Вторичное жилье как это: Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека — mkada.ru

Содержание

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых

По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном?

Жилье, которое уже сдано в эксплуатацию и на которое есть оформленное свидетельство о регистрации права собственности, называется вторичным.

Под первичным же подразумевается такое жилье, на которое еще нет права собственности и которое еще находится на стадии строительства. Цены на объекты как первичного, так и вторичного рынка велики, а потому большинство покупателей недвижимости прибегают к ипотечному кредиту. О том, чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Во-первых, отличается порядок проведения ипотечной сделки. Когда покупается «вторичка», заемщику достаточно один раз подать документы на государственную регистрацию ипотеки и нового права собственности, в то время как при покупке «первички» все обстоит немного сложнее. Дело в том, что пока дом находится на стадии строительства и на объекты в нем не оформлено право собственности, заемщик в залог банку предоставляет не жилище, а право требования по договору участия в долевом строительстве. Когда же дом введен в эксплуатацию и владельцы квартир получают свидетельства о зарегистрированном праве собственности, обеспечением по ипотечному кредиту становится уже не право требования, а непосредственно сам жилой объект. 

Помимо отличий в порядке проведения ипотечной сделки, между ипотекой на первичном и на вторичном рынках жилья есть отличия в требованиях к приобретаемой недвижимости. При покупке «вторички» заемщик может предоставить кредитной организации в залог практически любой объект, который будет отвечать требованиям банка. В свою очередь, покупая «первичку», заемщик будет сильно ограничен в выборе недвижимости, ведь банки в большинстве случаев разрешают заемщикам приобретать строящиеся объекты только у проверенных ими девелоперов.

Потребитель, оформивший ипотеку на покупку квартиры в новостройке, должен учесть, что он должен выплачивать повышенный процент по ипотеке, пока жилье находится на стадии строительства. Однако сразу же после ввода дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности процентная ставка снижается.

«Прежде чем брать ипотечный кредит, будущий заемщик должен решить, какое жилье он будет покупать в ипотеку: первичное или вторичное, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Если банк одобрит кредит для покупки «вторички», а заемщик передумает и в итоге остановит свой выбор на объекте первичного рынка, весьма вероятно, что банк потребует переоформления ипотеки».

АЛЕКСАНДР Недвижимость

Вас заинтересует

На квартиру три покупателя: аналитики заявили о дефиците ликвидного жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

Речь об объектах на вторичном рынке массового сегмента Москвы — с хорошими качественными характеристиками, с незавышенными ценами, без серьезных изъянов и обременений

Фото: Kamrad71/shutterstock

На вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит ликвидных квартир массового сегмента: спрос втрое превышает предложение. Такие данные содержатся в исследовании риелторской компании «Инком-Недвижимость», основанном на данных самой компании.

Речь идет о ликвидных лотах массового рынка — с хорошими качественными характеристиками, с незавышенными ценами, без серьезных изъянов и обременений. Под спросом аналитики понимают запросы покупателей на одну такую квартиру.

Дефицит качественного предложения эксперты объясняют высоким спросом на московской вторичке, который показал рост еще в начале 2020 года. Весенний локдаун на время затормозил развитие рынка, но к концу лета спрос восстановился и стал опережать показатели прошлого года.

По данным «Инком-Недвижимости», по итогам октября компания получила на 10% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре, и на 30% больше, чем в октябре 2019 года. Это связано с общим снижением ставок по ипотеке и желанием покупателей сохранить сбережения, инвестировав в жилье.

По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, из-за этого поменялось и поведение покупателей. Сейчас самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Есть случаи, когда покупатель принимает решение о сделке на просмотре квартиры.

«Сейчас вторичка — рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю. В масс-маркете спрос втрое превышает ликвидное предложение — в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены», — отметил Сергей Шлома.

По его мнению, дефицит ликвидного предложения сохранится минимум до конца 2020 года. Сейчас для нормального функционирования вторичке не хватает 30% лотов от нынешнего объема предложения. Когда рынок пополнится таким количеством объектов и между продавцами возникнет конкуренция, то их позиции станут гораздо менее выигрышными.

О нехватке ликвидного предложения на московской вторичке заявили и в ГК «Миэль». «Дефицит такого предложения действительно есть, он связан с повышенным спросом, волна которого начала нарастать летом и достигла пика в октябре. Сейчас спрос поддерживают доступная ипотека, валютные колебания и общий ажиотаж — страхи населения по поводу обесценивания сбережений. В результате ликвидные объекты раскупаются за считаные дни», — пояснила главный аналитик компании Екатерина Бережнова.

Это привело к общему снижению предложения на московском рынке вторичной недвижимости. По данным сети офисов «Миэль», на конец октября объем предложения на столичном рынке недвижимости составляет порядка 40,5 тыс. квартир. По сравнению с предыдущим месяцем оно сократилось на 5%, или на 2 тыс. объектов. Если сравнивать объем предложения с уровнем февраля, отставание превышает 20%.

О дефиците качественных объектов на московской вторичке аналитики говорили еще в сентябре. По их мнению, покупательский интерес ко вторичному жилью и снятие с продажи квартир до ситуации полной определенности привели к нехватке качественного предложения и росту цен — примерно на 10%.

Автор

Наталия Густова

Снижение цен на вторичном рынке жилья может продлиться несколько лет

Цены на вторичном рынке выросли в 2020 году в среднем по стране на 9%, сообщает портал «Мир квартир». Это самый большой рост за всю «историю наблюдений», отмечает гендиректор портала Павел Луценко.

Стоимость вторичной недвижимости следует за ценами на новостройки. Сыграли роль перераспределение спроса (покупатели новостроек обратились на вторичный рынок как из-за цен, так и из-за дефицита подходящих им квартир на первичном рынке) и снижение ипотечных ставок.

Потенциал для значительного роста стоимости вторичных квартир исчерпан, считают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Наиболее вероятно, что в 2021-м году средние показатели останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный прогноз — колебания цен в диапазоне от -5% до +5%. Это может зависеть от состояния экономики, ставок по ипотеке и доходности банковских вкладов. Кроме того, в случае дальнейшего роста цен вторичный рынок начнут покидать покупатели-инвесторы. Средний срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче ее в аренду увеличился с 16 лет в конце 2019 года до 19,5 лет в декабре 2020-го. Стоимость жилья выросла, а арендные ставки несколько уменьшились.

Ситуация сейчас похожа на ту, которая была в конце 2014 года, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома — тогда резкий скачок спроса тоже привел к повышению цен на жилье, но после этого наступил спад, после чего цены очень постепенно снижались в течение трех лет.

Не исключено, что через год-два те, кто сейчас покупает жилье в инвестиционных целях, разочаруются в этом и выставят квартиры на продажу, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Это затоварит рынок и вызовет стагнацию.

В то же время на вторичный рынок сейчас уходят покупатели, присматривавшиеся к новостройкам, отмечает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Из-за роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают вторичные квартиры, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке в этом сегменте.

Спрос на вторичном рынке также ограничивается дефицитом предложения, отмечают специалисты портала «Индикаторы рынка недвижимости» — предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству.

Ипотека на вторичном рынке | Процесс оформления ипотечного кредита

При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая недвижимость становится залогом, обременение снимается после полной выплаты кредита.

При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая. .. Финансы

Преимущества вторичного жилья

Среди достоинств данного банковского продукта следует выделить:

Большой выбор предложений. Если выбрать крупный банк, можно оформить кредит на жилье в любой точке страны.
Не нужно ждать сдачи объекта. После оформления ипотеки заемщик сразу может отмечать новоселье и прописываться в квартиру.
Возможность покупки в районе, где застройщики не ведут строительство.
Сниженные процентные ставки.
Спокойное проживание: нет строек по соседству и бесконечного ремонта у соседей.
Покупка жилья в районе с налаженной инфраструктурой.

Требования к недвижимости

Планируя оформить ипотечный кредит на вторичном рынке, обязательно обращайте внимание на требования к объектам, которые устанавливают банки.

Стандартно кредиторы указывают на следующие критерии:

дом не признан аварийным, не готовится к расселению;
многие банки не рассматривают квартиры в двухэтажных домах;
в квартире есть санузел и кухня, подведены все необходимые коммуникации;
могут звучать требования к возрасту здания, например, дом построен не раньше 1970 года;
не рассматриваются дома с деревянными перекрытиями, с фундаментом, изготовленным с применением горючих материалов.

Каждый банк формирует свой перечень требований ко вторичной недвижимости, поэтому уточнять их лучше у специалистов. Обратите внимание, что покупаемый объект должен быть юридически чист, это также будет проверяться.

Необходимые документы

Заемщику нужно собрать два пакета документов: первый — на себя, второй — на покупаемую недвижимость. Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого клиент предоставляет паспорт, копию трудовой, справку о доходах и семейном положении. На основании предоставленной информации банк принимает решение. Если оно положительное, можно приступать к поиску недвижимости и сбору документов на нее. Точный перечень вы можете уточнить у специалистов в банке.

Процесс оформления ипотеки на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Гражданин изучает процентные ставки, сроки кредитования, требования к заемщику и выбирает банк для оформления договора ипотеки. Произвести предварительные расчеты можно с помощью ипотечного калькулятора. Дальнейшие шаги:

сбор первичного пакета документов, ожидание решения. Заявка обычно рассматривается 1-3 дня;
получение одобрения, поиск недвижимости, сбор документов;
проверка объекта, его оценка, одобрение банком покупки;
заключение договора купли-продажи, регистрация сделки.

При оформлении ипотеки на квартиру вторичного рынка наличие первоначального взноса обязательно, он составляет минимум 10% от стоимости недвижимости. При использовании материнского капитала его можно сократить до 5% — такая возможность есть у клиентов «Росбанк Дом».

Вторичное жильё

самая выгодная ипотека от 3,5% до 8,5% годовых

Хотите купить дом с тенистым садом?
Вы не хотите никуда переезжать, но вам нужен капитальный ремонт?
Нужна квартира недалеко от пожилых родителей?
Вас устраивает только кирпич, никаких панелек?

Мы понимаем, как это важно!

Отбасы банк предлагает два самых выгодных варианта займов на покупку вторичного жилья:

Предварительный заем

Вы можете получить заем сразу, если у вас есть 50%
от стоимости жилья.

От вас:

Первоначальный взнос – 50%

Цели займа:

ИЖС;
приобретение квартиры/дома;
приобретение земельного участка;
ремонт жилища квартиры/дома;
рефинансирование ипотечных кредитов других банков.

От нас:

Ставка – от 7,5% до 8,5%*
Максимальная сумма займа – до 90 000 000 тг
* ГЭСВ* от 8,9%

Жилищный заем

Вы можете получить заем по самой низкой в
Казахстане ставке, если готовы сначала копить в
Отбасы банке.

От вас:

Наличие депозита в Отбасы банке со сроком
накопления минимум 3 года;

Пополнение вклада — ежемесячно;

Сумма накоплений — не менее 50%.

Цели займа:

ИЖС;
приобретение квартиры/дома;
приобретение земельного участка;
ремонт жилища квартиры/дома;
рефинансирование ипотечных кредитов других банков.

От нас:

Ставка – от 3,5% до 5%*

Сумма займа – до 100 000 000 тг

0% комиссия за рассмотрение и организацию займа

Облегченная процедура подтверждения платежеспособности

* ГЭСВ* от 3,6%

Пройдите предварительный кредитный анализ с выдачей сертификата
о прохождении платежеспособности в течение 15 минут*

*без учета времени ожидания очереди, под залог квартир

Срок кредитования: до 25 лет

И не забывайте! Если вы приобретаете квартиру или дом на вторичном рынке через наш банк, то абсолютно не важно, какие они у вас по счету. Жилье может быть как и первым, так и пятым.

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Рынки недвижимости в США обычно делятся на три корзины. Первичные рынки включают крупнейшие и наиболее густонаселенные города. Третичные рынки относятся к более рассредоточенным территориям с меньшим населением. Посередине — вторичные рынки. Но что именно делает рынок недвижимости вторичным рынком?

Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных критериев, вот общий обзор того, что такое вторичный рынок и что он означает для вас как для инвестора в недвижимость.

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Разница между первичным, вторичным и третичным рынками заключается в размере каждого из них. Первичные рынки являются самыми крупными, вторичные — средними по величине рынками недвижимости, а третичные рынки менее населены.

В сфере недвижимости первичный рынок относится к крупнейшим рынкам жилья в США. Например, Нью-Йорк, несомненно, является первичным рынком, а также такие города, как Атланта, Сан-Франциско, Бостон, Феникс и другие крупные населенные пункты. .Первичные рынки также обычно называют «шлюзовыми рынками».

Когда дело доходит до вторичных и третичных рынков, все не так однозначно. Не существует четкого определения того, что делает рынок жилья вторичным или третичным. Лучше всего думать о вторичных рынках — это города США, которые не входят в число самых густонаселенных или густонаселенных районов, но все же имеют большинство удобств, связанных с более крупными городами.

Одно из часто используемых определений состоит в том, что вторичный рынок — это рынок с населением до 500 000 (с населением выше этого порогового значения, являющимся первичными рынками), а третичные рынки определяются как более мелкие рынки с населением до 100 000 человек.С другой стороны, некоторые эксперты рассматривают города с населением до 1 миллиона человек как вторичные рынки, в то время как другие устанавливают планку популярности еще выше, особенно если вы рассматриваете весь мегаполис, а не только сам город.

Другое определение является немного более свободным, учитывая, что вторичные рынки средних городов растут со скоростью выше среднего и считаются «горячими» рынками или рынками с высокими процентными ставками. Согласно этому определению, на вторичных рынках будет наблюдаться значительный рост рабочих мест и рост населения. В результате цены на жилье, вероятно, будут иметь явный восходящий тренд, в то время как уровень вакантных площадей в городе будет относительно низким.

Рынки, которые обычно считаются вторичными рынками, также называемыми вторичными городами, включают следующие:

Орландо, Флорида.
Нашвилл, Теннесси.
Остин, Техас.
Канзас-Сити, штат Миссури.
Сент-Луис.
Майами.
Портленд, Орегон.

Некоторые города можно отнести к нескольким категориям, в зависимости от определения.Хорошим примером является Филадельфия: с семизначным населением это один из крупнейших городов США, но он не считается растущим или «горячим» рынком по многим стандартам, таким как рост населения или рост цен на жилье.

Чарльстон, Южная Каролина — пример довольно четко очерченного вторичного рынка. С населением около 140 000 человек, высокими рабочими местами и приростом населения, а также значительным ростом цен на жилье, Чарльстон — это , явно не первичный рынок, что соответствует наиболее широко принятым определениям вторичного рынка.

Являются ли вторичные рынки лучшим местом для инвестиций в недвижимость?

Хотя это не является частью большинства определений вторичных рынков, большинство из них, как правило, намного более доступны, чем первичные рынки. Вторичные рынки, как правило, имеют значительно более низкую стоимость жизни, чем крупные населенные пункты США, и неудивительно, что в последние годы наблюдается рост населения. Например, в Остине, штат Техас, с 2010 по 2016 год рост населения составил почти 20%. Население Шарлотты, штат Северная Каролина, за это время выросло более чем на 15%, то же самое можно сказать и о Денвере.Темпы роста Нью-Йорка в те годы? Всего 1,9%.

Пандемия COVID-19 может еще больше ускорить рост вторичных рынков, поскольку все больше корпораций разрешают сотрудникам работать удаленно, а ограничения, вызванные пандемией, вызвали у многих американцев желание иметь больше места, чем они могут себе позволить, в крупных городах, таких как Нью-Йорк. и Сан-Франциско. Если вы инвестор, рост на вторичных рынках может быть хорошей возможностью.

Чистая прибыль

Очевидно, что инвестиции в недвижимость следует оценивать в индивидуальном порядке.Тот факт, что арендуемая недвижимость находится в определенном городе, не обязательно означает, что это отличная возможность для инвестиций. Но демографические тенденции указывают на рост стоимости недвижимости, что может привести к некоторым интересным возможностям инвестирования в недвижимость на вторичных рынках в ближайшие годы.

Определение вторичного ипотечного рынка

Что такое вторичный рынок ипотеки?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, где жилищные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются между кредиторами и инвесторами.Большой процент вновь созданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые выпускают их на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и продаются таким инвесторам, как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.

Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

ключевые выносы

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором ипотечные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются различными организациями.
На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки
(которые создают ссуды), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют ссуды), дилеры / брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные ссуды) и, наконец, инвесторы (которые покупают секьюритизированные ссуды для получения процентного дохода).
Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

Разъяснение вторичного ипотечного рынка

На вторичном ипотечном рынке участвует несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы) и инвесторы.

Когда человек берет жилищный ссуду, ссуду обеспечивает, финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк. Известные как инициаторы ипотеки, банки используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать, в конечном итоге, у них закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам.В зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения.

Заем или ссуды часто продаются крупным агрегаторам. Затем агрегатор распределяет тысячи аналогичных ссуд в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам.Этот дилер, часто брокерская фирма с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает их инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на получение дохода. Эти инвесторы не получают контроль над ипотекой, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.

История вторичного ипотечного рынка

До создания вторичного рынка только крупные банки обладали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств в течение срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет.Из-за этого потенциальным покупателям жилья было труднее найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.

Закон о хартии 1968 года решил эту проблему, создав Fannie Mae и Freddie Mac, которые фактически начали работать два года спустя. Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, имея возможность покупать ипотечные банковские ссуды и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать ссуды по отдельности, они были объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, что означает, что их стоимость обеспечена или подкреплена стоимостью пакета базовых ссуд.

Конкуренция и риски на вторичном ипотечном рынке

Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают повышать ставки и сборы по ипотеке. Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете ссуду, вас могут посчитать рискованным, поэтому они могут взимать более высокие ставки и комиссионные.

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками.Затем федеральному правительству пришлось вмешаться, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это остановило стремительный рост ставок до места, где вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом.

самых популярных рынков вторичного жилья в США — издание 2020 г.

Взятие ипотеки — важное решение, особенно если это вторичная недвижимость. Вам нужно будет принять во внимание такие факторы, как налоги на недвижимость, своевременные выплаты по ипотеке и другие расходы на жилье.Однако, если вы готовы сделать еще одно вложение, возможно, вы задаетесь вопросом, где искать дальше. Именно поэтому SmartAsset обнаружил самые популярные в стране рынки для ипотеки на вторичную недвижимость.

Чтобы найти самые популярные рынки вторичного жилья в США, мы сравнили данные для 400 городских районов по двум показателям: количество ипотечных кредитов для вторичного жилья и общее количество ипотечных кредитов, утвержденных в 2018 году. Подробнее о наших источниках данных и о том, как мы размещаем все информацию вместе для создания нашего окончательного рейтинга, ознакомьтесь с разделом «Данные и методология» ниже.

Это третье исследование SmartAsset, посвященное наиболее активным вторичным внутренним рынкам в стране. Ознакомьтесь с версией 2019 года здесь .

Основные выводы

Оушен-Сити — единственный в своем роде вторичный рынок жилья. Оушен-Сити, штат Нью-Джерси, не только занимает первое место в нашем исследовании третий год подряд, но и является единственной проанализированной нами областью метро, где второстепенные дома составляют большую часть недавних покупок жилья.Почти 70% всех одобренных ипотечных кредитов приходится на вторичное жилье. Ни один другой район метро в исследовании не дает 40% трещин по этому показателю. Фактически, ипотечные кредиты для вторых домов составляют менее 10% от общего количества новых ипотечных кредитов в 361 из 400 исследуемых муниципальных районов.
Согласованность среди некоторых из 10 лучших. Пять муниципальных районов, вошедших в топ-10 в этом году, также вошли в топ-10 наших исследований за 2019 и 2018 годы. Следующие рынки вторичного жилья в последние годы были стабильно сильными: Оушен-Сити, штат Нью-Джерси; Барнстейбл-Таун, Массачусетс; Солсбери, Делавэр-Мэри; Миртл-Бич-Конвей-Норт-Миртл-Бич, Северная Каролина, Южная Каролина и Кахулуи-Вайлуку-Лахайна, Гавайи.
На Среднем Западе дела идут плохо. Согласно региональным подразделениям переписи, в первую десятку данного исследования входят муниципальные районы на северо-востоке, юге и западе. Первым из городских районов Среднего Запада, попавших в рейтинг этого года, является Niles-Benton Harbour, MI, на 31 месте. Кроме того, 17 из 25 нижних мест в нашем исследовании расположены на Среднем Западе.

1. Оушен-Сити, Нью-Джерси

Оушен-Сити, штат Нью-Джерси, третий год подряд занимает первое место в нашем исследовании. Согласно данным за 2018 год из базы данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке (HDMA) Бюро по защите прав потребителей (CFPB), из 3074 ипотечных кредитов, одобренных в Оушен-Сити в 2018 году, 2139 из них — или 69,58% — приходились на неосновное жилье.

2. Barnstable Town, MA

Несмотря на то, что район метро Барнстейбл, штат Массачусетс занимает 2-е место в нашем списке из 10 лучших вторичных рынков жилья в стране, процент одобренных ипотечных кредитов для вторичного жилья составляет почти половину от того, что он находится в Оушен-Сити. , Нью-Джерси.В Барнстейбл-Тауне в течение 2018 года было одобрено 2767 ипотечных кредитов для первичного жилья, а в том же году — 1683 ипотеки для вторичного жилья. Это означает, что 37,8% от общего числа одобренных ипотечных кредитов на этом рынке приходятся на вторичные дома.

Если вы хотите создать новый город или переехать с семьей в новый город, вам стоит подумать о другом месте в районе метро Barnstable Town, так как это одно из лучших мест для детей.

3. Солсбери, DE-MD

Район метро Солсбери, Делавэр-Мэриленд занимает третье место в нашем исследовании самых популярных вторичных рынков жилья в США.S. Примерно 37,3% одобренных ипотечных кредитов на 2018 год в этой области приходятся на ипотеку для вторичного жилья. Общее количество одобренных ипотечных кредитов в районе Солсбери составило 8 265, из них 3086 приходились на вторичное жилье.

4. Миртл-Бич-Конвей-Норт-Миртл-Бич, NC-SC

В районе метро Миртл-Бич имеется относительно значительный рынок вторичного жилья, которое потенциальные покупатели могут использовать для отпуска и отдыха. Дом может быть даже ценным активом для их целей планирования недвижимости в будущем.В районе метро также зарегистрировано наибольшее количество одобренных ипотечных ипотечных кредитов и ипотечных кредитов для вторичного жилья по сравнению со всеми районами мегаполисов в нашем топ-10. Согласно данным за 2018 год из базы данных Закона о раскрытии жилищной ипотеки CFPB, из 13 072 утвержденных ипотечных кредитов в этой области в В 2018 году около 3769, или 28,9%, были вторичными домами.

5. Неаполь — Иммокали — остров Марко, Флорида

В районе метро Неаполя, Флорида, почти 28% от общего числа утвержденных ипотечных кредитов в 2018 году приходились на вторичные дома.Согласно данным, около 6680 ипотечных кредитов были одобрены в этом районе, и около 1870 из этих ипотечных кредитов были вторичными домами для их покупателей. Даже если у вас уже есть дом, для вас будет крайне важно собрать правильные документы для предварительного утверждения, прежде чем вы сделаете решительный шаг и инвестируете в секунду.

6. Деревни, Флорида

Всего в 60 милях к северо-западу от Орландо, штат Флорида, район метро Villages занимает шестое место среди всех 400 районов метро, для которых мы рассмотрели данные.Из общего числа 2996 утвержденных ипотечных кредитов в районе метро 822 из них — примерно 27,4% — предназначены для вторичного жилья. Для потенциальных домовладельцев, которые все еще взвешивают затраты на инвестирование во вторую собственность, возможно, стоит взглянуть на наш Сколько дома я могу себе позволить? калькулятор.

7. Flagstaff, AZ

Примерно в 75 милях к югу от Гранд-Каньона, Флагстафф, штат Аризона, занимает седьмое место из 400 общих городских районов, которые мы рассмотрели в нашем исследовании самых популярных вторичных рынков жилья в Америке.Согласно данным из базы данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке CFPB, в 2018 году в этом районе было одобрено 1 991 ипотечный кредит. Из них 1462 из них были ипотечными для основного жилья, а 529 из них были ипотечными для вторичного жилья. Это означает, что примерно 26,6% домов, купленных в районе метро Flagstaff в течение 2018 года, предназначены для вторичного жилья. Более того, типичный домовладелец в Аризоне экономит почти 700 долларов на налогах на недвижимость по сравнению со средним показателем по стране.

8.Лейк-Хавасу-Сити-Кингман, AZ

Лейк-Хавасу-Сити-Кингман, второй из двух районов метрополитена Аризоны в топ-10, занимает 8-е место. Несмотря на то, что у него больше общего числа одобренных ипотечных кредитов, чем в другом районе метро Аризоны в нашем списке — Флагстаффе, процент ипотечных кредитов, составляющих его вторичный внутренний рынок, ниже, чем процент этих ипотечных кредитов во Флагстаффе. В районе метро Lake Havasu в 2018 году было одобрено 3958 утвержденных ипотечных кредитов, а в 2018 году было одобрено 956 ипотечных кредитов, или примерно 24.2% — ипотека на вторичное жилье.

9. Hilton Head Island-Bluffton-Beaufort, SC

Район метро Hilton Head Island-Bluffton-Beaufort, Южная Каролина, занимает 9-е место среди всех 400 районов метро, которые мы рассмотрели в нашем исследовании, на самых популярных вторичных рынках жилья в стране. Согласно данным за 2018 год из базы данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке CFPB, 1223 — или примерно 24,1% — из 5068 утвержденных ипотечных кредитов в 2018 году приходились на вторые дома.

10. Кахулуи-Вайлуку-Лахайна, Гавайи

Завершает десятку самых популярных вторичных рынков жилья в Америке район метро Кахулуи-Вайлуку-Лахайна, Гавайи, расположенный на острове Мауи. В 2018 году одобрено 1647 ипотечных кредитов в районе метро Кахулуй. Из этого общего числа 1269 были предназначены для первичного жилья, а 378 — или почти 23% — были для вторичного жилья. Тем, кто рассматривает возможность инвестирования в район Кахулуи, помощь местного финансового консультанта поможет сделать следующий шаг вперед.

Данные и методология

Чтобы найти самые популярные вторичные рынки жилья в США, мы изучили данные по 400 городским районам по следующим двум параметрам:

Количество одобренных ипотечных кредитов на вторичное жилье в 2018 году.
Общее количество ипотечных кредитов, одобренных в 2018 году.

Мы разделили количество утвержденных ипотечных кредитов для вторичного жилья на общее количество ипотечных кредитов, утвержденных для каждого района метро.Район метро с наибольшим количеством неосновных ипотечных жилищных кредитов в процентном отношении ко всем утвержденным ипотечным кредитам получил наивысший рейтинг. Место с самым низким процентом считается самым низким.

Данные для обоих показателей взяты из базы данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке Бюро финансовой защиты потребителей.

Советы по инвестированию в рынок жилья

Обратите внимание на налоги. Налоги на недвижимость могут включать значительную сумму расходов на домовладение, особенно в зависимости от того, где находится ваша недвижимость.Будьте осторожны с платежами, чтобы не обременять себя расходами на жилье. Получите точный расчет налогов на недвижимость с помощью нашего комплексного калькулятора налога на недвижимость.
Рано разберитесь с проблемой планирования недвижимости. Включение вашей собственности в перечень ваших активов — это только один маленький шаг в планировании вашей собственности. Начните готовить документы о наследстве прямо сейчас, чтобы ваши бенефициары без проблем получили все, что вы им оставляете.
Финансы чувствуют себя как дома. Финансовое планирование, особенно с учетом нескольких вложений, непросто, и неплохо было бы попросить о помощи. Найти подходящего финансового консультанта, отвечающего вашим потребностям, не должно быть сложно. Бесплатный инструмент SmartAsset поможет вам найти финансовых консультантов в вашем районе всего за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.

Вопросы о нашем исследовании? Свяжитесь с press @ smartasset. com

дополнительных жилых домов: что это такое и зачем их строят

Дополнительное жилище — это действительно простая и старая идея: иметь второе небольшое жилище прямо на той же территории (или пристроенной) к вашему обычному односемейному дому, например:

Квартира над гаражом
Крохотный домик (на фундаменте) на заднем дворе
цокольная квартира

Вот два примера: один над гаражом, а другой — небольшой коттедж.

, фото: radworld (creative commons)

фото Мартина Джона Брауна — использовано с разрешения

Независимо от своей физической формы (коттедж на заднем дворе, квартира в подвале и т. Д.) Юридически ADU является частью того же имущества, что и основной дом. Его нельзя купить или продать отдельно, как кондоминиум или дом на колесах. Владелец ADU является владельцем основного дома. (Чрезвычайно редкое исключение см. Здесь).

Хотя дополнительные жилища — это давняя идея (вспомните старые переулочные квартиры в округе Колумбия или каретные домики, которые вы видите в прекрасных старых сиэтлских домах), они вышли из моды в середине 20-го века.Однако теперь они возвращаются, и у них много имен. Планировщики называют их ADU (вспомогательные жилые единицы), но они также известны как квартиры для бабушек, квартиры для родственников, дома с переулками, второстепенные жилые единицы и сотни других названий. ADU могут быть крошечными домами, но крошечные дома не всегда ADU

Люди строят их по разным причинам, но, согласно одному исследованию, наиболее распространенными целями являются получение дохода за счет аренды и жилья для члена семьи.

Гибкость жилья имеет смысл по экологическим, жизненным и финансовым причинам.Хотя многие люди покупают дома и живут в них десятилетиями, их реальные потребности со временем меняются. Но способ, которым строятся дома в настоящее время, не отражает этих изменений, особенно то, как домохозяйства могут проводить десятилетия с одним или двумя членами. Многие американские дома слишком велики для семей из одного или двух человек, что очень плохо, потому что размер, вероятно, является самым большим фактором воздействия дома на окружающую среду.

Если у вас дом разумного размера и ADU еще более разумного размера, вы, вероятно, получили довольно зеленую комбинацию с некоторыми социальными льготами.С вами может жить ваш лучший друг, ваша мать или взрослый ребенок. Такая гибкость и неформальная поддержка действительно могут помочь по мере старения населения страны. Большинство людей хотят оставаться в своих домах с возрастом, но с финансами и дизайном могут возникнуть проблемы. ADU может помочь стареющим людям удовлетворить свои потребности, не двигаясь.

Во многих населенных пунктах вы можете получать законный доход от аренды от разрешенного ADU или, если хотите, вы можете жить в ADU и сдавать в аренду другое жилище.Это должно добавить финансовую гибкость.

Итак, это потенциальных возможностей этой формы жилья. Здесь, на этом сайте, мы собираемся сосредоточиться на реальных историях ADU и исследованиях на основе данных, чтобы выяснить, соответствуют ли ADU этому обещанию. Мы также собираемся признать, что ADU — это крупные строительные проекты, и сделаем все возможное, чтобы помочь вам в проектировании, финансировании, получении разрешений и т. Д. Надеемся, это поможет.

– Мартин

Нравится:

Нравится Загрузка…

Определение вторичного ипотечного рынка, плюсы и минусы

Вторичный ипотечный рынок позволяет банкам переупаковывать и продавать ипотечные кредиты институциональным инвесторам в качестве ценных бумаг. К таким инвесторам относятся крупные пенсионные фонды, страховые компании, хедж-фонды и федеральное правительство. В свою очередь, покупатели ипотечных инвестиционных продуктов банка часто переупаковывают и продают ипотечные ценные бумаги более мелким инвесторам.

Вторичный рынок и банки

Упаковывая и продавая ипотечные кредиты или домашние векселя, которые они пишут, банк может удалить эти статьи из своих балансов. Кроме того, выручка от продажи ипотечных кредитов второй стороне дает банкам новые средства для предоставления ссуд большему количеству заемщиков. До создания вторичного рынка только у более крупных банков были большие карманы для хранения средств на весь срок действия ссуды — обычно на срок от 15 до 30 лет. В результате потенциальным покупателям жилья было трудно найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция была меньше, кредиторы могли взимать более высокие процентные ставки.

Fannie and Freddie и вторичная ипотека

Закон о Хартии Федеральной национальной ипотечной ассоциации 1968 года попытался решить эту проблему путем приватизации Fannie Mae и Freddie Mac.Этим предприятиям, спонсируемым государством (GSE), была поставлена задача обеспечить доступ к доступным ипотечным кредитам. Чтобы финансировать эти усилия, Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты и перепродают их другим инвесторам. Кредиты не перепродаются индивидуально. Вместо этого они объединяются в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Стоимость MBS обеспечивается — или подкрепляется — стоимостью основного пакета ипотечных кредитов.

Как сообщают многие новостные агентства, такие как CNBC, , в результате кризиса субстандартной ипотечной ссуды в 2008-2009 гг. Две компании владеют или гарантируют 40% всех U.С. ипотека. Этот портфель составил почти 5 триллионов долларов США, поскольку он балансировал на грани дефолта.

Другие финансовые учреждения, такие как Lehman Brothers и Bear Stearns, были захвачены ипотечными ценными бумагами и другими производными финансовыми инструментами во время финансового кризиса 2008 года. Спешка к выходу была вызвана массовым уходом частных банков с ипотечного рынка. В результате Fannie и Freddie стали отвечать почти за 100% жилищных кредитов. Два GSE в основном держали вместе всю жилищную промышленность.Именно из-за этой крупной холдинговой опасности Fannie Mae и Freddie Mac оказались замешаны в ипотечном кризисе.

Восстановление вторичного рынка

В 2013 году банки начали возвращаться на вторичный рынок. В 2014 году они по-прежнему держали 27% ипотечных кредитов вместо того, чтобы продавать их на вторичном рынке. На это было три причины:

Fannie и Freddie повысили размер гарантийного взноса с 0,2% от суммы кредита до 0,5%. В результате многие банки обнаружили, что дешевле брать самые безопасные ссуды.
Банки выдавали больше «гигантских» ссуд, превышающих ссудные лимиты Fannie и Freddie. Эти долги не подлежат страхованию. Процентная доля выросла с 14% всех отправлений в 2013 году до 19% в 2014 году.
Банки выдают меньше кредитов. Они предоставляли их только самым кредитоспособным клиентам. Общая долларовая сумма жилищных ипотечных кредитов упала на 2,7% в период с 2012 по 2014 год. За тот же период их общие активы выросли на 7,6%.

Другие типы вторичных рынков

Также существуют вторичные рынки для других видов долговых обязательств, а также для акций.Финансовые компании объединяют и перепродают автокредиты, долги по кредитным картам, студенческие ссуды и корпоративные долги.

Акции продаются на двух очень известных вторичных рынках, Нью-Йоркской фондовой бирже и NASDAQ. Первичный рынок акций, называемый первичным публичным размещением акций, включает в себя первое предложение компанией общественности долей собственности через акции.

Наиболее важным является вторичный рынок казначейских векселей, облигаций и нот США. Спрос на казначейские облигации влияет на все процентные ставки.Казначейские облигации, поддерживаемые правительством США, являются самыми безопасными инвестициями в мире — они используются для расчетов, когда необходимы безрисковые вложения. Также они предлагают низкую доходность. Инвесторы, которые хотят большей прибыли и готовы брать на себя больший риск, будут покупать другие облигации, такие как муниципальные, корпоративные, иностранные или даже мусорные облигации. Когда спрос на казначейские облигации высок, процентная доходность может быть низкой для всех долгов. Когда спрос на казначейские облигации низкий, процентные ставки должны повыситься для всех долгов на вторичном рынке.

Существует прямая связь между казначейскими обязательствами и процентными ставками по ипотечным кредитам. Когда доходность казначейских облигаций растет, растут и процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой. Поскольку финансовые продукты с фиксированным доходом конкурируют за получение уведомления инвестора о «безопасном доходе», все они должны поддерживать свои доходы на одном уровне.

Рост уверенности

Когда доверие к вторичному ипотечному рынку возвращается, оно возвращается ко всем вторичным рынкам. Ян Солсбери из Marketwatch.com упоминает об этом в своей статье «Как непонятная игра с облигациями может помочь потребителям» от 25 августа 2012 года. Солсбери заявляет, что в 2007 году ценные бумаги автомобилей и кредитных карт стоили 178 миллиардов долларов, но к 2010 году упали до 65 миллиардов долларов. по данным Standard & Poor’s Financial Services LLC.

Крупные инвесторы теперь более склонны рискнуть с секьюритизированными кредитами от уважаемых банков, потому что доходность казначейских облигаций находится на 200-летнем минимуме. Это означает, что количественное смягчение Федеральной резервной системы помогло восстановить функционирование финансовых рынков.Покупая казначейские облигации США, ФРС снизила доходность и заставила другие инвестиции выглядеть лучше по сравнению с ними.

У банков теперь есть рынок для пакетов секьюритизированных ссуд. Этот готовый рынок дает им больше денег для выдачи новых ссуд.

Как вторичный рынок влияет на вас

Возврат вторичного рынка особенно полезен для вас, если вам нужен автокредит, новые кредитные карты или бизнес-кредит. Если вы недавно подали заявку на ссуду, но вам отказали, сейчас хорошее время, чтобы попробовать еще раз. Но если ваш кредитный рейтинг ниже 720, вам придется восстановить свой кредит.

Это также отлично подходит для экономического роста. Потребительские расходы составляют почти 70% экономики США, измеряемой валовым внутренним продуктом (ВВП). В 2007 году многие потребители использовали для покупок долги по кредитным картам. После финансового кризиса они либо сократили долги, либо потеряли кредиты в паникующих банках, которые лишили их доступа. Возврат секьюритизации означает, что инвесторы и банки меньше боятся. Потребительский долг растет, стимулируя экономический рост.

Почему вторичный и третичный рынки представляют привлекательную возможность для многоквартирных инвестиций

Такие города, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Нью-Йорк, часто становятся главными при размышлениях о кризисе доступного жилья в нашей стране. Но нехватка доступного жилья и рабочей силы не ограничивается первичными рынками страны. Вторичные и третичные рынки, такие как Остин, Техас, Чарльстон, Южная Каролина, и Роли, Северная Каролина, также испытывают значительную потребность в увеличении предложения, поскольку жители изо всех сил пытаются найти доступное место для жизни.Эти рынки с ограниченным предложением разбросаны по всей стране и представляют беспрецедентный спрос на более доступные многоквартирные дома, предоставляя владельцам многоквартирных домов и покупателям прекрасную возможность восполнить этот пробел, одновременно извлекая выгоду из многообещающих инвестиционных возможностей.

Доступное жилье

Статистика доступного жилья в нашей стране ошеломляет. В США не хватает более 7 миллионов доступных домов для 11 миллионов семей с самым низким доходом, и на каждые 100 семей с крайне низким доходом приходится всего 37 доступных домов.С 1990 года частный рынок потерял более 2,5 миллионов единиц недорогой аренды, а рост арендной платы опередил рост доходов. Короче говоря, это продукт с крайне ограниченным предложением и значительным спросом, создающий широкие возможности для многосемейных инвесторов, чтобы помочь удовлетворить эту потребность, получая при этом прибыль.

Рост затрат на строительство и оплату труда способствует дефициту предложения, так же как и тот факт, что большинство многоквартирных домов, построенных за последние 10 лет, относятся к классу А. Если посмотреть на стоимость создания нового многоквартирного продукта, то для обеспечения прибыльности проекта необходима более высокая арендная плата, если не предусмотрены налоговые льготы или субсидии.При отсутствии новых поставок, неизбежных в этих обстоятельствах, становится необходимым наличие финансирования для существующего доступного продукта. Эти существующие объекты недвижимости пользуются большим спросом и предлагают своим владельцам высокие возможности для окупаемости инвестиций.

Почему среднее / высшее?

Не существует отраслевого стандарта определения, но мы считаем от 100 000 до 500 000 MSA вторичным рынком, а от 25 000 до 100 000 MSA — третичным рынком. Рынки многоквартирных домов с лучшими показателями в 2019 году, если судить по годовому росту арендной платы, включают Мидленд-Одесса, штат Техас; Пенсакола, Флорида.; Лас Вегас; Феникс и Уилмингтон, Северная Каролина — все вторичные и третичные рынки с особенно высокими показателями занятости и роста рабочих мест. В свою очередь, спрос на жилье на этих рынках растет, предлагая инвесторам высокую рентабельность инвестиций. По мере того как все больше компаний переводят свою деятельность с дорогостоящих первичных рынков, а работники вынуждены покидать первичные рынки из-за астрономической стоимости аренды, эти быстрорастущие вторичные и третичные рынки будут испытывать еще больший спрос на жилье для рабочей силы в ближайшие годы.

И, конечно, недостатка в этих рынках нет.Сотни рынков по всей стране испытывают потребность в финансировании существующих многоквартирных домов. На более мелких рынках обычно представлены небольшие объекты недвижимости, для которых требуются небольшие балансовые ссуды. Когда дело доходит до капитала, большинство этих квартирных сообществ имеют прямые потребности в финансировании, часто с использованием комбинации собственного капитала заемщика и долгового залога. Ссуды с небольшим остатком на сумму менее 20 миллионов долларов являются обычным явлением для финансирования или рефинансирования этих активов.

Риски / выгоды

Хотя многосемейные инвестиции на вторичных и третичных рынках имеют много преимуществ, покупатели и владельцы должны учитывать потенциальный риск и проводить надлежащую комплексную проверку, как и в случае любой другой инвестиционной возможности.

По данным Marcus & Millichap’s 2019 Multifamily Investment Forecast , в то время как доля вакантных площадей на первичных рынках в среднем составляет примерно 4,1 процента, вторичных рынков — 4,5 процента, а третичных — 5,2 процента. Это не большой спред, но он демонстрирует больший риск текучести арендаторов на менее населенных рынках — риск, который потенциально усиливается во время спадов. Однако все эти доли вакантных площадей находятся на рекордно низком уровне, что делает многоквартирные дома особенно привлекательной возможностью для инвестиций.

Однако с этим риском связаны более сильные денежные потоки. Ставки капитализации в среднем на 150–200 базисных пунктов выше на вторичных и третичных рынках, чем на первичных рынках. Когда рынок неизбежно падает, этот тип жилья будет только расти, поскольку люди будут искать доступное жилье.

Кроме того, аренда становится все более популярной по сравнению с домовладением, что делает все типы многоквартирных домов привлекательными для инвесторов. Доля домовладельцев моложе 35 лет упала с 43 процентов в 2007 году до 37 процентов в 2018 году, и все признаки указывают на то, что молодые поколения будут продолжать арендовать, а не покупать дома в ближайшем будущем по ряду причин.От дорогостоящих выплат по студенческим ссудам до частой смены работы и трудностей с получением ссуды в этой ужесточенной кредитной среде, многосемейная жизнь по-прежнему более практична для многих в возрасте от 20 до 30 лет. Поколение бэби-бумеров все чаще предпочитает аренду. Отчет Национального совета по многоквартирным домам и Национальной ассоциации квартирных домов за 2017 год показывает, что люди в возрасте от 55 лет и старше составляют более 30 процентов домохозяйств, снимающих жилье. В совокупности эта динамика обеспечивает значительную защиту владельцев многоквартирных домов в условиях экономического спада по сравнению с другими типами продуктов.

В то время как владение недвижимостью любого типа требует тщательного рассмотрения, вторичные и третичные рынки должны все больше находиться в поле зрения владельцев и покупателей, поскольку потребность в дополнительной рабочей силе и доступном предложении продолжает расти, а ставки капитализации опережают первичные рынки.

Второстепенные города предоставляют альтернативу растущим ценам на жилье в Майами

15 ноя. РЕЗИДЕНТЫ УЕЗЖАЮТ ИЗ МАЙАМИ И ДРУГИХ ВЕРХНИХ РЫНКОВ ДЛЯ БОЛЕЕ ДОСТУПНЫХ ВТОРИЧНЫХ РЫНКОВ

15 ноября 2018 г. — Как мы уже говорили в недавних отчетах, отсутствие доступного жилья, рост арендной платы и стоимости жизни вынуждают людей переезжать в второстепенные города в качестве альтернативных мест проживания.Проблема доступного жилья затрагивает не только группы населения с низкими доходами. Жителям, относящимся к категории со средним уровнем дохода, также становится все труднее выжить в крупных городах, в том числе в нашем городе Майами. Эта тенденция к переезду в поисках большей доступности привела к появлению новых «быстрорастущих городов» — городов, в которых стоимость жизни, как правило, более доступна… на данный момент.

Согласно Investopedia, список самых недоступных крупных городов США возглавляют Нью-Йорк, Сан-Франциско, Вашингтон Д.С., Сан-Диего, Лос-Анджелес и Майами.

В поисках большей доступности и лучшего качества жизни люди всех возрастов мигрируют из прибрежных городов во второстепенные города — их привлекает более низкая стоимость жилья, меньшее налоговое бремя, значительный рост рабочих мест и возможность приобрести дом.

ВТОРИЧНЫЕ ГОРОДА, ЛУЧШИЙ ВЫБОР

Некоторые из самых популярных второстепенных городов, которые оцениваются теми, кто был переоценен на более крупных рынках, включают: Остин, Атланту, Детройт, Портленд и Колумбус. Согласно новым данным аналитиков Redfin, Нэшвилл, Сакраменто, Атланта, Феникс, Остин и Даллас входят в топ-10 городов с наибольшим притоком новых жителей.

«Людям на прибрежных рынках просто надоело двузначное повышение цен, и они переезжают в пригородные города или в центр страны», — сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin. «В нашем последнем отчете« Самые горячие рынки »Индианаполис разделил третье место с Бостоном среди городов, где дома быстрее всего расторгаются по контрактам.Люди переезжают туда из Чикаго, Лос-Анджелеса и залива, потому что это доступно ».

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ НА ДОМУ ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ ПЕРЕМЕЩЕНИЯ

Помимо цен на жилье, те, кто хотел переехать, сослались на пересмотр налогов республиканцами, который, среди прочего, отменил налоговые вычеты штата и местные налоги для шести штатов с высокими налогами на недвижимость: Калифорния, Иллинойс, Пенсильвания, Нью-Джерси, Нью-Джерси. Йорк и Техас.

«Если вы не можете детализировать свои налоги, вы не получаете налоговой льготы, которая компенсирует ваши высокие платежи по ипотечным кредитам, что также снижает доступность», — сказал Фэйрвезер.

Отчет Redfin также показывает, насколько недоступны возможности домовладения для среднего американца. В третьем квартале 2018 года было обнаружено, что на 78 процентах рынков цены на жилье сейчас менее доступны, чем их исторические средние значения.

Компания

ATTOM Data Solutions обнаружила, что 30 процентов населения проживает в округе, где вам необходим годовой доход не менее 100 000 долларов, чтобы купить дом по средней цене.

Как мы сообщали в сентябре, в Майами семье из двух взрослых и двух детей необходимо будет зарабатывать в общей сложности 84 972 доллара в год или 7 081 доллар в месяц, чтобы жить комфортно, по данным Института экономической политики.Проблема заключается в том, что средняя семья Майами, состоящая из двух взрослых, зарабатывает менее 52000 долларов в год.

ПЕРЕХОД НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ТОРГОВАТЬ ВНИЗ

Многие люди, переезжающие в второстепенный город, изначально думают, что переезд приведет к снижению. Но из-за наличия жилья, работы и развлечений многие обнаружили снижение стресса и улучшение качества жизни.

Те, кто совершил прыжок веры, опробовав новый рынок, обнаружили улучшения в жизни, которые включают в себя: тратить меньше времени в пробках и поездках на работу, бесплатная парковка автомобилей служащим во многих небольших городах, развлечения становятся более доступными без необходимости бронирования и доступности мероприятий Билеты; препятствия, которые люди в больших городах просто осознают, — это реальность.

В Сакраменто, который возглавляет список по наибольшему притоку жителей, самый высокий процент новых жителей из Сан-Франциско. Средняя цена продажи в Сакраменто в сентябре составляла около 350 000 долларов, что составляет долю 1,5 миллиона долларов в Сан-Франциско.

Самый высокий процент новых жителей Атланты и Нэшвилла — из Нью-Йорка. Новые жители в Фениксе, Далласе и Сан-Диего в основном из Лос-Анджелеса; Новые жители Портленда и Остина в основном из Сан-Франциско.

МАЙАМИ ВИДИТ ДВИЖЕНИЕ НА ДОРОГАХ

Майами более уникален тем, что мы видим, что миграционный трафик идет в обе стороны. Те, кто находится в группе с более высокими доходами, рассматривают Майами как второстепенный город, чтобы избежать высоких налогов (и суровых зим) Нью-Йорка и Нью-Джерси. Другие нынешние жители Майами, которые больше не могут позволить себе повышающуюся арендную плату в Майами, но все еще хотят остаться во Флориде, направляются в такие города, как Тампа, Палм-Бей, пригороды Орландо и даже студенческие городки, такие как Гейнсвилл и Таллахасси.

НАСКОЛЬКО ЭТИ ГОРОДА БУДУТ ВАЖНЫМИ АЛЬТЕРНАТИВАМИ

Самая большая проблема, с которой сталкиваются второстепенные города, — это то, как они справятся с ростом.