Покупка квартиры с перепланировкой: Перепланировка квартиры – проблема для продажи? – «Почему нельзя покупать квартиры с незаконной перепланировкой?» – Яндекс.Кью — mkada.ru

Содержание

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки такой собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «

Что можно и чего нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обяжут провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ЦЕНА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

На деле легальная покупка квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

«Почему нельзя покупать квартиры с незаконной перепланировкой?» – Яндекс.Знатоки

Добрый день!

Ответ достаточно простой. На сделку купди-продажи незаконная перепланировка никак не влияет, Вам ее зарегистрируют. Просто Вы покупаете себе проблему. Грубо говоря, если бюро технической инвентаризации вкурсе того, что у Вас незаконная перепланировка, нарисованы в тех.паспорте БТИ красные линии, то это большая проблема. Незаконная препеланировка — это:

1) Штраф

2)Предписание на приведение в соответствии с тех.паспортом БТИ

3) Дополнительные расходы, хлопоты

4) Заказ проекта, согласование проекта в установленном законом порядке по приведению в соответствие на основании предписания.

Все это необходимо делать через лицензированные организации, за это платить официально с учетом всех налогов. Дальше Вы должны сделать соответствующие ремонтные работы. После чего придет комиссия, будет проверять устранение согласно предписанию: как Вы устранили, с помощью чего, какие материалы были использованы, все ли соответствует тому, что было в изначальных документах БТИ. Вы покупаете себе целый набор очень сложных и технологически, и административно, и юридических проблем. Если Вам квартира с такими нарушениями достается за «три копейки» и Вы понимаете, что Ваши затраты лежат все равно в области ниже, чем реальная рыночная стоимость данного жилья, тогда на этот риск идти можно, покупая, как бы, значительно дешевле ту квартиру, которую в обычной ситуации Вы не можете купить за эти деньги. Но если Вам говорят что, в принципе, это ни на что не влияет и ничего страшного не будет, то, повторюсь, если органу технической инвентаризации известно о том, что у Вас проведена незаконная перепланировка, в этом случае, проблем Вы себе покупаете целый мешок и решать Вы эти проблемы будете достаточно долго. Не менее года, это однозначно. Спасибо!

С Уважением,

Тихонов Иигорь Александрович

Управляющий партнер Первой Юридической Коллегии FLC GROUP

За индивидуальной консультацией обращайтесь по телефону 8-495-988-35-48, либо оставьте заявку на нашем сайте http://1flc.ru/

Если мы помогли ответить на Ваш вопрос – ставьте лайк и подписывайтесь на нас в соц. сетях! Спасибо!

https://ok.ru/group/56070044188756

https://www.instagram.com/flc.russia/

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой, не согласованной должным образом, является законной. При регистрации права собственности не требуют технический документ на жилье.

Фото взято: https://i1.ytimg.com/vi/YyBfGPb9BO0/maxresdefault.jpg

Собственник дома не всегда знает о его перепроектировании. Например, если жилье получено по наследству или по договору дарения. Покупателю стоит проявить бдительность и проверить, соответствует ли план жилья в техническом документе тому, что есть в реальности, так как в дальнейшем могут наступить неприятные последствия.

Суть перепроектирования

Под ним понимается изменение размеров помещений в результате переноса или ликвидации перегородок, устройство в капитальных стенах проемов, перенос ванны или туалета.

Перепланировки, которые узаконить не получится:

Нарушающие условия проживания других жильцов;
Размещение отопительных приборов на балконах;
Установка полов с подогревом, запитанных от системы отопления;
Демонтаж несущих стен;
Увеличение площади квартиры путем присоединения мест общего пользования;
Уменьшение или демонтаж вентиляционных каналов;
Расположение помещения, в котором проведена вода над жилым помещением.

Несогласованное перепроектирование, при которой нормы СНиПов соблюдены, но не получено разрешение соответствующего органа. Такую можно узаконить.

Ответственность продавца и покупателя

В случае утаивания факта перепланировки от покупателя, продавец может ощутить неприятные последствия:

Покупатель имеет право требовать в суде расторжения договора, так как это является существенным недостатком, скрытым продавцом;
Покупатель может обратиться в суд с требованиями возмещения затрат, связанных с узаконением.

Ответственность за наличие в доме незаконного перепроектирования несет собственник квартиры. Пользоваться жильем в таком виде можно до тех пор, пока не придут представители соответствующих органов с проверкой, к примеру, по жалобе соседей или обслуживающей коммунальной службы. Представители коммунальных служб могут обнаружить факт перепланировки при обходе с целью проверки функционирования коммуникаций и счетчиков или при устранении аварии.

Законом предусмотрена ответственность:

Штраф;
Вынесение предписания о возврате квартиры в первозданный вид;
Возложение обязанности узаконить перепланировку;
Уголовная ответственность в случае, если из-за проделанных работ причинен вред здоровью людей.

Узаконивание перепланировки

В компетентный орган подается заявление с приложением:

Документов, подтверждающих собственность;
Технического паспорта квартиры;
Проект жилья.

В случае получения положительного ответа. Документы подаются для регистрации изменений кадастровый орган.

Возможные риски для покупателя

Купить перепланированную квартиру можно, но необходимо оценить риски. Возможно ли впоследствии ее узаконить? Если возможно, то оценить материальные и временные затраты. Можно, конечно, и новому собственнику не узаконивать. При этом следует учесть, что при продаже такого жилья цена ее будет меньше примерно на 10% аналогов. Круг потенциальных покупателей более узким, так как купить такую квартиру по ипотеке банк не разрешит.

The following two tabs change content below.

Главный редактор.

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотреть — Рынок жилья

Современный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью двигают стены и в хрущевках, и в сталинках, и в домах старого фонда. Но незаконные перепланировки могут существенно осложнить жизнь покупателям квартир.

Что нужно знать, чтобы масштабные ремонты, произведенные предыдущими поколениями жильцов, или перепланировки, которые вы задумали в новой квартире, не обернулись проблемами?

Что считать перепланировкой?

В соответствии с данными ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировкой является «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенос и установку нового инженерного и сантехнического оборудования, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, увеличение или уменьшение их количества, а также общей и жилой площади. Но не любой ремонт является перепланировкой. Если новые перегородки в квартире возведены на месте снесенных старых – это не перепланировка. Дальше начинается множество нюансов, которые в российских городах и весях, а также в разных районах Санкт-Петербурга чиновниками трактуются по-разному.

Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но если речь идет о квартире в нетиповом доме (например, в старом фонде), а вы приобретаете ее в кредит, то привлеченные банком оценщики будут придирчиво сверять план квартиры в ее техническом паспорте с реальной конфигурацией помещений, изучая данный документ буквально под микроскопом. Как показывает практика, на мелкие разночтения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит не будет одобрен.

Если ипотечного приобретателя банк стремится подстраховать от покупки «неликвида», то при обычной сделке изучать техпаспорт на предмет законности перепланировок придется самостоятельно.

Какие квартиры чаще всего подвергают перепланировкам?

От старого фонда до новой вторички

В типовых квартирах советского периода лишних площадей обычно нет. Но часто собственники желают соединить кухню с одной из комнат, получив просторную гостиную, избавиться от проходных помещений, принеся в жертву кладовки и чуланы. Кроме того, некоторые пытаются сделать совмещенный санузел, чтобы увеличить полезную площадь, поставить современную гидромассажную ванну или как минимум «вписать» стиральную машину.

В просторных квартирах старого фонда или в сталинках есть где разгуляться. Но там больше не только возможностей, но и ограничений. Многие поколения владельцев модернизировали свои жилища, соединяя и разделяя помещения, закладывая и пробивая новые проемы.

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать

Из серьезных нарушений в старинных домах чаще всего встречается установка «нелегальных» ванн. Вторая проблема – самозахваты мест общего пользования или «ничейных» технических помещений. Причем обычно это превращенные в прихожую фрагменты лестничной площадки. Но встречаются и самовольно сделанные выходы на видовые террасы (на деле они могут не входить в состав жилого помещения, а являться декоративным или конструктивным элементом дома), а также «прихваченные» жителями крайних этажей чердаки и подвалы. Как правило, легализовать самозахваты невозможно.

Но старый фонд и дома довоенной постройки, в которых не предусматривались ванны, порой подкидывают специалистам по согласованиям задачи и вовсе не имеющие легального решения. Вот реальный случай: большую коммуналку предполагалось разделить на две отдельные квартиры. В ней имелся абсолютно законный санузел, который, согласно старому проекту (1950-х годов), располагается над кухней квартиры этажом ниже. Но при перепланировке с разделением санузел окажется вне закона, как не соответствующий современным требованиям.

Кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а с недавних пор – уборные, душевые кабины и ванны над кухнями

Еще одна зона риска для покупателя – объекты в современных нетиповых домах, прежде всего в тех, что строились в 1990-е годы. Тогда новоселам в массовом порядке предлагались квартиры без отделки, а часто – и без внутренних перегородок. «Раскраивая» такое жилище по собственному вкусу, сами жильцы старались кто во что горазд, причем это не всегда должным образом отражалось в технической документации. То есть при покупке квартиры в таком доме также желательно потребовать от продавца техпаспорт и внимательно его изучить.

Узаконить задним числом

Как отнестись к предложению приобрести квартиру с произведенной, но не легализованной перепланировкой и самостоятельно ее узаконить (о том, для чего это все-таки нужно, мы скажем ниже)?

Во-первых, необходимо помнить, что далеко не любые модернизации, которые проведены вашими предшественниками, имеют шанс на легализацию (см. справку). Нюансов здесь много, но напомним, что самый распространенный и неприятный вариант – это санузлы над кухнями и жилыми комнатами. Таким образом, чтобы не «попасть» с покупкой такого объекта, нужно изучить не только его техпаспорт, но и план квартиры, расположенной этажом ниже.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что согласование перепланировки – дело долгое, затратное, а услуги, связанные с ее легализацией, имеет смысл заложить в бюджет сделки. Процедуру оформления перепланировки мы подробно описывали. Она начинается с разработки и утверждения межведомственной комиссией (МВК) при районной администрации проекта перепланировки и заканчивается предоставлением в органы Росреестра свежего «пибовского» техпаспорта, на основании которого вносятся изменения в кадастр. В последние годы процедура несколько упростилась: в частности, подавать документы для МВК теперь нужно централизованно, через многофункциональные центры (МФЦ), специализирующиеся на приеме документов у населения.

Сколько времени занимают перепланировочные согласования? У профессионалов, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит несколько месяцев. Но практика показывает, что тот, кто решает сэкономить, взяв львиную долю хлопот на себя, обычно тратит на легализацию изменений больше года.

Так, в типовом случае – около трех недель потребуется на получение «старого» паспорта объекта (для этого необходим осмотр помещения). Сколько займет подготовка нового проекта (который должен включать в себя инженерные разделы), зависит от заказчика. Далее потребуется официальное заключение органов пожарного надзора (месяц). Межведомственная комиссия, в которую вы подадите проект, согласованный с «пожарными», также принимает решение не сразу: придется подождать еще 45 дней. Но это только начало. Если речь идет о перемещении или модернизации газового оборудования, потребуется согласование с инспекцией «Петербурггаза», а если вы хотите обновить квартиру в старинном здании, и тем более в здании-памятнике, придется получать согласование КГИОП.

В какие сроки это в конечном итоге выльется – сказать сложно: в любой инстанции проект могут завернуть, отправив на доработку. Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, сделанный задним числом, придется инициировать судебное разбирательство. Если все сделано по правилам, перепланировка в конце концов будет узаконена, но затраты времени здесь прогнозировать невозможно.
Если в техпаспорте, предъявленном вам продавцом, уже стоит штамп о нелегальной перепланировке, легализация возможна только через суд.

Почему перепланировки требуют легализации?

В принципе, подавляющее большинство произведенных модернизаций, даже если они не нашли отражения в инвентаризационных и правоустанавливающих документах – не криминальны: жить можно.

Но ситуации бывают разными. Например, если ваши соседи снизу сочтут, что не фигурирующая в документах ванна (которая когда-то была установлена над их кухней, но вовремя не легализована) ухудшает их условия проживания, они могут обратиться в суд. Исход судебного заседания предсказуем: преобразования признают незаконными, вас приговорят к административному штрафу и потребуют вернуть в состояние «как было». В результате получится, что вы платили за квартиру с ванной, а получили жилище без удобств и с проблемами.

Таким образом, если квартира с не подлежащей легализации ванной предлагается к продаже по цене жилья с «официальными» удобствами, это дает повод насторожиться и поторговаться. «Самозахваченная» прихожая – это также повод для пересмотра цены.

Почему перепланировку желательно узаконить, несмотря на то что это хлопотно? Прежде всего на тот случай, если квартиру все-таки придется когда-то продать. Напомним, что нелегальная планировка – не препятствие для сделки, но круг возможных покупателей будет ограниченным (соответственно, и на цене продажи это скажется). Ведь большинство сделок на квартирном рынке нынче производится с привлечением ипотечных кредитов, а банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог проблемных объектов.

Текст: Филипп Урбан Фото: Эвелина Билькис

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Желание увеличить свою жилплощадь возникает у многих, но не всегда удается исправить то, что не устраивает с помощью одного дизайна интерьера. Тогда некоторые начинают серьезную реконструкцию с техническим переоборудованием. И только когда ее нужно продать, начинают возникать сложности. Или обратная ситуация – риски, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, появляются уже для покупателя.

Внимание! Правонарушение в статье 7.21, подразумевает наложение штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть когда произведены какие-то работы, и они не узаконены, человек нарушает законодательство.

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

требующие предварительного получения разрешения;
не требующие разрешительной документации и согласования;
оформленные по упрощенной схеме без проекта;
производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
запрещенные.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
монтаж встроенной мебели;
установка (снос) перегородки из гипсокартона;
замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
установка наружных антенн за пределами квартиры;
перестановка нагревательных и газовых приборов;
замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
снос внутренних несущих перегородок;
частичное присоединение общественного домового коридора;
блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту разрешение в управляющей компании можно получить, если объект расположен на первом, либо или последнем этаже, в зависимости от схемы подачи тепла.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид. Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект. Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные. Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Дополнительно нужно подготовить:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
проект или эскиз;
техпаспорт объекта;
нотариально заверенные согласия всех проживающих;
заключение СЭС и МЧС.

Справка! Если помещение находится в здании, которое имеет национальное или международное значение, дополнительно понадобится разрешение от организации по охране культурных и исторических ценностей.

Одобрение или отказ

После завершения работ составляется акт, который необходимо предоставить в БТИ, где конструктивные изменения внесут в техпаспорт. Затем, либо выдается соответствующий документ, либо заявитель получает отказ. Разрешение на перепланировку будет действовать в течение года, но если не получится уложиться в требуемые сроки, то его можно продлить на месяц. Отказ можно получить:

если представлены не все документы или они были поданы в ненадлежащий орган;
при несоответствии проекта требованиям нормативных правовых актов.

Иногда бывают и ошибочные отказы в согласовании. В данном случае на эту ошибку стоит указать и сдать документы на рассмотрение повторно или обратиться в суд.

Важно знать! Часто недвижимость при переделке обретает дополнительные меры, либо наоборот, их лишается. В связи с чем необходимо получение нового документа и для этого нужно пройти регистрацию перепланировки в Росреестре.

Незаконные действия

Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:

штраф для граждан – 25 МРОТ;
выписка предписания по устранению нарушений;
повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.

Кстати! Когда нарушены интересы соседей, то иск может последовать и от них, например, в случае появления трещины в конструкции дома.

Закон допускает:

продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.

Напоминание! Социальный найм – это сделка, в результате которой, граждане получают в пользование государственную или муниципальную площадь на особых льготных условиях.

Устранение последствий

Когда уже произошел факт покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, можно попробовать следующие действия:

Доказывать, что продавец ввел в заблуждение – подача иска о признании сделки недействительной либо на уменьшение стоимости на расходы, необходимые на переделку. Когда срок исковой давности уже прошел, данный вариант не всегда возможен.
Сохранить квартиру в текущем состоянии – обращение в суд. Предварительно нужно подготовить строительно-техническое заключение, в котором будет сказано, что не нарушены строительные нормы, как и права третьих лиц. Помимо этого перепланировку необходимо согласовать с домоуправляющей компанией, на балансе которой находиться жилой дом А также с ресурсоснабжающими организациями, в том случае, если были затронуты инженерные коммуникации.

Законодательная система

Данные риелторских агентств подтверждают, что наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Продавец делает приличные скидки при несогласованных изменениях. Но ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и так далее, за нелегальный ремонт уже будет нести только новый владелец.

Для того, чтобы быть на сто процентов уверенным в сделке, в случае покупки квартиры с перепланировкой, нужно сделать глубокую юридическую экспертизу документов. Также следует принять решение, чтобы оградить свое будущее имущество от вышеперечисленных рисков.

Покупка квартиры с перепланировкой

Наличие перепланировки — немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества покупки квартиры с перепланировкой имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру. Поэтому если в квартире планируемой вами к приобретению ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Далее мы разберем ситуацию, когда перепланировка в квартире была выполнена, но не узаконена.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой:

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой обратите внимание на различия между текущей планировкой квартиры и поэтажным планом БТИ.

Вариантов может быть два:
1. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой которая была раньше.
2. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой квартиры в «красных линиях» .
Естественно, в обоих случаях продавец утверждает, что все это согласуется очень легко.

Вариант № 1 означает, что перепланировка имела место, но пока не выявлена, и в сделке участвуют документы БТИ в черных линиях со старой планировкой. Этот факт должен настораживать покупателя, особенно если продавец сам предлагает снизить цену недвижимости на некую сумму, которая, по его мнению, уйдет на согласование самовольной перепланировки.

Но многие незаконные перепланировки не согласуемы принципиально, поскольку содержат серьезные нарушения. То есть, вы покупаете кота в мешке! Задача владельца — продать квартиру, пусть даже со скидкой, ведь формально через секунду после сделки, он снимает с себя всю ответственность, так как по документам БТИ, которые участвовали в сделке, вы приобретали квартиру без перепланировок. Если стоимость восстановления первоначальной планировки окажется больше скидки от хозяина, претензии предъявить вы ему теперь не сможете.

Вариант № 2 (красные линии) значит, что незаконная перепланировка обнаружена надзорными органами и помечена на поэтажном плане с проставлением штампа «разрешение не предъявлено». Соответственно, и в свидетельстве о собственности в графе «обременение» будет стоять штамп «неузаконенная перепланировка».

Если при покупке квартиры с перепланировкой красные линии БТИ затрагивают несущие стены, выходят за пределы квартиры — это говорит о том, что сохранить перепланировку скорее всего не удастся, вполне возможно, что вам предстоит не только вернуть квартиру в прежний вид, но и делать ремонт соседям.

В отдельных случаях при покупке квартиры с перепланировкой самовольно выполненные работы можно узаконить «задним числом», но это относится в основном к простым изменениям. Допустим, если прежние владельцы квартиры решили увеличить площадь ванной комнаты и объединили ванную и санузел. При этом стена, отделяющая помещения ванной и санузла, как правило, не является несущей, и демонтаж перегородки можно узаконить и после выполнения. При этом, согласование мало чем будет отличаться от получения разрешения на перепланировку обычным путем.

Для согласования незаконной перепланировки с затрагиванием ответственных конструкций потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки — его делает автор проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект.

Для оформления выполненных работ вам потребуется собрать следующие документы: техпаспорт БТИ с планом до перепланировки, план после нее, копию правоустанавливающих документов и заявление. Все это потребуется согласовать в жилищной инспекции округа. Окончательный этап в согласовании выполненной перепланировки — внесение изменений в поэтажный план БТИ и документы о собственности.

С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка.

Покупка квартиры с перепланировкой риски

Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 725 Опубликовано 25.10.2019

Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой на вторичном рынке жилья связана с рисками покупателя, т.к. самовольная планировка не имеет законного статуса. Особенно серьезные проблемы могут возникнуть в случае, когда данный факт выяснился уже после покупки. Разберемся чем грозит это явление покупателю и продавцу.

В целом все операции по изменению планировки жилплощади подразделяются на: допустимые и недопустимые. В первом случае, можно оформить их должным образом или вернуть облик в точном соответствии с планом квартиры, так как объем произведенных изменений был незначительным.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски

К числу действий, носящих недопустимый характер, является удаление элементов несущих стен, изменение расположения санузлов и иные серьезные изменения первоначальной планировки объекта недвижимости. Узаконить подобные изменения невозможно.

Узнайте про риски покупки квартиры менее 3 лет в собственности

Такие действия не имеют ничего общего с переустройством, например, заменой радиаторов отопления. Если переустройство не нуждается в оформлении, то любая перепланировка, даже самая незначительная, должна иметь подтверждение в документах.

Квартиры с перепланировкой наиболее опасны для пользователей ипотеки.

Если предоставление кредита уже одобрено, и только после этого выявился факт перепланировки, с выдачей средств могут возникнуть сложности. Банк в случае неспособности заемщика оплачивать кредит должен продать объект залога, но не сможет этого сделать в силу наличия перепланировки. Ликвидность такой жилплощади падает, а кредитор не заинтересован в подобном активе.

Наличие перепланировки представляет опасность для обоих участников сделки, при этом для покупателя кв. метров она выражается в следующем:

При выяснении факта перепланировки после покупки устранять последствия или узаконивать их придется за собственный счет, тратя массу времени, моральных сил и денежных средств.
При возникновении жалоб со стороны соседей или иных лиц, отвечать за проведенную прежними собственниками перепланировку жилплощади придется уже новому хозяину в полном объеме.
Отсутствие согласования внесенных изменений предусматривает привлечение виновного лица, то есть текущего обладателя квартиры к ответственности, в том числе с необходимостью уплаты штрафов.
Нет никакой гарантии, что работы были произведены должным образом, например, удаленные несущие стены способны спровоцировать обрушение перекрытий, что создает риски безопасности для жильцов.
При установлении недопустимости внесенных конструктивных изменений, надзорные органы потребуют восстановления первоначального состояния жилья, а это может вылиться в серьезные затраты.

Не защищен от рисков и продавец недвижимости:

Сокрытие проведенной ранее перепланировки может быть признано достаточным условием для признания договора купли-продажи недействительным.
Продать квадратные метры, не соответствующие имеющемуся плану, весьма проблематично, поэтому поиски покупателя могут занять достаточно много времени. Не исключено, что придется снизить первоначально запрашиваемую цену.
При вскрытии факта внесения конструктивных изменений в жилище после продажи, новый хозяин в судебном порядке может потребовать компенсации дополнительных расходов.
Капитальные ремонтные работы без согласования ведут к привлечению виновника к административной ответственности и необходимости уплаты штрафа.

Конечно, продать объект недвижимости с перепланировкой, не имеющей никакого документального отражения, можно, особенно в случаях, когда государственные органы о ней не знают, но при этом вся ответственность дальше будет лежать на приобретателе, который должен понимать это.