Жилье бизнес класса это: Квартиры бизнес-класса

Что такое жилье премиум-класса: определение, признаки, отличия

Квартиры премиум-класса – это отдельная ниша на рынке недвижимости, в которой действуют свои законы. Несмотря на востребованность подобного жилья, само это понятие не имеет четкого определения. Разумеется, оно дорогое, красивое, комфортное. А чем еще должны обладать апартаменты, чтобы их можно было отнести к категории «премиум»?

Архитектура

Проект дома обязательно разрабатывается индивидуально: это не типовое здание с неприметным фасадом, а нечто уникальное, над чем трудилась команда дизайнеров.

Локация

Дома такого уровня всегда находятся в центре города, в самых престижных районах. Если рассматривать Москву, то минимум – это Центральный административный округ, ну или Садовое кольцо.

Конструкция

При строительстве новостроек с апартаментами премиум-класса используются материалы высочайшего качества. Никакой экономии быть не может: только монолитные или монолитно-кирпичные конструкции, способные простоять десятки лет без необходимости ремонта.

Большая и комфортная площадь

Квартиры в данном сегменте имеют площадь в среднем 80-90 кв.м., а планировка зачастую свободная. Высота потолков составляет 3 метра, а общие зоны отделаны качественными материалами. Вестибюль, лестницы, лифты — все отделано по последнему слову моды и техники.

Придомовая территория также создается дизайнерами: это могут быть фонтаны, аллеи, небольшой парк. За чистотой и порядком следит собственная служба, регулярно убирающая мусор и подстригающая зелень.

Еще один неотъемлемый элемент — паркинг. Как правило, он один – подземный с машиноместом для каждого жильца, но иногда бывает и наземная гостевая парковка. На юго-западе Москвы расположены жилые комплексы от компании Флэт и Ко, которые оснащены удобным подземным паркингом.

Техническая часть

В здании должны быть установлены современные вентиляционные системы, кондиционеры, фильтрация воды и автономное отопление. Лучше всего, когда электричество также собственное: в таких случаях жильцы практически полностью защищены от неприятностей с коммуникациями. Обслуживание и необходимый ремонт выполняется быстро и вовремя: жильцам не нужно вызывать сторонних мастеров и куда-то звонить, так как есть круглосуточно работающий обслуживающий персонал.

Безопасность

Видеонаблюдение, служба охраны, консьерж, отсутствие на территории посторонних – для премиум-жилья обычные вещи.

Собственная инфраструктура

Новостройка премиум-класса – это не только жилье, но и кафе, рестораны, магазины, салоны красоты и фитнес-центры на территории.

Резюмируем

Настоящее жилье класса Premium должно соответствовать не одному или нескольким пунктам, а включать их все. Стоит также понимать, что элитное жилье – отдельная категория, стоящая выше премиума, но продавцы часто игнорируют этот факт, чтобы вызвать больший интерес клиентов и завысить цену.

Какие существует классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры — Недвижимость

На рынке современного первичного жилья каждый может найти себе подходящий вариант — выбор огромен. Но кроме района, этажа и планировки покупателю нужно еще определиться с классом жилья, от которого напрямую зависит и его цена.

Разбираемся, как научиться их различать, не переплатить лишнего и купить квартиру, которая подходит именно вам.

Какие бывают классы новостроек

Традиционно квартиры на первичном рынке принято разделять на четыре класса: массовое жилье — эконом и комфорт; и жилье повышенной комфортности — бизнес и элит. Чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем, соответственно, дороже.

В первую очередь нужно помнить, что все деления на классы условны — ни в одном правовом документе нет законно утвержденной классификации. Например, две квартиры с аналогичными характеристиками могут по усмотрению застройщика быть классифицированы как «эконом» или как «комфорт», однако во втором случае цена будет выше.

Этими понятиями оперируют застройщики, чтобы среди большого разнообразия недвижимости выделять сегменты, понятные для покупателей. По сути, это как с классами такси — зная, что стоит за названием, клиент может определить, что входит в стоимость услуги. В случае с недвижимостью, покупатель так же должен понимать, чем обоснована стоимость квартиры и что ожидать в итоге.

Выбрать квартиру в новостройке, аккредитованной СберБанком, вы всегда можете на ДомКлик

Новостройки эконом-класса

Эконом-класс, как ясно из названия, самый доступный, распространенный и недорогой класс с минимальными базовыми опциями.

Обычно жилье эконом-класса строится в значительно удаленных от центра спальных районах, не претендующих на географическую, экологическую и инфраструктурную престижность.

Собирают такие дома чаще всего из панелей — самом бюджетном типе строительства. Квартиры небольшие по метражу, начиная от 28 кв. м. В основном это небольшие однушки, двушки и студии с маленькими кухнями и прихожими, типичной планировкой и низкими потолками. Дольщикам жилье сдается с предчистовой или чистовой отделкой самыми недорогими материалами.

Архитектурными изысками такие дома тоже не могут похвастаться — чаще всего это типовые ряды многоэтажек, иногда выделяющиеся необычными цветами.

Дворы в ЖК обустроены согласно своему названию: небольшие детские площадки, газон, скамейки. Об автовладельцах не сильно заботятся, так что дворы вскоре после сдачи дома превращаются в стихийные паркинги.

Новостройки комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже эконома. Это тоже очень популярный сегмент новостроек — в своем роде «улучшенный эконом», позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений.

Жилье комфорт-класса обычно строится в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией.

Что касается технологий строения, жилье кофморт-класса может быть самым разнообразным — и панельным, и, если повезет, кирпично-монолитным.

Площадь квартир начинается примерно от 34 кв. м, потолки тоже выше, чем в экономе, улучшенные варианты планировок. Большая часть квартир сдается новоселам с чистовой отделкой с ламинатом, обоями под покраску, качественной плиткой в санузлах.

На оригинальную архитектуру дома комфорт-класса не претендуют, но многие застройщики нередко украшают их своими фишками: башенками, остекленными фасадами, часами.

Во дворах ЖК комфорт-класса большие спортивные и детские площадки, нередко дворы закрыты от посторонних. Парковочные места есть, но обычно их не хватает всем автовладельцам.

Новостройки бизнес-класса

Квартиры в новостройках бизнес-класса примерно раза в полтора выше, чем в комфорте. Большая часть таких домов находится в престижных городских районах, на берегах водоемов и на территориях живописных парков.

ЖК бизнес-класса — это своя локальная инфраструктура: на первых этажах располагаются фитнес-центры и салоны красоты, магазины премиум-сегмента, рестораны, кафе.

По типу постройки дома бизнес-класса чаще всего монолитно-кирпичные. Площадь квартир начинается от 40 кв. м. Это жилье с просторными комнатами и кухней, высокими потолками, большими лоджиями или балконами. Распространенные варианты — квартиры со свободными и европланировками. Жильцы въезжают в новое жилье с предчистовой и чистовой отделкой дорогими материалами.

Архитектура и интерьеры холлов обычно разрабатываются дизайнерскими бюро — они красивые, просторные и нередко оснащены дополнительными удобствами, например, колясочными комнатами.

Большие дворы, оформленные по стандартам ландшафтного дизайна, закрыты от посторонних и находятся под круглосуточным видеонаблюдением и охраной.

Для автовладельцев работают подземные и крытые паркинги.

«Границы между сегментами жилья достаточно размыты, поэтому застройщики самостоятельно определяют, к какому типу относится тот или иной объект. Некоторые девелоперы даже выделяют промежуточные сегменты: например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». 

Компания «КВС» работает в сегментах «бизнес» и «комфорт». Один из главных критериев жилья бизнес-класса — престижная локация. Как правило, такие объекты располагаются недалеко от центра города, желательно рядом с парками или набережными. Также покупатели квартир бизнес-класса предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому мы выполняем только предчистовую отделку. Это позволяет создать необычный дизайнерский интерьер.

Жилье комфорт-класса сочетает в себе доступные цены и высокое качество. Обычно это масштабные проекты в активно развивающихся локациях города и области. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура, которая делает жизнь в новом районе комфортной. Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой от застройщика: это очень популярная опция среди покупателей со средним достатком».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Новостройки класса элит

Это самый дорогой класс жилья на первичном рынке. Таких домов немного — это эксклюзивные, «штучные» экземпляры, нередко претендующие на звание объекта искусства от современной архитектуры.

Дома класса элит обычно строятся в «золотых треугольниках» — самом-самом центре города, либо подальше, но в исторических местах с прекрасными открыточными видами и безупречной экологией.

Фасады домов отделаны дорогими материалами, в интерьере лифтов и парадных, напоминающих холлы шикарных пятизвездочных отелей — индивидуальные дизайнерские решения, на крышах часто обустраиваются террасы. В подземные паркинги, в которых число машиномест может легко превышать количество квартир в доме, жильцы спускаются на лифтах.

Квартир в таких домах немного, на этаже не больше 2-3. Метраж начинается от 60 «квадратов», потолки — высотой от 3 м. Планировки могут быть самыми разнообразными, изначально предполагаются свободные с отделкой «под ключ»: жильцы уже сами заказывают дизайн, исходя из того, какую «начинку» они хотят: зимний сад, кинотеатр или сауну.

В домах работают автономные системы отопления, электроэнергии и водопровода, включая наличие в каждой квартире многоступенчатой фильтрации воды, климат-контроля.

Рассчитать ипотеку на новостройку по программе господдержки

Классификация новостроек: эконом, комфорт, бизнес и элитные ЖК

По сложившейся традиции на первичном рынке выделяют четыре класса жилья: элита, бизнес, комфорт и эконом. Ни в одном законе или нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек, чем активно пользуются девелоперы. Они неоправданно завышают классность проектов или придумывают некие промежуточные категории вроде «комфорт плюс» или «комфортный эконом», чтобы продать квартиры по более высокой цене.

Несмотря на отсутствие жестких критериев и четких границ между разными сегментами жилья, покупатель может при желании разобраться, соответствует ли заявленный класс новостройки реальному.

Новостройки эконом

От двух третей до трех четвертей предложения первичного рынка в последние годы приходится на долю эконом-класса. Львиная доля самых доступных по цене новостроек возводится на прилегающих к Санкт-Петербургу землях Ленобласти, в первую очередь – Всеволожского и Ломоносовского района. Около 90% строительства в бывших полях приходится на класс эконом.

В границах мегаполиса девелоперы предпочитают строить более дорогие объекты. Потому доля ЖК эконом-класса там составляет около 20-22%. Недорогим жильем заняты петербургские территории, находящиеся за пределами кольцевой автодороги: Шушары, Металлострой и другие. В редких случаях кварталы жилья эконом-класса располагаются внутри КАД (например, Парнас).

Большинство домов в этом классе собирают из панелей, хотя встречаются и кирпично-монолитные комплексы. Кварталы застраиваются типовыми многоэтажками – архитектурное решение в данном сегменте имеет минимальное значение. Но на территориях с высокой конкуренцией (Мурино, Новое Девяткино, Кудрово) застройщики стараются выделить свой объект за счет колористических решений.

Дворы оформляются в стиле минимализм – в них размещают газоны, клумбы и некое подобие игровой зоны для детей. Парковки в большинстве случаев предусмотрены только гостевые, так что автомобили заполняют дворы.

Легко распознать дома эконом-класса по квартирографии. Квартиры в них невелики: площадь студий начинается от 19 кв. м, однокомнатных – от 29 кв. м, двушек – от 40 кв. м. Доля однушек и студий максимальная, в некоторых случаях доходит до 95%.

Потолки низкие – от 2,5 до 2,6 м. Лифты и инженерное оборудование отечественного или белорусского производства.

Объекты в 90% случаев сдаются с подготовкой под чистовую отделку. Часть – и вовсе с так называемой черновой отделкой, при которой стены, полы и потолки требуют дополнительного выравнивания. Редко встречающаяся полная отделка весьма скромна: линолеум, недорогие обои и крашеные стены в санузлах.

Жилые комплексы комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже, чем в классе эконом. География новостроек этой категории очень широка. Они могут располагаться в новых микрорайонах на землях Ленобласти бок о бок с «жестким экономом». Однако на таких территориях комфорт-класса немного, не более 10%.

Зато в границах Санкт-Петербурга это самая массовая категория строящегося жилья, его доля превышает 50% предложения на первичке. Целые кварталы комфорт-класса появляются в обжитых частях всех спальных районов города и даже на окраинах Василеостровского и Адмиралтейского районов Петербурга.

С точки зрения технологий домостроения это весьма разнообразный сегмент: в нем встречаются панельные, кирпично-монолитные и даже кирпичные дома. Архитектурными изысками новостройки данной категории не блещут, но в некоторых случаях застройщики добавляют проекту интересные детали: часы, башенки, остекленные фасады.

Придомовая территория, как правило, продумана более тщательно, чем в экономе: на ней размещаются полноценные детские и спортивные площадки, да и сами дворы нередко закрыты от машин. Но с парковками тоже негусто: подземная автостоянка зачастую отсутствует, а в надземных паркингах в среднем одно машиноместо приходится на две квартиры.

Квартиры отличаются скромными размерами: студии – от 25 кв. м, однокомнатные – от 33 кв. м. Но совокупная доля однушек и студий чаще всего не превышает 60% от общего числа квартир.

Высота потолков начинается от 2,6 м. Инженерная начинка зависит от идеологии застройщика: она либо такая же нехитрая, как в домах эконом-класса, либо более современная. К примеру, нередко устанавливаются не белорусские лифты, а фирмы OTIS, предусмотрена очистка воды и коллекторная система отопления.

Примерно треть квартир передается жильцам с чистовой отделкой, включающей ламинат, обои под покраску, керамическую плитку в санузлах. В остальных случаях стены, полы, потолки выровнены, то есть – объекты готовы к чистовой отделке.

 ЖК бизнес-класса

Бизнес-классу, цены на который в среднем в полтора раза выше, чем на комфорт, в бывших совхозных полях не место. На осваиваемых строителями землях Ленобласти этот сегмент не представлен. Зато в границах Петербурга он занимает не менее 20% первичного рынка.

Подходящее место для жилья бизнес-класса – это, безусловно, исторический центр, а также престижные пригороды: Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы. В последние два года добавились правый берег Невы (Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы) и территории, прилегающие к северной и средней части Московского проспекта, в особенности возле парка Победы.

Практически все новостройки этого класса находятся в пешеходной доступности от метро. Но и об автомобилистах застройщики заботятся: в домах этой категории строятся подземные или крытые паркинги исходя из расчета 0,7-1,0 машиноместо на квартиру.

Облик домов нередко разрабатывают известные петербургские или зарубежные архитектурные мастерские. Входные группы и лифтовые холлы отличаются не только простором и дополнительными удобствами для жильцов (например, колясочными комнатами), но также интересными дизайнерскими решениями.

Особое внимание уделено вопросам безопасности. Красивые, с элементами ландшафтного дизайна дворы закрыты для посторонних, в каждой парадной – консьерж и видеонаблюдение. На первых этажах зданий располагаются спортивный или фитнес-зал, несколько магазинов, ресторан или кафе, коммерческий детский сад или развивающий центр.

Квартир-студий в бизнес-классе максимум 20% от общего числа квартир, а их площадь начинается от 35 кв. м. Остальные типы жилья в полтора раза просторнее, чем в предыдущем классе. Часто встречаются квартиры с европланировками и свободными планировками. Высота потолков начинается от 2,8 м.

Примерно половина квартир передается дольщикам с чистовой отделкой с применением дорогих материалов. Остальное жилье – с отделкой под чистовую, в расчете на то, что покупатель захочет сделать интерьер под себя.

Новостройки для элиты

Элитный сегмент составляет всего 4-5% в общем объеме строительства в границах Петербурга. Высокий статус объекта определяет в первую очередь место: элитный дом должен располагаться в «золотом треугольнике» – в самом сердце города. Или – за его пределами, но обязательно с открыточными видами на воду и исторические памятники. Еще одна возможная локация – рядом с достопримечательностями Царского Села и Петергофа.

Расстояние до метро для жителей элитных комплексов не существенно. Зато количество мест в подземных паркингах, в которые можно спуститься на лифте, как правило, превышает число квартир.

Элитные дома могут быть кирпично-монолитными или монолитными. Последняя технология дает простор реализации смелых архитектурных замыслов, которым в этом классе придается большее значение. Фасады отделываются дорогими материалами, а лифтовые холлы и входные группы имеют продуманное дизайнерское решение. На крышах нередко устраиваются террасы, которые продаются вместе с квартирами или обустраиваются для совместного пользования жильцов.

Вопросам безопасности, как и оформлению дворов, уделяется еще большее внимание, чем в бизнес-классе. Инженерная начинка – исключительно импортного производства и включает в себя современные решения в области обогрева и кондиционирования помещений.

Квартир в доме, как правило, немного. Квартирография весьма разнообразна, часто предлагаются свободные планировки. В начале 2010-х считалось, что площадь жилья в элите не может быть меньше 100 «квадратов». Но к середине десятилетия появились комплексы, в которых площадь начиналась от 80 и даже 60 кв. м.

Квартиры в элитном сегменте обычно сдаются без отделки, так как их владельцы предпочитают заказывать дизайн-проект у специалистов.

критерии оценки и отличие от других типов жилья

«А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко», – писал классик советской поэзии. Да, разделение жилья на категории существовало еще в советские времена, но, кроме расширения кругозора, эта информация большинству граждан ничего не давала. Помимо «сталинок», которые, кстати, сильно разнились между собой в зависимости от года постройки и изначально заложенного в проект уровня «престижности», существовали «дома повышенной комфортности», «экспериментальные дома» (их много в известном районе «Северное Чертаново»).

Среди массовой застройки центральной и юго-западной части Москвы часто можно встретить «цековские» дома. Они не бросались в глаза вычурной архитектурой, но предоставляли своим жильцам немыслимый для простого обывателя комфорт – огороженный двор, подземный гараж, консьерж, зеркала в просторном подъезде и, главное, огромную площадь многокомнатных квартир. Там жила элита страны – кроме членов ЦК КПСС, квартиры в таких домах получали депутаты Верховного Совета, министры, военные… Понятно, что поселиться в подобной квартире по собственной инициативе «человек с улицы» не мог.

Выбираем дом для жизни в Москве: классы жилья и критерии оценки

В наши дни выбор дома для жизни в Москве ограничен только бюджетом – за редким исключением элитных клубных домов, жители которых должны соответствовать определенным требованиям, любые объекты, реализуемые на рынке, сейчас доступны любому покупателю. В этой связи для него становится актуальной способность объективно оценить предложение застройщика, понять, насколько оно соответствует заявленной цене и классу дома – «эконом», «комфорт» или «бизнес». Предложения класса «премиум» оставим пока в стороне – они составляют небольшую долю рынка, стоят дорого и, вследствие уникальности каждого объекта, имеют довольно большой разброс характеристик и плохо поддаются систематизации.

Критерии, позволяющие отнести жилье к тому или иному классу, наиболее полно отражает «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», разработанная Российской Гильдией Риэлторов совместно с Федеральным фондом содействия жилищному строительству в 2012 году и актуализированная в году текущем.

Новостройки с квартирами эконом-класса

Согласно этой методике, к эконом-классу относятся дома, построенные по типовым проектам из любых долговечных материалов, включая панели, без каких-либо особых требований к планировочным решениям. Высота потолков после завершения отделки может быть меньше, чем 2,7 метра, сама отделка выполняется из недорогих материалов по простым технологиям. Площадь жилых помещений в таком доме может превышать 75% от общей его площади, при этом какие-либо требования к обустройству мест общего пользования не предъявляются – подъезды, лифты, системы отопления и вентиляции должны соответствовать местным строительным нормативам.

То же самое относится к оборудованию дворов, наличию парковок, а также социальной и транспортной инфраструктуры. Из тех признаков эконом-класса, которые невозможно увидеть стороннему наблюдателю, добавим диапазон возможных площадей квартир – от 14 до 100 кв. метров – и ограничение электрической мощности, подводимой к каждой из них – 10 киловатт.

Кстати, еще в 2018 году вступил в действие закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному ФЗ, термин «эконом-класс» был заменен на «стандартное жилье». Через два года Минстрой РФ приказом от 29 апреля 2020 г. (№237/пр) утвердил условия отнесения жилья к категории «стандартное».

Конечно же, под описанные выше критерии подходит практически любое жилье массовых серий. Можно сказать, что дома этого типа существуют уже более полувека. И черемушкинские «хрущевки» 60-х годов, и позднесоветские «замкадные» районы, даже Марьинский парк середины 90-х и ряд современных недорогих ЖК можно отнести к «стандартному жилью», или, как все продолжают говорить, эконом-классу.

Новостройки с квартирами комфорт-класса

Дома комфорт-класса появились сравнительно недавно. Вначале они были средством оживления рынка, травмированного кризисом 2008-2009 года, и представляли собой «облегченный» вариант класса «бизнес». Согласно «Единой методике классифицирования…» они должны быть возведены по индивидуальному или усовершенствованному типовому проекту, могут иметь переменную этажность, дизайнерское оформление фасада и оригинальные планировки внутренних помещений. Построены такие дома могут быть из кирпича или по монолитно-каркасной технологии с устройством перегородок и ограждающих стен из монолитного железобетона или из кирпича (газобетонных блоков и т.д.).

Площадь жилых помещений в доме комфорт-класса не должна превышать 75% от общей площади. В местах общего пользования должны размещаться колясочные, стойки для консьержей и т.д. Входы в подъезд – на уровне земли, на этом же уровне и двери лифтов. Сами же лифты должны быть средней ценовой категории или выше, и изготовлены известным производителем. В таком доме большинство стояков, как правило, выносится за пределы квартир, делается горизонтальная разводка отопительных труб, приборы учета электричества, воды и, все чаще, тепла передают информацию в УК по каналам электросвязи.

Площадь квартир начинается от 28 кв. метров, причем не менее половины их должны быть двух- и трехкомнатными (проходные комнаты не допускаются), кухня должна быть больше 10 кв. метров, а высота потолков – не менее 2,7 м. В больших квартирах оборудуется два санузла.

Придомовая территория огорожена, имеется видеонаблюдение, охрана. Как правило, в домах этой категории реализуется концепция «двор без машин», при этом он четко делится на зоны для детей разных возрастов, для занятия спортом и спокойного отдыха. Для озеленения двора используются крупномеры.

Первые этажи домов нежилые, там размещаются объекты инфраструктуры – магазины, службы сервиса, иногда – офисы управляющей компании. Число парковочных мест регламентируется. Их должно быть примерно 50% от количества квартир. Часть машиномест может быть размещена в подземном паркинге.

Новостройки с квартирами бизнес-класса

Отличий между домами комфорт- и бизнес-класса значительно меньше, чем между комфорт-классом и «стандартным жильем». При их возведении используются только индивидуальные проекты с выразительными архитектурными решениями, но конструкция дома мало отличается от «комфорта» – также используется кирпич или кирпично-монолитная технология.

Различия становятся заметны на уровне планировок – жилые помещения составляют не более 70% общей площади, места общего пользования отделаны дорогими материалами на основе индивидуального дизайн-проекта. То же относится и к отделке квартир, при этом в доме не может быть больше 20% «однушек», а многокомнатные квартиры должны предоставлять больше возможностей для «подгонки под себя». В таких квартирах часто предусматривается полностью свободная планировка (за исключением переноса «мокрых точек»), наличие больших балконов и лоджий, террас… Минимальная площадь квартир в доме бизнес-класса – 50 кв. метров (кухни – от 12 кв. метров), а высота потолка – не менее 2,8 метров.

Элементы инженерных систем тоже имеют более высокое качество – используются биметаллические радиаторы отопления, скоростные лифты, выпущенные известными мировыми производителями. Электрическая мощность, подводимая к каждой квартире, может превышать 10 киловатт, предусмотрены места для установки кондиционеров, оборудованные дренажной системой.

Обустройство двора и ограничение доступа в него посторонних лиц тоже мало отличаются от домов эконом-класса, а вот требования к инфраструктуре намного выше – помимо объектов первой необходимости (магазинов и т.д.) в домах бизнес-класса должны быть медицинские центры, салоны красоты, тренажерные и фитнес-залы, а также офисы. Количество парковочных мест должно соответствовать количеству квартир, причем все они должны быть закрытыми – в подземном или многоярусном надземном паркинге.

Откуда появилась недвижимость «бизнес-класса», и что это вообще такое?

«Единая методика классифицирования…» дает исчерпывающее количество критериев, но этот документ не является стандартом, безусловно регламентирующим работу девелоперов, поэтому отношение предлагаемых квартир к тому или иному классу в значительной мере определяется маркетологами застройщика. Кроме того, с течением времени «реперные точки» существенно изменились и продолжают меняться – первый элитный дом Москвы, знаменитый «Вересаева, 6» – в наши дни таковым, пожалуй, уже называться не может.

Принято считать, что бизнес-класс выделился из «элитки» в конце 90-х, когда строительство домов премиального уровня перестало быть уникальным явлением, а на рынок пришло множество покупателей из бурно развивающегося среднего класса, да и некоторые более состоятельные представители предпринимательского сообщества и топ-менеджеры больших корпораций хотели получить комфорт и качество без излишеств, в том числе и ценовых.

Именно в те времена сформировался стереотип, согласно которому дом бизнес-класса имеет квартиры большой площади, расположен в центре или другом престижном районе Москвы в окружении парков, особняков и городских достопримечательностей. При этом сам дом тоже в какой-то мере достопримечательность – он один такой, это уникальное предложение на рынке.

Требования к домам и квартирам бизнес-класса

Шло время, ситуация в экономике менялась, менялись и требования к недвижимости. Все чаще новые дома стали предлагаться не сами по себе, а в составе жилых комплексов. При этом качество жизни в них в значительной мере определялось наличием развитой инфраструктуры и сервисом, доступным только для жильцов данного ЖК.

Это позволило размещать новостройки бизнес-класса не только вне престижных районов города, но и вдали от сформировавшейся жилой застройки. Если «Донстрой» в 2010 году построил одиночный «Дом в Сокольниках» в обжитом районе, то ЛСР возводит большой ЖК «Зиларт» среди бывших промзон – на территории завода ЗиЛ. При этом одновременно строится и инфраструктура – магазины, поликлиники, школы, парки. В проекте есть даже кукольный театр…

А что с размером квартир? Статистика утверждает, что за период с 2013 года средняя площадь жилья бизнес-класса сократилась более чем на 20% – с 95 до 75 кв. метров. Еще в 2016 году известный архитектор Сергей Скуратов в разговоре о работе над несколькими корпусами ЖК «Зиларт» отметил, что запрос на большие квартиры остался в прошлом, и, начиная примерно с 2012 года, их площадь во всех типах недвижимости начала снижаться, при этом появилась такая категория, как студии. В «Зиларте», например, можно купить жилое помещение минимальной площадью около 22 кв. метров…

В последнее время квартиры бизнес-класса начали предлагаться и в Новой Москве. В начале декабря 2020 года ГК А101 объявила о старте продаж в доме №5 второй очереди ЖК «Испанские кварталы». Он расположен на проспекте Магеллана, недалеко от новой дороги «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе» и станции метро «Прокшино».

Кстати, Магеллан – весьма условный испанец. Родился он, вырос и стал капитаном в Португалии, и только из-за отсутствия поддержки своих планов на родине, отправился в кругосветное путешествие под флагом Испании. Не получится ли так, что и новый дом, окруженный корпусами комфорт-класса, тоже к нему относится? Ведь площадь квартир в нем начинается от 22 кв. метров, что довольно далеко от параметров, определяемых в «Единой методике классифицирования…».

Факторы, которые определяют принадлежность жилых комплексов к бизнес-классу

Начальник отдела создания продукта ГК А101 Мария Букаева так не считает. По ее мнению, определяющим фактором для отнесения дома к бизнес-классу является статус окружения. Современный бизнес-класс может располагаться и недалеко от бывших промзон, в том числе на берегах рек. Рядом должны быть частные детские сады, рейтинговые школы, супермаркеты высокого уровня, широкий выбор предприятий, предоставляющих все категории бытовых услуг. В самом же доме обязательно наличие объектов социальной инфраструктуры.

Двор должен быть распланирован с учетом норм ландшафтного дизайна, качественно и разнообразно озеленен. Жильцы дома могут хранить свою машину в крытом паркинге и должны иметь возможность беспрепятственного выезда из ЖК в разных направлениях.

Для бизнес-класса актуальна транспортная доступность с использованием автомобиля, а не метро. – Сказала она, – Дома бизнес-класса застройщики стараются строить в отдалении от шумных магистралей, но предоставляя доступ к ним.

Что же, «Испанские кварталы», как и многие другие современные ЖК бизнес-класса, вполне соответствуют этим критериям. Возможно, многолетнее падение реальных располагаемых доходов населения внесло коррективы в шкалу оценки качества жилья… Средний класс в стране постепенно «размывается», спрос на недвижимость корректируется. К осени 2020 года, на волне популярности льготной ипотеки, в некоторых ЖК бизнес-класса, по словам коммерческого директора TEKTA GROUP Елизаветы Севастьяновой, доля клиентов, использовавших ипотечный кредит, доходила до 90%!

---

Очевидно, что в период экономической турбулентности попытки «отлить в граните» какие-либо стандарты классификации недвижимости невозможно. Тем не менее, различия между категориями квартир остаются и специалисты нашего агентства «PRO Обмен» всегда готовы помочь разобраться в этом вопросе – мы держим руку на пульсе рынка и всегда готовы поделиться информацией.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

особенности и требования к жилью

Жильё комфорт-класса – это улученный вариант квартир класса «стандарт», отличающийся более удобной планировкой, расширенным метражом, привлекательностью дизайна общественных зон или более качественном и комфортном благоустройстве придомовой территории.

Сегодня на столичном рынке новостроек весьма востребовано жилье комфорт-класса, и многие застройщики предпочитают возводить именно такое жилье. Этот сегмент недвижимости, фактически, является улучшенной версией жилья класса «эконом», и, в то же время, по своим характеристикам уступает квартирам категории «бизнес».

Не все современные покупатели жилья понимают, в чем отличие квартир класса «эконом» от недвижимости класса «комфорт», и этим пользуются застройщики, позиционируя свои квартиры как жилье комфорт-класса, хотя, на самом деле, продают «эконом».

Сегодня мы рассмотрим, каким требованиям должно соответствовать жилье, чтобы соответствовать заявлениям застройщика о принадлежности недвижимости к комфорт-классу.

Как появилось жилье комфорт-класса

Важно!

Сейчас тоже нет определенного набора отличий, позволяющего точно определить класс жилья, поэтому в нашей статье мы приведем некоторые признаки, указывающие на то, что вы имеете дело именно с жильем категории «комфорт».

Жилые дома с квартирами класса «комфорт» стали появляться на московском рынке первичной недвижимости с 2008 года — некоторые застройщики стали предлагать улучшенные версии типичных панельных домов.

Улучшения жилых комплексов сводились к более привлекательному дизайну входной группы, зон общего пользования, качественному обустройству придомовой территории, и, разумеется, большему метражу и удобству планировки самих квартир.

Новая недвижимость существенно отличалась от привычных панелек с квартирами «эконом-класса», но, разумеется, до элитной недвижимости ей было далеко, поэтому решено было вывести улучшенное жилье в отдельную категорию и назвать его квартирами комфорт-класса. Сегодня недвижимость комфорт-класса представлена не только панельными домами, но и кирпичными, монолитно-кирпичными строениями.

Каких-то определенных параметров, по которым можно было определить принадлежность жилья к формату «эконом» или «комфорт» ранее не существовало. И застройщики активно пользовались этим, выдавая дома, построенные по проектам с несущественными и не требующими особых расходов улучшениями, за объекты комфорт-класса, чтобы продать квадратные метры как можно дороже.

Метраж улучшенных квартир

По количеству квадратных метров в квартире судить о принадлежности жилья к определенной категории сложно. В некоторых случаях «комфорт» класс по метражу полностью соответствует эконом-классу, а более высокая степень комфорта проживания заключается, например, в более качественной инфраструктуре (дорогостоящее лифтовое хозяйство, приточно-вытяжная вентиляция). Однако сложно говорить о принадлежности жилья к категории «комфорт», если в квартире маленькие комнаты и тесная кухня.

Таким образом, все чаще жилье комфорт-класса предполагает минимальный метраж 35 квадратов для однокомнатной квартиры вместо площади 28 квадратов для эконом-класса. Площадь двухкомнатных квартир, соответственно, начинается от 53 квадратов вместо 45 для «эконома» и трехкомнатных — от 65 квадратов вместо 55 для «эконома».

Планировка и высота потолков

Более высокие требования к комфорту предполагают улучшение планировки, хотя в квартирах эконом-класса также встречаются достаточно удачные схемы взаимного расположения помещений. Иногда по планировке квартиры комфорт-класса имеют уровень жилья класса «бизнес», присутствуют дополнительные бытовые помещения (под гардероб или кладовую), просторные балконы.

Улучшенная планировка обеспечивает владельцу квартиры и членам его семьи более высокую степень комфорта проживания. Просторные комнаты, санузлы, широкие коридоры, а также наличие дополнительных помещений — все это определяет повышение эксплуатационных характеристик жилья.

Потолки в улучшенном жилье имеют большую высоту, чем в квартирах класса «эконом» — от 2,8 м, высота потолков имеет не только благоприятный визуальный эффект, но и позволяет осуществить монтаж канальной системы кондиционирования.

Архитектура дома и зоны общего пользования

Архитектура дома с квартирами класса «комфорт» часто включает нестандартные решения, которые придают зданию индивидуальный облик. В отличие от унылых серых бетонных коробок, характерных для многих зданий, возведенных по стандартным проектам, квартиры уровня “комфорт” предлагаются в домах с фасадами, окрашенными в приятные тона.

На фасадах могут присутствовать дополнительные балкончики, эркеры, “французские окна”, места общего пользования (лестничные клетки, этажные площадки) могут иметь естественное дневное освещение, для чего в ряде способов используется панорамное остекление. Дизайну входной группы также уделяется повышенное внимание.

• Как правило, жилые комплексы с квартирами “комфорт” изначально комплектуются качественной придомовой инфраструктурой, которая включает хорошо оборудованную детскую площадку, места для отдыха и занятий спортом, стоянку для личного транспорта, часто практикуется использование современных решений в области ландшафтного дизайна.

• По внешнему виду в ряде случаев можно судить о теплоизоляции жилых помещений — так, если в качестве недвижимости позиционируется панельное здание, то наружная обшивка фасада теплоизолирующими материалами обеспечит хорошую защиту от холода в зимнее время, а также сокращение расходов на дополнительное отопление.

• В подъезде же могут присутствовать специальные помещения – для консьержа, колясочная, обязательным условием является качественная отделка входной группы, а также зон общего пользования.

Инженерные коммуникации

Будьте внимательны!

Многие застройщики до сих пор используют традиционные вентиляционные шахты (без вытяжного оборудования), в то время как с появлением металлопластиковых окон (которые отличаются высокой герметичностью) естественной вентиляции уже недостаточно. Мало того, застройщики сами и устанавливают такие окна, прекрасно понимая, что проблему вентиляции придется впоследствии решать покупателям.

Одним из отличительных признаков жилья комфорт-класса является качественная инженерная инфраструктура, проектировщики используют более высокие стандарты, которые еще, к сожалению, не закреплены на законодательном уровне.

• В домах комфорт-класса часто бывает реализована принудительная приточно-вытяжная вентиляция, в жилых комнатах могут быть вентиляционные отверстия с клапанами, которые обеспечивают приток свежего воздуха.

• Лифтовое хозяйство в домах с квартирами класса “комфорт” предполагает более качественное и дорогостоящее (чаще всего, импортное) оборудование, чем в стандартных “панельках”, присутствует не только пассажирский, но и грузовой лифт.

• Электрооборудование в квартирах проектируется “с хорошим запасом”, что позволяет выдерживать высокую нагрузку без критических последствий. Часто жилые комплексы с квартирами класса “комфорт” имеют отдельные (хорошо укомплектованные) подстанции.

Районная инфраструктура

Расположение здания с квартирами комфорт-класса имеет большое значение. Жилье эконом-класса традиционно возводится в спальных районах, на окраине города, вблизи промышленных зон, железнодорожных путей.

Квартиры комфорт-класса также могут быть расположены в спальных кластерах, однако, как правило, жилье с повышенным уровнем комфорта возводится там, где уже имеется развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры) или же эта инфраструктура формируется параллельно со строительством жилого комплекса.

Нежелательное соседство

Улучшенное жилье, как правило, не возводится вблизи объектов, которые, так или иначе, могут негативно повлиять на степень комфорта жильцов. Например, если окна квартиры будут выходить в сторону завода, который находится поблизости, или оживленной магистрали, или рядом с домом будут находиться такие объекты, как кладбище, следственный изолятор, наркодиспансер – такое жилье вряд ли можно отнести к категории «комфорт».

Однако здесь есть исключения, в некоторых случаях подобным соседством могут похвастаться даже жилые комплексы с квартирами класса “бизнес”. Примером тому являются ЖК “Баркли Резидентс” и “Донской Олимп”, недалеко от которых находятся целых два кладбища — “мусульманское” и “донское”.

*Но все познается в сравнении, и указанные объекты можно считать, скорее, историческими достопримечательностями, чем нежелательным соседством. Так, древнее “донское” кладбище (исторический некрополь со склепами) расположено на живописной территории Донского монастыря (откуда и название ЖК), примерно к этой же категории можно отнести и “мусульманское” кладбище, кроме того, расстояние от указанных жилых комплексов до каждого из кладбищ составляет примерно километр.

Придомовая территория

Определение «комфорт-класс» предполагает не только повышенный уровень комфорта проживания в квартире (который определяют качественные характеристики жилья), но также улучшенные характеристики придомовой территории. Так, многие дома комфорт-класса имеют огороженную территорию, на которой располагается хорошо оборудованная детская площадка, наличие во дворе стоянки для автомобилей является уже обязательным параметром.

Отношение качества к стоимости

Учитывая тот факт, что качественные параметры жилья комфорт-класса варьируются в достаточно широком диапазоне, стоимость таких квартир может стартовать от верхней границы стоимости жилья класса «эконом» и вплотную приближаться к стоимости квартир класса «бизнес». Но здесь также нужно учитывать месторасположение объекта жилой недвижимости, многое зависит от того, насколько удобным для проживания является район, от степени приближенности дома к центральной части района, от качества инфраструктуры, транспортной доступности.

Описанные параметры являются, скорее, ориентирами, чем требованиями, которые должны неукоснительно соблюдаться застройщиком.

По крайней мере, так будет продолжаться до тех пор, пока категории жилой недвижимости не будут закреплены на законодательном уровне. А этого, возможно, не произойдет никогда, поскольку власти намного больше заботит безопасность эксплуатации жилья, чем градации недвижимости по уровню комфорта проживания.

Поэтому не рекомендуется зацикливаться на определениях класса недвижимости, в период подбора интересующих вариантов лучше проводить объективную оценку каждого из параметров жилья. Такой подход позволит достичь максимального соответствия потребностей (которые будут реализованы с покупкой жилья), и ваших материальных возможностей.

Игорь Василенко

Развенчиваем мифы о жилье бизнес-класса

МИФ №1

Квартиры бизнес-класса — это очень дорого.

Цены на квартиры сейчас, действительно, кусаются. Но во всем нужно разбираться. Зачастую, если цена заявлена намного ниже средней стоимости, все доплаты позже просто падают на жильцов в самый неожиданный момент: зимой оказывается, что в окна сильно дует и они неправильно установлены, отделка стен оставляет желать лучшего, а трубы, например, начинают протекать. Возьмем квартиры в ЖК «Аристократ». Да, цена чуть выше средней за квартиры в Тюмени, но эта разница – залог вашего спокойствия и огромной экономии в будущем. 
Сэкономить получится на:
…времени.
Вспомните, сколько часов в неделю вы простаиваете в пробках, особенно в центральной части города? А вот жители ЖК «Аристократ» забыли о проблеме пробок. К тому же они могут позволить себе выйти из дома за 20 минут до начала рабочего дня, а не за полтора часа. И при этом они уверены, что везде успеют, это опять же к вопросу о расположении дома в центральной и деловой части города.

…топливе для своего автомобиля.
Вроде бы причем тут транспорт, если речь о квартирах? Но ответ очевиден – квартира расположена в самом центре города, рядом Цветной бульвар и администрация города, Дом Пионеров и гимназия №1, множество ресторанов и кафе, торговые и бизнес-центры. Это значит, что вам не придется ехать на важные встречи или отвозить ребенка в школу. Все образовательные, административные и развлекательные учреждения – в шаговой доступности.

…коммунальных услугах.
Во всех квартирах комплекса улучшенная черновая отделка, установлены счетчики на воду, электричество (двухтарифный) и тепло. Есть системы очистки воды типа «питьевой водопровод»: три фильтра – грубой очистки, ионообменный и механический. Вы будете платить только за то, что использовали, не тратя деньги на потери тепла, которыми грешат многие современные дома.
В квартирах отличные окна Salamander BluEvolution с 6-камерным профилем, с тремя контурами уплотнения, производств Германии, с применением энергосберегающих стекол повышенной шумоизоляции. Установлены стальные радиаторы отопления Vogel & Noot с высокой теплоотдачей и европейским качеством. Трубы отопления Rehau Rautitan Ruk с повышенной устойчивостью к высоким температурам и износу, коррозии, отложениям. Они имеют превосходную гибкость и прочность. Это и энергосберегающие системы позволят не переплачивать за тепло зимой – в квартире будет поддерживаться комфортная атмосфера круглый год.

…парковке.
Забудьте о покупке абонементов на платные парковки для своих автомобилей. В ЖК «Аристократ» двухуровневый подземный паркинг на 283 машиноместа, оснащенный тепловой системой с агрегатами воздушного отопления VOLCANO VTS EUROHEAT. Это значит, что ваш транспорт всегда будет в безопасности и не придется ломать голову над тем, где же припарковаться. 

…безопасности.
Ради собственного спокойствия, в заботах о детях или пожилых родителях тюменцам приходится монтировать видеодомофоны, устанавливать сигнализации на авто, камеры видеонаблюдения, которые могли бы «видеть» ситуацию во дворе. На территории ЖК «Аристократ» есть и видеонаблюдение, и отдельная закрытая парковка, и видеодомофоны.

К тому же здесь охраняемая закрытая придомовая территория, спроектированная по принципу «двор без машин» — въезд разрешен только транспорту аварийных служб для кратковременной загрузки-разгрузки. Это значит не страшно отпустить ребенка одного гулять во дворе. А еще в каждой квартире устанавливаются датчики пожарной сигнализации.
Получается, что о комфорте и бережливости своих жильцов позаботились уже на этапе планирования дома, а ведь это в наше время огромная редкость. Потому лучше все подсчитать, прикинуть, а уже потом делать выводы.

МИФ №2

Жить в центре города – небезопасно и очень шумно.
Безопасность и комфорт жильцов – это одно из приоритетных направлений при благоустройстве жилого комплекса. Здесь закрытая охраняемая территория, круглосуточное видеонаблюдение двора и паркинга, пункт охраны, ресепшн. А это залог спокойствия и владельцев квартир, и их родственников. Попадание на территорию ЖК посторонних без ведома охраны и проживающих – невозможно. 

Поговорим и о другом минусе жизни в центре города – постоянном шуме. Без него никак, ведь Тюмень живет, развивается и «не спит» даже ночью. Только вот жители «Аристократа» об этом не узнают, ведь жилой комплекс – это буквально островок спокойствия и безмятежности в городских джунглях. В доме установлены пластиковые окна с повышенной шумоизоляцией и скоростной грузопассажирский бесшумный лифт премиум-класса. Здесь вновь стоит упомянуть о закрытой придомовой территории.

Вы можете быть уверены – все минусы городской жизни здесь «переформатированы» в плюсы дома бизнес-класса.

МИФ №3

Квартиры бизнес-класса — только для аристократов и элиты.
Неужели оценить невероятной красоты виды на город могут только лишь аристократы? 

Конечно, нет! Каждый житель города достоин, а главное может себе позволить жить в квартирах с улучшенной планировкой, в доме с личным парковочным местом, безопасным двором и изысканным аристократическим фасадом. О том, что это доступно, можно узнать на сайте проектаaristokrat-tmn.ru

Можно получить рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 20%, при 100%-ой оплате действует система бонусов и скидок. Здесь вы приобретаете квартиру напрямую от застройщика, а его специалисты бесплатно оформят всю необходимую документацию. Тем более, приобретать квартиру на начальном этапе строительства очень выгодно, ведь цена за квадратный метр минимальна.

К тому же «Аристократ» — это не просто очередной жилой комплекс – это история Тюмени, воплотившаяся в современности. Он расположен в историческом центре города, в квадрате улиц Камышинской-Туринской-Каширской-Самарской. Место выбрано не случайно, именно здесь с конца 19 века селилась русская аристократия, предпочитая центр города спальным районам. В то время развивались судостроение, лесная, рыбная, кожевенная промышленность, коврово-ткацкое производство. А улица Каширская была названа в честь подмосковного города и с тех пор не переименовывалась.
Стоит сказать и об особом статусе, который приобретают резиденты жилого комплекса подобного уровня. Это демонстрирует их успешность и заботу о своих близких.

МИФ №4

Здесь все продумано, а нам хочется сделать квартиру «под себя».

На этапе проектирования огромное внимание было уделено, действительно, планировочным решениям квартир. Интересно, что в рабочий процесс были втянуты не только архитекторы и дизайнеры, но и обычные люди, инициативные граждане. Были и споры, и дискуссии, но итог их – наиболее оптимальная организация внутреннего пространства. В квартирах учтена каждая мелочь для комфорта и уюта проживающих. Но это отнюдь не означает, что вы не можете внести коррективы и не благоустроить помещение для себя.
Все квартиры жилого комплекса предусматривают возможность свободной планировки. Потому все зависит только от ваших желаний и творческих способностей.

МИФ №5

Подобные жилые комплексы строят частные компании, которые не гарантируют ни сроков сдачи, ни надежности.

Жилой комплекс «Аристократ» — дом группы компаний «ТИС». Это известное имя в нашем городе. Они уже 17 лет радуют тюменцев новостройками, возвели более 300 000 квадратных метров для работы и жизни горожан.
К тому же в компании с удовольствием предоставят желающим все необходимые документы для подтверждения чистоты сделки, чтобы покупатели были уверены в своем выборе.

г. Тюмень
ул. Советская, 55, ул. Камышинская, 19
Режим работы: Пн—Пт, с 8:00 до 19:00 
(3452) 56-10-56
www.aristokrat-tmn.ru

На взыскательный вкус. Современные стандарты петербургской жилой недвижимости бизнес-класса

чем наполнен

бизнес-класс

Отсутствие ощущения перенаселенности – неотъемлемый признак бизнес-класса. Этой характеристикой нечасто могут похвастаться дома эконом- и комфорт-класса. «Независимо от количества этажей, в доме хочется некоторой камерности. Достигнуть этого можно уменьшением количества квартир, с обитателями которых жильцы реально периодически пересекаются. В нашем доме большинство секций рассчитаны на 3-4 квартиры на этаже», — рассказывает Михаил Никитин.

Что касается, площади квартир в домах бизнес-класса, то в последние годы она становится все меньше. «Есть проекты, где средняя площадь квартиры составляет 60-70 кв. м, а не традиционные 100 и более, — комментирует Михаил Гущин. — Снижение площади квартиры происходит за счет повышения функциональности. Клиенты покупают не квадратные метры, а пространство для жизни, и они все более требовательны к функциональной стороне планировок: узкие вытянутые комнаты, огромные коридоры, трехкомнатные квартиры с лишь одним санузлом уходят в прошлое».

В последнее время значительная доля квартир в домах бизнес-класса имеют европейский формат планировок, когда кухня объединена с гостиной. В этом помещении жильцы проводят большую часть времени. В приватной части квартир – небольшие спальни. Часто встречается увеличенные площади ванных комнат, в которых может разместиться не только ванна, но и душевая кабина. Покупатели ожидают также наличия гардеробных, кладовых, хозблоков, перечисляет Марина Агеева.

Благодаря уменьшению площади квартир, бизнес-класс становится доступен большему числу покупателей. При этом застройщик не теряет в цене, ведь чем меньше площадь квартиры, тем дороже обходится каждый квадратный метр. Впрочем, спрос на габаритные квартиры также может быть удовлетворен: в таком случае девелопер предусматривает возможность объединения двух и более квартир на этаже. «Варианты увеличенных планировок заранее разработаны архитекторами с учетом системы инженерных коммуникаций дома и, конечно, всех СНиПов», — поясняет Марина Агеева.

«Помимо продуманной планировки, покупатели бизнес-класса ожидают также наличия больших окон и высоких потолков. Оптимальной высотой потолков считается 3 метра»,- рассказывает Михаил Никитин. «Особые требования в бизнес-классе и к материалам: например, стеклопакеты скорее деревянные, чем пластиковые», — добавляет Михаил Гущин.

«Что касается инженерной оснащенности, то требования к ней постоянно повышаются. На сегодняшний день стандартными элементами дома бизнес-класса уже стали тихие лифты, места под установку кондиционеров, приточные клапаны в окнах», — продолжает Михаил Никитин. «К обязательным характеристикам можно отнести фильтры доочистки водопроводной воды. Также уже традиционны для бизнес-класса автономные газовые котельные для отопления и горячего водоснабжения», — добавляет Марина Агеева. В «Артхаусе» дополнительно предусмотрена многозональная система кондиционирования «чиллер-фанкойл» с поквартирной разводкой и размещением моноблока чиллера на крыше дома, говорит Марина Агеева. «Один из последних трендов – внедрение беспроводных технологий передачи данных со счетчиков», — говорит Михаил Гущин.

Краудфандинг и инвестирование недвижимости

Что такое собственность класса A, класса B или класса C?

Частый вопрос, который мы получаем от наших инвесторов, заключается в том, что означает недвижимость, проданная как класс A, класс B и класс C, и почему это имеет значение? Для начала инвесторы, кредиторы и брокеры разработали классификации собственности, чтобы упростить обмен информацией между собой о качестве и рейтинге собственности. Для инвесторов класс собственности является важным фактором, который следует учитывать, поскольку каждый класс представляет собой разный уровень риска и доходности.Инвесторы могут использовать эти различия в типах классов собственности, чтобы оценить, как каждая недвижимость вписывается в их стратегию инвестирования, например, цели возврата и размер риска, который они готовы принять для достижения этой прибыли.

Каждая классификация собственности отражает различный риск и доход, поскольку недвижимость классифицируется в соответствии с сочетанием географических и физических характеристик. Эти буквенные оценки присваиваются собственности после рассмотрения комбинации таких факторов, как возраст собственности, местоположение собственности, уровень дохода арендатора, перспективы роста, оценка, удобства и доход от аренды.Не существует точной формулы, по которой свойства помещаются в классы, но вот разбивка наиболее распространенных классов, A, B и C:

Класс A

Эти объекты представляют собой здания высочайшего качества на своем рынке и в своем районе. Как правило, это новые объекты недвижимости, построенные за последние 15 лет, с лучшими удобствами, арендаторами с высоким доходом и низким уровнем вакантных площадей. Здания класса А удачно расположены на рынке и, как правило, управляются профессионально. Кроме того, они обычно требуют самую высокую арендную плату с небольшими проблемами отсроченного обслуживания или без них.

Класс B

Эти объекты недвижимости находятся на одну ступень ниже по сравнению с классом A и, как правило, старше, имеют более низкий доход арендаторов и могут управляться или не управляться профессионально. Доход от аренды обычно ниже, чем у класса A, и могут возникнуть некоторые проблемы с отсроченным техническим обслуживанием. В основном, эти здания содержатся в хорошем состоянии, и многие инвесторы рассматривают их как возможности для инвестиций с добавленной стоимостью, поскольку их можно повысить до класса B + или класса A путем ремонта и улучшения общих частей.Покупатели, как правило, могут приобрести эти объекты недвижимости по более высокой ставке CAP, чем сопоставимая недвижимость класса A, поскольку эта недвижимость рассматривается как более рискованная, чем объект класса A.

Класс C

Объекты класса C, как правило, старше 20 лет и расположены в менее желательных местах. Эти объекты недвижимости обычно нуждаются в ремонте, например в обновлении инфраструктуры здания, чтобы привести ее в соответствие с современными требованиями. В результате здания класса C, как правило, имеют самые низкие арендные ставки на рынке по сравнению с другими объектами класса A или класса B.Некоторые объекты недвижимости класса C нуждаются в значительном переносе, чтобы обеспечить стабильные денежные потоки для инвесторов.

Что это значит для инвесторов?

Инвесторам важно понимать, что каждый класс собственности представляет собой разный уровень риска и прибыли. Класс A обеспечивает инвесторам большую безопасность, зная, что они инвестируют в недвижимость высшего уровня, с небольшими нерешенными проблемами или без них, требующими дополнительных капитальных затрат. Однако, несмотря на лучшие условия собственности, класс A может оказаться уязвимым во время рецессии, если люди с высоким доходом страдают от роста безработицы.

Недвижимость классов B и C, как правило, покупается и продается по более высоким ставкам CAP, чем класс A, поскольку инвесторам платят за дополнительный риск инвестирования в более старую недвижимость с арендаторами с более низким доходом или недвижимость в районе с более низким доходом. .

Выбранный инвесторами класс недвижимости может иметь большое влияние на стабильность инвестиций с течением времени, а также на их рост. Для инвесторов, стремящихся к сохранению капитала, класс A может быть правильным вложением.Для инвесторов, ищущих прирост капитала, классы B и C могут быть лучшими инвестициями для этого конкретного профиля риска.

жилых комплексов комфорт + класса на Кипре

Кипр не имеет строгого разделения жилья на классы. Это стандарт (или эконом), комфорт и комфорт + , бизнес и премиум (элита) . Если эконом и премиум-класс понятны, то определение среднего класса более запутанно.

1. Что такое комфорт +

На самом деле любой закрытый жилой комплекс на Кипре считается недвижимостью класса выше эконом. Уединение территории — первая ласточка высококлассного жилья.

Прилегающая территория для комфорта должна быть оборудована как минимум:

• Отдельная охраняемая парковка
• Изысканная частная игровая площадка — детские игровые площадки отгорожены от машин, дорожки убраны, скамейки
• обычно нет квартир на цокольный этаж — площадь занята магазинами, фитнес-центрами, ресторанами и т. д.
• Рядом развитая инфраструктура — остановки, детские сады и школы, поликлиника, магазины, шаговая доступность до центра и / или моря.

И в классе комфорт, и в классе комфорт + должны быть все эти условия. Разница лишь в том, что комфорт + будет выглядеть немного лучше и комфортнее. Возможно, рядом с придомовой территорией устроят фонтан или бассейн, посадят красивый сад (с участием ландшафтного дизайнера), а комплекс будет ближе к центру города и к морю.

Квартиры или дома класса комфорт и комфорт + намного лучше по планировке и соседству с экономом. Студия не может быть меньше 40 м2, а однокомнатная квартира обычно 50-60 м2. При этом кухни отделены от гостиной и занимают не менее 12 м2. В квартирах и домах также есть красивые лоджии или балконы, иногда даже два санузла.

Вид из окна также играет важную роль: если вы находитесь в квартире комфорт-класса, вы никогда не увидите старые дома в плохом состоянии или долгую стройку. Обычно можно увидеть море, горы или парк, рощу.

2. Разница между классом комфорт + и бизнес-классом

Иногда очень сложно отличить бизнес от комфорта +. Здесь есть тонкая грань, которую обычно устанавливает разработчик (подробнее об этом ниже).Например, апартаменты одинаковой площади и комфорта можно разделить на бизнес и комфорт только в зависимости от их удаленности от центра города.

В целом существует несколько критериев, по которым можно отделить жилье на Кипре комфорт + от бизнес-класса. В этой статье для удобства они выделены в отдельные подзаголовки.

2.1. Расположение

1. Бизнес-класс всегда находится близко к центру или так, чтобы добраться до центра было максимально удобно и быстро.Например, если жилой комплекс имеет близкий выезд на скоростную и удобную трассу, то при других условиях его можно отнести к бизнес-классу.

Comfort + более удален от центра, хотя доступность здесь тоже важна. Обычно жилой комплекс в пригороде без полноценной инфраструктуры можно отнести к классу комфорт +, а аналогичный почти в центре и с инфраструктурой — бизнес-классом.

2.2. Инфраструктура

Комплексы бизнес-класса имеют практически всю инфраструктуру: частные детские сады для детей горожан, собственные фитнес-центры и рестораны, удобное расположение дорогих супермаркетов, частных школ, бутиков и др.

Comfort и комфорт + классы не имеют такой роскоши. Как правило, это остановки в пешей доступности, а также обычные магазины и кафе, муниципальные и частные школы.Такие комплексы малочисленны или не имеют собственных мощностей.

2.3. Придомовая территория

Бизнес-класс — это всегда отличный современный дизайн. И здания, и придомовая территория. Рядом всегда зеленая прогулочная зона, есть общественные бассейны, большие детские и спортивные площадки, насаждения цветов и кустарников.

Комфорт класса любого типа выглядит проще. Хотя на Кипре в последние два десятилетия закрытые комплексы должны иметь красивый внешний вид.

2.4. Парковка

Охраняемая парковка обязательна в любом закрытом комплексе. Поэтому классы отличаются вместительностью парковочного места. В бизнес-классе площадь парковки рассчитана включительно для всех жителей, в комфортных — только 70-80% от количества проживающих.

2.5. Безопасность и чистота

Здесь можно условно разделить классы по количеству обслуживающего персонала и технологиям, которые используются в целях безопасности.Так, в классе комфорт + всегда есть консьерж, охранник парковки и электронная система безопасности.

В домах бизнес-класса может быть несколько консьержей. Дополнительно установлены сигнализации и видеофоны. В некоторых случаях камеры наблюдения могут передавать данные на телефон всех жильцов дома в режиме реального времени.

2.6. Вид из окна

Как уже было сказано, вид из окна — важный критерий выбора для покупателей недвижимости на Кипре.Как правило, здесь очень сложно разделить бизнес, и комфорт + , так как визуальная составляющая — дело сугубо индивидуальное.

Следует отметить, что вид на море может быть как в классе комфорт + , так и в классе бизнес .

2.7. Планировка внутри многоквартирного дома

Часто жилье класса комфорт + по планировке внутри дома (количество квартир на участке, оформление подъездов и т. Д.) Напоминает эконом-класс.), хотя и в улучшенной версии.

В бизнес-классе на одном участке меньше квартир, а стены между квартирами, соседями и холлами толще. Шумоизоляция есть как в Comfort , так и в бизнес-классе .

Также в обоих классах в холлах есть зоны для детских колясок, велосипедов, несколько лифтов (в том числе грузовых), мини-теплицы, складские помещения.

2,8. Планировка в частном секторе

Если в жилой комплекс входит несколько частных домов, то здесь соблюдаются те же принципы приватности, что и в многоквартирных домах:

• удаленность от соседей
• высокие заборы
• большие участки земли.

В этом случае также довольно сложно отличить бизнес от комфорт + .

2.9. Планировка внутри квартиры или дома

Комфорт + имеет более просторные комнаты, кухню и другие помещения, чем эконом . То же касается и высот потоков: как правило, они выше, поэтому в комнате больше места.

Какие элементы можно найти в доме или квартире класса комфорт +:

• нестандартная планировка
• большие и функциональные балконы или лоджии
• 2 и более санузла
• наличие кладовых, гардеробных комнаты и другие бытовые помещения
• разделение (не менее условное) на гостиную и кухню
• большие, панорамные окна
• система энергосбережения
• отопление в различных вариациях — от теплых полов до скрытых стационарных обогревателей
• нестандартные архитектурные элементы: эркеры, скошенные углы и др.

А вот что типично для бизнес-класса и редко по комфорту +:

• несколько балконов или частный бассейн на балконе, теплица
• система умный дом
• двухуровневая планировка
• планировка по запросу собственника на стадии строительства — можно заказать застройщику индивидуальный проект.

3. Как девелопер определяет класс продаваемого объекта недвижимости

Поскольку провести границу между классами comfort + и business довольно сложно, класс определяет девелопер.Делают это с учетом целевой аудитории, ее потребностей и предпочтений.

Например, закрытые комплексы комфорт-класса больше подходят для молодых семей . Это не эконом : их дети смогут играть на закрытой территории, у обоих супругов будет место для парковки машин, они смогут отправить своего ребенка в ближайший детский сад или школу, и они будут возможность посещать тренажерный зал.

Совершенно разная аудитория — это бизнесмены и бизнес-путешественники.Они ценят уединение, близость к центру, квартиры часто сдают из-за отсутствия хозяина на какое-то время.

Следовательно, девелопер в первую очередь смотрит на потребителя — и только потом присваивает класс жилому комплексу.

4. Примеры комфорта + в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке

Чтобы понять, на какое жилье комфорт-класса стоит обратить внимание, приведем несколько реальных примеров.

Ларнака , небольшая квартира с 1 спальней в закрытом комплексе .Отличная доступность до центра города, аэропорта и района Маккензи. Есть парковка, тренажерный зал и общий бассейн. Чистовая отделка с мебелью.

Писсури (регион Лимассол) . Просторная двухкомнатная квартира в небольшом уютном жилом комплексе. Есть парковка и общий бассейн. Квартира не только закончена, но и меблирована — есть даже бытовая техника.

Пафос (универсальная зона). Двухкомнатная квартира в 500 метрах от моря .Парковка, бассейн и полный набор мебели с техникой.

Закрытый жилой комплекс в Хлораке (Пафос) — квартира с двумя спальнями . Отличный район с развитой инфраструктурой, 1 км от моря — можно дойти пешком за 15 минут или быстро добраться на машине. Бассейн и парковка включены.

Еще одна 2-комнатная квартира в самом центре Пафоса, приличные метражи, бассейн и парковка, новый дом. Уютная закрытая территория, мало соседей.

5. Цена жилья комфорт + класса на Кипре

Конечно, цена зависит от города, района, удаленности от центра города и моря, планировки и многих других факторов. Но, цена «от» и «до» в целом может быть такой:

В Ларнаке и Пафосе можно купить двухкомнатную квартиру за 75 тысяч евро. Причем жилой комплекс может располагаться как в пригороде, так и в центре города. В Лимассоле аналогичную квартиру можно купить за 100 тысяч евро.

Трехкомнатные апартаменты комфорт + стоимость от 110 тысяч евро в Пафосе, в Ларнаке их можно найти по чуть более низкой цене. В Лимассоле цена таких квартир, расположенных в центре или в престижных районах (например, Гермасойя), стремится к 200 тысячам евро.

Трехкомнатные апартаменты или небольшие виллы в закрытых жилых комплексах можно найти в Ларнаке за 150–180 тысяч евро. В Пафосе цена увеличится на 20-50 тысяч евро. В Лимассоле трехкомнатное жилье стоит около 300 тысяч евро и выше.

Кстати, при покупке недвижимости на сумму от 300 тысяч евро Кипр предлагает ПМЖ — таким образом, неевропейцы могут постоянно проживать на острове.

Заинтересованы в жилье на Кипре? Посетите платформу DOM Real Estate . На портале представлена ​​самая большая база недвижимости в стране — от жилой до коммерческой. Выбирайте и обращайтесь к профессионалам, которые помогут сделать правильный выбор!

Читайте также:

• Инвестиции в недвижимость на Кипре ( ссылка )
• 7 причин, почему вам нужен агент по недвижимости на Кипре ( ссылка )
• Ипотека на Кипре ( ссылка )
• Как стать налоговым резидентом Кипра? ( ссылка )
• Разрешение на постоянное проживание на Кипре ( ссылка )
• Первое знакомство с Ларнакой ( ссылка )
• Многоэтажное жилье на Кипре «светской жизни» ( ссылка )

Источник: ДОМ LiVE
Фотографии: pixabay.com, dom.com.cy

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов — офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

• Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
• Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают офисные помещения, производственные помещения, многоквартирную аренду и розничную торговлю.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
• Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. Офисные помещения
2. Промышленное использование
3. Многосемейная аренда
4. Розничная торговля

Отдельные категории также могут быть классифицированы дополнительно.Например, офисное пространство часто называют классом A, классом B или классом C.

• Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
• Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в ремонте.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичный случай — это сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании, проведенном в 2017 году аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

• Аренда с использованием единой сети возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
• При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимавшуюся студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают рынок коммерческой недвижимости, такой как банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

• Хеджирование от фондового рынка

• Высокодоходный источник дохода

• Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

• Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжилось в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW) .

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Прогнозе по коммерческой недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил точку зрения CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматическим ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, произошедшими в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая среда удаленной работы, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Жилье для рабочего класса планируется в районе Логан> Spokane Journal of Business

Новый жилой комплекс из 36 квартир находится на стадии планирования по адресу 3028 N. Madelia. Компания Modre Ventures LLC, базирующаяся в Спокане, занимается инвестиционным фондом и девелоперской компанией, основанной 22-летним генеральным директором Ричардом Кеннеди.

Строительная площадка находится в пяти кварталах к востоку от подготовительной школы Гонзага, в районе Логан города Спокан.

Кеннеди говорит, что эти квартиры обеспечат жильем семьи как со средним, так и с низким доходом. Цель проекта — обеспечить семьи рабочего класса, которые Кеннеди описывает как семьи с доходом от 60% до 120% от среднего дохода в районе, более доступным жильем. Кеннеди говорит, что эти семьи обычно не имеют права на жилищную помощь.

Три запланированных здания будут иметь общую площадь около 17 200 квадратных футов в каждом здании.Жилые дома будут трехэтажными, без подвала.

Ранее в этом месяце городские власти завершили экологическую экспертизу смягченным определением несущественности, что означает, что застройщик может подать заявку на получение разрешения на строительство. По состоянию на вторник в город не поступало заявок на получение разрешения на строительство.

Ожидается, что строительство начнется этой осенью и завершится осенью 2022 года.

На более ранних этапах подготовки к разработке стоимость проекта была указана в 2 доллара.8 миллионов.

Предварительные планы участка показывают доступ к комплексу от North Foothills Drive и Fairview Avenue.

Кеннеди говорит, что жилые дома будут построены на заводе, модульные здания будут иметь ширину около 10 футов, длину 30 футов и высоту от 9 до 10 футов. Модули будут доставлены на строительную площадку на полуприцепах, а затем сложены вместе во время строительства на строительной площадке, добавляет он.

Компания McCanna Engineering LLC из Спокана подала заявку на получение экологической оценки проекта.Ожидается, что после обширного озеленения и профилирования участка будет произведено около 6000 кубических ярдов земляных работ.

Боуи Макканна, главный инженер McCanna Engineering, говорит, что большая часть работы включает озеленение как способ украсить окрестности. В настоящее время «это пустая территория с людьми, выбрасывающими мусор. Мы пытаемся сделать его красивым », — говорит он.

Программа доступного жилья нацелена на средний класс Калифорнии

В надежде восполнить дефицит доступного жилья в штате некоторые правительственные учреждения Калифорнии покупают здания, обычно роскошные, и поступают прямо противоположно большинству покупателей недвижимости.Они снижают арендную плату.

Программы ориентированы на работников со средним доходом, включая полицейских, учителей и медсестер, которые зарабатывают слишком много, чтобы претендовать на получение наиболее традиционного субсидируемого жилья, но все еще не могут позволить себе место рядом с местом работы, согласно правительственным властям и частным партнерам. вовлеченный.

Они опираются на уникальную финансовую модель, которая предусматривает субсидирование местного налога на имущество. Сторонники этого подхода говорят, что такой подход делает тысячи квартир по всему штату более доступными для тех, кто не имеет высоких доходов, — обслуживая так называемую «недостающую середину», исключенную из других программ доступного жилья и оставленную безудержным рынком недвижимости.

По крайней мере три правительственных агентства запустили эти программы, в результате чего арендная плата снизилась на двузначные проценты в таких местах, как Лонг-Бич и Пасадена. В целом государственные органы, известные как органы совместной власти, купили более 20 зданий, в общей сложности более 6000 единиц.

Остаются вопросы о долгосрочных последствиях и лежащей в основе экономике — в том числе о том, будут ли фактически выплачены города, которые должны одобрять сделки и помогать гарантировать снижение арендной платы.Некоторые также спорят, достаточно ли урезаны квартплаты, чтобы окупить программу.

Мы хотим быть уверены, что отказ от налога на недвижимость принесет пользу обществу.

Джеки Моралес-Ферран, жилищный департамент города Сан-Хосе

Городской совет Лос-Анджелеса ожидает отчета сотрудников о возможности присоединения. В Северной Калифорнии городской совет Сан-Хосе отказался от участия после того, как городские власти пришли к выводу, что «присоединение к проекту сопряжено с риском и расходами»… перевешивают потенциальные выгоды ».

Несмотря на такие опасения, программы быстро расширились во время пандемии, поскольку низкие процентные ставки облегчили финансирование приобретений, а экономическая неопределенность означала, что меньше традиционных инвесторов в недвижимость выступало в роли конкурентов.

И для некоторых арендаторов, которые могли позволить себе жилье, которое ранее было недоступно, они изменили правила игры.

«Я могу лучше выполнять свою работу», — сказала Рене Махер, учительница пятого класса из округа Марин, время в пути которой сократилось с двух часов до восьми минут, когда она переехала в субсидируемый жилой комплекс в прибрежном городке Ларкспур.

Жилой комплекс Serenity at Larkspur в округе Марин, один из нескольких, предлагающих субсидированное жилье для учителей, сотрудников службы экстренной помощи и других работников, имеющих средний доход.

(Джей Л. Кленденин / Los Angeles Times)

Самыми активными властями, покупающими здания, являются Управление развития сообществ штата Калифорния (CSCDA) и Калифорнийское общественное жилищное агентство (CalCHA), запустившее первую программу в 2019 году.

Уровни арендной платы различаются в зависимости от дохода, но по словам Джона Пенкауэра, управляющего директора, в отношении недвижимости, которую они приобрели, снижение арендной платы по всему зданию составило в среднем около 10% от суммы, которую взимал предыдущий владелец, при этом большее снижение наблюдается для единиц с самым низким доходом. в CSCDA, и Джордан Мосс, основатель Catalyst Housing Group, основной частной компании, работающей с CalCHA.

Мосс сказал, что скидки позволяют арендаторам откладывать больше денег на сбережения, здравоохранение и образование, а также экономить время на длительные поездки.

В течение дня 25-летняя Махер не тратила много времени на прием пищи, сказала, что она может проводить больше времени со студентами, а также работать над своей целью стать администратором.

Школьная учительница Рене Махер стоит возле костровой ямы и пруда в Серенити в Ларкспуре, где она может снять квартиру с одной спальней отчасти благодаря специальной субсидии, предоставляемой учителям.

(Джей Л. Кленденин / Los Angeles Times)

Она сказала, что изначально она жила так далеко от школы, потому что более близкие квартиры были в запустении, в районах, которые считались небезопасными или не имели такой техники, как стиральные машины и сушилки.Теперь она платит 1779 долларов за квартиру с одной спальней, как и ее предыдущая квартира с одной спальней, в комплексе, построенном в 70-х годах, который включает два бассейна с морской водой, студию йоги и клуб.

Ее новый район чувствует себя в безопасности, и она может дойти до торгового центра Marin Country Mart, где можно заказать напитки, или до фермерского рынка.

Местные субсидии

Программы для среднего дохода , как описано спонсорами, не являются простыми сделками с недвижимостью.

Органы с совместными полномочиями, которые выпускают облигации и управляют ими от имени местных органов власти, которые присоединяются в качестве членов, помогают финансировать программы для среднего дохода.Они выпускают облигации и используют вырученные средства для покупки недвижимости, а также платят частным компаниям, которые организуют финансирование и управляют зданиями.

Поскольку органы власти являются государственными учреждениями, им не нужно платить налог на имущество. Эти сбережения передаются арендаторам в виде более низкой арендной платы, а облигации привлекают инвесторов выплатой процентов.

Срок обращения облигаций составляет около 30 лет. Как только они будут выплачены, сторонники говорят, что город может направить продажу собственности без долгов или управлять имуществом и взять ссуду на здания.Выручка от любой из этих транзакций поступает в город, что должно означать, что город получает больше денег, чем налог на имущество, который они потеряли, говорят участники программ.

Города могут принудительно продать или рефинансировать облигации через 15 лет после выпуска облигаций, хотя в этом случае будет сложнее вернуть свои деньги.

Каждый проект отличается, но органы с совместными полномочиями, как правило, обслуживают домохозяйства, устанавливающие верхний предел того, что считается низким доходом, по отношению к тем, кто имеет умеренный доход, с примерно равным количеством квартир, зарезервированных для каждой категории дохода.

Чтобы въехать, арендаторы должны подать заявление и подтвердить, что их доходы находятся в требуемом диапазоне.

Офис по аренде в Oceanaire, элитном жилом комплексе в Лонг-Бич, который был куплен государственным агентством в рамках программы субсидирования квартир для арендаторов со средним уровнем дохода.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

По заявлению властей, арендаторы, которые зарабатывают больше и жили в собственности до ее приобретения агентством, не выселяются и могут продлевать срок аренды на любой срок.Как только они уезжают, доход этих единиц становится ограниченным.

В некоторых случаях после приобретения здания арендная плата за некоторые единицы с верхним пределом дохода не упала, и взимается рыночная ставка, но сторонники говорят, что со временем ограничения на повышение арендной платы, встроенные в программы, означают, что эти единицы должны стать дешевле, чем они были бы в противном случае.

Иногда программы также предоставляют субсидированное жилье для людей, которые могут претендовать на участие в традиционных жилищных проектах с низким доходом, исходя из их дохода, связанного со стоимостью жизни в их районе.В дорогостоящем округе Марин есть учитель Махер, который извлек выгоду как из обычного снижения арендной платы за счет субсидии программы, так и из специальной субсидии для учителей, предлагаемой Catalyst.

Для съемщиков с низкими и средними доходами, которые въезжают, преимущества жизни в роскошных апартаментах сразу очевидны в таких зданиях, как Oceanaire, 216-квартирный комплекс в центре Лонг-Бич, один из шести проектов, которые Waterford Property Co., частная инвестиционная компания в сфере недвижимости, работает от имени CSCDA.

На почти двух акрах первоклассной земли в центре города есть резиденция клуба с автоматами для охлажденного вина и круглосуточным фитнес-центром с видом на бассейн.

Житель Oceanaire, роскошного жилого комплекса в Лонг-Бич, тренируется в круглосуточном тренажерном зале отеля. Местные субсидии помогают некоторым калифорнийцам арендовать более красивые и сложные здания, чем они обычно могли себе позволить.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

Во внутреннем дворе первого этажа жители могут отдыхать на диванах, расположенных на пешеходных дорожках, которые, как полуостров, выступают в большой неглубокий пруд, напоминающий индонезийский остров Бали.

Внутри квартиры имеют 10-футовые потолки, кварцевые столешницы и просторные балконы.

До того, как CSCDA купила здание в марте, оно стоило 2592 доллара в месяц за квартиру с одной спальней и 3569 долларов за квартиру с двумя спальнями, согласно документам о залоге. Теперь семья из двух человек с доходом 75 680 долларов или меньше — категория с самым низким доходом, обслуживаемая в Oceanaire — будет платить 2102 доллара за квартиру с одной спальней и 2366 долларов за двухкомнатную, что на 19% и 34% соответственно меньше.

«Это то, что крайне необходимо», — сказал соучредитель Waterford Джон Драхман.

Тем не менее, во многих городах, где действуют программы, можно найти более дешевую арендную плату, что заставляет задуматься о доступности, которую продвигают администраторы программы.

В Лонг-Бич средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в июле составила 1481 доллар, согласно списку квартир на сайте — на 621 доллар меньше, чем самая дешевая квартира с одной спальней в Океанайре, и на 1111 долларов меньше, чем за квартиру с одной спальней, зарезервированную для тех, кто в максимально допустимый доход.

«Почему мы должны тратить вместе… создать еще одну квартиру, которая не будет даже дешевле, чем то, что они могут получить на существующем рынке? » сказал Мэтт Шварц, исполнительный директор California Housing Partnership, некоммерческой организации, которая выступает за субсидируемое жилье, а консультирует поставщиков доступного жилья.

Партнерство проанализировало арендную плату, которую CalCHA и CSCDA сообщили инвесторам в облигации, которые они будут взимать, и сравнили их со средней местной арендной платой. В большинстве случаев анализ показал, что новая арендная плата, даже после ее снижения, была выше, чем в среднем по городу для квартиры с таким же количеством спален.

Шварц сказал, что анализ показывает, что многие люди, арендующие через программы, могут найти более дешевое жилье, не финансируемое за счет государственных субсидий, которое в противном случае могло бы пойти на школы, полицию и другие службы. Он добавил, что предлагаемые дома более высокого качества «хороши, но, на наш взгляд, это не должно быть стандартом для использования государственных средств».

Насколько доступно?

Обеспокоенность по поводу уровня доступности также всплыла в некоторых городских обсуждениях. Прежде чем Лонг-Бич одобрил сделку с Oceanaire, город нанял HR&A Advisors, консалтинговую фирму по недвижимости, чтобы проанализировать предложенную сделку.

В отчете для городского персонала консалтинговая фирма сообщила, что после того, как результаты своего первоначального анализа были переданы CSCDA и Уотерфорду, менеджеру проекта, пара согласилась предложить больше единиц для тех, кто относится к категории с самым низким доходом, обслуживаемых программами, что повысило доля наименьшего дохода до 40% единиц по сравнению с 33%, обычно предлагаемыми в программах.

HR&A по-прежнему рисовал критический портрет программы после этих изменений, в том числе чрезмерную компенсацию, выплаченную CSCDA и Waterford, которую она сочла чрезмерной и позволила снизить арендную плату.

В своей служебной записке для совета городские власти заявили, что, учитывая колебания рынка, «возможны ситуации, когда городские и другие налоговые органы не взыскивают уплаченный налог на имущество или не получают прибыль».

Персонал рекомендовал членам совета одобрить сделку с Oceanaire, но рассматривать ее как пилотную и согласиться не одобрять аналогичные проекты до тех пор, пока у совета не будет времени рассмотреть всеобъемлющую политику, регулирующую такие программы.

При голосовании 9: 0 в феврале совет одобрил эту рекомендацию, и сделка состоялась.

Является ли это идеальным инструментом для решения проблемы жилья с умеренным доходом? Нет, но это инструмент? Абсолютно.

Шон Роусон, соучредитель Waterford

Городской совет Сан-Хосе решил обратное. В мае он проголосовал 11 голосами против 0 за отказ от присоединения ни к одной из установленных программ после того, как сотрудники выразили обеспокоенность по поводу потери доходов от налога на имущество, отсутствия городского надзора и того, как компенсация, выплачиваемая участникам проекта, ограничивала доступность до уровней, которые он считал «скромными».«Хотя арендная плата иногда дополнительно снижается, сотрудники отметили тот факт, что власти ограничили арендную плату на уровне 35% от среднего дохода по району, а не ограничили его традиционной мерой доступности, 30%.

Для людей с высокими доходами, как писали сотрудники, некоторая арендная плата «по сути рыночная».

«Это определенно креативно», — сказал о программах Жаки Моралес-Ферран, директор городского жилищного департамента. «Но мы хотим убедиться, что отказ от налога на недвижимость принесет пользу обществу.”

Oceanaire, роскошный жилой комплекс на бульваре Оушен в Лонг-Бич, находится менее чем в 800 метрах от линии поезда A, ведущей в центр Лос-Анджелеса, торгового центра Pike Outlets и Тихоокеанского аквариума.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

Государственные органы и частные компании, занимающиеся недвижимостью, заявили, что единицы с высоким уровнем дохода помогают компенсировать более сильное снижение в нижних категориях, и они защищали свои сборы как разумные, в соответствии с другими проектами доступного жилья и оправданные с точки зрения постоянного управления, которое они обеспечивают, и рисков. они занимаются выстраиванием потенциальных сделок, которые могут сорваться.

«До закрытия условного депонирования [частные фирмы, такие как Waterford] обычно рискуют от 3 [миллионов] до 5 миллионов долларов за сделку из-за затрат на преследование, которые могут быть потеряны, если сделка не будет закрыта», — написал Пенковер в опровержении Сану. Хосе.

Мосс, который аналогичным образом защищал гонорары своей компании, сказал, что, хотя некоторая критика была несправедливой, компания приняла некоторые из них близко к сердцу и теперь ограничивает арендную плату на уровне 30% от среднего дохода по местности, включая два завершенных проекта в Хантингтон-Бич. с Муниципальным финансовым управлением Калифорнии.

Учитывая исторический рост стоимости недвижимости, спонсоры программы заявили, что маловероятно, что город не получит больше налоговых поступлений, чем он отложил после продажи здания или сохранения его и взятия ссуды на собственность.

Они также раскритиковали идею о том, что арендную плату за их недвижимость следует сравнивать со средним показателем по городу. Скорее, они сказали, что правильное сравнение заключалось в том, чтобы посмотреть, чем арендная плата в их зданиях отличается от арендной платы в зданиях аналогичного качества в том же районе.

Кэрол Галанте, основатель Центра жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, сказала, что повышение доступности высококачественных квартирных сообществ — даже если они все еще дороже, чем многие старые дома поблизости — может иметь дополнительные преимущества. Это могло бы побудить домохозяйства со средним доходом переехать из старых домов, освобождая их для людей с более низкими доходами.

Программы устанавливают ограничения на повышение арендной платы в будущем, которые являются более строгими, чем закон штата. Галанте и другие заявили, что важно подумать о том, что могло бы произойти в отсутствие приобретения властями: частные инвесторы могли бы налететь во время восстановления экономики и поднять арендную плату.

Уже сейчас домовладельцы по всей стране обнаруживают, что у них снова есть возможность агрессивно повышать арендную плату.

Драхман из Уотерфорда сказал, что его компания — даже в группе с более высоким доходом — всегда предоставляет скидку по сравнению с рыночной ставкой, которая была бы в собственности. А снижение арендной платы за навесные здания гарантирует, что меньше учителей, парамедиков и других лиц покинут свои общины в поисках жилья, которое не только доступно, но и комфортно.

Waterford Property Co.соучредители Шон Роусон (слева) и Джон Драхман показаны в Oceanaire, роскошном жилом комплексе в Лонг-Бахе, где они работают как сообщество со средним доходом.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

«Да, в городе Лонг-Бич есть более дешевые квартиры, но они далеко не по качеству, как в Oceanaire», — сказал Драхман. «Если вы тот, кто зарабатывает меньше … этот человек не должен жертвовать качеством».

Oceanaire — это не просто роскошный комплекс.Он находится менее чем в 800 метрах от поезда A Line, идущего до центра Лос-Анджелеса, а также от торгового центра Pike Outlets и Тихоокеанского аквариума, популярной туристической достопримечательности, которую ежегодно посещают около 1,5 миллиона человек.

Арендаторы, которые жили там при предыдущем владельце и зарабатывают слишком много, чтобы соответствовать новым ограничениям дохода, могут продлить свои договоры аренды, как и в других зданиях программы. Но, в отличие от этой собственности, Драхман сказал, что Уотерфорд должен взимать с более состоятельных арендаторов 7% -ную надбавку при обновлении — требование, которое город хотел, чтобы квартиры сдавались быстрее.

Заполняемость выросла с момента приобретения CSCDA зданий до 96% с 70%, сказал Драхман. Среди недавних арендаторов — сотрудники правоохранительных органов, городские служащие и медицинский техник.

Шон Роусон, другой соучредитель Waterford, сказал: «Здесь вы можете количественно оценить то, что мы передаем нашим арендаторам значительную экономию на аренде. Является ли это идеальным инструментом для решения проблемы жилья с умеренным доходом? Нет, но это инструмент? Абсолютно.»

Виктория Дрис и ее жена Ники ехали из Калифорнии в Пенсильванию, когда всплыла субсидированная квартира в Океанайре и заставила их пересмотреть свое решение.

Дрис, учитель рисования, и Ники, который работает в школьной администрации, столкнулись с повышением арендной платы за однокомнатную квартиру в центре Лонг-Бич до 2650 долларов в месяц, что привело бы к сокращению их бюджета. Вместо того, чтобы сокращать штат или переезжать в более захудалое место, они планировали переехать в Питтсбург, «где все дешевле», а у Дриса есть семья.

«Мы уже заплатили грузчикам, чтобы они забрали наши вещи», — сказал Дрис. Затем они нашли квартиру с двумя спальнями за 2366 долларов в Oceanaire и ухватились за шанс остаться.«И когда мы приехали сюда, мы просто все отменили».

Инициатива на основе данных по изменению того, как и что мы создаем

R Недвижимость играет определяющую роль в американской экономике. Это, безусловно, самый крупный класс активов в Соединенных Штатах, составляющий более 40% частных активов в стране, за которым следуют облигации, акции и наличные деньги (Рисунок 1). Но мы инвестируем — и получаем — гораздо больше, чем просто богатство от того, что строим. Наша искусственная среда — это выражение здоровья, инноваций, сообщества и культуры.Это физическое отражение и воплощение человеческого опыта, его ценностей и стремлений, а также того, как они развивались с течением времени, как к лучшему, так и к худшему.

Недвижимость циклична. Игроки отрасли привыкли к периодическим сбоям на рынке, когда кредитование сужается, спрос слаб, а строительный сектор сокращает рабочие места. Во время этих «перезагрузок» некоторая комбинация времени, экстренной помощи и корпоративных поворотов открывает следующий цикл роста. Текущий цикл начался с перезагрузки, вызванной кризисом субстандартного ипотечного кредитования и последующей Великой рецессией 2007–2009 годов.Сегодня отрасль назрела для следующего перезапуска, но этот другой.

В течение нескольких поколений предполагаемый потребитель недвижимости в Америке был белой семьей из среднего класса — факт, который отражается в продуктах, ценах, планировании и государственной политике, которые составляют основу отраслевой практики. Но сегодня пять сходящихся тенденций подрывают этот рынок фундаментально: стойкая сегрегация по расе и доходу, демографическая трансформация Америки, дестабилизация региональных рынков жилья, будущее работы и сбои в экосистеме розничной торговли.Пока что индустрия недвижимости лишь незначительно отреагировала на эти тенденции. Если мы продолжим «вести дела как обычно», отрасль недвижимости рискует не только еще одним крахом рынка, но и стать одним из основных факторов ухудшения политической и социальной сплоченности Америки.

Американская индустрия недвижимости может создавать сообщества возможностей — или смотреть в будущее, образно и буквально под водой

Пересекающиеся кризисы 2020 года — пандемия COVID-19, последующий экономический спад, расистская жестокость полиции и вызванная климатом катастрофа — обнажают и ускоряют экономическую и финансовую нестабильность, экологическую уязвимость и глубокое неравенство, которые нарастали на протяжении десятилетий.Эти кризисы в немалой степени возникли из-за моделей землепользования и инвестирования, на которые сильно повлияли дискриминационная политика, отраслевые практики и токсичные культурные отношения, которые ставили прибыль выше управления классом активов, который составляет строительные блоки нашей экономики и общества.

Тем не менее, эти кризисы происходят в то время, когда растет спрос на более процветающие, устойчивые и справедливые сообщества. В течение многих лет гнев по поводу стойкой расовой и экономической сегрегации и дезинвестиций, демографических сдвигов и изменений в том, где и как мы работаем и совершаем покупки, меняет как потребности, так и предпочтения в отношении жилья, розничной торговли и офисных помещений — не только с точки зрения what Построен, но также , где и , как здания группируются и соединяются друг с другом на месте.

Но, несмотря на растущие признаки и свидетельства, отрасль недвижимости — от местных застройщиков до финансистов с Уолл-стрит — по-прежнему структурно не готова удовлетворить этот спрос. Вместо этого отрасль остается глубоко укоренившейся или обязанной финансовым, юридическим и профессиональным институциональным структурам, которые выбирают победителей и проигравших — в ущерб большему американскому обществу. Это, в свою очередь, лишило слишком много сообществ одного урагана Катрина (климатический кризис) или одной глобальной пандемии (COVID-19) от экономических потрясений и финансового ухудшения, что ограничивает их коллективную способность к полному восстановлению и делает их еще более уязвимыми в будущем. бедствия.

Все это дает и необходимость, и возможность для индустрии недвижимости — при поддержке политиков — переосмыслить нашу застроенную среду и перестроить текущую политику и практику в соответствии с этим видением. С этой целью эти лидеры должны признать необходимость создания большего числа «сообществ возможностей», полностью осознавая фискальные, социальные и экологические выгоды, которые это принесет для городов и регионов. Более того, им необходимо осознать свою роль и ответственность в формировании этого будущего.

ЧТО ТАКОЕ «СООБЩЕСТВА ВОЗМОЖНОСТЕЙ»?

«Сообщества возможностей» — это модель, разработанная Институтом Кирвана при Университете штата Огайо, которая была нанесена на карту во многих регионах США в рамках партнерства с Инициативой устойчивых сообществ Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) при администрации Обамы. Модель является целостной и гибкой с учетом местных ценностей в отношении того, что является наиболее важным, и того, как измерить, что делает район прекрасным местом для жизни, но основная концепция заключается в том, что сообщества возможностей — это места, где есть приличное жилье, которое может позволить себе большинство людей; иметь близость к работе; являются мультимодальными, то есть доступны пешком и доступны для общественного транспорта; иметь качественные государственные школы; и являются здоровыми и устойчивыми, с зелеными насаждениями, доступом к продовольствию и управляемой уязвимостью к стихийным бедствиям.

Инициатива «Великая перезагрузка недвижимого имущества»

Эта инициатива представляет и описывает основные силы, которые подтолкнули отрасль к этому моменту, а затем будет стремиться сформулировать методы и политику, которые отрасль и государственный сектор должны принять, чтобы успешно ей соответствовать.

Мы начинаем с описания пяти наборов структурных рыночных тенденций и того, почему они важны для нашей коллективной способности создавать более процветающие, справедливые и устойчивые сообщества возможностей.Затем мы начнем совместные усилия с партнерами внутри и за пределами отрасли по разработке методики «Сбросить недвижимость», включающую в себя рассчитанную на год мультимедийную серию, в которой будут сформулированы конкретные практические идеи для реформы политики и практики.

Цель этой совместной инициативы Brookings-LOCUS — способствовать более прозрачному и инклюзивному диалогу в сфере недвижимости, выходящему за рамки общения друг с другом за уровнями платного доступа только для участников. В ходе этих обсуждений мы надеемся представить новое видение отраслевой практики, которое смотрит дальше, чем краткосрочные выгоды или горячие новости в следующем квартале, и вместо этого запускает системную трансформацию экосистемы недвижимости, основанную на осторожности. и здравый смысл рассмотрения наших активов, чтобы обеспечить лучшие результаты для большего числа людей и мест.

Авторы благодарят Алана Берубе, Джо Кортрайта и Кэлвина Глэдни за отличный обзор и советы по формированию этой серии, а также Кристофера Б. Лейнбергера за его вдохновение.

Об авторах

Дженнифер С. Вей

Старший научный сотрудник — Программа столичной политики, Энн Т. и Роберт М.Bass Center for Transformative Placemaking

Бас-центр.

Трейси Хадден Ло

Сотрудник — Энн Т. и Роберт М. Басс Центр трансформационного планирования мест

Business Pathways — NYC Business

Программы общественного питания и программы по уходу за детьми предоставляют индивидуальное обучение и ресурсы, чтобы помочь жилищному управлению г. Нью-Йорка (NYCHA), жителям 8-й секции NYCHA и жителям Нью-Йорка с низким доходом начать свой собственный бизнес.После интенсивного бизнес-курса участники получат преимущества для формализации своего бизнеса.

---

Пути кейтеринга

Программа

Catering Business Pathways — это иммерсивная программа бизнес-образования, которая помогает жителям NYCHA и малообеспеченным жителям Нью-Йорка руководить прибыльными предприятиями общественного питания.

Участники получат:

• Полностью финансируемый курс профессионального обучения бизнесу в сфере общественного питания
• Возможности наставничества и профессионального обучения
• Поддержка в получении лицензий, необходимых для развития бизнеса
• Помощь в обеспечении коммерческого пространства на кухне с помощью индивидуальной программы согласования

Критерии соответствия

• Житель государственного жилья NYCHA или владелец ваучера NYCHA Section 8 в возрасте 18 лет и старше
• Активно продающие продукты питания не менее прошлого года
• Возможность готовить несколько качественных блюд или иметь партнера с таким навыком
• Стремятся превратить свой бизнес в полноценное предприятие

* Проблемы с поездками, уходом за детьми и другие логистические вопросы должны быть решены до регистрации в программе FBP.

Примите участие в предстоящей информационной сессии Программа
Catering Business Pathways разработана и управляется Департаментом услуг малого бизнеса Нью-Йорка (SBS) и Управлением по расширению экономических возможностей и устойчивости жителей NYCHA (REES) при поддержке City Community Development.

---

Программа по уходу за детьми

Эта бесплатная 15-недельная бизнес-программа разработана с учетом потребностей предпринимателей NYCHA, которые хотят открыть бизнес по уходу за детьми на дому. Наши интерактивные классы упрощают процесс обучения и лицензирования, чтобы стать поставщиком услуг по уходу за детьми на дому.Участники получат:

• Руководство по ведению бизнеса, маркетингу и финансовым структурам
• Финансирование прохождения тренингов по охране труда
• Индивидуальная поддержка при заполнении заявления о предоставлении услуг по уходу за ребенком

Кто может подать заявку?

Вы должны соответствовать следующим критериям:

• Житель государственного жилья NYCHA (Примечание: обладатели ваучера NYCHA Section 8, проживающие в жилом комплексе NYCHA, также имеют право на участие в программе.)
• Опыт заботы о чужих детях
• Обязуйтесь посещать 14 занятий с 18:00. до 21:00 два (2) субботних семинара; и различные рабочие часы в будние / выходные дни и индивидуальные сеансы поддержки приложений *
• Страсть к детям и открытие бизнеса по уходу за детьми на дому **

* Проблемы с поездками, уходом за детьми и другие логистические вопросы должны быть решены до регистрации в программе FBP.

** Страсть может быть продемонстрирована через предыдущий и текущий опыт работы с детьми, приверженность индустрии ухода за детьми и т. Д.

Как подать заявку

Проверьте информацию о предстоящих информационных сессиях и датах занятий.

.