендуемую недвижимость.
• Возможность более высокой окупаемости инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

Минусы

• Риск значительного замедления роста местной экономики при меньшем количестве населения.
• Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивыми к быстро растущей безработице.

Последние мысли о вторичных рынках недвижимости

Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье при более низкой стоимости жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

По мере того, как пандемия продолжает развиваться, все больше компаний могут разрешать своим сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переехать в пригород и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

Анализируя рынки недвижимости для покупки недвижимости в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей. Каждый рынок недвижимости, независимо от того, насколько он велик или мал, имеет разные уровни рисков и выгод.

Что такое третичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Многие инвесторы в недвижимость читают о росте цен на жилье и полагают, что хорошие возможности для инвестиций в арендуемую недвижимость давно исчезли.

Хотя верно то, что спрос на жилье высок по всей стране, все еще есть много областей, где цены на жилье относительно доступны, а спрос на арендуемую недвижимость высок.

В этой статье мы подробно рассмотрим рынки третичной недвижимости, включая 10 небольших городов, на которые, возможно, стоит обратить внимание.

---

Основные выводы

• Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные, хотя стандартного консенсуса по определению рынка нет.
• Рынки третичной недвижимости обычно имеют население менее 1 миллиона жителей.
• Более мелкие рынки могут предложить владельцам арендуемой недвижимости стабильную прибыль из-за сильной въездной миграции и роста числа рабочих мест.
• Примеры третичных рынков: Колорадо-Спрингс, Бойсе, Лас-Вегас и Сакраменто.

---

Классификация рынка недвижимости

Несмотря на отсутствие отраслевого стандарта, большинство экспертов сходятся во мнении о трех классификациях рынка недвижимости:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

Как показывает практика, на рынках третичной недвижимости обычно проживает не более 1 миллиона человек, на вторичных рынках проживает от 1 до 5 миллионов человек, а на первичных рынках недвижимости проживает более 5 миллионов человек.

Однако при классификации рынка необходимо учитывать и другие факторы, помимо количества людей, проживающих на нем.

Как правило, отделить первичный рынок от вторичного рынка несложно. Например, вторичные рынки обычно расположены близко к основным городам (например, Лос-Анджелес, Сан-Франциско или Нью-Йорк) и имеют такие же удобства, как и большие городские районы.

Рост численности населения и рабочих мест сильный, а цены на жилье по-прежнему относительно доступны, хотя на некоторых вторичных рынках, таких как Остин, стоимость домов увеличивается более чем на 30%.

Хотя третичные рынки также обладают этими характеристиками, они, как правило, не так хорошо известны и часто игнорируются даже самыми опытными инвесторами в недвижимость.

Что такое третичный рынок недвижимости?

Рынок третичной недвижимости, иногда называемый развивающимся рынком недвижимости, обычно имеет население менее одного миллиона человек.

Стоимость жизни обычно ниже, чем на первичном и вторичном рынках.Несмотря на то, что они могут не иметь таких же удобств, на рынках услуг часто наблюдается медленный, но устойчивый поток въездной миграции и стабильный рост занятости, поскольку новые жители и предприятия стремятся к лучшему качеству жизни.

В прошлом году Business Journals описали, в скольких небольших городах наблюдался рост населения во время пандемии. Список трех третичных рынков возглавили список беспрецедентных прибылей для жителей: Гринвилл (Северная Каролина), Лас-Вегас и Таллахасси.

Одной из причин того, что на рынках третичных услуг наблюдается устойчивый рост населения, может быть то, что цены на жилье и арендная плата на этих рынках, как правило, все еще доступны.Хотя арендная плата может быть не такой высокой, как на других, более крупных рынках, годовая доходность и валовая доходность могут быть более высокими из-за высокого спроса на дома, дефицит которых становится все больше.

Хороший способ думать о третичном рынке — это как цель. Первичные рынки привлекают внимание, вторичные рынки — это кольцо вне поля зрения быков, а третичные рынки — еще одно кольцо за пределами вторичных рынков и наиболее удаленное от первичных рынков.

Примером третичного рынка недвижимости является Колорадо-Спрингс.В городе проживает около 750 000 жителей, и он находится примерно в часе езды от Денвера (вторичный рынок). В свою очередь, у Денвера есть удобный доступ к таким основным рынкам, как Даллас и Феникс.

10 рынков третичной недвижимости

Вот список из 10 третичных рынков, которые стоит рассмотреть инвесторам в недвижимость, перечисленных в алфавитном порядке. Данные по каждому городу поступают из онлайн-источников, включая Data USA, Federal Reserve Bank of St. Louis, Tax Foundation, U.С. Бюро статистики труда и Zillow.

Выбирая рынок для покупки арендуемой недвижимости, инвесторы сосредотачиваются на рынках недвижимости, которые предлагают наибольший потенциал в зависимости от инвестиционной стратегии. Хотя третичные рынки могут предложить большой потенциал, они не обязательно являются правильным выбором для каждой стратегии инвестирования в недвижимость.

Бойсе, ID

• Население м. 749 057
• Прирост населения 2,29%
• ВВП 37,6 млрд долларов
• Рост рабочих мест 5%
• Безработица 3.2%
• Доход на душу населения 32 955 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 466 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 495 485
• Изменение средней стоимости жилья за год 41,1%
• Средняя арендная плата $ 1,644
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 18,2%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 28%
• Средний возраст жителей 37 лет
• Образование степень бакалавра и выше 33,3%
• Стоимость жизни на 8% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.630%
• Государственный подоходный налог 1,125% — 6,925%

Колорадо-Спрингс, CO

• Население м. 745 791
• Прирост населения 0,93%
• ВВП 39 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 1,19%
• Безработица 6,5%
• Доход на душу населения 35 683 долл. США
• Средний доход домохозяйства 72 633 долл. США
• Средняя стоимость дома 409 770 долларов США
• Средняя стоимость жилья, изменение за год 25,1%
• Средняя арендная плата $ 1,662
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 9.8%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 35 лет
• Образование степень бакалавра и выше 39,2%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Гринвилл, Северная Каролина

• Население м. 180742
• Прирост населения 0,78%
• ВВП 10 миллиардов долларов
• Рост занятости 1,23%
• Безработица 5.1%
• Доход на душу населения 28 878 долл. США
• Средний доход домохозяйства 53 401 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 165 923
• Среднее изменение стоимости жилья за год 12,5%
• Средняя арендная плата 1350 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4%
• Арендатор занимал домохозяйства 50%
• Средний возраст жителей 33,4 года
• Образование степень бакалавра и выше 32,1%
• Стоимость жизни на 5% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Лас-Вегас

• Население метрополитена 2,27 млн.
• Прирост населения 1,57%
• ВВП 128 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 2,86%
• Безработица 9,6%
• Доход на душу населения 32 511 долл. США
• Средний доход домохозяйства 62 107 долларов США
• Средняя стоимость дома 343 836 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 17,5%
• Средняя арендная плата $ 1,572
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 13.1%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 46%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 25,6%
• Стоимость жизни на 3% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,530%
• Государственный подоходный налог 0%

Литл-Рок, AR

• Население м. 744 483
• Прирост населения 0,42%
• ВВП 38,1 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0,98%
• Безработица 5.1%
• Доход на душу населения 30 899 долл. США
• Средний доход домохозяйства 56 849 долларов США
• Средняя стоимость дома 167 060 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 3,9%
• Средняя арендная плата 975 $
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 7,6%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 36%
• Средний возраст жителей 37,6 года
• Образование степень бакалавра и выше 30,3%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.610%
• Государственный подоходный налог 2,00% — 5,90%

Ричмонд, VA

• Население метрополитена 1,29 млн.
• Прирост населения -0,98%
• ВВП 91,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0,76%
• Безработица 4,9%
• Доход на душу населения 37 590 долл. США
• Средний доход домохозяйства $ 68 324
• Средняя стоимость дома 285 906 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 15,0%
• Средняя арендная плата $ 1354
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6.5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 34%
• Средний возраст жителей 39,1 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,6%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,800%
• Государственный подоходный налог 2,00% — 5,75%

Сакраменто, Калифорния

• Население метрополитена 2,36 млн.
• Прирост населения 0,79%
• ВВП 153,3 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3.19%
• Безработица 6,8%
• Доход на душу населения 37 974 долл. США
• Средний доход домохозяйства 76 706 долларов США
• Средняя стоимость дома 442 500 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 22,1%
• Средняя арендная плата 2004 $
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 9,5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 40%
• Средний возраст жителей 37,8 года
• Образование степень бакалавра и выше 34,2%
• Стоимость жизни на 17% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.730%
• Государственный подоходный налог 1.00% — 13.30%

Спартанбург, SC

• Население м. 319,785
• Прирост населения -6,3%
• ВВП 16,9 млрд долларов
• Рост рабочих мест -6,1%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения 27 969 долл. США
• Средний доход домохозяйства 55 339 долл. США
• Средняя стоимость дома 162 649 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,4%
• Средняя арендная плата $ 1,295
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 27%
• Средний возраст жителей 38.5 лет
• Образование степень бакалавра и выше 26,3%
• Стоимость жизни на 10% ниже средней по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,550%
• Государственный подоходный налог 0,00% — 7,00%

Таллахасси, Флорида

• Население м. 386,454
• Прирост населения -0,26%
• ВВП 19,2 млрд долларов
• Рост занятости 0,75%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения 29 728 долларов США
• Средний доход домохозяйства 52 729 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 222 737
• Изменение средней стоимости жилья за год 13.9%
• Средняя арендная плата $ 1,250
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 42%
• Средний возраст жителей 34,3 года
• Образование степень бакалавра и выше 38,7%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,830%
• Государственный подоходный налог 0%

Тусон, Аризона

• Население метрополитена 1,05 млн.
• Прирост населения 0.79%
• ВВП 42,1 млрд долларов
• Рост рабочих мест 2,28%
• Безработица 7,4%
• Доход на душу населения 31 004 долл. США
• Средний доход домохозяйства 56 169 долларов США
• Средняя стоимость дома 269 431 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 23,8%
• Средняя арендная плата 1337 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 9,5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 37%
• Средний возраст жителей 38,9 года
• Образование степень бакалавра и выше 32.6%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,620%
• Государственный подоходный налог 2,59% — 8,00%

Факторы, которые следует учитывать при инвестировании в рынок третичной недвижимости

Не все небольшие рынки предоставляют инвесторам одинаковые потенциальные возможности. Некоторые из факторов, которые следует учитывать при анализе рынка третичной недвижимости, включают:

• Долгосрочные тенденции, такие как исторический рост (или уменьшение) численности населения и рабочих мест, рост арендной платы, процент домохозяйств, занимаемых арендаторами, и изменение стоимости жилья.
• Сравнение статистики третичного рынка с соседними вторичными рынками, а также средними показателями по штату и стране.
• Рейтинг района Roofstock, основанный на таких ключевых характеристиках, как качество школьного округа, уровень занятости и стоимость жилья.
• Возможная доходность на основе финансовых формул, таких как денежный доход, чистый операционный доход (NOI), максимальная ставка, денежный поток, валовая доходность и годовая доходность.

Плюсы и минусы инвестирования на рынке третичной недвижимости

Поскольку третичные рынки меньше вторичных и первичных рынков, они могут испытывать больше движений вверх и вниз на различных этапах обычного цикла недвижимости:

Плюсы

• Цены на жилье в целом могут быть более доступными, чем на более крупных вторичных и первичных рынках.
• Спрос на арендуемую недвижимость может экспоненциально расти по мере роста населения и рынков труда.
• Потенциал для более стабильной доходности с более высокими ставками капитализации и доходностью.

Минусы

• Муниципальные службы, такие как полиция, пожарные и школы, могут быть перегружены в краткосрочной перспективе при быстром росте населения.
• На малые города могут существенно повлиять изменения в экономике штата и национальной экономике.
• В странах с одним или двумя крупными работодателями может наблюдаться рост безработицы, если компании сокращают штат сотрудников.

Последние мысли о рынках третичной недвижимости

Рынки третичной недвижимости обычно имеют цены на жилье и арендную плату, которые более доступны, чем на более крупных вторичных и первичных рынках. Во время пандемии в небольших городах, таких как Гринвилл, Лас-Вегас и Таллахасси, наблюдался беспрецедентный рост населения, поскольку жители мигрировали из крупных городских районов.

Конечно, не все маленькие города предлагают одинаковый потенциал для инвестиций в недвижимость. Независимо от размера рынка, инвесторы должны оценивать каждую потенциальную возможность, основываясь на различных уровнях риска и прибыли.

Определение рынка | Многосемейный исполнительный журнал

ENCINO, CALIF. – BASED Marcus & Millichap Real Estate Investment Services — одна из крупнейших брокерских фирм в сфере многоквартирных домов: в прошлом году общий объем продаж квартир составил 6,53 миллиарда долларов, включая 1926 продаж квартирной недвижимости. За последние пять лет объем продаж фирмы составил 35,1 миллиарда долларов.

Основная часть деятельности компании — это Marcus & Millichap Capital Corp.(MMCC), который считается одним из крупнейших финансовых посредников в США. В 2010 году MMCC успешно привлекла и закрыла долговые и долевые структуры коммерческой недвижимости на сумму около 1 миллиарда долларов. Уильям Э. Хьюз, старший вице-президент и управляющий директор MMCC, отвечает за повседневную деятельность компании на национальном уровне. Хьюз потратил некоторое время на то, чтобы поговорить с Apartment Finance Today о том, как фирма определяет рынки и типы недвижимости.

Кто-нибудь действительно знает, что такое первичный, вторичный и третичный рынки?

Все говорят о первичном, вторичном и третичном рынках, крупных MSA и так далее.Откровенно говоря, никто не придумал точной формулы для их определения. Они немного нечеткие. Большинство из нас имеет представление о том, что это за рынки, [но] они различаются по разным критериям.

Есть ли какие-нибудь общие практические правила?

Как правило, среди прочего, это объем продаж, объем транзакций и численность населения. На первичном рынке работает 5 миллионов и более человек. На вторичном рынке работают от 2 до 5 миллионов человек. А рынок третичного обслуживания составляет менее 2 миллионов человек.Но вы должны учитывать ряд различных факторов. Вы не можете применить [только] один фактор и получить его.

Например, в Детройте проживает более 5 миллионов человек, но он считается вторичным рынком, поскольку там инвестиционная активность находится на низком уровне, особенно в последние пару лет. С другой стороны, в Остине, штат Техас, проживает менее 2 миллионов человек, что можно отнести к третичному рынку, но в целом инвестиционная активность там намного выше и более характерна для более крупного первичного рынка.

Как вы проводите различие между классами активов?

Когда вы говорите о недвижимости класса А, это, как правило, очень желанная недвижимость инвестиционного уровня. Это лучшее качество строительства, изготовления, материалов и систем. Класс As, как правило, имеет все навороты и полный набор удобств, множество архитектурных особенностей и высококачественную отделку. Обычно они всегда находятся в отличных местах, а менеджмент очень профессиональный.

Класс B имеет хорошую архитектуру и имеет некоторые из тех же функций, что и As. У них нет такой высококачественной внутренней отделки или систем, но планы этажей и общее состояние недвижимости все еще довольно хороши. У A [класса B] не будет полного пакета удобств, и, возможно, он не будет находиться в том же месте, где будет имущество класса A.

А как насчет свойств дальше по цепочке?

Актив класса C обычно имеет архитектурные проблемы.Это будет не самая лучшая собственность. Он все еще может находиться в относительно хорошем месте, но он будет более старым, и планы этажей будут устаревшими. Пакет благоустройства и благоустройства тоже будет немного устаревшим.

Классы D содержатся в плохом состоянии, они старше и, безусловно, нуждаются в обновлении. Их можно обновить до B. Их планы этажей и системы слишком старые. Вам почти придется разорвать их и начать с нуля, чтобы сделать их пригодными для жизни.

Первичный vs.Вторичные рынки: в чем разница?

Ключевые выводы:

---

Фондовый рынок настолько обширен и сложен, насколько хотят его представить инвесторы. Однако, как и все остальное, его можно разбить, чтобы лучше понять, как все работает. Даже сам рынок можно разделить на несколько субрынков, что, по-видимому, является катализатором одного из самых интересных споров сегодня: первичный рынок против вторичного рынка . Однако вместо того, чтобы рассматривать первичный и вторичный рынки по отдельности, инвесторам важнее узнать, как они взаимодействуют друг с другом, поэтому был составлен следующий план.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок — это не физический рынок, который мы обычно ассоциируем с Уолл-стрит. Вместо этого термин первичный рынок используется для обозначения, когда ценные бумаги (например, акции и облигации) первоначально создаются и продаются. Это первичный рынок, на котором впервые публично торгуются акции и облигации. Следовательно, инвесторы не покупают и не продают ценные бумаги друг у друга (как на вторичном рынке), а вместо этого покупают ценные бумаги непосредственно у банков, ответственных за андеррайтинг первичного публичного предложения (IPO).

Видите ли, когда компания решает стать публичной, она будет приносить деньги через IPO. При этом будущая публичная компания наймет несколько андеррайтинговых фирм для определения финансовых деталей предстоящего дебюта акций, не последняя из которых включает цену выпуска. Как только цена размещения будет установлена ​​и компания будет готова к IPO, инвесторы смогут покупать акции компании у банка на первичном рынке.

По словам Роберта Р. Джонсона, профессора финансов Университета Крейтон, Омаха, Небраска, первичный рынок — прекрасное место для инвесторов, приобретающих акции.«Исследования показали, что среднее первичное публичное размещение акций превосходит более широкий фондовый рынок», — говорит Джонсон.

Джонсон отмечает, что инвесторы не должны слишком волноваться, не проявив должной осмотрительности. «Прежде чем вы поспешите покупать каждое IPO, которое попадете в ваши руки, поймите, как достигается такая отдача. Хотя средний доход от IPO может опережать рынок в целом, средний показатель обеспечивается несколькими лучшими исполнителями. Медианная доходность IPO (то есть IPO, при котором ровно половина IPO дает больше, а именно меньше, чем IPO) ниже, чем на более широком рынке », — говорит Джонсон.

В общем, первичный рынок — это не место, а, скорее, катализатор для инвесторов, впервые покупающих акции компании. Точно так же предприятия и правительства могут выпускать облигации на первичном рынке для привлечения капитала для своих собственных усилий. Независимо от того, какие ценные бумаги приобретаются, важно отметить, что ценные бумаги приобретаются непосредственно у эмитентов на первичном рынке.

---

[Заинтересованы в диверсификации вашего инвестиционного портфеля за пределами фондового рынка? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, почему инвестирование в недвижимость является идеальным дополнением к любому портфолио.]

---

Что такое вторичный рынок?

Чтобы прояснить дискуссию о первичном и вторичном рынках, определение вторичного рынка чаще называют «фондовым рынком». Это вторичный рынок, на котором инвесторы торгуют между собой по всем основным индексам: Нью-Йоркской фондовой бирже, NASDAQ, S&P 500 и всем основным биржам мира. Это важное различие, поскольку ценные бумаги торгуются на вторичном рынке без какого-либо участия от имени компаний-эмитентов.

Допустим, инвестор хотел купить акции Apple Inc. (NASDAQ: AAPL) на вторичном рынке. По любому заказу на покупку указанные акции будут приобретаться у другого инвестора, а не у самой компании. В то же время любой, кто продает на вторичном рынке, фактически продает свои акции другому инвестору.

Однако стоит отметить, что вторичный рынок можно разделить на две дополнительные подкатегории:

• Аукционные рынки

• Дилерские рынки

Аукцион

Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), пожалуй, самый известный пример аукционного рынка.Как следует из их названий, аукционные рынки функционируют аналогично тем же аукционам, с которыми большинство из нас знакомо. Однако в рамках вторичного рынка между инвесторами, желающими покупать и продавать, проводятся аукционы; никакие предприятия не задействованы. Участники собираются, чтобы объявить цены покупки и продажи, которые им удобны. Иначе известные как цены, по которым они готовы покупать и продавать, цены спроса и предложения в конечном итоге образуют более конкретную цифру. Когда все заявляют о своих условиях, в конечном итоге должен возобладать эффективный рынок.

Гипотетически инвесторам не нужно искать лучшую цену на вторичном рынке. Благодаря аукционным рынкам уникальное сближение покупателей и продавцов неизбежно приведет к справедливым ценам для всех. В идеальном мире покупатели и продавцы будут одновременно подавать конкурентоспособные предложения. Когда все заявки поданы, аукционный рынок будет выбирать максимальную цену, которую готов заплатить покупатель, и самую низкую цену, которую готов принять продавец. Когда ставки и предложения совпадают, транзакции совершаются, и все довольны.

Дилерский рынок

В то время как аукционные рынки требуют конвергенции инвесторов, дилерские рынки, как правило, открываются в электронном виде через отдельные рынки. Например, на Nasdaq (наиболее популярном рынке дилеров) дилеры ведут инвентаризацию ценных бумаг, не последнюю из которых они готовы торговать (покупать и продавать) с другими инвесторами в любой момент. Чтобы облегчить работу дилерских рынков, дилеры объявляют, по каким ценам они могут покупать или продавать определенные ценные бумаги.Чтобы было ясно, дилеры будут вкладывать свой собственный капитал, чтобы обеспечить ликвидность для последующих инвесторов. В свою очередь, дилеры получают прибыль на основе спредов, по которым каждая ценная бумага продается и покупается.

Дилеры проявляют полную прозрачность и выставляют цены на всеобщее обозрение. Именно эта прозрачность выступает в качестве основного механизма для дилерских рынков и порождает конкуренцию. По крайней мере, концепция дилерского рынка во многом опирается на конкуренцию. Например, конкуренция между дилерами должна теоретически обеспечивать инвесторам наилучшие возможные цены.

Разница между первичным и вторичным рынками

Хотя первичный и вторичный рынки легко спутать, важно отметить несколько ключевых различий. Вот список наиболее важных отличий, о которых инвесторы должны знать, прежде чем вкладывать средства на первичный или вторичный рынок:

• На первичном рынке новые акции продаются впервые, тогда как вторичный рынок позволяет инвесторам торговать ранее выпущенными ценными бумагами между собой.

• На первичном рынке инвесторы покупают ценные бумаги напрямую у эмитентов при IPO. С другой стороны, на вторичном рынке инвесторы торгуют акциями друг с другом по наиболее известным на сегодня индексам.

• Иногда первичный рынок упоминается как рынок новых выпусков (NIM), а вторичный рынок по умолчанию — вторичный рынок.

• Ценные бумаги не могут быть проданы один раз на первичном рынке, но они могут быть проданы бесконечное количество раз на вторичном рынке.

• На первичном рынке компании (новые IPO) получают прибыль от продажи акций. На вторичном рынке инвесторы узнают о прибыли от продаж.

• Андеррайтеры (банки) при первичном публичном размещении выступают в качестве посредников на первичном рынке, а брокеры — в качестве посредников на вторичном рынке.

• Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированными ценами. Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от нескольких факторов.

• Акции

  не могут торговаться на вторичном рынке, пока они не будут сначала выпущены на первичном рынке.

Внебиржевой рынок

Термин «рынок» широко используется в инвестиционном мире. Как мы уже говорили, рынки можно использовать для описания нескольких условий инвестирования. Вторичный рынок, например, состоит из нескольких подкатегорий, о двух из которых мы уже говорили: дилерский и аукционный рынки. Однако стоит отметить, что даже эти субрынки могут быть разбиты дальше.Например, дилерский рынок также часто называют внебиржевым (OTC) рынком.

Как расплывчато следует из названия, внебиржевой рынок состоит из акций, не котирующихся на бирже. Внебиржевые акции можно найти на внебиржевой доске объявлений (OTCBB) или на розовых листах вместо того, чтобы торговать по основным рыночным индексам. Компании, представленные на OTCBB и розовых листах, как правило, очень маленькие и не прошли такой же тщательной проверки, как компании, котирующиеся на фондовой бирже.В результате внебиржевой рынок имеет тенденцию предлагать большую ценность, но риск увеличивается. Именно здесь вы найдете то, что инвесторы называют «копеечными акциями».

Третий и четвертый рынки

Хотя большинству инвесторов никогда не придется беспокоиться о третьем и четвертом рынках, не помешает узнать, что они из себя представляют. Проще говоря, третий и четвертый рынки вращаются вокруг транзакций, совершаемых между брокерами-дилерами и крупными учреждениями. В то время как третий рынок состоит из внебиржевых сделок между брокерами-дилерами и крупными учреждениями, четвертый рынок состоит исключительно из сделок между более крупными учреждениями.Вообще говоря, эти рынки мало влияют на повседневные операции постоянных инвесторов, но их бренды часто могут пролить свет на определенные ситуации.

Сводка

Уолл-стрит может быть устрашающим местом для инвесторов, независимо от того, являются ли они новичком в игре или торгуют десятилетиями. Одного огромного объема рынков достаточно, чтобы запугать кого угодно, не говоря уже о том, как они действуют независимо друг от друга. Тем не менее, нет причин позволять сложности каждого рынка мешать вам инвестировать.Все, что нужно сделать инвесторам, — это сделать шаг назад и изучить каждый рынок в своем собственном темпе. Разбивка каждого рынка может послужить прочной основой для каждого инвестиционного портфеля, и инвесторы, проявляющие должную осмотрительность сейчас, будут счастливы, что они сделали это спустя годы. Дебаты первичного и вторичного рынков должны быть не проблемой, а скорее образовательным опытом, когда все сказано и сделано.

---

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Меррилом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Должны ли вторичные рынки стать вашим следующим шагом инвестиций в недвижимость?

В этом нет никаких сомнений: идет миграция. Я вижу это каждый день на каждом рынке, на котором работает моя фирма: все больше и больше молодых специалистов, семей из рабочего класса и пожилых людей выбирают переезд на юг, в более теплый климат, с меньшими затратами на жизнь.

Крупные южные города, такие как Атланта, Шарлотта и Тампа, уже давно приветствуют постоянный приток новичков, но они больше не одиноки. Поскольку цены на жилье в этих мегаполисах выросли, более доступные вторичные рынки на юго-востоке стали последним магнитом для вновь прибывших в поисках лучшего качества жизни. Люди стекаются в Спартанбург, Южная Каролина; Гринсборо, Северная Каролина; Литл-Рок, Арканзас; Брансуик, Джорджия; и Джексонвилл, Титусвилл и Палм-Кост, Флорида.

Означает ли это, что инвесторам в недвижимость следует подумать о перемещении части своих денег в том же направлении? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо понять, что движет этой миграционной тенденцией и что может ей помешать.

Что движет миграцией

Цена на жилье на рынках первого уровня является основной причиной того, что люди активно выбирают переход на второстепенные. По данным ATTOM Data Solutions, на покупку дома в Нью-Йорке уходит ошеломляющие 115% среднего дохода.Более того, средний американец не может позволить себе дом по средней цене на подавляющем большинстве (71%) рынков США. Для сравнения, покупателям жилья требуется гораздо меньше дохода для покупки дома в юго-восточных районах, таких как Мейкон, Джорджия (11,1%) или Монтгомери, Алабама (13,9%).

Эти статистические данные помогают объяснить текущую миграцию населения, но это еще не все. Вторичные рынки также могут похвастаться более низкой стоимостью жизни. В частности, их граждане меньше платят подоходный налог и налог на имущество.А во Флориде, Теннесси и Техасе вообще не платят подоходный налог.

Рабочие места — еще один ключевой фактор. Как отмечает Washington Post : «Хорошо оплачиваемые рабочие места в области науки, технологий, инженерии и математики (STEM) перемещаются в некоторые второстепенные регионы», а Юго-Восток и Техас предлагают более благоприятную для нормативных требований среду, в которой можно начинать и поддерживать свой бизнес. . По мере того, как все больше предпринимателей приезжают и устоявшиеся фирмы переезжают на эти вторичные рынки, они создают более высокооплачиваемые рабочие места.

Помимо заботы о своих кошельках, все, от миллениалов до пожилых людей, хотят меньше стресса и более высокого качества жизни. Более теплая погода, менее загруженные улицы и более короткие поездки в эти юго-восточные города серьезно привлекают тех, кто устал от холодного и непрерывного движения в крупных северных городах.

Даже миллениалы, осевшие на крупных рынках, таких как Нью-Йорк, в большем количестве предпочитают вернуться в свои меньшие родные города, чтобы быть ближе к семье. Как объясняет Курбед, они предпочитают «более доступную версию городского образа жизни, ориентированную на район», которая теперь доступна им дома.

Что произойдет, если обстоятельства изменятся

Совершенно очевидно, что вторичные рынки, особенно на юго-востоке, сейчас представляют огромную стоимость недвижимости. Но могло ли это измениться? Да, и есть три конкретных непредвиденных обстоятельства, которые инвесторы должны учитывать при изучении возможностей инвестирования в недвижимость:

• Сжатие капитализации: Растущая популярность вторичных рынков неизбежно приведет в конечном итоге к росту цен на жилье.Это, в свою очередь, снизит норму прибыли для инвесторов. Наибольшая ценность сегодня наблюдается в областях, где рост все еще имеет тенденцию к повышению, а не в тех, которые близки к пику или уже достигли его.

• Экономический спад: Посмотрим правде в глаза. По состоянию на июль мы переживаем самый продолжительный экономический рост в истории США. Рецессия или спад неизбежны; вопрос только в серьезности. В зависимости от того, когда и насколько значительно замедлится экономика, возможности трудоустройства на вторичных рынках могут сократиться, а увольнения могут привести к росту случаев потери права выкупа домов.Обратите внимание на предупреждения о том, что некоторые рынки уже склоняются к территории пузыря на рынке жилья. Что характерно, наиболее подверженные риску города в основном находятся за пределами Юго-Востока.

• Концентрированная промышленность: В отличие от крупных городских рынков, на которых представлено множество отраслей, вторичная рыночная экономика обычно полагается на меньшее количество концентрированных отраслей. Остерегайтесь рынков, которые в основном зависят от одной или двух отраслей. В случае рецессии или без нее, выход из такой отрасли или ее сокращение нанесет ущерб занятости и перспективам рынка жилья на вторичном рынке, который от нее зависит.

Инвестирование в недвижимость требует взвешенного подхода

Люди, переходящие на вторичные рынки, ищут и находят более высокую ценность за свой доллар. Инвесторы найдут там ценность по тем же причинам, если они будут осторожны и рассудительны. Имейте в виду, что инвестирование в недвижимость требует гораздо большего количества нюансов, чем инвестирование в акции, облигации или паевые инвестиционные фонды. Конечным результатом является, как правило, стабильный и простой актив, который, вероятно, со временем будет расти в цене, но это холдинг, от которого, как правило, невозможно быстро или легко избавиться.

Учитывая нестабильность рынка, инвесторы должны учитывать эту относительную неликвидность при проведении торгов на инвестиционную недвижимость или при покупке акций частного фонда недвижимости, инвестированного на этих вторичных рынках или в других областях.

В частности, сделайте свою домашнюю работу по любой инвестиционной собственности или фонду недвижимого имущества, который вы рассматриваете. Будьте готовы откланяться, если сумма сделки не совпадает или эффективность управления фондом находится под вопросом. Наконец, с самого начала помните о конце игры: всегда продумывайте исполняемую и гибкую стратегию выхода, прежде чем заключать любую сделку с недвижимостью.

Понимание вторичных, третичных рынков и ценности их инвестиционных предложений в сфере недвижимости

Как президент девелоперской компании и со-менеджер фонда прямых инвестиций в недвижимость, у меня была уникальная возможность часами анализировать рыночные тенденции в поисках выгодных сделок с недвижимостью. Большая часть этого времени была потрачена на изучение вторичных и третичных рынков. За последние 20 лет мы успешно приобрели, предоставили права и разработали проекты почти для всех классов активов на вторичных и третичных рынках в Нью-Мексико, Техасе, Флориде, Южной Каролине и Аризоне.

Когда так много внимания уделяется первичным и межсетевым рынкам, в чем преимущество вторичных и третичных рынков?

Определяющие рынки

Прежде чем мы сможем ответить на этот вопрос, давайте поговорим о том, что делает вторичный или третичный рынок. Эксперты по недвижимости определяют рынки по-разному, что вызывает бесконечную путаницу у инвесторов в недвижимость. Мнения о классификации рынка различаются в зависимости от того, кого спрашивают, и критериев, по которым они оценивают, потому что в отрасли нет четкого определения или стандартной практики.Один эксперт предлагает следующее определение: «На первичном рынке проживает 5 миллионов или более человек. На вторичном рынке проживает от 2 до 5 миллионов человек. А на третичном рынке проживает менее 2 миллионов человек». Подобные узкие представления очень распространены. Исходя из этого предположения, Остин — один из самых устойчивых рынков недвижимости в стране — считается рынком третичного уровня. Но я считаю Остин рынком, похожим на Сиэтл.

Вместо того, чтобы сосредоточиться на одном индикаторе, мы создаем матрицу информации, включая численность населения, рост рабочих мест, традиционные и альтернативные экономические факторы, а также анализ уровня капитализации.Третичные рынки поистине можно определить, синтезируя огромное количество информации. В частности, я считаю, что рынок услуг имеет устойчивый, но контролируемый рост рабочих мест, численность населения менее одного миллиона человек и сочетание традиционных и альтернативных экономических факторов. Сжатие капитальной ставки также является признаком растущей конкуренции и жизнеспособности рынка. В отличие от них, шлюзовые рынки больше похожи на первичные рынки в цифрах, особенно в том, что касается сжатия и спреда капитализации.

Другие факторы, которые следует учитывать при классификации рынков, включают традиционные экономические факторы, такие как инвестиционная активность, объем продаж, сила экономики, наличие долга, темпы роста, заполняемость, рост арендной платы, ставки капитализации и стабильность рынка.Хорошим примером нетрадиционного индикатора может быть наличие на рынках прямых рейсов или спортивных команд высшей лиги.

По мере того, как фундаментальные основы рынка, инвестиционные стратегии и опыт инвесторов меняются, становится все труднее маркировать определенные рынки. Управляющие фондами и девелоперы придут к разным определениям рынка, основанным на их собственных инвестиционных критериях. Это важный и важный процесс, приносящий пользу инвесторам. Статичная или чрезмерно упрощенная классификация рынка будет сдерживать любого успешного инвестора.

Инвестиции во вторичный и третичный рынки

Частные и институциональные инвесторы выходят на более мелкие рынки, чтобы выполнить инвестиционные меры и получить более высокую прибыль. Согласно статье, опубликованной National Real Estate Investor (платный доступ) в январе этого года, «более половины (55%) квартир, купленных и проданных на сумму более 1 миллиона долларов в 2017 году, находились на вторичном и третичном рынках. … По сравнению с 42% в 2010 году.«Что движет ростом этих торговых площадок?

Есть несколько ключевых преимуществ: они менее волатильны во время спадов, что делает их особенно привлекательными на поздних этапах инвестиционного цикла. Сделки на этих рынках не переоценены и предлагают более высокую доходность. Они также предлагают более сильный потенциал роста из-за более низкой стоимости жизни и меньшего предложения.

Ключевые шаги для инвестирования во вторичные / третичные рынки

Как добиться успеха при инвестировании на вторичном и третичном рынках?

1.Проанализируйте отдельные характеристики, присутствующие на рынке, и сравните их с национальными тенденциями.

2. Внимательно посмотрите на рост рабочих мест не только на макроуровне, но и на микроуровне, чтобы подтвердить свои собственные инвестиционные предположения.

3. Не рассматривайте только традиционные экономические факторы. Представьте себе анализ рынка Денвера, не принимая во внимание огромный бум в их кулинарии и индустрии каннабиса. В итоге вы получите узкий и запутанный взгляд на местную экономику.

4.Сжатие капитальной ставки указывает на наличие конкурентной среды, поэтому взгляните на 10-летние спреды.

Итог

Уточнение определений рынка может сбивать с толку, но если посмотреть на достоверные данные по более мелким рынкам и сравнить их с качественными факторами экономики, то можно будет увидеть более высокую доходность и большие спреды для инвестиций в недвижимость вторичного и третичного рынков.

О, места, которые вы знаете: вторичные и третичные рынки недвижимости

Существуют очевидные причины, по которым многие инвесторы и учреждения предпочитают вкладывать средства только в первичный или входной рынок L.A., Бостон, Чикаго, округ Колумбия, Сан-Франциско и Нью-Йорк. Существует стабильный спрос, инфраструктура для развития легко доступна, ликвидность не является проблемой, и по большей части многие инвесторы на этих рынках обладают обширными знаниями, с которыми они не могут сравниться, когда речь идет о небольших мегаполисах. Этот последний пункт близок к сути того, что мотивирует этот пост в блоге. Есть стоящие инвестиции за пределами первичных рынков; инвесторам нужны только знания и мотивация для участия.

Первое, что вам нужно иметь в виду, это то, что независимо от того, говорите ли вы о крупных или второстепенных рынках недвижимости, характеристики каждой области не всегда применимы ко всем объектам недвижимости в их пределах. На национальном уровне есть выбросы и превосходящие результаты, как и в пределах данного города, но даже с учетом этой потенциальной изменчивости изучение вторичных и третичных рынков недвижимости является продуктивным делом, которое вознаграждает ваши знания в данной области и вашу работу. вложить в разработку или сделку.

Понимание и использование неэффективности рынка

В инвестировании в многоквартирные семьи очень много нужно действовать на основе правильной информации и обладать знаниями, чтобы определить, стоит ли продолжать проект. На небольших рынках существует бесчисленное количество сделок, где внимательный инвестор может извлечь выгоду из конкретных, уникальных знаний о преимуществах, чтобы сделать прибыльное вложение — не благодаря удаче или привилегированным отношениям, а через готовность углубиться в основы рынка недвижимости, который не работает. получают такое же внимание, как и большие города.Первичные рынки со всем вниманием институциональных инвесторов, с таким большим объемом и с таким большим количеством активов, переходящих от продавца к покупателю, имеют меньше возможностей для конкретного инвестора действовать на основе своих знаний и делать эти инвестиции. Это ухоженная территория. Осталось меньше не перевернутых камней.

Многие инвесторы рассматривают первичные рынки как безопасную ставку — известная величина. Если инвесторы не знают о Колумбусе, штат Огайо, столько же, сколько о Бостоне, это отсутствие знаний может быть переведено в риск, а этот риск может быть переведен в более высокую ставку капитализации для сопоставимой собственности в Колумбусе, чем в Бостоне.

Бостон, Массачусетс

Некоторая ценность вторичных и третичных рынков связана с менее ощутимыми факторами. Многие из крупнейших инвестиционных компаний в сфере недвижимости базируются на первичных рынках, эти компании обычно формируют свои портфели с активами, базирующимися в их родных городах, и существует определенный импульс, связанный с этими устоявшимися системами и организациями. В этих установленных методах и известных количествах есть комфорт, но , как мы уже отметили , ощущение комфорта не является объективно эффективным способом оценки инвестиций в недвижимость.

Ставка капитализации и арбитраж долга

Если только не используются все денежные средства, доходность и денежный поток инвестиций в недвижимость чаще всего являются функцией максимальной ставки покупки и процентной ставки по ипотеке, которая обычно является крупнейшим источником капитала для транзакции. Этот спред между не выровненной доходностью (ставка верхнего предела) и процентами, выплаченными по долгу, создает для проекта доходность, превышающую невыровненную доходность. Хотя кредиторы иногда действительно дают более низкие процентные ставки покупателям на более крупных первичных рынках и рынках доступа, разница гораздо менее существенна, чем разница между ставками капитализации при сравнении первичных, вторичных и третичных рынков.По сути, одна и та же стоимость долга используется для приобретения более высоких норм денежного потока при приобретении активов на вторичных и третичных рынках с повышенными ставками капитализации.

Gray Capital создала успешный портфель активов, объединив наши знания о рынке и устраняя его неэффективность, что позволяет нам получить более четкий путь к огромной прибыли. На вторичных и третичных рынках объем продаж меньше, чем требуется для полного определения цены. При меньшем количестве информации у инвесторов появляется больше возможностей использовать свои собственные знания о небольшом рынке для принятия успешных инвестиционных решений.Конечно, более низкий объем продаж может привести к проблемам с ликвидностью, которые затрудняют поиск подходящего покупателя по правильной цене на меньшем рынке, но проблемы с более низкой ликвидностью менее значительны, чем конкретные преимущества этих рынков. Важно сбалансировать надлежащий уровень ликвидности на данном рынке с правильными возможностями. Вы можете купить много, но если нет четкого выхода из-за большого количества покупателей, выстраивающихся в очередь, то, что было выгодно, может превратиться в серьезную проблему.

Индианаполис, Индиана

Более низкая стоимость жизни

Последний, но важный факт, работающий в пользу малых рынков: Стоимость жизни.Да, более широкие возможности трудоустройства и более высокие средние доходы в большом городе могут уравновесить более высокую стоимость жизни, но этот баланс не идеален. Многие жители вторичных и третичных рынков платят меньшую часть своего дохода в виде арендной платы в качестве резидентов на первичных рынках, и эти различия в стоимости жизни уже вызывают некоторую миграцию в более доступные районы, при этом цены на аренду в держатся выше, чем в в небольших и менее дорогих районах.